АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Смоленск

12.03.2024                                                                                  Дело № А62-946/2023

 

Резолютивная часть решения оглашена 04.03.2024

Полный текст решения изготовлен 12.03.2024

 

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Еремеевой В.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Новиковой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Открытого акционерного общества «Кинотеатр «Октябрь» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), внешний управляющий ФИО1 (ИНН 

<

***>)

к Закрытому акционерному обществу «ПрофКом» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества № 2-2019 от 25.07.2019 за период с 03.01.2020 по 20.09.2023 в размере 2 233 333,33 рублей,

 

при участии:

от истца: ФИО2 представитель по доверенности (паспорт),

от ответчика: ФИО3, директор, ФИО4, представитель по доверенности (паспорта), 

 

УСТАНОВИЛ:

Исковые требования мотивированы Обществом следующими обстоятельствами.

25 июля 2019 года между открытым акционерным обществом «Кинотеатр «Октябрь» и закрытым акционерным обществом «ПрофКом» был заключен договор аренды недвижимого имущества № 2-2019, согласно п. 1.1 которого арендодатель передает Арендатору за плату во временное пользование (аренду) часть нежилых помещений первою этажа № 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 30, 43, 49, 50 в соответствии с Актом приема-передачи нежилых помещений, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью /Приложение № I/, часть нежилых помещений второго этажа № 17, 18 в соответствии с Актом приёма-передачи нежилых помещений, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью /Приложение № 2/ и часть нежилых помещений антресоли № 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 в соответствии с Актом приёма-передачи нежилых помещений, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью /Приложение № 3/ общей площадью 843.4 кв. м. (далее по тексту «арендуемые помещения»), расположенные по адресу: г. Смоленск, площадь Победы, дом 1, для веления хозяйственной деятельности.

Договор аренды зарегистрирован 22.08.2019.

25.07.2019 помещения переданы арендатору по акту приема-передачи в ветхом состоянии, взаимных претензий стороны не имеют.

Согласно п. 1.2 договора помещения находятся в ветхом состоянии и нуждаются в ремонте.

Указанное следует из акта приема-передачи к договору аренды недвижимого имущества № 2-2019 от 25.07.2019, в также из акта №25/19 обследования помещений от 25.07.2019.

Срок действия Договора установлен с 25.07.2019 по 25.07.2034 (п. 1.2 договора).

Согласно п. 3.1 договора размер месячной арендной платы за арендуемые помещения составляет 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей с коммунальными платежами с учетом отчета об определении рыночной стоимости права пользования одного квадратного метра №32/18 от 20.12.2018. Размер арендной платы НДС не облагается.

Согласно п. 4.1.7, 4.1.9 договора Арендодатель обязуется: 

осуществлять за свой счет капитальный и косметический ремонт арендуемых помещений и здания при необходимости, но не мешая основной деятельности Арендатора и с письменного уведомления Арендатора.

В случае осуществления текущего или капитального ремонта арендуемых помещений Арендатором, компенсировать затраченные средства в полном объёме.

Согласно п. 7.3 договора стоимость ремонта арендуемых помещений, произведенного Арендатором, подлежит возмещению Арендодателем, но по дополнительному письменному соглашению может быть засчитана в счет арендной платы.

В соответствии с постановлением Администрации города Смоленска №1798-адм от 11.07.2018 на должность генерального директора открытого акционерного общества «Кинотеатр «Октябрь» с 16.07.2018 сроком на три года был избран ФИО5.

Постановлением Администрации города Смоленска №1621-адм от 27.07.2020 досрочно прекращены полномочия генерального директора открытого акционерного общества «Кинотеатр «Октябрь» ФИО5 10.08.2020, генеральным директором с 11.08.2020 назначена ФИО6.

При освобождении ФИО5 от должности генерального директора документы общества, в том числе первичные учетные документы, составленные во исполнение договоров с третьими лицами, вновь назначенному исполнительному органу не передавались.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 07.02.2022 по делу № А62-4998/2021.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 07.02.2022 по делу № А62-4998/2021 исковые требования удовлетворены частично, на ФИО5 возложена обязанность в течение 15 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу, передать открытому акционерному обществу «Кинотеатр «Октябрь» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) передать документы.

