АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

170100, г. Тверь, пл. Святого Благоверного Князя 

Михаила Тверского, д. 5

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-11322/2023

г. Тверь

11 июля 2024 года

Резолютивная часть объявлена 02 июля 2024 года

 

Арбитражный суд Тверской области в составе: судьи Рощупкина В.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бибикова С.Н., при участии представителя истца – ФИО1 (с использованием системы веб – конференции до перерыва),

рассмотрев в судебном заседании дело по иску по иску Общества с ограниченной ответственностью «УК Расцвет», г. Тверь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации 11.04.2016г.),

к ответчику: Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройгарант», г. Тверь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации 19.09.2016г.),

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью «Тепловик», г. Тверь, Общество с ограниченной ответственностью «Монтажно-строительное управление», г. Тверь, 

об обязании передать документацию и устранить недостатки,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «УК Расцвет», г. Тверь (далее - «истец») обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройгарант», г. Тверь (далее - «ответчик») с требованиями:

1. Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СтройГарант» в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу, передать Обществу с ограниченной ответственностью «УК Расцвет» техническую и иную документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, а именно:

- проектную документацию на многоквартирный дом - раздел 3 «Объемно-планировочные и архитектурные решения»; раздел 4 «Конструктивные решения»; раздел 6 «Технологические решения»;

- план земельного участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

- схему, отображающую расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, подписанную лицом, осуществляющим строительство;

- энергетический паспорт, составленный по результатам энергетического обследования многоквартирного дома;

2. Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СтройГарант» в течение 3-х месяцев с даты вступления решения суда в законную силу, принять меры к устранению недостатков, допущенных при проектировании и строительстве жилого дома по адресу: 

<

...>, а именно:

2.1 Выполнить работы по устранению нарушений требований СП 50.13330.2012, в части недопустимого перепада между температурой внутреннего воздуха и температурой поверхности ограждающей конструкции, в том числе:

- расшивку кладочных швов с последующим их качественным заполнением, утепление наружной части фасада многоквартирного дома с целью предотвращения промерзания и выпадения конденсата в соответствии с проектным расчетом элементов крепления и утепления;

- заполнение монтажной пеной элементов монтажного шва между элементами стен и окон ПВХ;

- устройство герметичности монтажного шва примыканий стен и перекрытий 1-ого этажа;

- выполнить утепление всей поверхности железобетонных перекрытий между нежилым помещением магазина «Магнит» и жилыми помещениями в соответствии с требованиями проектной документации;

2.2 Выполнить работы по устранению следующих дефектов элементов общего имущества многоквартирного дома:

- провисание потолка в холле на 1-ом этаже во 2-ом подъезде;

- устранить трещины на стенах в холлах с 2 по 15 этаж в 1 и 2-ом подъезде;

- устранить трещины на стекле двери общего балкона 15 этажа во 2-ом подъезде;

- устранить трещины на плитках уличной лестницы в 1-м подъезде;

- восстановить работоспособность вентиляционной шахты на кухне кв.44 и до 3-ого этажа;

- устранить неплотное прилегание стыков панелей, закрывающих перекрытия на фасаде многоквартирного дома;

- восстановить бордюрный камень вдоль нежилого помещения магазина «Магнит»;

- устранить протечку воды во 2-м подъезде на 15 этаже с переходного балкона на лестничную клетку;

- устранить протечку трубопровода горячего водоснабжения под подвесным потолком во 2-м подъезде на 15 этаже;

- ввести в эксплуатацию общедомовые приборы учета горячего водоснабжения и отопления;

- укомплектовать систему пожаротушения многоквартирного дома огнетушителями в количестве 57 штук и пожарными гидрантами в количестве 57 штук;

2.3 Устранить недостатки в работе котельной, а именно:

- предоставить отчетную документацию (отчет о проведении пуско-наладочных работ, режимных карт, карт настройки автоматики безопасности);

- провести метрологическую поверку манометров, термометров, сигнализаторов загазованности по оксиду углерода и метану;

- на котле № 2 устранить изогнутость контакта штекера на плате управления котлом;

- установить манометры до и после котлового насоса № 2;

- настроить каскадное управление котлами на контроллере Honeywell Smile SDC12-31;

- настроить прибор пожарно-охранный (ВЭРС-ПК);

- смонтировать врезку для слива теплоносителя в нижних точках;

