АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-2932/2021

г. Йошкар-Ола

21» октября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 21 октября 2021 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Баженовой А.Н.

при ведении протокола и аудиозаписи заседания секретарем ФИО1

рассмотрел исковое заявление и приложенные к нему документы 

общества с ограниченной ответственностью «Радуга вкуса» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость и инвестиции» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об изменении договора аренды

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Новэкс Приоритет» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

с участием представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от третьего лица – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ.

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью «Радуга вкуса», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Новэкс Приоритет», об изменении договора аренды недвижимости от 13.04.2015, дополнив раздел 3 «Арендная плата и порядок расчетов» пунктом 3.1.2 в следующей редакции: 

«В связи с введением на территории Республики Марий Эл Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 (с изменениями к нему) режима повышенной готовности, в исключение от иного размера, определенного п. 3.1 настоящего договора, арендная плата за пользование помещением, указанным в п. 1.1 настоящего договора, в период с 28.03.2020 по 27.03.2021 (включительно) уплачивается арендатором в размере 50% от размера арендной платы, установленной договором аренды за соответствующий период.

Арендная плата за период с 17.03.2020 по 30.09.2020 подлежит уплате арендатором не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды». 

Определением арбитражного суда от 7.07.2021 произведена замена ООО «Новэкс Приоритет» надлежащим ответчиком - обществом с ограниченной ответственностью «Недвижимость и инвестиции», общество «Новэкс Приоритет» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика.

В исковом заявлении и в дополнениях к нему изложены доводы о том, что на основании заключенного с ООО «Недвижимость и инвестиции» договора аренды недвижимого имущества ООО «Радуга вкуса» владеет и пользуется нежилым помещением общей площадью 561,2 кв.м. и подвальным помещением общей площадью 167,2 кв.м., расположенными по адресу: 

<

...>. Первое помещение используется истцом в целях размещения кафе «Простая еда». Между тем Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 «О ведении режима повышенной готовности в Республике Марий Эл» в период с 28.03.2020 по 25.07.2020 в связи с введением на территории Республики режима повышенной готовности в целях предупреждения распространения новой коронавирусной инфекции была приостановлена работа организаций общественного питания.

Участником спора отмечено, что постановлением Правительства Республики Марий Эл от 08.04.2020 № 126 утвержден перечень организаций, осуществляющих деятельность на территории Республики Марий Эл в период нерабочих дней, однако ООО «Радуга вкуса» не относится к их числу. По этой причине общество не могло в указанный период пользоваться арендуемыми помещениями и осуществлять в них коммерческую деятельность.

Истец указал, что в период с 25.07.2020 по 10.02.2021 кафе осуществляло свою деятельность с ограничениями, установленными Постановлением Правительства Республики Марий Эл от 24.07.2020 № 289 и Методическими рекомендациями по организации работы предприятий общественного питания в условиях сохранения рисков распространения COVID-19, утвержденными Главным Санитарным врачом РФ 30.05.2020. Заполняемость зала кафе составляла не более 50% располагающихся в помещении столов с соблюдением расстояния между ними не менее 1,5 метров, поэтому доход значительно снизился по сравнению с 2019 годом.

По утверждению истца, он относится к категории арендаторов, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, поскольку его основной вид деятельности (деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания – код ОКВЭД 56.10) включен в перечень, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434. Кроме того, истец включен в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства. Следовательно, общество имеет право на уменьшение арендной платы на срок до одного года и на отсрочку её уплаты на основании пункта 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ»).

Истец сообщил, что с марта по июнь 2020 года направлял в адрес арендодателя письма с просьбой предоставить отсрочку арендной платы и применить льготные условия по её начислению. Между тем дополнительное соглашение им не подписано. При таких обстоятельствах истец полагал, что ответчик необоснованно уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору.

Требование арендатора обосновано правовыми ссылками на статьи 450, 451, 452, 612, 614 ГК РФ, статью 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ (т.1, л.д. 4-8, т.2, л.д. 2,9, 21).

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования (протокол и аудиозапись судебного заседания).

