АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

394030, г. Воронеж, ул. Среднемосковская, 77, http://voronej.arbitr.ru

Тел.: (473) 252-53-44, факс: (473) 252-47-09

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

 г. Воронеж                                                                       Дело № А14-20669/2018

«06» декабря 2018 года   

«29» ноября 2018 г. оглашена резолютивная часть                                                                                                  

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Шулеповой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 (до перерыва помощником судьи Резниченко Н.В.) ,рассмотрев в открытом   судебном заседании дело по иску

 Общества с ограниченной ответственностью «ОКНО В ЕВРОПУ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж 

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж

об урегулировании разногласий при начислении арендной платы

при участии :

от истца: ФИО2 представитель по доверенности нотариальной №1-1534 от 09.03.16 г.

от ответчика: ФИО3 представитель по доверенности №АА-12/19 от 10.01.18 г.,ФИО4 представитель по доверенности № №АА-12/1932 от 02.04.2018 г. 

УСТАНОВИЛ :

Общество  с ограниченной ответственностью «ОКНО В ЕВРОПУ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж обратилось в суд с иском к  Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж и с учетом произведенного уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ просит суд урегулировать разногласия при начислении арендной платы и определить расчет размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208079:49,расположенный по адресу: 

<

...>,участок №4 по формуле, утвержденной Договором аренды земельного участка №2972-03/09мз от 05.01.2004 г.  

         Ответчик возражает против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

По ходатайствам сторон к материалам дела приобщены дополнительные доказательства.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 26 по 29 ноября 2018 г. После перерыва судебное заседание было продолжено.

 Исследовав материалы дела, и заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Между Администрацией города Воронежа и Открытым акционерным обществом энергетики и электрификации «Воронежэнерго» заключен Договор аренды земельного участка № 2972-03/09мз от 05.01.2004 г.(далее-Договор), кадастровый номер 36:34:0208079:49, расположенного по адресу: 

<

...>, участок № 4.

05.07.2005 г. ОАО энергетики и электрификации «Воронежэнерго» путем подписания Договора о переуступке прав и обязанностей аренды земельного участка № 15-10-05/ДР( 14)-157, передал права по Договору аренды земельного участка № 2972-03/09мз от 05.01.2004 г. Открытому акционерному обществу по ремонту энергетического оборудования «Воронежэнергоремонт».

28.06.2013 г. ОАО по ремонту энергетического оборудования «Воронежэнергоремонт» передает в полном объеме права и обязанности по Договору аренды земельного участка № 2972-03/09мз от 05.01.2004 г. Обществу с ограниченной ответственностью «Окно в Европу плюс».

Пунктом 3.2 Договора предусмотрен размер арендной платы, а также базовые показатели для расчета арендной платы.

С 2013 г. арендная плата неоднократно корректировалась в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, а также изменением его площади с 14595 кв. м. на 15269 кв.м. (Уведомление Управления Росреестра № 139/2004-23 от 05.08.2014 г.)

Дополнительным соглашением от 08.02.2016 г. к Договору в п. 3.2 утверждены следующие базовые показатели для расчета арендной платы:

-Целевое назначение - производственные здания сооружения

-Месторасположение земельного участка -

<

...>

-Площадь земельного участка - 15269 кв. м.

- Кадастровый номер земельного участка - 36:34:0208079:49 

- -Вид функционального использования - 9

- Кадастровая стоимость земельного участка- 38307207,60 руб.

- Арендная ставка- 2%

- Корректирующий коэффициент (повышающий) -1

- Корректирующий коэффициент (понижающий) -1

- Поправочный  коэффициент - 1 

- Размер годовой арендной платы 766144,09

       Настоящее дополнительное соглашение в установленном законом порядке прошло государственную регистрацию, как и основной Договор аренды.

        24.01.2017 г. Решением Областного суда Воронежской области, вступившим в законную силу 11.04.2017 г., установлена новая кадастровая стоимость (приравнена к рыночной стоимости) земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:49, расположенного по адресу: 

<

...>, участок № 4. в размере 22 582 850 рублей с 01.01.2016 г. Указанные сведения внесены в ЕГРПН от 02.06.2017 г..

Оплата арендной платы в настоящее время производится Арендатором на основании базовых показателей, утвержденных Договором аренды и размером кадастровой стоимости, установленной Решением Областного суда Воронежской области от 24.01.2017 г. в размере 2 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208079:49, с 26.02.2016 г. перешел в собственность Российской Федерации (свидетельство № 36-36/001-36/001/017/2016-461/1). О планируемом переходе прав Истец не уведомлялся.

14.04.2016 г. Истец обратился в ТУ Росимущества с заявлением о необходимости подписания дополнительного соглашения к Договору аренды № 2972-03/09мз от 05.01.2004 г. о смене стороны по Договору (Арендодателя).