- смонтировать врезку для отбора проб до и после ХВО;

- настроить установку умягчения воды и смонтировать дренажный шланг;

- настроить регулятор давления «после себя» на линии подпитки и установить манометры;

- провести настойку и проверку предохранительных сбросных клапанов на котлах;

- составить тепловую и газовую схему котельной, (с подписанными по схеме узлами и запорной арматурой/кранами);

- установить нейтрализаторы конденсата в линии трубопровода слива;

- установить термометры на газоходах котлов (Rosma БТ-52.211 (0.350°С)-2 шт.);

- составить однолинейные и принципиальные схемы в щите вспомогательного оборудования;

- окончить монтаж приборов учета тепловой энергии;

- смонтировать заземление электроустановки с соблюдением требований правил устройства электроустановок (ПУЭ 7) с уравниванием потенциалов - электрическое соединение проводящих частей для достижения равенства их потенциалов;

- подписать кабельные линии (У-134,135), установить треугольные бирки на кабельных линиях систем автоматизации, квадратные на силовых кабельных линиях с указанием марки кабеля, длинны согласно кабельному журналу, предоставить кабельный журнал;

- предоставить паспорта на котлы и горелки, приборы учета газа (корректор, счетчик) и приборы учета тепловой энергии;

- предоставить программу снятия показаний с прибора коммерческого учета газа с планшетом.

Определением от 29 февраля 2024 года суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Общество с ограниченной ответственностью «Тепловик» (170041, 

<

...>), Общество с ограниченной ответственностью «Монтажно-строительное управление» (170040, 

<

...>).

Определением от 11 апреля 2024 года суд: 

- удовлетворил ходатайство истца в порядке ст. 49 АПК РФ об уточнении исковых требований, согласно которого просил:

I. Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СтройГарант», в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу, передать Обществу с ограниченной ответственностью «УК Расцвет» техническую и иную документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, а именно:

- проектную документацию на многоквартирный дом - раздел 3 «Объемно-планировочные и архитектурные решения»; раздел 4 «Конструктивные решения»; раздел 6 «Технологические решения»;

- план земельного участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

- схему, отображающую расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство;

- энергетический паспорт, составленный по результатам энергетического обследования многоквартирного дома;

II. Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СтройГарант» в течение 3-х месяцев с даты вступления решения суда в законную силу, принять меры к устранению недостатков, допущенных при проектировании и строительстве жилого дома по адресу: 

<

...>, а именно:

1. Выполнить работы по устранению нарушений требований СП 50.13330.2012, в части недопустимого перепада между температурой внутреннего воздуха и температурой поверхности ограждающей конструкции, в том числе:

- расшивку кладочных швов с последующим их качественным заполнением, утепление наружной части фасада многоквартирного дома с целью предотвращения промерзания и выпадения конденсата в соответствии с проектным расчетом элементов крепления и утепления.

- заполнение монтажной пеной элементов монтажного шва между элементами стен и окон ПВХ.

- устройство герметичности монтажного шва примыканий стен и перекрытий 1-ого этажа;

- выполнить утепление всей поверхности железобетонных перекрытий между нежилым помещением магазина «Магнит» и жилыми помещениями в соответствии с требованиями проектной документации

2. Выполнить работы по устранению следующих дефектов элементов общего имущества многоквартирного дома:

- провисание потолка в холле на 1-ом этаже во 2-ом подъезде;

- устранить трещины на стенах в холлах с 2 по 15 этаж в 1 и 2-ом подъезде;

- устранить трещины на стекле двери общего балкона 15 этажа во 2-ом подъезде;

- устранить трещины на плитках уличной лестницы в 1-м подъезде.

- восстановить работоспособность вентиляционной шахты на кухне кв.44 и до 3-ого этажа.

- устранить неплотное прилегание стыков панелей, закрывающих перекрытия на фасаде многоквартирного дома;

- восстановить бордюрный камень вдоль нежилого помещения магазина «Магнит»;

- устранить протечку воды во 2-м подъезде на 15 этаже с переходного балкона на лестничную клетку

- устранить протечку трубопровода горячего водоснабжения под подвесным потолком во 2-м подъезде на 15 этаже.

- ввести в эксплуатацию общедомовые приборы учета горячего водоснабжения и отопления;

- укомплектовать систему пожаротушения многоквартирного дома огнетушителями в количестве 57 штук и пожарными гидрантами в количестве 57 штук.