В письменном отзыве на иск ООО «Недвижимость и инвестиции» требование арендатора не признало и указало, что предусмотренное законом право требовать уменьшения арендной платы обусловлено именно невозможностью использования имущества. По мнению ответчика с 26.07.2020 арендатор не обосновал право на уменьшение и отсрочку платы и на него не распространяются преференции, установленные Законом № 98-ФЗ. При таких обстоятельствах ответчик просил отказать в удовлетворении части требований (т.1, л.д. 136, 147).

В судебном заседании 16.09.2021 ответчик согласился с требованиями арендатора в части уменьшения размера арендной платы и предоставления отсрочки в период с 28 марта по 25 июля 2020 года (т.2 л.д. 16).

Третье лицо в отзыве на иск сообщило, что не является стороной договора, об изменении которого заявлено требование, поскольку собственником арендуемых истцом нежилых помещений стало ООО «Недвижимость и инвестиции» на основании передаточного акта от 31.12.2020 (т.1, л.д. 112).

В судебное заседание ответчик и третье лицо, надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились. На основании частей 3 и 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства и выслушав объяснения истца, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск в части по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 13 апреля 2015 года индивидуальными предпринимателями ФИО3, ФИО4 (арендодателями) и обществом с ограниченной ответственностью «ИнвестТрейд» (арендатором) заключен в письменной форме договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатели обязались передать обществу во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое помещение 1, литеры А, А1, А2, назначение: общественного питания, общей площадью 561,2 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 12:05:0303008:257, условный номер 12:05:0303008:0004:88: 401: 001:003538780:0100:20001, расположенное по адресу: 

<

...>, и подвальное помещение, литер А, А2, назначение: складское, общей площадью 167,2 кв.м., этаж – подвал, номера на поэтажном плане: 21, 36-43, условный номер: 12:00:0000000:0000:88:401:001:003538780:0100:20106, кадастровый номер: 12:05:0303008:256, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект, д. 21, принадлежащие арендодателям на праве долевой собственности (1/2 доли в праве), итого общей площадью 728,4 кв.м. Помещения передаются в состоянии, пригодном для нормальной эксплуатации и использования для организации производства. С целью использования помещений в вышеуказанных целях арендатор имеет право разместить в помещениях административные, складские и подсобные помещения, а также сдавать помещения или их часть в субаренду (пункты 1.1 и 1.2 договора). В свою очередь арендатор в соответствии с пунктом 3.1 договора обязался ежемесячно, не позднее 5 числа месяца, за который производится оплата, вносить арендную плату в размере 649 рублей с НДС за 1 кв.м. (т.1, л.д. 14-17).

29 апреля 2015 года ООО «ИнвестТрейд», ООО «ИнвестКом» и индивидуальными предпринимателями ФИО3 и ФИО4 в порядке пункта 2 статьи 615 ГК РФ заключен договор перенайма нежилого помещения, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды от 13.04.2015 перешли в полном объеме к ООО «ИнвестКом» (т.1, л.д. 20-21).

1 февраля 2016 года ООО «ИнвестКом» и ООО «Новэкс Приоритет» заключили дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений от 13.04.2015, которым внесли изменения в преамбулу договора и в пункты 1.1.1 и 1.1.2 договора, указав в качестве арендодателя ООО «Новэкс Приоритет» и сведения о том, что спорные помещения принадлежат ему на праве собственности на основании соглашения об отступном от 11.01.2016 № 8 (т.1, л.д. 22-23).

Заключенное сторонами соглашение от 13.04.2015 по его существенным условиям является договором аренды объекта недвижимости, по которому в соответствии со статьей 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды оформлен путем составления одного документа с приложениями, дополнительным соглашением, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюден пункт 2 статьи 434 ГК РФ.

Договор аренды заключен сроком на 10 лет с даты его государственной регистрации (пункт 5.1). По смыслу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента проведения государственной регистрации. Требование закона о государственной регистрации договора аренды сторонами исполнено, что подтверждается отметкой о проведенной государственной регистрации договора и дополнительного соглашения от 01.02.2016 к нему (т.1, л.д. 18, 23).

