АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-25539/2021 

Дата принятия решения –  17 февраля 2022 года.

Дата объявления резолютивной части –  10 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Панюхиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств помощником судьи Хатыповой А.И.,   

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Молсбыт», г. Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН1832104677) к акционерному обществу «Татагролизинг», РТ, Высокогорский район, поселок ж/д разъезда Киндери (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу Республика Татарстан, Апастовский район, пос. Каратунского Хлебоприемного пункта, ул. Центральная, 38 А, литер А, количество этажей 2, инвентарный номер 11562,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительного комитета  Апастовского муниципального района Республики Татарстан

с участием:

от истца  – ФИО1, доверенность б/н от 01.10.2021, диплом, ФИО2, доверенность №78 от 01.10.2021

от ответчика АО «Татагролизинг» - ФИО3, доверенность от 17.08.2021, диплом,

от третьих лиц – не явился, извещен

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Молсбыт», г. Москва (далее истец) обратилось в Арбитражный  суд Республики Татарстан с иском к Исполнительному комитету Апастовского муниципального района Республики Татарстан о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу Республика Татарстан, Апастовский район, пос. Каратунского Хлебоприемного пункта, ул. Центральная, 38 А, литер А, количество этажей 2, инвентарный номер 11562.

К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, акционерное общество «Татагролизинг», РТ, Высокогорский район, поселок ж/д разъезда Киндери (определение от 26.10.2021).

Определением  от 13.01.2022  по ходатайству  истца  произведена замена ответчика Исполнительного комитета Апастовского муниципального района Республики Татарстан на акционерное общество «Татагролизинг», РТ, Высокогорский район, поселок ж/д разъезда Киндери (далее ответчик),  Исполнительный комитет Апастовского муниципального района Республики Татарстан  привлечен  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Третьи лица в судебное  заседание 10.02.2022  не явились, извещены.

Третье лицо – Исполком  Апастовского муниципального района  -  направило в суд  отзыв на исковое заявление, в котором указало, что  возражений  в отношении заявленных  истцом требований не имеет.

Третье лицо  ранее по запросу суда представило  уведомление  об отсутствии спорного объекта в ЕГРН, выписку из ЕГРН   в отношении земельного участка, а также заявило о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца иск поддержал, дал пояснения.

Представитель ответчика  возражений относительно удовлетворения исковых требований не высказал.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих  лиц в порядке ст.156 АПК РФ.

В обоснование исковых требований истец указал, что  на основании  договора     №КП-АМК/2019  купли-продажи от 19.06.2019, заключенного между  ответчиком АО «Татагоролизинг» (продавец) и истцом  ООО «Молсбыт» (покупатель),  истец  прибрел земельный участок с кадастровым номером 16:08:150105:102,  расположенный по адресу: Республика Татастан, Апастовский муниципальный район, Каратунское сельское поседение, 

<

...>.

Переход права собственности  на земельный участок в установленном порядке зарегистрирован, что подтверждено выпиской из ЕГРН  от 23.11.2021.

По утверждению ответчика, на указанном земельном участке расположено незавершенное строительством  очистное сооружение.  В подтверждение указанного обстоятельства истец ссылается  на технический паспорт, составленный по состоянию на 17.09.2021  (т. 1 л.д. 60-72). Кроме того, в материалах дела  представлена  справка № 9 от 25.05.2012, выданная  ООО «Землеустроитель», из которой следует, что  незавершенное строительством очистное сооружение  общей площадью 200 кв.м., принадлежащий филиалу ОАО «Вамин Татарстан» «Апастовский молочный завод», действительно находится на земельном  участке  с кадастровым номером 16:08:150105:102.

В соответствии с  приложением № 2 к договору  купли-продажи имущества №КП-АМК/2019 (т. 1 л.д.17)  в графе не зарегистрированное  имущество (здания) указано  здание – канализационная станция (п. 4), а также  в графе не зарегистрированное имущество  (сооружения)  - очистное сооружение.

Согласно  пункту 2.1 договора купли-продажи    цена всего  приобретенного  истцом имущества составила 42000000 руб. Факт оплаты  приобретенного имущества подтвержден  платежными поручениями (т. 1 л.д.79-119) и ответчиком не оспаривается.