3. Устранить недостатки в работе котельной, а именно:

- предоставить отчетную документацию (отчет о проведении пуско-наладочных работ, режимных карт, карт настройки автоматики безопасности);

- провести метрологическую поверку манометров, термометров, сигнализаторов загазованности по оксиду углерода и метану;

- на котле № 2 устранить изогнутость контакта штекера на плате управления котлом;

- установить манометры до и после котлового насоса № 2;

- произвести настройку каскадного управления котлами на контроллере Honeywell Smile SDC12-31; '   "

- произвести подключение и настроить прибор пожарно-охранный (ВЭРС-ПК);

- смонтировать врезку для слива теплоносителя в нижних точках;

- смонтировать врезку для отбора проб до и после ХВО;

- произвести подключение и настроить установку умягчения воды и смонтировать дренажный шланг;

- подключить и настроить регулятор давления «после себя» на линии подпитки и установить манометры;

- произвести подключение и настойку предохранительных сбросных клапанов на котлах;

- составить и установить тепловую и газовую схему котельной, (с подписанными по схеме узлами и запорной арматурой/кранами);

- установить нейтрализаторы конденсата в линии трубопровода слива;

- установить термометры на газоходах котлов (Rosma БТ-52.211 (0.350°С)-2 шт.);

- составить однолинейные и принципиальные схемы в щите вспомогательного оборудования;

- окончить монтаж и подключение приборов учета тепловой энергии;

- смонтировать заземление электроустановки с соблюдением требований правил устройства электроустановок (ПУЭ 7) с уравниванием потенциалов - электрическое соединение проводящих частей для достижения равенства их потенциалов;

- подписать кабельные линии (У-134,135), установить треугольные бирки на кабельных линиях систем автоматизации, квадратные на силовых кабельных линиях с указанием марки кабеля, длинны согласно кабельному журналу, предоставить кабельный журнал;

- предоставить паспорта на котлы и горелки, приборы учета газа (корректор, счетчик) и приборы учета тепловой энергии.

Ответчик и третьи лица, надлежаще извещенные о дате, месте и времени судебного заседания (ст.ст.121-123 АПК РФ), явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. Дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей данных лиц.

Истец поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, указал, что пояснить больше нечего, все документы им представлены.

Третье лицо дало пояснения по иску в отзыве.

Суд определил: с учетом обстоятельств дела, на основании ст. 163 АПК РФ объявить перерыв в судебном заседании 27.06.2024 г. до 14 час. 30 мин. 02.07.2024 г., которое продолжить в помещении суда по адресу: 

<

...>, каб. №25–3 (5 этаж), Суд о перерыве объявил участвующим в деле лицам, а также разместил информацию на официальном сайте Арбитражного суда Тверской области по веб-адресу: http: //tver.arbitr.ru/ в сети Интернет. 

После перерыва 02.07.2024 г. судебное разбирательство было продолжено в отсутствие представителей сторон. Истец до перерыва пояснил, что после перерыва в судебном заседании участвовать не будет.

При разрешении спора суд исходит из следующего: 

Истец является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, на основании решения застройщика ООО  «Специализированный застройщик «Стройгарант» от 25.01.2021г. Между сторонами подписан договор управления многоквартирным домом №1 от 25.01.2021 г.

Квартиры в указанном многоквартирном доме приобретались дольщиками на основании договоров участия в долевом строительстве у ответчика, являющегося застройщиком.

Как указывает истец, данный многоквартирный дом возведен застройщиком с многочисленными недостатками, допущенными при строительстве и проектировании, что подтверждается заключениями технических специалистов и результатами тепловизионного обследования ограждающих конструкций. В результате чего техническими специалистами указан перечень мероприятий необходимых к выполнению для устранения выявленных нарушений.

Также ряд нарушений было выявлено управляющей организацией при осмотре многоквартирного дома в ходе текущей деятельности по управлению многоквартирным домом.

Кроме того, истец также указывает, что ответчиком не была в полном объема переда техническая документация на многоквартирный дом, обязанность хранить которую возложена на управляющую организацию

Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись претензии и обращения с требованием о передаче технической документации на дом, а также требования об устранении недостатков, допущенных при проектировании и строительстве жилого дома по адресу: 

<

...>. По части недостатков ответчиком в адрес истца направлялись обращения с указанием сроком устранения недостатков, которые не были соблюдены, а недостатки не устранены. 

