АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 июля 2025 года

Дело №

А56-2392/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Севен Санс Девелопмент СПб Восток» ФИО1 (доверенность от 16.08.2024), от общества с ограниченной ответственностью «Евроград-1» генерального директора ФИО2 (решение общего собрания участников от 15.06.2021), ФИО3 (доверенность от 07.02.2024), от ФИО4 ФИО3 (доверенность от 30.08.2024),

рассмотрев 09.07.2025 в открытом судебном заседании вопрос о возобновлении производства по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Евроград 1» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2024 по делу № А56-2392/2023,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Севен Санс Девелопмент СПб Восток», адрес: 199226, Санкт-Петербург, б-р Александра Грина, д. 1, стр. 1, пом. 14-н, эт. 4, оф. 23, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Евроград 1», адрес: 197372, Санкт-Петербург, ул. Ильюшина, д. 8, лит. А, пом. 23-Н каб. 8, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Компания), о взыскании 80 600 000 руб. неустойки, начисленной за нарушение срока выполнения общестроительных работ по строительству съезда с кольцевой автомобильной дороги (далее - КАД) за период с 30.12.2021 по 06.12.2022, и 49 600 000 руб. неустойки, начисленной за нарушение срока завершения строительства и ввода в эксплуатацию съезда с КАД за период с 15.08.2022 по 16.12.2022.

Компания обратилась в тот же арбитражный суд со встречным иском к Обществу о взыскании 700 000 000 руб. задолженности по оплате земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0719001:9, 47:07:0719001:19, 47:07:0719001:10, 47:07:0719001:11 по договорам купли-продажи от 09.06.2021 № 1, 3, 4 и 5, а также 46 550 000 руб. неустойки и 12 226 027 руб. 40 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 17.03.2023 встречный иск Компании принят судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском Общества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4 и общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «М3», адрес: 197372, Санкт-Петербург, ул. Ильюшина, д. 8, лит. А, пом. 23-Н, оф. 9, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Организация).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2024 с Компании в пользу Общества взыскано 49 600 000 руб. неустойки, в остальной части первоначального иска отказано; в удовлетворении встречного иска Компании отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2024 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Компания, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 18.04.2024 и постановление от 20.09.2024 в части взыскания с Компании в пользу Общества 49 600 000 руб. неустойки и судебных расходов, а также в части отказа в удовлетворении встречного иска Компании, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы считает, что суды не исследовали должным образом обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, не оценили представленные Компанией доказательства и приведенные ею доводы, в том числе о непринятии Обществом необходимых мер по получению разрешений на строительство, необоснованно приняли в качестве доказательства заключение эксперта от 13.11.2023 № 1384а-СТЭ/2023 и неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Компания выражает несогласие в произведенной судами оценкой условий договоров, обстоятельств исполнения их сторонами и имеющихся в деле доказательств.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.02.2025 производство по кассационной жалобе Компании на решение от 18.04.2024 и постановление от 20.09.2024 по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта, принятого по результатам рассмотрения заявления о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам.

20.05.2025 Общество обратилось в суд кассационной инстанции с ходатайством о возобновлении производства по делу.

30.05.2025 в суд округа по его запросу поступили материалы дела № А56-2392/2023.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.06.2025 для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу на 09.07.2025 было назначено судебное заседание. В этом же определении было указано, что в случае возобновления производства по делу рассмотрение кассационной жалобы будет продолжено в том же заседании.

Определением суда округа от 09.07.2025 производство по кассационной жалобе Компании возобновлено.