Установлено, что в случае неисполнения решения суда в установленный пятнадцатидневный срок с ФИО5 в пользу открытого акционерного общества «Кинотеатр «Октябрь» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) подлежит взысканию судебная неустойка в следующем размере: за первую неделю неисполнения решения суда – 500,00 рублей, за вторую неделю неисполнения решения суда – 1 000 рублей, за третью неделю неисполнения решения суда – 2 000,00 рублей, за четвертую неделю неисполнения решения суда – 4 000,00 рублей, начиная с пятой недели – по 7 500,00 рублей за каждую полную неделю просрочки исполнения решения суда.

На принудительное исполнение решения суда истцу выдан исполнительные лист серии ФС № 038621463 от 11.07.2022.

28 июня 2023 года Заднепровское районное отделение службы судебных приставов г. Смоленск Управления Федеральной службы судебных приставов по Смоленской области обратилось с заявлением о прекращении исполнительного производства № 81740/22/67029-ИП, возбужденного на основании исполнительного листа ФС № 038621463 от 11.07.2022 по делу № А62-4998/2021, в связи со смертью должника.

Определением суда от 23.08.2023 по делу № А62-4998/2021 прекращено исполнительное производство № 81740/22/67029-ИП, возбужденное на основании исполнительного листа ФС № 038621463 от 11.07.2022, выданного Арбитражным судом Смоленской области.

Таким образом, решением Арбитражного суда Смоленской области от 07.02.2022 по делу № А62-4998/2021 бывшим генеральным директором не исполнено, документы обществу в полном объеме не возвращены.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 11.04.2022 в отношении ОАО «Кинотеатр «Октябрь» введена процедура банкротства - наблюдение на срок до 30.09.2022.

Временным управляющим должника ОАО «Кинотеатр «Октябрь» утверждён ФИО7 (ИНН 

<

***>), члена Союз «Эксперт» - Крымский Союз профессиональных арбитражных управляющих «Эксперт» (298600, 

<

...>, литера 3, кв. 5).

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 11.08.2023 года по делу № А62-3777/2021 в отношении ОАО «Кинотеатр «Октябрь» ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) введена процедура внешнего управления сроком на 18 месяцев.

Внешним управляющим ОАО «Кинотеатр «Октябрь» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) утвержден ФИО1 (ИНН 

<

***>, дата регистрации в государственном реестре арбитражных управляющих 06.09.2006 № 3544, адрес для корреспонденции: 214018, 

<

...> д 70,61) член Ассоциации саморегулируемой организации арбитражных управляющих Центрального федерального округа.

У ОАО «Кинотеатр Октябрь» отсутствуют сведения и документы, свидетельствующие об исполнении ЗАО «ПрофКом» обязанности по внесению арендной платы за пользование частью нежилых помещений первого этажа № 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 30, 43, 49, 50, частью нежилых помещений второго этажа № 17, 18, частью нежилых помещений антресоли № 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 общей площадью 843,4 кв. м., расположенных по адресу: г. Смоленск, площадь Победы, дом 1.

Договор аренды № 2-2019 от 25.07.2019 не содержит указания на дату, до которой арендатор обязан перечислять (вносить) арендатору ежемесячный арендные платежи.

Арбитражным судом Смоленской области рассматривается дело № А62-4294/2022 по исковому заявлению ОАО «Кинотеатр Октябрь» к ЗАО «ПрофКом» о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества № 2-2019 от 25.07.2019 и применении последствий недействительности.

Указанный договор заключен на невыгодных и убыточных для Общества условиях, установленный договором размер месячной арендной платы чрезмерно занижен, значительно уменьшен в сравнении с рыночным размером арендной платы.

Судебное разбирательство по делу № А62-4294/2022 отложено на 28.03.2024.

Истцом произведен расчет задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества № 2-2019 от 25.07.2019 за период с 03.01.2020 по 20.09.2023 в размере 2 233 333,33 рублей с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ, с учетом заявленного ответчиком срока исковой давности в порядке п. 3.1 договора (50 000 рублей в месяц).

Размер задолженности АО «ПрофКом» по арендной плате перед ОАО «Кинотеатр Октябрь» составляет:

-                     за период с 03.01.2020 по 26.01.2023 задолженности ЗАО «ПрофКом» по арендной плате перед ОАО «Кинотеатр Октябрь» составил: 37 месяцев х 50 000 рублей в месяц = 1850 000 рублей;

-                     за период с 27.02.2023 по 20.09.2023 включительно составляет: 50 000 рублей в месяц х 7 месяцев + 50 000 рублей в месяц \ 30 дней х 20 дней = 383 333,33 рубля.