Истец, ссылаясь на то, что ответчик не передал запрашиваемые документы и не устранил недостатки, допущенные при проектировании и строительстве жилого дома в установленный срок, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением (в редакции уточнений).

Проанализировав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 64, ст. ст. 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В силу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать способ управления многоквартирным домом в виде управления управляющей организацией.

В соответствии с частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации.

Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 г. № 17074/09, определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.04.2021 г. № 307-ЭС20-19764, от 03.08.2021 г. № 303-ЭС21-5287).

Согласно части 11.1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) после окончания строительства объекта капитального строительства лицо, осуществляющее строительство, обязано передать застройщику такого объекта результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения объекта капитального строительства, иную документацию, необходимую для эксплуатации такого объекта.

Положениями статьи 55 ГрК РФ также предусмотрена необходимость получения застройщиком разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Перечень документов к заявлению о выдаче разрешения для предоставления их в компетентный орган определен частью 3 указанной статьи.

Строительные нормы и правила, действовавшие в период ввода дома в эксплуатацию, предусматривали, что техническая и иная необходимая для эксплуатации дома документация, представляемая подрядчиком и заказчиком в государственные приемочные комиссии, после приемки объекта должна храниться у эксплуатационной организации. При этом к обязанностям застройщика в рамках организации процесса приемки объекта относится комплектование, хранение и передача соответствующим организациям исполнительной и эксплуатационной документации (пункт 4.18 СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения", пункт 4.4 СП 68.13330.2017. Свод правил. "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87").

В состав технической документации длительного хранения входит: план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; акты приемки жилых домов от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения); паспорта котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление) (пункт 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных приказом Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170 (далее - Правила № 170)).

Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п. (пункт 1.5.2 Правил № 170).

Положениями пунктов 24 - 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 (далее - Правила № 491) также предусмотрены состав технической документации и обязанности застройщика по ее передаче.

В частности, в силу пункта 24 Правил № 491 инструкция по эксплуатации многоквартирного дома является лишь одним из документов, подлежащих передаче застройщиком лицам, перечисленным в указанном нормативном акте, порядок ее передачи регламентируется пунктом 25 Правил № 491. Пунктом 26 Правил № 491 определен состав иной документации, а обязанность передачи ответственными лицами (в рассматриваемом случае - застройщиком) полного комплекта документов сформулирована в пункте 27 Правил № 491.

Согласно пункту 27 Правил № 491 ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы.

Таким образом, документация, необходимая для эксплуатации объекта капитального строительства, в обязательном порядке должна находиться у застройщика на момент ввода дома в эксплуатацию. Обязанность по передаче проектной документации на жилой дом собственникам (владельцу) объекта недвижимости, представителем которых является управляющая организация - возникает в силу прямого указания закона и не прекращается в течение всего периода эксплуатации дома.

Принимая во внимание указанный выше правовой статус технической документации на многоквартирный дом, учитывая, что данная документация не относится к общедоступной и не может быть самостоятельно получена управляющей компании в соответствующих органах, но необходима управляющей компании, представляющей интересы собственников помещений в многоквартирном доме, для выполнения своих функций, управляющая компания применительно к положениям статьи 304 ГК РФ вправе требовать от застройщика передачи такой документации для осуществления деятельности по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Предусмотренная нормативными правовыми актами передача такой документации от застройщика к управляющей организации должна осуществляться одновременно с передачей в обслуживание такого многоквартирного дома, если иной (более поздний срок) не установлен специальным нормативным правовым регулированием либо соглашением сторон.

Такой более поздний срок, продолжительностью в один месяц, предусмотрен пунктом 25 Правил № 491 только в отношении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (на бумажном и электронном носителях). В отношении обязательств застройщика по передаче иной документации применимые нормы права, в том числе СНиП 3.01.04-87, СП 68.13330.2017, Правила № 491, Правила № 170, аналогичных положений не содержат, соответственно, необходимые в силу закона документы подлежали передаче застройщиком одновременно с включением сведений о спорном многоквартирном доме в реестр лицензий управляющей компании.