Представители Компании и ФИО4 поддержали доводы кассационной жалобы, письменных пояснений к ней, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Организация считается извещенной в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте рассмотрения жалобы, однако своих представителей в суд не направила, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Обществом (покупателем) и Компанией (продавцом) были заключены следующие договоры:

- договор купли-продажи будущей вещи от 09.06.2021 № 1, предметом которого является передача земельного участка с кадастровым номером 47:07:0719001:9 (далее - договор № 1),

- договор купли-продажи будущей вещи от 09.06.2021 № 2, предметом которого является передача земельного участка с кадастровым номером 47:07:0719001:239 (далее - договор № 2),

- договор купли-продажи будущей вещи от 09.06.2021 № 3, предметом которого является передача земельного участка с кадастровым номером 47:07:0719001:19 (далее - договор № 3),

- договор купли-продажи земельного участка от 09.06.2021 № 4, предметом которого является передача земельного участка с кадастровым номером 47:07:0719001:10 (далее - договор № 4),

- договор купли-продажи земельного участка от 09.06.2021 № 5, предметом которого является передача земельного участка с кадастровым номером 47:07:0719001:11 (далее - договор 5).

Кроме того, Общество (покупатель) и ФИО4 (продавец) заключили договор от 09.06.2021 № 6 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:07:0719001:20, Общество (покупатель) и Организация (продавец) - договоры купли-продажи от 09.06.2021 № 7 и 8 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0713001:41 и 47:07:0719001:53 соответственно.

В названных договорах указано, что они заключаются одновременно, связаны единством хозяйственной цели, участки приобретались для осуществления многоэтажного жилищного строительства (связанные сделки).

Как указало Общество, при заключении договоров их стороны исходили из того, что Общество приобретало, а Компания, ФИО4 и Организация (совместно именуемые продавцы) продавали восемь земельных участков, расположенных по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, дер. Порошкино, из которых в соответствии с проектом планировки и межевания территории, утвержденным распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству от 16.05.2018 № 170 (далее - ПП и ПМТ), подлежат образованию 4 земельных участка, на которых Общество намеревалось реализовать проект многоэтажного жилищного строительства.

В пунктах 1.4 и 2.5.20 договора № 1, а также в соответствующих разделах иных связанных сделок продавцы подтвердили, что они уведомлены о вышеуказанной цели приобретения земельных участков с определенными параметрами строительства, соответствующими ПП и ПМТ.

В пункте 1.4 договора № 1 указано, что продавец подтверждает, что участок, являющийся объектом продажи, будет обеспечен доступом к построенному съезду и выезду на внешней стороне КАД согласно проектной документации под титулом: «Строительство I очереди МФК «Евроград» в юго-западной части дер. Порошкино МО «Бугровское сельское поселение» Всеволожского района Ленинградской области. Съезды и выезды на внешней стороне Кольцевой автомобильной дороги вокруг г. Санкт-Петербурга на участке км 122+100-км 118+200 (ПК 1061-ПК 1102)» 1,2 этапы, шифр проекта: ИС-083-2013-1» (далее - Съезд с КАД).

В пункте 2.5.1 договора № 1 продавец заверил и гарантировал, что в срок не позднее 15.08.2022 за счет собственных и привлеченных продавцом средств (включая денежные средства, получаемые по договору от покупателя) будет завершено строительство и ввод в эксплуатацию Съезда с КАД. При этом в срок до 30.10.2021 продавец гарантирует завершение выполнения общестроительных работ по строительству Съезда с КАД в составе работ, согласованных сторонами в приложении № 2 к Договору.

Аналогичные гарантии были даны Компанией в пунктах 1.4, 2.5.1 договоров № 2 и 3, а также в пунктах 1.3, 2.5.1 договоров № 4 и 5.

Ответственность за нарушение гарантий, предусмотренных в пункте 2.5.1 договора № 1, установлена сторонами в пункте 5.9 договора № 1, согласно которому в случае нарушения продавцом или привлеченным им лицом сроков строительства Съезда с КАД (выполнения объема работ, предусмотренного графиком строительства на 30.10.2021) продавец по требованию покупателя уплачивает покупателю неустойку в размере 200 000 руб. за каждый день просрочки, начиная с 30.10.2021 до исполнения обязательства (абзац 1 пункта 5.9 договора № 1).

Согласно абзацу второму пункта 5.9 договора № 1 в случае нарушения продавцом сроков и объемов строительства Съезда с КАД (в части объема работ, предусмотренных графиком строительства на 15.08.2022 и ввода его в эксплуатацию до 15.08.2022) продавец по требованию покупателя уплачивает покупателю неустойку в размере 400 000 руб. за каждый день просрочки ввода съезда в эксплуатацию, начиная с 15.08.2022 до исполнения обязательства.

