Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

№ А32-30645/2016

г. Краснодар

16 октября 2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2017 г.

Полный текст решения изготовлен 16 октября 2017 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ершовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «ЖКХ ВОСТОК», г. Краснодар

к ООО «СТРОЙПОДРЯД», г. Краснодар

третье лицо: ООО «АЯКС-СТРОЙ», г. Краснодар

об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом, а также об обязании устранить строительные недостатки и недоделки, допущенные при строительстве многоквартирного дома

при участии:

от истца: ФИО1

от ответчика: не явился, извещен

от третьего лица: не явился, извещен 

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЖКХ ВОСТОК» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО «СТРОЙПОДРЯД» с требованиями об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом по ул. им. Валерия Гассия, д. 2 г. Краснодар - инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома, а также об обязании устранить строительные недостатки (дефекты) и недоделки, допущенные при строительстве (создании) многоквартирного дома по ул. им. Валерия Гассия, д. 2 г. Краснодар: исправить систему горячего водоснабжения подъезда № 1, обеспечить надлежащую циркуляцию в системе горячего водоснабжения дальнего крыла подъезда № 1 (требования, уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей, возложенных на застройщика многоквартирного жилого дома, в нарушение положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также заключенного между сторонами договора временного управления многоквартирным домом № 22/1 от 22.12.2015 г.

Определением суда от 10.10.2016 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «АЯКС-СТРОЙ».

ООО «ЖКХ ВОСТОК» в судебном заседании заявлен отказ от иска в части обязания ответчика передать техническую документацию на многоквартирный дом по ул. им. Валерия Гассия, д. 2 г. Краснодар - инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома.

Поскольку отказ ООО «ЖКХ ВОСТОК» от исковых требований в части обязания ответчика передать техническую документацию на многоквартирный дом по ул. им. Валерия Гассия, д. 2 г. Краснодар, не противоречит законам и иным нормативным правовым актам, не нарушает права и законные интересы других лиц, он подлежат принятию судом.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

При указанных обстоятельствах, производство по данному делу в части исковых требований ООО «ЖКХ ВОСТОК» об обязании ответчика передать техническую документацию на многоквартирный дом по ул. им. Валерия Гассия, д. 2 г. Краснодар - инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома, подлежит прекращению.

Таким образом, суд по настоящему делу рассматривает требования ООО «ЖКХ ВОСТОК» об обязании ответчика устранить строительные недостатки (дефекты) и недоделки, допущенные при строительстве (создании) многоквартирного дома по ул. им. Валерия Гассия, д. 2 г. Краснодар:  исправить систему горячего водоснабжения подъезда № 1, обеспечить надлежащую циркуляцию в системе горячего водоснабжения дальнего крыла подъезда № 1.

В судебном заседании 09.10.2017 г. объявлялся перерыв до 17 час. 45 мин. того же дня, по окончании которого судебное продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства,  суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 17.12.2015 г. ответчиком – ООО «Стройподряд» было получено разрешение № RU 23306000-3436-в-2015 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - «Жилой дом по ул.  Валерия Гассия – ул. Автолюбителей микрорайона № 6 в Почтовом районе г. Краснодара. Корректировка 2» - первого этапа – 17 –этажного с цокольным и техническим этажами 4-секционного 300-квартирного жилого дома литер «А», «А1», расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул.им. Валерия Гассия, 2.

22.12.2015 г. между истцом (управляющая организация) и ответчиком (застройщик) был заключен договор № 22/1 от 22.12.2015 г. временного управления многоквартирным домом, по условиям которого застройщик передает в управление (обслуживание, содержание, эксплуатация, заселение и предоставление коммунальных услуг) управляющей организации жилой дом по ул. Валерия Гассия – ул. Автолюбителей микрорайона № 6 в Почтовом жилом районе в г. Краснодар, расположенный по адресу: 

<

...> (далее – МКД),

В соответствии с п. 1.3 договора в рамках настоящего договора застройщик поручает, а управляющая организация принимает на себя управление МКД, в том числе, выполняет работы и оказывает услуги, указанные в п. 1.1 настоящего договора. Управление МКД осуществляется управляющей организацией с момента подписания акта приема-передачи на эксплуатацию и до момента передачи МКД в управление иному лицу, получившему такое право на основании решения о выборе способа управления домом, принятого собственниками жилых и нежилых помещений МКД,

Согласно п. 2.1.3 договора застройщик обязуется обеспечить гарантийное обслуживание МКД и своевременное устранение строительных недостатков инженерных сетей и оборудования (отопление, водоснабжение, канализация, электросеит), конструктивных элементах зданий, кровле в течение гарантийного срока.

Во исполнение условий договора спорный многоквартирный жилой дом был передан в управление истцу на основании подписанного между сторонами  акта сдачи-приемки от 22.12.2015 г.