Судом установлено и ответчиком не оспорено, что спорный многоквартирный дом введен в эксплуатацию 28.12.2020 г., что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №69-ru6934000-72-2020, истребуемая истцом документация в полном объеме в момент приемки дома находилась у застройщика, в противном случае приемка не была бы осуществлена.

Следовательно, в настоящем случае застройщик не передал управляющей компании необходимую документацию в полном объеме, допустив тем самым противоправное бездействие, выразившееся в несоблюдении вышеназванных норм и правил, что влияет на выполнение истцом функции управления многоквартирным домом, на содержание общего имущества многоквартирного дома в надлежащем состоянии в целях его бесперебойной и безаварийной работы и возможности возмещения вреда в результате такого содержания.

Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о незаконном уклонении застройщика от передачи технической документации на многоквартирный дом управляющей компании, что выражается в длительном невыполнении (ненадлежащем выполнении) предусмотренной законом обязанности.

Исходя из изложенного, учитывая, что непередача документов создает препятствия выполнению истцом принятых обязательств по управлению многоквартирным домом в интересах собственников помещений этого дома, а также угрозу нарушения их прав по поддержанию безопасного проживания в таком доме, при передаче дома управляющей компании закон обязывает застройщика передать всю прилагаемую к нему документацию, и он не может быть освобожден от этой обязанности, исполнение которой обеспечивает эксплуатацию многоквартирного дома, как объекта капитального строительства на протяжении всего периода его существования.

Как усматривается из материалов дела, техническая и иная документация на многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, а именно: проектная документация на многоквартирный дом - раздел 3 «Объемно-планировочные и архитектурные решения»; раздел 4 «Конструктивные решения»; раздел 6 «Технологические решения»; план земельного участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство; энергетический паспорт, составленный по результатам энергетического обследования многоквартирного дома, ответчиком истцу не переданы. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Надлежащих доказательств отсутствия у ответчика истребуемых истцом документов, суду в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено.

В силу пункта 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. К числу таких последствий относится признание судом требований истца обоснованными, в случае непредставления ответчиком доказательств, опровергающих их правомерность.

Ответчиком в нарушении статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств исполнения обязанности по предоставлению истцу истребуемых документов в полном объеме.

На основании изложенного, требования истца к ответчику в части обязания передачи документов (в уточненном виде, п I. ходатайства) признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, а именно: обязать Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СтройГарант», в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу, передать Обществу с ограниченной ответственностью «УК Расцвет» техническую и иную документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, а именно:

- проектную документацию на многоквартирный дом - раздел 3 «Объемно-планировочные и архитектурные решения»; раздел 4 «Конструктивные решения»; раздел 6 «Технологические решения»;

- план земельного участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

- схему, отображающую расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство;

- энергетический паспорт, составленный по результатам энергетического обследования многоквартирного дома.

Истцом также заявлено требование об устранении недостатков, допущенных при проектировании и строительстве жилого дома (в уточненном виде, п II. ходатайства).

В данном случае, истец как управляющая организация наделен полномочиями действовать в интересах собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе предъявлять к застройщику иски об устранении недостатков), что следует из положений статьи 4 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статья 7 Закона № 214-ФЗ направлена на защиту прав участников долевого строительства в случаях существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 названной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В части 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока.

 Согласно ст. 7 Закона № 214-ФЗ  гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

При разрешении споров, связанных с применением последствий нарушения требований о качестве выполненных работ в гарантийный срок, бремя доказывания того, что недостатки работ произошли вследствие неправильной эксплуатации либо нормального износа объекта или его частей, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, лежит на подрядчике (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.08.2016 г. № 305-ЭС16-4838 по делу № А40-59571/2015).

Таким образом, обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем либо лицом, обязанным в силу закона предоставить соответствующие гарантии.

В соответствии с п. 1 ст. 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах; согласно п. 2 ст. 755 Кодекса подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами; п. 4 ст. 755 Кодекса устанавливает, что при обнаружении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в п. 1 ст. 754, заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении; ст. 756 Кодекса предусматривает, что при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные п. 1 - 5 ст. 724 Кодекса, при этом предельный срок обнаружения недостатков в соответствии с п. 2 и 4 ст. 724 Кодекса составляет пять лет.

Судом установлено, что ко дню подачи искового заявления в суд гарантийный срок, установленный ст. 7 названного Федерального закона и ст. 756 ГК Российской Федерации, не истек.