Ссылаясь на то, что эти гарантии не были соблюдены, общестроительные работы по строительству Съезда с КАД были завершены к 06.12.2022, а разрешение на ввод его в эксплуатацию было получено 16.12.2022, Общество в письме от 28.11.2022 потребовало от Компании уплаты неустойки в размере 130 200 000 руб. в связи с нарушением установленных пунктом 2.5.1 договора № 1 сроков, в том числе 80 600 000 руб. - в связи с просрочкой завершения выполнения общестроительных работ по строительству Съезда с КАД за период с 30.10.2021 по 06.12.2022, 49 600 000 руб. - в связи с просрочкой завершения строительства и ввода в эксплуатацию Съезда с КАД за период с 15.08.2022 по 16.12.2022.

Указывая на неисполнение названных требований, Общество обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу о взыскании 130 200 000 руб. неустойки.

Компания, в свою очередь, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязанности по оплате цены участков по договорам № 1, 2, 3, 4 и 5, обратилась в тот же арбитражный суд со встречным иском к Обществу о взыскании 700 000 000 руб. задолженности.

В обоснование требований по встречному иску Компания указала следующие обстоятельства.

В пунктах 3.1 договоров определена цена земельных участков, в частности, земельного участка с кадастровым номером 47:07:0719001:9 - 694 838 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 47:07:0719001:19 - 726 743 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 47:07:0719001:10 - 514 879 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 47:07:0719001:11 - 455 382 000 руб. 

Письмом от 01.12.2021 № 24/2021 Общество уведомило Компанию о нарушении продавцами заверений и гарантий, предусмотренных пунктами 1.4, 2.5.20 договора № 1, а также соответствующих разделов иных связанных сделок в связи с невозможностью достижения технических параметров проекта строительства в размере 393 000 кв.м и предложило Компании заключить соглашение об уменьшении стоимости участков по связанным сделкам, размер которого определить путем умножения разницы между 393 000 кв.м, гарантированных продавцами, и реально возможных к размещению площадей продаваемых жилых и нежилых помещений, на 10 536 руб. 

Письмом от 09.12.2021 № 6/12-11 Компания уведомила Общество о том, что не признает факт нарушения со стороны продавца обязательств по договорам, указала на необходимость придерживаться первоначальных условий связанных сделок.

14.12.2021 Общество и продавцы заключили дополнительные соглашения № 1 к связанным сделкам, в которых изменили порядок определения итоговой стоимости участков, приобретаемых по связанным сделкам.

В соответствии с пунктом 3.1 договора № 1 в редакции дополнительного соглашения № 1 цена участка, являющегося объектом продажи по договору № 1, определена сторонами в размере 694 838 000 руб.

В том же пункте стороны согласовали, что в случае, если во всех выданных покупателю разрешениях на строительство (РНС) общая площадь жилых (квартир) и нежилых помещений (за исключением мест общего пользования и парковочных мест), предназначенных для продажи и(или) сдачи в аренду, использования в собственных целях покупателя (далее - улучшения), составит менее 338 000 кв.м, цена участка рассчитывается по формуле: итоговая стоимость = 694 838 000 руб. - цена уменьшения стоимости.

Цена уменьшения стоимости договора № 1 рассчитывается по формуле: (338 000 кв.м - площадь улучшений, указанных в РНС) х 12 250 руб. х 0,1, при этом сумма уменьшения не может быть больше 100 000 000 руб. - суммы, предусмотренной к выплате покупателю в соответствии с пунктом 3.2.6 договора № 1.

Пунктом 3.2.6 договора № 1 в редакции дополнительного соглашения № 1 предусмотрено, что 100 000 000 руб. покупной цены оплачиваются покупателем продавцу с использованием договора эскроу на срок 365 календарных дней. Условиями для оплаты являются получение разрешения на ввод в эксплуатацию съезда с КАД и получение разрешений на строительство многоквартирных жилых домов на всех участках, в которых общая площадь улучшений равна или превышает 338 000 кв.м.