Несмотря на тот факт, что дополнительное соглашение о смене Стороны по Договору, не подписано до настоящего времени, ООО «Окно в Европу плюс» добровольно перечисляет арендую плату за земельный участок на реквизиты ТУ Росимущества (Арендодатель).

Размер годовой арендной платы составляет 451657 руб.

20.12.2016 г. в адрес ООО «Окно в Европу плюс» поступило уведомление ТУ Росимущества об изменении размера арендной платы по Договору аренды земельного участка № 2972-03/09мз от 05.01.2004 г.(исх. № АА-6/9139 от 15.12.2016 г.)

      Согласно указанному уведомлению, с 01.01.2017 г.   арендная плата устанавливается в размере 2 001 800 (два миллиона одна тысяча восемьсот) рублей 00 коп.

      В уведомлении Ответчик ссылается Постановление Правительства № 582 от 16.07.2009 г. и отчет об определении рыночной стоимости земельного участка № 6А-10-2016, согласно которым определен расчет арендной платы: А=С*Р, где А-арендная плата, С-рыночная стоимость земельного участка, Р-действующая ставка рефинансирования ЦБ РФ, %.

22.12.2016   г. Истец направил в адрес ТУ Росимущества обращение, в котором изложил свою позицию по вопросу начисления арендной платы. 

        В обращении указано, что повышение арендной платы до 2 001 800,00 руб. со стороны Арендатора не обосновано, так как в противоречие со ст. 450 ГК РФ между сторонами не достигнуто соглашение об изменении условий Договора и согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

25.10.2016 г. ООО «Окно в Европу плюс» повторно обратилось к ТУ Росимущества с возражениями относительно способа расчета арендной платы, и, как следствие, ее многократного увеличения.  

 Истец, просил внести изменения в Договор аренды 2972-03-09/мз от 05.01.2004 г. в части изменения расчета размера арендной платы.

24.11.2017г. в ответе на указанное выше обращение, ТУ Росимущества сообщило, что невидит правовых оснований для расчета арендной платы на основании базовых показателей,утвержденных Договором аренды № 2972-03-09/мз от 05.01.2004 г.

        Требование о внесении изменений в Договор аренды также  оставлено без ответа.

21.03.2018г. в адрес Истца поступило письмо ТУ Росимущества исх. АА-6/1628 (ответ на вх.6-1586 от 20.02.2018 г.), где Ответчик настаивает на начислении арендной платы, на основанииПостановления Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 г., в редакции, действующей на 01.01.2017 г. 

         Истец,    не согласившись с позицией ТУ Росимущества  обратился с настоящим иском в суд.

         Суд считает доводы истца обоснованными. 

       Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

        В соответствии с пунктом 3.2  Договора  и  дополнительным  соглашениям  к  нему,  прошедшим государственную регистрацию, четко определены базовые показатели для расчета арендной платы.

Согласно Договору аренды № 2972-03-09/мз от 05.01.2004 г. прежний арендодатель (муниципальное образование) при определении размера арендной платы руководствовался базовой ставкой, утверждаемой органами местного самоуправления. Данный факт подтверждается п. 3.2 Договора, где при расчете принимается во внимание территориально-экономическая зона г. Воронежа, а как следствие и базовые ставки, установленные органами государственной власти Воронежской области.

       Согласно Дополнительному соглашению от 08.02.2016 г. к договору аренды земельного участка № 2972-03-09/мз от 05.01.2004 г. размер ежегодной платы за земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> устанавливается на основании ст. 450 ГК РФ, постановления администрации Воронежской области от 25.04.2008 г. № 349, постановления правительства Воронежской области от 11.12.2015 г. № 970.

         Согласно постановлению Администрации Воронежской области № 349 от 25.04.2008 г. размер арендной платы размер арендной платы на год за земельные участки рассчитывается по формуле: АГ=КС х ACT х Kl х К2 где: АГ - величина годовой арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; с ACT - арендная ставка, установленная в процентах от кадастровой стоимости в зависимости от разрешенного (функционального) использования; К1 -корректирующий (повышающий) коэффициент, К2 - корректирующий (понижающий) коэффициент.

         В Договоре аренды № 2972-03-09/мз от 05.01.2004 г. закреплена возможность изменения размера ежегодной арендной платы (п. 3.3), но не методики ее расчета, которая определена условиями Договора и которая не может быть изменена новым собственником земельного участка согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ.

          Из условий Договора аренды № 2972-03/09мз от 05.01.2004 г. следует, что одностороннее изменение арендной платы Арендодателем возможно, но только в связи с изменением какого-либо базового показателя начисления арендной платы и только на основании решения органов государственной власти их устанавливающих.

         Так, например,  изменение кадастровой стоимости земельного участка происходит на основании оценки кадастровой стоимости, утвержденной решениями компетентных государственных органов ,с последующем внесением сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимость.