Общая сумма задолженности по договору аренды за период с 03.01.2020 года по 20.09.2023 года составляет 2 233 333,33 рубля = (1 850 000 + 383 333,33).

05 августа 2022 года ОАО «Кинотеатр Октябрь» в адрес ЗАО «ПрофКом» были направлены письма с требованием погасить имеющуюся задолженность и предложением расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № 2-2019 от 25.07.2019.

ОАО «Кинотеатр Октябрь» направило ЗАО «ПрофКом» указанные письма по адресу арендованного имущества: г. Смоленск, площадь Победы, дом 1, и по юридическому адресу ответчика: 214501, Смоленская область, р-н Смоленский, 

<

...>.

Заказные письма с описью вложений (РПО №21400074488064 и № 21400074488057) ЗАО «ПрофКом» получены не были.

В добровольном порядке ЗАО «ПрофКом» не погасило имеющуюся задолженность по арендной плате перед ОАО «Кинотеатр Октябрь», мотивированных возражений не представило.

Руководствуясь положениями пунктов 1-3 статьи 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", 20.09.2023 внешним управляющим ОАО «Кинотеатр «Октябрь» ФИО1 в адрес ЗАО "ПрофКом" было направлено уведомление об отказе от исполнения договора аренды недвижимого имущества № 2-2019 от 25.07.2019 посредством службы экспресс-доставки.

21.09.2023 ЗАО "ПрофКом" отказалось от получения уведомления внешнего управляющего ОАО «Кинотеатр «Октябрь» об отказе от исполнения договора аренды недвижимого имущества на основании пункта 2 статьи 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В связи с чем, датой получения ЗАО «ПрофКом» уведомления об отказе от исполнения договора аренды недвижимого имущества № 2-2019 от 25.07.2019 является 21.09.2023, с указанной даты договор аренды недвижимого имущества № 2-2019 от 25.07.2019 расторгнут.

ЗАО «ПрофКом» не согласилось с заявленными требованиями, указало на отсутствие обязанности по внесению арендных платежей в связи с освобождением от уплаты аренды дополнительным соглашением от 01.12.2019 к договору о восстановлении кинопоказа от 01.12.2018.

Истец указал, что документы общества, в том числе дополнительное соглашение от 01.12.2019 к договору о восстановлении кинопоказа от 01.12.2018 не передавались.

Оценив      в      совокупности      по      правилам      статьи      71      Арбитражного процессуального кодекса РФ все имеющиеся в материалах дела документы, суд   приходит   к   следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса  РФ (далее по тексту также – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.07.2009 № 57, возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора, в том числе в случае, когда такой иск предъявлен учредителем, акционером (участником) организации или иным лицом, которому право на предъявление иска предоставлено законом (пункт 2 статьи 166 ГК РФ), само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ.

Согласно пункту 2 Постановления N 57 при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В ходе рассмотрения дела суд исследует указанные обстоятельства, которые, будучи установленными вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении иска об оспаривании договора с участием тех же лиц (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

Судам также следует иметь в виду, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

На основании изложенного, рассмотрение иска о признании недействительным договора аренды не препятствует рассмотрению настоящего иска.

Как следует из материалов дела, между ОАО «Кинотеатр Октябрь» (Сторона 1) и ЗАО «ПрофКом» (Сторона 2) заключен договор о восстановлении кинопоказа от 01.12.2018, согласно которому «Сторона I» предоставляет в аренду залы кинопоказа, находящиеся на втором этаже здания «Кинотеатра «Октябрь», являющимся собственностью ОАО «кинотеатр «Октябрь», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права выданное Управлением Федеральной регистрационной службы по Смоленской области серия 67-АБ 526279 дата выдачи 11 марта 2010 года, далее «здание».

Согласно п. 1.2 договора «Сторона I» заключает долгосрочный договор аренды со «Стороной 2» сроком не менее 15 лет в течении 6 месяцев, не позднее 1 мая 2019 г.