В соответствии с пунктом 3.1 договора № 3 в редакции дополнительного соглашения № 1 цена участка, являющегося объектом продажи по договору № 3, определена сторонами в размере 726 743 000 руб.

В том же пункте стороны согласовали, что в случае, если во всех выданных покупателю разрешениях на строительство (РНС) общая площадь жилых (квартир) и нежилых помещений (за исключением мест общего пользования и парковочных мест), предназначенных для продажи и(или) сдачи в аренду, использования в собственных целях покупателя (далее - улучшения), составит менее 338 000 кв.м, цена участка рассчитывается по формуле: итоговая стоимость = 726 743 000 руб. - цена уменьшения стоимости.

Цена уменьшения стоимости договора № 3 рассчитывается по формуле: (338 000 кв.м - площадь улучшений, указанных в РНС) х 12 250 руб. х 0,4, при этом сумма уменьшения не может быть больше 400 000 000 руб. - суммы, предусмотренной к выплате покупателю в соответствии с пунктом 3.2.5 договора № 3.

Пунктом 3.2.5 договора № 3 в редакции дополнительного соглашения № 1 предусмотрено, что 400 000 000 руб. покупной цены оплачиваются покупателем продавцу с использованием договора эскроу на срок 365 календарных дней. Условиями для оплаты являются получение разрешения на ввод в эксплуатацию съезда с КАД и получение разрешений на строительство многоквартирных жилых домов на всех участках, в которых общая площадь улучшений равна или превышает 338 000 кв.м.

В соответствии с пунктом 3.1 договора № 4 в редакции дополнительного соглашения № 1 цена участка, являющегося объектом продажи по договору № 4, определена сторонами в размере 514 879 000 руб.

В том же пункте стороны согласовали, что в случае, если во всех выданных покупателю разрешениях на строительство (РНС) общая площадь жилых (квартир) и нежилых помещений (за исключением мест общего пользования и парковочных мест), предназначенных для продажи и(или) сдачи в аренду, использования в собственных целях покупателя (далее - улучшения), составит менее 338 000 кв.м, цена участка рассчитывается по формуле: итоговая стоимость = 514 879 000 руб. - цена уменьшения стоимости.

Цена уменьшения стоимости договора № 4 рассчитывается по формуле: (338 000 кв.м - площадь улучшений, указанных в РНС) х 12 250 руб. х 0,1, при этом сумма уменьшения не может быть больше 100 000 000 руб. - суммы, предусмотренной к выплате покупателю в соответствии с пунктом 3.2.6 договора № 4.

Пунктом 3.2.6 договора № 4 в редакции дополнительного соглашения № 1 предусмотрено, что 100 000 000 руб. покупной цены оплачиваются покупателем продавцу с использованием договора эскроу на срок 365 календарных дней. Условиями для оплаты являются получение разрешения на ввод в эксплуатацию съезда с КАД и получение разрешений на строительство многоквартирных жилых домов на всех участках, в которых общая площадь улучшений равна или превышает 338 000 кв.м.

В соответствии с пунктом 3.1 договора № 5 в редакции дополнительного соглашения № 1 цена участка, являющегося объектом продажи по договору № 5, определена сторонами в размере 455 382 000 руб.

В том же пункте стороны согласовали, что в случае, если во всех выданных покупателю разрешениях на строительство (РНС) общая площадь жилых (квартир) и нежилых помещений (за исключением мест общего пользования и парковочных мест), предназначенных для продажи и(или) сдачи в аренду, использования в собственных целях покупателя (далее - улучшения), составит менее 338 000 кв.м, цена участка рассчитывается по формуле: итоговая стоимость = 455 382 000 руб. - цена уменьшения стоимости.

Цена уменьшения стоимости договора № 5 рассчитывается по формуле: (338 000 кв.м - площадь улучшений, указанных в РНС) х 12 250 руб. х 0,1, при этом сумма уменьшения не может быть больше 100 000 000 руб. - суммы, предусмотренной к выплате покупателю в соответствии с пунктом 3.2.6 договора № 5.