Таким образом, договор аренды соответствует требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене, поэтому его необходимо признать законным.

6 августа 2018 года между арендатором, ООО «ИнвестКом», и ООО «Радуга вкуса» на основании пункт 2 статьи 615 ГК РФ заключен договор перенайма нежилого помещения, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору от 13.04.2015 перешли в полном объеме к ООО «Радуга вкуса» (т.1, л.д. 24). 1 сентября 2018 года обществом «ИнвестКом» и обществом «Радуга вкуса» подписан акт приема-передачи следующего недвижимого имущества: нежилого помещения 1, литер А, А1, А2, назначение: общественное питание, общей площадью 561,2 кв.м, этаж 1, условный номер 12:05:0303008:0004:88:401:001:003538780:0100:20001, кадастровый номер 12:05:0303008:257, расположенное по адресу: 

<

...>, и подвального помещения, литер А, А2, назначение: складское, общей площадью 167,2 кв.м., этаж – подвал, номера на поэтажном плане: 21, 36-43, кадастровый номер: 12:05:0303008:256, условный номер: 12:00:0000000:0000:88:401:001:003538780:0100:20106, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект, д. 21, подвальное помещение поз. 21, 36-43, итого общей площадью 728,4 кв.м. (т.1, л.д. 26). 

Соглашение прошло государственную регистрацию, что подтверждается отметкой на акте приема-передачи (т.1, л.д. 25). Таким образом, договор перенайма нежилых помещений соответствует требованиям гражданского законодательства. В результате перенайма произошла замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, ответственным перед арендодателем стал новый арендатор.

В силу пункта 1.1 договора ООО «Радуга вкуса» (новый арендатор) приняло на себя все права и обязанности по договору аренды от 13 апреля 2015 года, включая обязанность по уплате арендной платы. При этом пунктом 2.5 соглашения стороны установили, что его условия применяются к их отношениям с 1 сентября 2018 года.

4 марта 2021 года в ЕГРЮЛ внесена запись о создании ООО «Недвижимость и инвестиции» путем реорганизации в форме выделения из ООО «Новэкс Приоритет». В качестве правопредшественника общества «Недвижимость и инвестиции» указано общество «Новэкс Приоритет» (т.1, л.д. 94-97).

Из представленного в дело передаточного акта от 31.12.2020 усматривается, что нежилое помещение общей площадью 561,2 кв.м. и подвальное помещение общей площадью 167,2 кв.м., являющиеся предметом договора аренды от 13.04.2015, переданы арендодателем обществу «Недвижимость и инвестиции». Письмом № 28/1 от 04.03.2021 арендатор уведомлен о реорганизации ООО «Новэкс Приоритет» и передаче обществу ООО «Недвижимость и инвестиции» объектов недвижимого имущества (т.1, л.д. 115).

Следовательно, собственником спорного недвижимого имущества является ООО «Недвижимость и инвестиции».

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650 - 655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ). 

Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Арендодателем обязательство по передаче нежилых помещений в аренду исполнено надлежащим образом. Факт непосредственного принятия имущества в аренду и пользования помещениями в спорный период арендатором не оспаривался, подтвержден документальными доказательствами и признается арбитражным судом по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ доказанным.

В силу статей 606, 614, 654 ГК РФ у арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным имуществом. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 654 ГК РФ).

Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в письменной форме, что соответствует пункту 1 статьи 654 ГК РФ. 

1 сентября 2019 года ООО «Новэкс Приоритет» и ООО «Радуга вкуса» заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 13.04.2015, которым внесли изменения в пункт 3.1 договора аренды и установили, что арендатор ежемесячно, не позднее 5 числа месяца, за который производится оплата, вносит арендную плату в размере 496 368 руб. 18 коп., в том числе НДС, из расчета 681 руб.. 45 коп. за 1 кв.м. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 23.10.2019, о чем свидетельствует соответствующая отметка на нём (т.2 л.д. 22-23).