Факты нарушения ответчиком обязательств из договора долевого участия в строительстве, выразившиеся в выполнении при строительстве работ с нарушением требований к качеству, установлены в заключениях специалиста №21-12-08 от 25.01.2022 г., №23-01-18-01 от 20.02.2023 г., №23-01-18-02 от 20.02.2023 г., составленных ИП ФИО3 «Бюро экспертизы и оценки» по заказу истца. Результаты заключений специалиста ответчиком не оспорены.

В представленном истцом заключении специалиста №21-12-08 от 25.01.2022 г. эксперт считает, что причиной возникновения выявленных дефектов -температурный перепад между температурой внутреннего воздуха и температурой внутренней поверхности ограждающей конструкции квартиры №2 по адресу: 

<

...> ниже минимально допустимых значений (перепад составляет более - 4,0 °С), является нарушение качества выполненных работ, а именно отсутствие заполнения кладочных швов кирпичной кладки на всю глубину газосиликатных блоков. Установить точно причину дефектов квартиры №88 по адресу: 

<

...> без демонтажа отделочных работ не представляется возможным.

Экспертом указан перечень работ необходимый для устранения дефектов:

- демонтаж отделочных и штукатурных материалов с поверхности стен;

- расшивка кладочных швов кирпичной кладки на всю глубину газосиликатных блоков с последующей полной их зачеканкой;

- штукатурка поверхности стен.

В заключении специалиста №23-01-18-01 от 20.02.2023 г. эксперт указал, что наружные стены жилого помещения квартиры №135 расположенной по адресу: 

<

...> не соответствуют требованиям п. 5.1 а СП 50.13330.2012, а так же требованиям ст. 10 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в части требований безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях.

В заключении специалиста №23-01-18-02 от 20.02.2023 г. эксперт указал, что наружные стены, полы и перекрытия жилых помещений квартир №№1, 6, и нежилого помещения №№001, 002 магазина «Магаит», расположенных по адресу: 

<

...> не соответствуют требованиям и. 5,1 а СП 50.13330.2012, а так же требованиям ст. 10 Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-Ф1 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в части требований безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях.

С учетом приведенных обстоятельств и основываясь на условиях договора, руководствуясь пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 г. № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", представленные истцом в обоснование своей позиции заключения специалиста №21-12-08 от 25.01.2022 г., №23-01-18-01 от 20.02.2023 г., №23-01-18-02 от 20.02.2023 г., полученные по результатам проведения внесудебной экспертизы, судом признаются надлежащими доказательствами по делу, о назначении судебной экспертизы качества выполненных работ не заявлено.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства судом установлено наличие в построенном ответчиком многоквартирном доме недостатков, о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы на предмет установления того, являются ли эти недостатки следствием ненадлежащего исполнения истцом как управляющей организацией условий договора управления, в ходе рассмотрения дела сторонами не заявлено.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание заключения специалиста №21-12-08 от 25.01.2022 г., №23-01-18-01 от 20.02.2023 г., №23-01-18-02 от 20.02.2023 г., представленные истцом, суд считает доказанным то обстоятельство, что указанные недостатки являются строительными, а не эксплуатационными, возникли по вине ответчика, исковое заявление об их устранении подано в пределах срока, установленного ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ и ст. 756 ГК Российской Федерации, в связи, с чем иск подлежит удовлетворению в части требований об обязании ответчика в течение 3-х месяцев с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу устранить недостатков, допущенных при проектировании и строительстве жилого дома по адресу: 

<

...>, а именно:

1. Выполнить работы по устранению нарушений требований СП 50.13330.2012, в части недопустимого перепада между температурой внутреннего воздуха и температурой поверхности ограждающей конструкции, в том числе:

- расшивку кладочных швов с последующим их качественным заполнением, утепление наружной части фасада многоквартирного дома с целью предотвращения промерзания и выпадения конденсата в соответствии с проектным расчетом элементов крепления и утепления.

- заполнение монтажной пеной элементов монтажного шва между элементами стен и окон ПВХ.