Пунктом 3.2.5 договора № 5 в редакции дополнительного соглашения № 1 предусмотрено, что 100 000 000 руб. покупной цены оплачиваются покупателем продавцу с использованием договора эскроу на срок 365 календарных дней. Условиями для оплаты являются получение разрешения на ввод в эксплуатацию съезда с КАД и получение разрешений на строительство многоквартирных жилых домов на всех участках, в которых общая площадь улучшений равна или превышает 338 000 кв.м.

В пункте 2.6.10 договора № 1 в редакции дополнительного соглашения от 14.12.2021 № 1 и в аналогичных пунктах остальных связанных сделок Общество гарантировало и заверило продавцов, что в срок не позднее 01.11.2022 выполнит за свой счет:

- все необходимые работы, действия и процедуры, направленные на формирование земельных участков и образование новых земельных участков для получения градостроительных планов (пункт 2.6.10.1);

- подготовку материалов градостроительного обоснования размещения многоквартирных жилых домов с этажностью не менее 12 этажей (пункт 2.6.10.2);

- прохождение всех необходимых градостроительных процедур, направленных на получение градостроительных планов на образуемые участки, в которых предусмотрено размещение многоквартирных жилых домов с этажностью не менее 12 этажей (пункт 2.6.10.3);

- подготовку проектной документации по строительству многоквартирных жилых домов с максимально допустимой этажностью в соответствии с градостроительными планами, прохождение экспертизы проектной документации (пункт 2.6.10.4);

- подачу необходимой документации для получения разрешений на строительство многоквартирных жилых домов на всех участках в соответствии с проектной документацией (пункт 2.6.10.5).

Согласно пункту 5.3 договоров № 1, 3, 4 и 5 в редакции дополнительных соглашений № 1 к ним в случае, если покупатель не исполнил гарантии по пункту 2.6.10, а также не сформировал и не направил в уполномоченный на выдачу РНС государственный орган необходимый пакет документов для выдачи РНС в срок до 01.11.2022, покупатель по требованию продавца обязан выплатить штраф в размере 0,05% от депонируемой в соответствии с пунктами 3.2.6 договоров № 1 и 4 (пунктов 3.2.5 договоров № 3 и 5) суммы за каждый день просрочки.

В обоснование требований Компания указала, что поскольку наступление срока оплаты поставлено в зависимость от действий Общества по получению разрешений на строительство, и их неполучение выгодно Обществу, как должнику по обязательству по оплате, то условие об оплате считается наступившим, при этом Общество обязано осуществить окончательные расчеты в порядке, как если бы Общество получило разрешения на строительство с площадью улучшений не менее 338 000 кв.м.

Компания сослалась на то, что Общество заключило с Правительством Ленинградской области соглашение о взаимодействии при завершении строительства многоквартирного дома от 22.04.2022 (далее - Соглашение о взаимодействии от 22.04.2022), условиями которого предусмотрено осуществление Обществом финансирования завершения строительства объекта незавершенного строительства - многоквартирного дома, обеспечение уполномоченными органами в пределах полномочий, предусмотренных законодательством, выдачи Обществу разрешений на отклонение от предельных параметров строительства, позволяющих Обществу на участках, приобретенных по связанным сделкам, осуществить строительство многоквартирных домов этажностью до 18, площадью - до 413 000 кв.м (пункты 3.4.5 и 3.4.7 Соглашения о взаимодействии от 22.04.2022).

Пунктом 3.1.1 Соглашения о взаимодействии от 22.04.2022 предусмотрено, что Общество осуществляет финансирование завершения строительства объекта не ранее получения разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в соответствии с пунктами 3.4.5 и 3.4.7 соглашения, при этом в пункте 8.2того соглашения дополнительно согласовано, что в случае невозможности достижения параметров строительства, указанных в пунктах 3.4.5 и 3.4.7 соглашения, объем финансирования завершения объекта незавершенного строительства уменьшается пропорционально изменению общей площади квартир по сравнению с параметрами, указанными в пунктах 3.4.5. и 3.4.7 соглашения.