В свою очередь,  ответчик приобрел  очистные сооружения  на основании договора  № 513 купли-продажи недвижимого имущества от 8.09.2016, заключенному с  ОАО «ВАМИН Татарстан», в соответствии с Протоколом о результатах проведения торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника от 1.09.2016 (т.2 л.д.3-8). Имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 26.10.2016 (т. 2 л.д.9-11). В качестве доказательства оплаты  приобретенного имущества   ответчиком представлены платежные поручения № 317 от 21.09.2016, № 84 от 23.08.2016 (т. 2 л.д.12-13).

В материалах дела имеется  акт приемки в эксплуатацию  восстановленной после пожара канализационной станции  от 28.06.2020, выданный ОАО «Апастовский молкомбинат» (т. 1 л.д.11-12), согласно которому  составляет  60,96 куб.м.

 В соответствии с техническим паспортом на нежилое здание  - объект незавершенного строительства, составленного   АО «Бюро технической инвентаризации РТ»  по состоянию на 17.09.2021,    находится на стадии строительства,  степень готовности 90%, площадь застройки  - 108,8 кв.м., предполагаемая площадь 128,7 кв.м., здание двухэтажное.

При этом, в договоре № КП-АМК/2019 купли-продажи от 19.06.2019  не указаны  технические характеристики объекта.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении ОАО «ВАМИН Татарстан» (ОГРН 

<

***>, ИНН1659019767) 14.12.2017  в Единый государственный реестр юридических лиц   внесена запись о прекращение деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Требования истца о признании права собственности мотивированы тем, что произвести государственную регистрацию права собственности во внесудебном порядке  не представляется возможным ввиду  отсутствия первичной регистрации права собственности на имущество за  ОАО «ВАМИН Татарстан»  и  отсутствия государственной регистрации    права собственности продавца – ОАО «Татагролизинг» на спорное имущество.

В качестве доказательства невозможности  зарегистрировать в административном порядке переход права собственности  истец ссылается  на ответ начальника  межмуниципального отдела  Апастовского и Кайбицкого районам Управления Росреестра по РТ  от 10.09.2021 (т. 1 л.д.74-76).

Исследовав материалы дела арбитражный суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска исходя из следующего.

Нормы ст. 131 Гражданского кодекса РФ на момент  заключения договора № 513 купли-продажи  недвижимого имущества от 8.09.2016  между ОАО «ВАМИН Татарстан» и  ответчиком, а также на момент  совершения сделки – договора № КП-АМК/2019  купли-продажи  от 19.06.2019, предусматривали, и предусматривают в настоящее время, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. В соответствии со статьей 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

В соответствии с п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, договор № 513 купли-продажи  недвижимого имущества от 8.09.2016  между ОАО «ВАМИН Татарстан» и  ответчиком, а также договор № КП-АМК/2019  купли-продажи  от 19.06.2019 были заключены после вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в нарушение статьи 6 данного закона на момент заключения сделки за продавцами, как за  ОАО «ВАМИН Татарстан», так и за  ОАО «Татагролизинг» не было зарегистрировано право собственности на продаваемое недвижимое имущество.

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости подлежит предъявлению иск о государственной регистрации перехода права собственности на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обращающемуся в суд за защитой, однако избранный способ должен соответствовать характеру нарушенных прав и обеспечить их восстановление в материальных правоотношениях.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отмечено, что искам о признании права относится к иски о правах на недвижимое имущество, при этом решение суда принятое по результатам рассмотрения такого требования является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.

При разрешении судами спора о праве на недвижимое имущество, истец представляет выписку из реестра, а при отсутствии справку от регистрирующего органа.

Из анализа материалов дела следует, что истец не является собственником спорных объектов, предъявил требования о правах на недвижимое имущество к продавцу объекта, которые являлись предметом договора купли-продажи между  истцом и ОАО «Татагролизинг».

Таким образом,  применительно к спорному случаю покупатель не вправе предъявлять вещно-правовой иск о правах на недвижимое имущество к продавцу объектов, поскольку их отношения регулируются нормами договорного права.