- устройство герметичности монтажного шва примыканий стен и перекрытий 1-ого этажа;

- выполнить утепление всей поверхности железобетонных перекрытий между нежилым помещением магазина «Магнит» и жилыми помещениями в соответствии с требованиями проектной документации

2. Выполнить работы по устранению следующих дефектов элементов общего имущества многоквартирного дома:

- провисание потолка в холле на 1-ом этаже во 2-ом подъезде;

- устранить трещины на стенах в холлах с 2 по 15 этаж в 1 и 2-ом подъезде;

- устранить трещины на стекле двери общего балкона 15 этажа во 2-ом подъезде;

- устранить трещины на плитках уличной лестницы в 1-м подъезде.

- восстановить работоспособность вентиляционной шахты на кухне кв.44 и до 3-ого этажа.

- устранить неплотное прилегание стыков панелей, закрывающих перекрытия на фасаде многоквартирного дома;

- восстановить бордюрный камень вдоль нежилого помещения магазина «Магнит»;

- устранить протечку воды во 2-м подъезде на 15 этаже с переходного балкона на лестничную клетку

- устранить протечку трубопровода горячего водоснабжения под подвесным потолком во 2-м подъезде на 15 этаже.

- ввести в эксплуатацию общедомовые приборы учета горячего водоснабжения и отопления;

- укомплектовать систему пожаротушения многоквартирного дома огнетушителями в количестве 57 штук и пожарными гидрантами в количестве 57 штук.

Истцом так же заявлено требование к ответчику устранить недостатки в работе котельной, а именно:

- предоставить отчетную документацию (отчет о проведении пуско-наладочных работ, режимных карт, карт настройки автоматики безопасности);

- провести метрологическую поверку манометров, термометров, сигнализаторов загазованности по оксиду углерода и метану;

- на котле № 2 устранить изогнутость контакта штекера на плате управления котлом;

- установить манометры до и после котлового насоса № 2;

- произвести настройку каскадного управления котлами на контроллере Honeywell Smile SDC12-31; '   "

- произвести подключение и настроить прибор пожарно-охранный (ВЭРС-ПК);

- смонтировать врезку для слива теплоносителя в нижних точках;

- смонтировать врезку для отбора проб до и после ХВО;

- произвести подключение и настроить установку умягчения воды и смонтировать дренажный шланг;

- подключить и настроить регулятор давления «после себя» на линии подпитки и установить манометры;

- произвести подключение и настойку предохранительных сбросных клапанов на котлах;

- составить и установить тепловую и газовую схему котельной, (с подписанными по схеме узлами и запорной арматурой/кранами);

- установить нейтрализаторы конденсата в линии трубопровода слива;

- установить термометры на газоходах котлов (Rosma БТ-52.211 (0.350°С)-2 шт.);

- составить однолинейные и принципиальные схемы в щите вспомогательного оборудования;

- окончить монтаж и подключение приборов учета тепловой энергии;

- смонтировать заземление электроустановки с соблюдением требований правил устройства электроустановок (ПУЭ 7) с уравниванием потенциалов - электрическое соединение проводящих частей для достижения равенства их потенциалов;

- подписать кабельные линии (У-134,135), установить треугольные бирки на кабельных линиях систем автоматизации, квадратные на силовых кабельных линиях с указанием марки кабеля, длинны согласно кабельному журналу, предоставить кабельный журнал;

- предоставить паспорта на котлы и горелки, приборы учета газа (корректор, счетчик) и приборы учета тепловой энергии.

В этой части требования относительно устранении недостатков в работе котельной и документации заявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат, ввиду следующего:

В соответствии со статьей 7 Закона №214-ФЗ, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (пункт 5).

Согласно  пункту 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Как указывает ответчик в ответе на претензию истца от 20.02.2022г., по недостаткам, выявленным в ходе эксплуатации котельной: Система теплоснабжения многоквартирного дома выполнена силами специализированной организации в строгом соответствии с проектной документацией. Проектная документация прошла в установленном порядке соответствующую экспертизу. В последующем, в рамках сдачи объекта строительства система отопления объекта, в том числе котельная после проведения пуско-наладочных работ была принята и допущена в эксплуатацию органами Ростехнадзора. В случае если Вами будет принято решение о внесении изменений в конструктивные особенности котельного оборудования, рекомендуем Вам согласовать данные изменения с организацией, осуществившей проектирование системы теплоснабжения дома и органами Ростехнадзора. В компетенцию Застройщика не входит принятие решений по изменению, модернизации системы теплоснабжения котельной.