Компания также отметила, что в ответ на ее запрос в письме от 22.03.2023 № 01-08-543/2023 Комитет градостроительной политики Ленинградской области сообщил, что в отношении территории, занятой исходными земельными участками, материалы градостроительного обоснования для рассмотрения на заседании Градостроительного совета не поступали, распоряжения о предоставлении разрешений на отклонение от предельных параметров строительства в отношении исходных участков не издавалось.

Указывая, что к 01.11.2022 Общество не исполнило данные им гарантии, не обеспечило получение разрешений на строительство на участках, и полагая, что поскольку наступление срока оплаты поставлено в зависимость от действий Общества по получению разрешений на строительство, и их неполучение выгодно Обществу, как должнику по обязательству по оплате, то условие об оплате считается наступившим, при этом Общество обязано осуществить окончательные расчеты в порядке, как если бы Общество получило разрешения на строительство с площадью улучшений не менее 338 000 кв.м, однако не сделало этого, Компания обратилась в суд со встречным иском к Обществу о взыскании 700 000 000 руб. задолженности по договорам № 1, 3, 4 и 5 (по 100 000 000 руб. по договорам № 1, 4 и 5, 400 000 000 руб. - по договору № 3), а также неустойки на основании пунктов 5.3 договоров.

Суд первой инстанции не установил наличия правовых оснований для удовлетворения требований по встречному иску, посчитав, что возможности достижения площади улучшений, указанных в договорах, у Общества с учетом установленных градостроительных требований не имелось; признал обоснованными требования по первоначальному иску в части взыскания неустойки за нарушение срока завершения строительства и ввода в эксплуатацию съезда с КАД за период с 15.08.2022 по 16.12.2022.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

Проанализировав содержания заключенных сторонами договоров, суды пришли к выводу, что при их заключении Общество полагалось на выданные продавцами заверения о возможности реализации на участках проекта жилищного строительства с совокупной площадью продаваемых жилых и нежилых помещений в соответствии с параметрами застройки участков, приведенными в Приложении № 1 к договорам, а также что такие параметры соответствуют действующей градостроительной документации.

Суды установили, что Общество сформировало из земельных участков, приобретенных по связанным сделкам, земельные участки с кадастровыми номерами 47:07:0719001:904, 47:07:0719001:905, 47:07:0719001:907, 47:07:0719001:908 во исполнение пункта 2.6.10.1 договоров.

Суды посчитали, что Общество предприняло предусмотренные действующим законодательством действия, направленные на получение разрешений на отклонение от предельных параметров строительства в целях достижения показателей улучшений в размере не менее 338 000 кв.м, и что возможность выдачи уполномоченным органом таких разрешений находится вне зоны контроля Общества.

При этом суды отметили, что Соглашением о взаимодействии от 22.04.2022 предусмотрено, что в рамках его исполнения Общество представляет материалы градостроительного обоснования для рассмотрения Градостроительным советом Ленинградской области (п. 3.1.3 соглашения) для принятии Правительством Ленинградской области решения о предоставлении разрешений на отклонение от предельных параметров строительства. 

Суды приняли во внимание сведения, содержащиеся в письме Комитета градостроительной политики Ленинградской области от 11.04.2023 № 01-08-704/2023, согласно которому в рамках Соглашения о взаимодействии от 22.04.2022 Обществом были представлены на рассмотрение обосновывающие эскизы с расчетами технико-экономических показателей для предлагаемой корректировки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах территории, включающей в себя исходные земельные участки; обосновывающие эскизы разработаны ООО «Институт градостроительного планирования и проектирования» на основании договора от 22.02.2022 № ЭПР-011/22-47, заключенного с Обществом; на Градостроительном совете материалы градостроительного обоснования не рассматривались, решение о выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров не принималось.

Суды отметили, что согласно градостроительным планам земельных участков (далее - ГПЗУ) земельные участки, приобретенные Обществом, расположены в территориальной зоне Ж-4, градостроительным регламентом которой установлено, что предельная высота многоквартирного многоэтажного дома в границах которой равна 30 м, предельная этажность - 9 этажей.

В соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства принимается на основании заявления правообладателя, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.

Применительно к положениям названной нормы суды указали, что получение разрешений на отклонение от предельных параметров строительства как до 18 этажей, указанных в Соглашении о взаимодействии от 22.04.2022, так и до 12 этажей, указанных в пункте 2.6.10.3 связанных сделок, невозможно ввиду превышения предельных параметров этажности более чем на десять процентов от установленных градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-4.

Также суды учли последующее поведение Общества, которое в письме от 12.10.2022, то есть до истечения предусмотренного договорами срока получения РНС, предложило продавцам продлить срок депонирования средств на эскроу-счетах на 180 календарных дней в целях завершения начатых Обществом мероприятий по увеличению максимальной площади строительства, или заключить итоговое дополнительное соглашение для пересчета стоимости в соответствии с формулой расчета цены, утвержденной сторонами в пункте 3.1 связанных сделок в редакции дополнительных соглашений № 1 к ним.

Учитывая обозначенные в договорах цели приобретения участков, гарантии со стороны продавца и покупателя, согласованные сторонами условия об определении цены продажи участков исходя из параметров их застройки, приняв во внимание осуществление Обществом действий, направленных на обеспечение возможности достижения показателей площади улучшений, согласованных сторонами в качестве элементов для расчета цена продажи участков, посчитав, что Компанией не доказана недобросовестность Общества в этом вопросе, суды пришли к выводу об отсутствии основания считать, что Общество воспрепятствовало наступлению условий выплаты Компании денежных средств, предусмотренных пунктами 3.2.6 договоров № 1 и 5, пунктами 3.2.5 договоров № 3 и 4, а также о возможности применения положений пунктов 3.1 договоров № 1, 3, 4 и 5 в редакции дополнительных соглашений № 1 к ним для определения цены продажи участков с учетом корректировки.

Исходя из предусмотренных пунктами 3.1 договоров № 1, 3, 4 и 5 формул расчета цены, суды исследовали вопрос о возможности достижения на участках согласованного сторонами объема улучшений.

Для разрешения этого вопроса судом первой инстанции по ходатайству Общества была назначена судебная экспертиза для определения максимально возможной площади улучшений на участках, являющихся объектами продажи по связанным сделкам, в соответствии с нормативами градостроительного проектирования и с учетом требований градостроительной документации и нормативных актов по состоянию на 01.11.2022 и на день проведения экспертизы; возможности достижения на участках, являющихся объектами продажи по связанным сделкам, при проектировании и последующем строительстве общей площади жилых и нежилых помещений (за исключением мест общего пользования и парковок) не менее 338 000 кв.м; возможности применения предложенной проектировщиком ИП ФИО5 корректировки эскиза застройки территории на образованных участках для достижения параметров застройки с общей площадью жилых и нежилых помещений (за исключением мест общего пользования и парковок) не менее 338 000 кв.м. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Ленинградская Экспертная Служба «ЛЕНЭКСП» ФИО6

Согласно заключению эксперта ФИО6 от 13.11.2023 № 1384а-СТЭ/2023 с учетом дополнения от заключения от 13.03.2024 максимально возможная общая площадь жилых (квартир) и нежилых помещений (за исключением мест общего пользования и парковок/парковочных мест) может быть построена на земельных участках с кадастровыми номерами 47:07:0719001:904 - 5/7, 47:07:0719001:905 - 4/3, 47:07:0719001:907 - 4/1, 47:07:0719001:908 - 5/5 в соответствии с нормативами градостроительного проектирования Ленинградской области и с учетом требований градостроительного регламента территориальной зоны, проекта планировки территории и проекта межевания территории, в границах которых размещены земельные участки, а также иными требованиями и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации по состоянию на 01.11.2022 и на день проведения экспертизы составляет 178 780,98 кв.м; при проектировании и строительстве невозможно достижение общей площади жилых (квартир) и нежилых помещений (за исключением мест общего пользования и парковок/парковочных мест), предназначенных для продажи и(или) сдачи в аренду, использования в собственных целях не менее 338 000 кв.м; предложенная проектировщиком ИП ФИО5 Корректировка эскиза застройки не применима.