        Информации о дополнительных соглашениях либо решениях органов государственной власти, судебных решениях, подтверждающих, изменение способа и методики начисления арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208079:49, у Арендатора,  отсутствует.

       Суд считает, что Арендодатель неправомерно продолжает начислять арендную плату из расчета 10 % от рыночной стоимости земельного участка (2 001 800,00) без внесения изменений в условия договора в установленном законом порядке. 

        Изменение методики начисления арендной платы, а как следствие, ее увеличение со стороны Арендодателя     нарушает права ООО «Окно в Европу плюс», как стороны по заключенному и обоюдно согласованному Договору аренды.

        Введение новых показателей в согласованную сторонами Договора формулу, не допустимо.

        Такие показатели, как «рыночная стоимость» и «ставка рефинансирования» не предусмотрены Договором аренды № 2972-03/09мз от 05.01.2004 г. и дополнительными соглашениями к нему.

         Увеличение арендной платы, предъявленной Ответчиком к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением ТУ Росимущества, методики ее определения в одностороннем порядке.

          В противоречие со ст. 450 ГК РФ между сторонами не достигнуто соглашение об изменении условий Договора. 

        Поскольку при заключении договора аренды и подписании последующих дополнительных соглашений к нему стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен сохраняться и при смене Арендодателя.

        Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому, изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ.

         Системное толкование условий Договора аренды № 2972-03/09мз от 05.01.2004 г., указывает на то, что Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом в одностороннем порядке вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых составляющих формулу показателей.

        Методика расчета размера арендной платы, которая была согласована сторонами при заключении договора аренды, должна сохраняться и при смене арендодателя. После согласования использование данной методики стало условием договора аренды, и ее изменение возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГКРФ. В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий обязательства не допускается.

       При заключении договора аренды в Протоколе определения величины арендной платы стороны указали формулу расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, вида использования, особых условий использования земельного участка, повышающих и понижающих коэффициентов. Без внесения изменений в договор аренды одностороннее изменение размера арендной платы, как регулируемой цены, возможно в случае изменения отдельных коэффициентов формулы расчета арендной платы, установленной договором.

Предусмотренный уведомлением об изменении арендной платы   расчет, основанный на отчете об оценке рыночной стоимости арендной платы, изменяет способ расчета арендной платы  .

Применение указанных изменений возможно в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть путем внесения изменений в договор аренды посредством подписания сторонами соответствующего соглашения  ( Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 № 1709/11, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-26073/2015 от 29.08.2016)          Изменение методики определения арендной платы, произведенное арендодателем (ТУ Росимущества) в нарушение условий договора аренды, которое повлекло существенное увеличение ее размера, нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.

При взыскании без заключения дополнительного соглашения к договору арендной платы в размере, многократно превышающем согласованный в договоре, нарушаются закрепленные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, принципы предсказуемости определения арендной платы, а также справедливости и экономической обоснованности, поскольку у арендатора в связи с этим неизбежно возникнут убытки. Будет также нарушен принцип "разумных ожиданий" (legitimate expectations), на который при оценке подобных ситуаций ссылается Европейский суд по правам человека в ряде прецедентов.

Также необходимо указать, что земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208079:49, расположенный по адресу: 

<

...>, участок № 4, образован из земельного участка ранее закрепленным в бессрочном и бесплатном пользовании за Производственным объединением энергетики и электрификации «Воронежэнерго».

После приватизации государственного предприятия ПОЭЭ «Воронежэнерго» и последующего образования Акционерного общества открытого типа «Воронежэнерго», право бессрочного пользования переоформлено на право аренды сроком на 49 лет.

По мнению Истца, существенно изменились обстоятельства, из которых Стороны исходили при заключении Договора аренды. Смена собственника земельного участка, последующий переход на федеральное законодательство, применяемое при расчете арендной платы и, как следствие, увеличение арендной платы в четыре раза, в совокупности нарушают права и интересы ООО «Окно в Европу плюс».

   При указанных обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению, с отнесением на ответчика расходов по госпошлине.

Руководствуясь ст.ст.310,422,450,п.1 ст. 452 ГК РФ,чст.ст.49,110,167-170,176 АПК РФ. суд

                                Р Е Ш И Л :

       Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «ОКНО В ЕВРОПУ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), и  Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> )  при начислении арендной платы и определить расчет размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208079:49,расположенный по адресу: 

<

...>,участок №4 по формуле, утвержденной Договором аренды земельного участка №2972-03/09мз от 05.01.2004 г.  

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> )  в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ОКНО В ЕВРОПУ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> ) расходы по госпошлине в сумме 6000 руб. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном АПК РФ, через Арбитражный суд Воронежской области.  

Судья                                                                          Л.В.Шулепова