Следует отметить, что отсутствие на момент заключения договора регистрации права за продавцом также не может служить основанием для реализации покупателем права на предъявление иска о правах на недвижимость.

Данный иск предъявляется покупателем к продавцу недвижимого имущества, за которым зарегистрировано право собственности, в связи с чем к таким правоотношениям не подлежит применению вещно-правовой способ защиты.

Истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие право собственности продавцов ОАО «ВАМИН Татарстан»  и  ОАО «Татагролизинг»   на спорное недвижимое имущество, в том числе возникновения указанного права до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Акт  приемки в эксплуатацию от 24.06.2002 (т. 1 л.д.11-12) таким доказательством служить не может, так как  свидетельствует о  приемки в эксплуатацию восстановленной после пожара канализационной станции, а не очистных сооружений.

Кроме того,   из текста  договора № КП-АМК/2019 купли-продажи от 19.06.2019 следует, что  истец, приобретая спорное имущество,   знал об отсутствии регистрации права собственности продавца  на объект.

Уведомлением от 24.11.2021  №КУВИ-002/221-156122036,  подтверждено, что право собственности иное  вещное право  на спорный объект  в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано не было. 

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как уже было отмечено выше,  право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Кодекса).

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На основании п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

По общему правилу, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 Кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Кодекса).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абз. 2 п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор  № КП-АМК/2019 купли-продажи от 19.06.2019, заключенный между  истцом и ответчиком, уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан от 24.11.2021  №КУВИ-002/221-156122036,  полученное по запросу арбитражного суда, согласно которому в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на спорный объект недвижимости, суд приходит  к выводу о том, что у  ответчика АО «Татагролизинг»  отсутствовали правомочия собственника в отношении очистных сооружений, в том числе по его отчуждению по договору купли-продажи.

Существом обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, является передача продавцом имущества в собственность покупателя. Обеспечить такую передачу может только собственник продаваемого имущества. Передача имущества по договору купли-продажи лицом, не обладающим статусом собственника этого имущества, вступает в противоречие с правовой природой сделки купли-продажи и, тем самым, противоречит существу законодательного регулирования данного вида обязательства.

С учетом изложенного,  суд приходит к выводу  о том, что договор  № КП-АМК/2019 купли-продажи от 19.06.2019, заключенный между  истцом и ответчиком,  в части очистных сооружений является ничтожной сделкой.

Несмотря на то, что  договор купли-продажи спорного имущества был заключен между истцом и ответчиком, и истец уплатил  предусмотренную договором цену, право собственности на здание очистных сооружений у истца не возникло из-за несоблюдения правил о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, установленных Гражданским кодексом и Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

Факт передачи недвижимого имущества истцу сам по себе не порождает у него права собственности на это имущество, так как к нему не перешел титул собственника. Нахождение имущества на балансе истца и несение им затрат на содержание объекта недвижимости в силу положений статей 213, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются основанием приобретения права собственности балансодержателя и не доказывают правомерности заявленных требований. 

При указанных обстоятельствах, суд приходит  к  выводу, что  договор № КП-АМК/2019 купли-продажи от 19.06.2019 в отношении   очистных сооружений  совершен продавцом – АО «Татагролизинг»   при отсутствии надлежащим образом оформленного права собственности на спорное имущество после его приобретения у  ОАО «ВАМИН Татарстан» на основании договора № 513 купли-продажи недвижимого имущества от 8.09.2016 

Вместе с тем, истец, до обращения с настоящим иском не обращался с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в регистрирующий орган. Соответствующие доказательства в материалы дела  не представлены.

Факт ликвидации ОАО «ВАМИН Татарстан» продавца по договору № 513 купли-продажи недвижимого имущества от 8.09.2016 подтвержден выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.

Проверить обстоятельства приобретения  продавцом  ОАО «ВАМИН Татарстан»  спорного  объекта, а также  установить причины, по которым оно не зарегистрировало права на очистные сооружения, в том числе в период банкротства, после ликвидации указанного общества невозможно. 

При изложенных обстоятельствах основания для  удовлетворения исковых требований отсутствуют.

В силу ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ    госпошлина в сумме 6000 руб.   относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст.    110, 112, 167 – 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                            Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

                             Судья                                                                    Панюхина Н.В.