Тем самым арендная плата определена в твердой сумме и подлежит внесению ежемесячно (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 25 марта 2021 года по делу № А38-4646/2020 уменьшил размер арендной платы за пользование спорными помещениями за май и июнь 2020 года на 50% и взыскал с общества «Радуга вкуса» в пользу общества «Новэкс Приоритет» долг по арендной плате в сумме 496 368 руб. 18 коп.. Судом установлено, что арендатор относится к категории лиц, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции и имеет право на уменьшение ежемесячной арендной платы и на отсрочку её уплаты (т.1, л.д. 66-76). Решение вступило в законную силу 8 июня 2021 года.

По утверждению истца, в спорный период он не мог пользоваться арендуемыми помещениями и осуществлять в них коммерческую деятельность, поскольку Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 «О ведении режима повышенной готовности в Республике Марий Эл» (с изменениями) в связи с введением на территории Республики Марий Эл режима повышенной готовности в целях предупреждения распространения новой коронавирусной инфекции в период с 28 марта по 25 июля 2020 года была приостановлена работа приостановлена работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов и иных организаций общественного питания.

Истец указал, что осуществляя в дальнейшем деятельность кафе, не мог использовать помещения в полной мере, поскольку действовали ограничения по времени работы, по заполняемости помещения и запрет на проведение торжественных мероприятий, что привело к существенному снижению прибыли общества. Предоставление ограниченного доступа к помещению не означает, что арендатор восстановил возможность использовать объект аренды для цели, указанной в договоре.

По этой причине, руководствуясь пунктами 3 и 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, ООО «Радуга Вкуса» направляло в адрес собственника письма с предложениями внести изменения в договор аренды в части размера арендной платы. Так, письмом от 27.03.2020 арендатор просил уменьшить арендную плату до 349 592 руб. 64 коп. за апрель 2020 года, письмами от 30.04.2020 и от 20.05.2020 просил не начислять арендную плату с 28.03.2020 до дня открытия кафе и уменьшить арендную плату до 50% от действующей ставки на период работы кафе с ограничениями (работы навынос или на уменьшенных площадях), уменьшить арендную плату до 50% от действующей ставки на период работы кафе без каких-либо ограничений от 1.10.2020, предоставить отсрочку уплаты арендной платы. В письме истца от 5.06.2020 содержится предложение освободить его от арендной платы с 28.03.2020 до дня открытия кафе с возложением расходов по коммунальным платежам на арендатора, уменьшить арендную плату на 80% от действующей ставки на период работы кафе без каких-либо ограничений до 1.10.2020 с возложением расходов по коммунальным платежам на арендатора, предоставить отсрочку уплаты арендных платежей (т.1, л.д. 30-35). Факт получения указанных писем обществом «Новэкс Приоритет» не оспаривался.

В претензии от 9.04.2021 истец предлагал ответчику и третьему лицу дополнить договор аренды пунктом 3.1.2, в соответствии с которым арендная плата за пользование помещением в период с 17.03.2020 по 16.03.2021 составляет в месяц 248 184 руб. 9 коп., в том числе НДС.; арендная плата за период с 17.03.2020 по 30.09.2020 подлежит уплате арендатором не ранее 1.01.2021 и не позднее 1.01.2023 поэтапно раз в месяц равными платежами (т.1, л.д. 37-41).

Факт получения претензии обществом «Новэкс Приоритет» подтверждается почтовым уведомлением (т.1, л.д. 42) и третьим лицом не оспаривается. Претензия также была направлена ответчику по официально зарегистрированному в ЕГРЮЛ адресу, но не была вручена адресату (т.1, л.д. 43-49).

Однако дополнительное соглашение арендодателем не подписано, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Уклонение арендодателя от внесения изменений в договор аренды недвижимого имущества признается арбитражным судом необоснованным по следующим правовым основаниям.

В силу статей 450 и 451 ГК РФ изменение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке возможно при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных законом или договором, либо в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии одновременно нескольких условий.

Частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

В силу части 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона №68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Как разъяснено в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (ответ на вопрос 5), право арендатора требовать уменьшения арендной платы за период 2020 год связано с невозможностью использования имущества по причине принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Таким образом, из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы до года, в том числе путем внесения изменений в договор. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению арендной платы.

Названные нормы права и нормативные акты предполагают добросовестное поведение сторон договора аренды в чрезвычайных ситуациях.

Как установлено судом в деле № А38-4646/2020 арендуемые по договору от 13.04.2015 помещения используются обществом «Радуга Вкуса» в качестве кафе, поэтому размер арендной платы за май и июнь 2020 года уменьшен на 50% с предоставлением отсрочки её внесения.

Весной 2020 года на территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» введены правовые режимы, предусматривающие определенные запреты и ограничения для граждан и организаций, устанавливающие обязательные для исполнения гражданами и организациями правила поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

В частности, согласно Указу Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Республики Марий Эл» (в редакции Указов от 30.03.2020 № 67, от 03.04.2020 № 71, от 29.04.2020 № 93, от 08.05.2020 № 97, от 29.05.2020 № 111, от 20.06.2020 № 120, от 29.06.2020 № 133, от 17.07.2020 № 137, от 24.07.2020 № 140) в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции на территории Республики Марий Эл был введен режим повышенной готовности. В период с 28 марта 2020 года до 25 июля 2020 года была приостановлена, в том числе, работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных организаций общественного питания, за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких организаций общественного питания, а также доставки заказов.

Постановлением Правительства Республики Марий Эл от 08.04.2020 №126 утвержден перечень организаций, осуществляющих деятельность на территории Республики Марий Эл в период действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Республики Марий Эл в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (Covid-19).

В соответствии с пунктом 37 Постановления №126 в редакции от 24.07.2020 организации общественного питания смогли осуществлять деятельность при соблюдении следующих условий: обеспечение заполняемости не более 50 процентов мест, расположенных в помещениях общественного питания (за исключением проведения массовых мероприятий - банкетов и иных торжественных мероприятий); организация деятельности в соответствии с требованиями методических рекомендаций МР 3.1/2.3.6.0190-20 «Рекомендации по организации работы предприятий общественного питания в условиях сохранения рисков распространения Covid-19», утвержденных Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 3005.2020.

Следовательно, общество «Радуга вкуса» не могло оказывать услуги общественного питания в арендованном у истца помещении в период с 28 марта по 23 июля 2020 года, поскольку Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 №39 деятельность кафе была полностью приостановлена.

Согласно пункту 37 Постановления Правительства РМЭ №126 в редакции от 10.02.2021 организации общественного питания осуществляют деятельность (за исключением проведения массовых мероприятий - банкетов и иных торжественных мероприятий) при соблюдении следующих условий: организация деятельности в соответствии с требованиями методических рекомендаций МР 3.1/2.3.6.0190-20; оказание гражданам услуг общественного питания в период с 06 час. 00 мин. до 01 час. 00 мин. (за исключением продажи товаров, обслуживания навынос без посещения гражданами помещений организаций общественного питания и доставки заказов).

Следовательно, в период с 24 июля 2020 года по 9 февраля 2021 года арендатор, осуществляя деятельность кафе, не мог использовать помещение в полной мере, поскольку действовали ограничения по времени работы, по заполняемости помещения и запрет на проведение торжественных мероприятий, что привело к существенному снижению прибыли общества. Предоставление ограниченного доступа к помещению не означает, что арендатор восстановил возможность использовать объект аренды для цели, указанной в договоре.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о размере снижения арендной платы, арбитражный суд считает необходимым уменьшить размер арендной платы поэтапно, а именно: в период с 28 марта по 23 июля 2020 года на 50%, в период с 24 июля 2020 года по 9 февраля 2021 года на 30%. Такое уменьшение арендной платы обусловлено невозможностью использования помещения в определенный период и в дальнейшем длительными ограничениями в пользовании ответчиком арендованным имуществом, возникшими по независящим от него причинам. 

В части уменьшения арендной платы до 27.03.2021 требование истца отклонено, поскольку отсутствуют доказательства наличия препятствий во владении и пользовании помещениями.