Оценив представленное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, а также, приняв во внимание пояснения эксперта, данные при рассмотрении дела, суды пришли к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ.

Вопреки доводам подателя жалобы, суды исследовали и оценили возражения Компании, представленные в отношении заключения эксперта, в том числе относительно использованного в расчетах эксперта элемента планировочной структуры в виде квартала, и мотивированно отклонили аргументы Компании о необходимости применения иного элемента, подробно изложив основания их отклонения в обжалуемых судебных актов применительно к конкретным обстоятельствам данного дела в соответствии со статьей 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в том числе отметив, что квартал предусмотрен в качестве элемента планировочной структуры в ПП и ПМТ. Оснований не согласиться с приведенными в обжалуемых судебных актах выводами по данному вопросу судом кассационной инстанции не установлено.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта суды не установили наличия предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства Компании о назначении повторной экспертизы, подробно изложив мотивы соответствующего процессуального решения в решении и постановлении.

Исходя из выводов эксперта относительно значения площади улучшений на земельных участках суды рассчитали суммы уменьшений цены по договорам № 1, 3, 4 и 5 по согласованной сторонами в пунктах 3.1 этих договоров формуле, и пришли к выводу, что итоговая цена участков подлежит определению путем вычитания предельных сумм уменьшения (100 000 000 руб. по договорам № 1, 4 и 5, 400 000 000 руб. - по договору № 3), и составляет по договору № 1 - 594 838 000 руб., по договору № 3 - 326 743 000 руб., по договору № 4 - 414 879 000 руб., по договору № 5 - 355 382 000 руб.

Установив, что платежными поручениями от 10.06.2021 № 40, 42, 43, 44, от 29.06.2021 № 54, 56, 57, 58, от 26.07.2021 № 67, 68, от 25.08.2021 № 80, 81, от 27.09.2021 № 89, от 15.12.2021 № 113, от 30.12.2021 № 4658, 24212, 24836, 25121 Общество выплатило Компании в счет оплаты по договору № 1 денежные средства в размере 594 838 000 руб., по договору № 3 - 326 743 000 руб., по договору № - 414 879 000 руб., по договору № 5 - 355 382 000 руб., суды, признав обязанность покупателя по уплате цены продажи участков исполненной в установленные договорами сроки, обоснованно отказали в удовлетворении требований Компании.

Согласно пункту 1 статьи 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования Общества в части взыскания с Компании в пользу Общества неустойки в размере 49 600 000 руб., начисленной за период с 15.08.2022 по 16.12.2022 за нарушение срока завершения строительства и ввода в эксплуатацию съезда с КАД, суды исходили из того, что в пункте 2.5.1 договора № 1 продавцом были даны гарантии и заверения о том, что в срок не позднее 15.08.2022 будет завершено строительство и ввод в эксплуатацию Съезда с КАД, и что Съезд с КАД был введен в эксплуатацию 16.12.2022.

Суды проверили доводы Компании, приведенные в возражениях на требования Общества о взыскании неустойки, в том числе со ссылкой на невозможность выполнения работ, на просрочку кредитора (Общества), на действие обстоятельств непреодолимой силы, и мотивированно их отклонили применительно к конкретным обстоятельствам настоящего дела. Аргументы Компании, приведенные в кассационной жалобе, фактически свидетельствуют о несогласии Компании с произведенной судами оценкой представленных сторонами доказательств.

Дополнительные возражения Компании, изложенные в письменных пояснениях к кассационной жалобе, со ссылкой на то, что Компания не являлась исполнителем или заказчиком работ по строительству Съезда с КАД, поэтому, не являясь стороной обязательства по выполнению таковых, не могло быть привлечено к ответственности в виде неустойки за нарушение сроков их выполнения, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку в данном случае неустойка начислена на основании пункта 5.9 договора № 1 применительно к данным продавцом гарантиям и заверениям.

Поскольку суды при рассмотрении дела правильно применили нормы материального и процессуального права, предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2024 по делу № А56-2392/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Евроград 1» - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

И.В. Сергеева