Доказательств того, что в части требований, предъявленных истцом по котельной, они являются недостатками застройщика, истец суду не представил применительно к ст. 65 АПК РФ. При принятии дома от застройщика истец не зафиксировал данные недостатки. Доказательств соответствия данных требований проектной документации на котельную истец суду так же не представил. МКД вместе с котельной был допущен в эксплуатацию, соответственно имелось разрешение на ввод в эксплуатацию так же котельной органами Ростехнадзора. Следовательно, были проведены пусконаладочные работы, позволяющие использовать котельную в качестве источника  теплоснабжения МКД.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. К числу таких последствий относится признание судом требований истца необоснованными в случае непредставления последним доказательств в обоснование их правомерности.

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства, в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о недоказанности исковых требований в этой части. Следовательно, исковые требования в заявленном виде об устранении недостатков работе котельной не подлежат удовлетворению.

Согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014г. № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

По правилам ст. 110 АПК РФ, в связи с вышеизложенным, суд относит на ответчика государственную пошлину по делу в сумме 12 000 руб. 00 коп., которая подлежит взысканию с него в пользу истца, поскольку была уплачена им данная государственная пошлина в доход федерального бюджета РФ платежным поручением от 03.08.2023 г. №153.

Руководствуясь ст. ст. 49, 65, 70, 110, 121-123, 156, 163, 167-171, 176 АПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройгарант», г. Тверь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации 19.09.2016г.):

1) в течение 30 календарных дней с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу передать Обществу с ограниченной ответственностью «УК Расцвет», г. Тверь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации 11.04.2016г.) техническую и иную документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, а именно:

- проектную документацию на многоквартирный дом - раздел 3 «Объемно-планировочные и архитектурные решения»; раздел 4 «Конструктивные решения»; раздел 6 «Технологические решения»;

- план земельного участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

- схему, отображающую расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство;

- энергетический паспорт, составленный по результатам энергетического обследования многоквартирного дома;

 2) в течение 3-х месяцев с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу устранить недостатков, допущенных при проектировании и строительстве жилого дома по адресу: 

<

...>, а именно:

1. Выполнить работы по устранению нарушений требований СП 50.13330.2012, в части недопустимого перепада между температурой внутреннего воздуха и температурой поверхности ограждающей конструкции, в том числе:

- расшивку кладочных швов с последующим их качественным заполнением, утепление наружной части фасада многоквартирного дома с целью предотвращения промерзания и выпадения конденсата в соответствии с проектным расчетом элементов крепления и утепления.

- заполнение монтажной пеной элементов монтажного шва между элементами стен и окон ПВХ.

- устройство герметичности монтажного шва примыканий стен и перекрытий 1-ого этажа;

- выполнить утепление всей поверхности железобетонных перекрытий между нежилым помещением магазина «Магнит» и жилыми помещениями в соответствии с требованиями проектной документации

2. Выполнить работы по устранению следующих дефектов элементов общего имущества многоквартирного дома:

- провисание потолка в холле на 1-ом этаже во 2-ом подъезде;

- устранить трещины на стенах в холлах с 2 по 15 этаж в 1 и 2-ом подъезде;

- устранить трещины на стекле двери общего балкона 15 этажа во 2-ом подъезде;

- устранить трещины на плитках уличной лестницы в 1-м подъезде.

- восстановить работоспособность вентиляционной шахты на кухне кв.44 и до 3-ого этажа.

- устранить неплотное прилегание стыков панелей, закрывающих перекрытия на фасаде многоквартирного дома;

- восстановить бордюрный камень вдоль нежилого помещения магазина «Магнит»;

- устранить протечку воды во 2-м подъезде на 15 этаже с переходного балкона на лестничную клетку

- устранить протечку трубопровода горячего водоснабжения под подвесным потолком во 2-м подъезде на 15 этаже.

- ввести в эксплуатацию общедомовые приборы учета горячего водоснабжения и отопления;

- укомплектовать систему пожаротушения многоквартирного дома огнетушителями в количестве 57 штук и пожарными гидрантами в количестве 57 штук.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройгарант», г. Тверь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации 19.09.2016г.) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «УК Расцвет», г. Тверь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации 11.04.2016г.) 12 000 руб. 00 коп. - расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать взыскателям в порядке ст. 319 АПК РФ             после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Вологда в месячный срок со дня его принятия.

Судья:                                   В.А. Рощупкин