При определении размера арендной платы судом также учтено, что вопреки статье 65 АПК РФ арендодателем не представлены доказательства того, что арендатор в действительности не пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (ответ на вопрос 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики №2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Арбитражный суд полагает, что уменьшение размера арендной платы за названный период соответствует принципам справедливости, равенства и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон.

Ссылка собственника помещения на наличие с 26.07.2020 у арендатора возможности осуществлять деятельность не принимается судом, поскольку данное обстоятельство не лишает арендатора права на уменьшение арендной платы на срок до одного года в условиях ухудшения экономической ситуации.

Участниками дела не представлены доказательства того, что арендатор использовал помещение в спорный период без ограничений и в полной мере.

При таких обстоятельствах арбитражным судом принимается решение о внесении изменений в договор.

Также постановлением Правительства Российской Федерации от 3.04.2020 №439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее – Требования).

Согласно Постановлению №439 Требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

При этом отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 года;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

На указанную отсрочку вправе претендовать только те арендаторы, которые осуществляют свою деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Тем самым в соответствии с пунктом 3 Требований истцу предоставляется отсрочка уплаты арендной платы за период с 17 марта по 30 сентября года 

По общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных помимо ГК РФ, другими законами. Закон № 98-ФЗ и является в спорной ситуации другим законом, позволяющим внести изменения в договор аренды.

Требование об урегулировании разногласий при внесении изменений в договор должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям с изложением в судебном акте редакции таких условий (статья 173 АПК РФ). В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определениях Верховного суда РФ № 305-ЭС16-16501 от 13.04.2017 и № 305-ЭС17-6961 от 23.10.2017, суд не может отказать истцу в иске в том случае, когда предложенные им редакции условий не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 ГК РФ).

Поскольку стороны не пришли к соглашению о размере снижения арендной платы, арбитражный суд, учитывая, что в условиях распространения коронавирусной инфекции пострадавшими являются и арендатор, и арендодатель (по не зависящим от них причинам), которые лишились того уровня доходов, на получение которого рассчитывали, считает необходимым внести изменения в договор аренды недвижимого имущества от 13.04.2015, дополнив раздел 3. «Арендная плата и порядок расчетов» договора пунктом 3.1.2 следующего содержания: 

«3.1.2. В связи с введением на территории Республики Марий Эл Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 (с изменениями к нему) режима повышенной готовности, в исключение от определенного пунктом 3.1 размера, арендная плата за пользование указанным в пункте 1.1 договора помещением в период с 28 марта по 23 июля 2020 года уплачивается арендатором в размере 50%, в период с 24 июля 2020 года по 9 февраля 2021 года в размере 70% от размера арендной платы, установленной договором аренды за соответствующий период.

Арендная плата за период с 17 марта по 30 сентября 2020 года подлежит уплате арендатором не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.».

В силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ при изменении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора. Вместе с тем в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (ответ на вопрос 5), разъяснено, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

По правилам статьи 110 АПК РФ в связи с удовлетворением иска расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в сумме 6 000 рублей подлежат возмещению за счет ответчика, не в пользу которого принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Изменить договор аренды от 13 апреля 2015 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Радуга вкуса» и обществом с ограниченной ответственностью «Недвижимость и инвестиции», дополнив раздел 3. «Арендная плата и порядок расчетов» договора пунктом 3.1.2 следующего содержания: 

«3.1.2. В связи с введением на территории Республики Марий Эл Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 (с изменениями к нему) режима повышенной готовности, в исключение от определенного пунктом 3.1 размера, арендная плата за пользование указанным в пункте 1.1 договора помещением в период с 28 марта по 23 июля 2020 года уплачивается арендатором в размере 50%, в период с 24 июля 2020 года по 9 февраля 2021 года в размере 70% от размера арендной платы, установленной договором аренды за соответствующий период.

Арендная плата за период с 17 марта по 30 сентября 2020 года подлежит уплате арендатором не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.».

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость и инвестиции» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Радуга вкуса» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья                                                                                                 А.Н. Баженова