Как указывает истец в исковом заявлении, в период эксплуатации МКД при выполнении услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также при предоставлении коммунальных услуг (отопление, горячее водоснабжение) управляющая организация столкнулась с проблемами, возникшими из-за недостатков (недоделок и дефектов), допущенных при строительстве данного дома.

После передачи спорного МКД в управление ООО «ЖКХ ВОСТОК», управляющая организация неоднократно обращалась к застройщику - ООО «Стройподряд» с требованиями об устранении строительных недостатков.

В частности, письмами от 23.05.2016 г. № 123, от 23.06.2016 г. № 146, направленными в адрес ответчика, управляющая организация сообщала ответчику, в том числе, о том, что циркуляция в системе горячего водоснабжения дальнего крыла подъезда № 1 отсутствует (нарушена), что является причиной не прогрева полотенцесушителей и отсутствия горячей воды, подаваемой в точку водоразбора (в смесителях) и просила устранить выявленные недостатки.

Поскольку ответчик не устранил в полном объеме выявленные строительные недостатки спорного многоквартирного жилого дома, истец обратился в суд с настоящим иском. 

При рассмотрении настоящего спора суд полагает исходить из следующего. 

Согласно п. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии со ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ, 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу положений п. 1 ст. 36, ст. 162 Жилищного кодекса РФ, управляющая компания правомочна действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе путем обращения в суд за защитой нарушенных прав собственников.

Согласно частям 1, 2, 3 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока, при этом гарантийный срок объекта долевого строительства не может составлять менее 5 лет.

Таким образом, застройщик, заключивший с дольщиками договоры долевого участия в строительстве и передавший дольщикам согласно договору помещения в построенном доме, несет перед собственниками этих помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома.

В соответствии со статьей 740 Гражданского кодекса РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Согласно п. 1 ст. 723 Гражданского кодекса РФ В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика, в том числе, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок

При обнаружении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в п. 1 ст. 754 Гражданского кодекса РФ, заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении. При этом, в соответствии со ст. 724 Гражданского кодекса РФ предельный срок обнаружения недостатков составляет 5 лет.

В соответствии с ч. 2, 4 ст. 755 и ст. 756 Гражданского кодекса РФ подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты) в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 17.12.2015 г. № RU 23306000-3436-в-2015 суд установил, что ООО «Стройподряд» является застройщиком объекта долевого строительства – многоквартирного жилого дома по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул.им. Валерия Гассия, 2, гарантирующим качество выполненных работ по строительству дома в соответствии с требованиями, установленными нормативно-технической, проектно-сметной документацией и нормами действующего законодательства.

Аналогичная правовая позиция о том, что ответственным за качество строительства жилого дома является именно застройщик, которому выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 г. № 2345/10.

Как следует из писем ООО «ЖКХ ВОСТОК» от 23.05.2016 г. № 123, от 23.06.2016 г. № 146, направленных в адрес ответчика, управляющая организация сообщала ответчику, в том числе, о том, что циркуляция в системе горячего водоснабжения дальнего крыла подъезда № 1 отсутствует (нарушена), что является причиной не прогрева полотенцесушителей и отсутствия горячей воды, подаваемой в точку водоразбора (в смесителях) и просила устранить выявленные недостатки.

Действующим законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, в связи с чем бремя доказывания указанных в приведенной норме обстоятельств лежит на застройщике.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательства отсутствия либо своевременного устранения спорных строительных недостатков многоквартирного жилого дома по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул.им. Валерия Гассия, 2.

Доказательства того, что названные дефекты возникли в ходе ненадлежащей эксплуатации истцом спорного МКД в материалы дела также не представлены.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 сентября 2015 г. по делу № А53-26819/2014.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы и доказательства, суд пришел к выводу о ненадлежащем выполнении ответчиком, как застройщиком многоквартирного жилого дома, своих обязанностей, предусмотренных Законом № 214-ФЗ, в виде передачи участникам долевого строительства объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При указанных обстоятельствах исковые требования ООО «ЖКХ ВОСТОК» об обязании устранить строительные недостатки (дефекты) и недоделки, допущенные при строительстве (создании) многоквартирного дома по ул. им. Валерия Гассия, д. 2 г. Краснодар являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате госпошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат возложению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Принять частичный отказ истца от иска. 

Производство по делу в указанной части прекратить. 

Обязать ООО «СТРОЙПОДРЯД» (ИНН 

<

***>) устранить следующие недостатки, допущенные при строительстве многоквартирного жилого дома №2 по ул. Валерия Гассия в г. Краснодаре: исправить систему горячего водоснабжения подъезда №1, обеспечить надлежащую циркуляцию в системе горячего водоснабжения дальнего крыла подъезда №1. 

Взыскать с ООО «СТРОЙПОДРЯД» (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «ЖКХ ВОСТОК» (ИНН 

<

***>) 12 000 руб. госпошлины. 

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Н.А. Ермолова