Согласно п. 1.4, 1.5 договора «Сторона I» производит ремонт аварийной крыши здания «Кинотеатра «Октябрь», производит восстановительные работы по герметичности кровли, восстановления каркаса пола и напольного покрытия в залах кинопоказа расположенных на втором этаже здания «Кинотеатра «Октябрь», в течении года с момента подписания длительного договора аренды заключённого с «Стороной 2», при этом арендные платежи, по длительному договору аренды помещений залов не оплачиваются «Стороной 2», до выполнения условий «Стороной 1» ремонта аварийной крыши, восстановления герметичности кровли и восстановления каркаса пола и напольного покрытия в залах «Кинотеатра «Октябрь» для кинопоказа расположенных на втором этаже.

«Сторона 2» производит комплекс работ по восстановлению кинопоказа в арендуемых помещениях (устанавливает кресла, оборудование для кинопоказа, осуществляет косметический ремонт в арендуемых помещениях в течении года с момента подписания акта выполненных работ по ремонту аварийной крыши, восстановления герметичности кровли и восстановления каркаса пола и напольного покрытия в залах кинопоказа, расположенных на . втором этаже здания «Кинотеатра «Октябрь» «Стороной 1».

Согласно п. 1.6 договора после проведения работ по ремонту аварийной крыши, восстановления герметичности кровли, восстановления каркаса пола и напольного покрытия в залах кинопоказа, арендные платежи по длительному договору аренды помещений залов кинопоказа не оплачиваются «Стороной 2», до выполнения условий по восстановлению кинопоказа, но не более года с момента подписания акта завершения ремонтных работ «Стороной 1».

Согласно п. 1.7 договора «Сторона 2» передаёт помещения «Стороне 1» по окончанию действия длительного договора аренды заключённого с «стороной 2», с действующим оборудованием пригодным для дальнейшего осуществления кинопоказа при условии выполнения обязательств, взятых на себя «Стороной I».

Согласно п. 1 – 5 дополнительного соглашения от 01.12.2019 к договору о восстановлении кинопоказа от 01.12.2018 между ОАО «Кинотеатр «Октябрь» (Сторона 1) и ЗАО «Профком» (Сторона 2) заключён длительный договор аренды № 2-2019 от 25 июля 2019 года.

Стороны пришли к соглашению о продлении сроков восстановительных работ «Стороной I» договора о восстановлении кинопоказа от 01.12.2018 в помещениях здания ОАО «Кинотеатр «Октябрь» согласно плану расположения помещений «Приложение №2», являющееся неотъемлемой частью соглашения, для возобновления кинопоказа.

Стороны пришли к соглашению, что «Сторона 2» освобождается от арендных платежей по договору аренды № 2-2019 от 25 июля 2019 года до момента полного выполнения условий «Стороной 1» п. 1.4 договора о восстановлении кинопоказа от 01.12.2018 и п. 3 настоящего соглашения по восстановлению помещений «Антресоли», расположенных на третьем этаже здания «Кинотеатра Октябрь», согласно плану расположения помещений «Приложение №1», являющемуся неотъемлемой частью настоящего соглашения, и ремонту аварийной крыши, восстановлению герметичности кровли, восстановления каркаса пола и напольного покрытия в залах кинопоказа второго этажа здания «Кинотеатр «Октябрь» согласно планам расположения помещений «Приложение №2», являющимися неотъемлемой частью настоящего соглашения.

Стороны пришли к соглашению, что Длительный договор аренды № 2-2019 от 25 июля 2019 года приостанавливает свою деятельность в части п 3.1 об оплате арендных платежей, до полного выполнения п. 2, 3 настоящего соглашения в связи невозможностью использования помещений по назначению до полного выполнения условий «Стороной 1» указанных в п. 4 настоящего соглашения.

Относительно положений дополнительного соглашения от 01.12.2019 к договору о восстановлении кинопоказа от 01.12.2018 представитель истца пояснений не имел, указав, что документы общества, в том числе указанное дополнительное соглашение не передавались, факт заключения соглашения не оспаривает, условия п.1.4 договора о восстановлении кинопоказа от 01.12.2018 и п. 3 дополнительного соглашения по восстановлению помещений истцом не исполнены.

Таким образом, в связи с освобождением ответчика от арендных платежей по договору аренды № 2-2019 от 25.07.2019 с 01.12.2019 (дата подписания дополнительного соглашения к договору о восстановлении кинопоказа от 01.12.2018), основания для взыскания задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества № 2-2019 от 25.07.2019 за период с 03.01.2020 по 20.09.2023 в размере 2 233 333,33 рублей отсутствуют.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать Открытого акционерного общества «Кинотеатр «Октябрь» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 34167 руб.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                                                                                                    В. И. Еремеева