/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-368/2017

12 октября 2017 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     05 октября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 октября 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Горбик В.М., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Ткаченко Я.А.

при участии:  

от истца (заявителя): Гаврилова С.А. (доверенность от 29.12.2016)

от ответчика (должника): Горелик В.М. (доверенность от 22.08.2017)

от 3-их лиц: не явились, извещены.

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-21773/2017)  (заявление) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2017 по делу № А56-368/2017 (судья Кротов С.М.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к обществу с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб"

3-и лица: общество с ограниченной ответственностью «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор», общество с ограниченной ответственностью «Фармаюнион Р и Д»

о взыскании задолженности по арендной плате и пени, 

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" (далее – Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 833 359,16 руб., пеней за просрочку платежа в размере 666 062, 36 руб. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Общество с ограниченной ответственностью «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» и Общество с ограниченной ответственностью «Фармаюнион Р и Д».

Решением от 03.07.2017 иск удовлетворен частично. С Общества в пользу Комитета взыскана задолженности в размере 5 309, 93 руб. за период 24.03.2016-31.03.2016. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование жалобы истец указал на необходимость применения кода функционального использования 18.0 на основании положений абзаца 3.1.1 Приложения №1 к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379 за спорный период.

В судебном заседании представитель истца доводы жалобы поддержал, представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного разбирательства своего представителя в судебное заседание не направило. Апелляционный суд, руководствуясь ст.156 АПК РФ, рассмотрел жалобу в отсутствии представителя третьего лица.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между КУГИ Санкт-Петербурга (правопредшественником истца) и ОАО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» (в настоящее время ООО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор») 23.08.2006 заключен инвестиционный договор №00-(И)006054 (далее – инвестиционный договор) для осуществления проектирования и реконструкции здания по адресу: Санкт- Петербург, ул. Садовая, д.28-30 к.51, под административно-торговые цели (далее – здание), сроком действия до 10.05.2009. 

При этом пунктами 6.1.2 и 6.2.2 договора предусмотрена необходимость заключения договора аренды земельного участка на период реконструкции здания, размер арендных платежей по которому будет определяться в соответствии с нормативно-правовыми актами Санкт-Петербурга. 

Во исполнение условий инвестиционного договора 27.05.2011 между сторонами заключен договор аренды земельного участка № 00/ЗК-006068, с кадастровым номером 78:1056Д:2, зона 2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Садовая, д.28-30 к.51, площадью 2082 кв.м, образованного в границах расположенного на нем здания (далее – договор аренды земельного участка). 

Согласно пункту 3.4 договора аренды размер квартальной арендной платы составлял 1149.264 условных единиц. Причем согласно приложению к договору, содержащему расчет арендной платы, он был произведен на основании действующей методики с применением коэффициента 10.1. 

Пунктом 3.6 договора аренды предусмотрена возможность изменения арендной платы арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт- Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора. 

Исполнение обязательств по внесению арендной платы обеспечивалось возможностью взыскания предусмотренных пунктом 5.2 договора пеней в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

Помимо этого в договоре аренды (пункт 6.4) предусмотрена возможность одностороннего бесспорного расторжения договора аренды в случае расторжения или прекращения инвестиционного договора. 

В связи с неисполнением ОАО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» обязательств по инвестиционному договору Комитет в 2009 году обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ОАО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» о расторжении договора об инвестиционной деятельности от 23.08.2006 №00-(И)006054, взыскании пеней. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда (далее – 13 ААС) от 24.05.2011 по делу А56-10740/2009 утверждено мировое соглашение, между Комитетом, ООО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» и ООО «Главстрой-СПб» (далее – мировое соглашение). 

В соответствии с пунктами 1, 7 мирового соглашения ООО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор передает обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб» права и обязанности по инвестиционному договору и договору аренды. 

При этом согласно пункту 2 мирового соглашения права и обязанности ООО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» по инвестиционному договору переходят к обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб» со дня вступления в законную силу постановления Правительства Санкт-Петербурга, содержащего следующие положения: 

- об отмене постановления Правительства Санкт-Петербурга от 03.07.2007 № 745; 

- о замене Агентства в обязательствах, возникших из Инвестиционного договора, на Стратегического инвестора в порядке, предусмотренном настоящим мировым соглашением; 

- о продлении сроков проектирования и реконструкции Объекта на срок, определенный в установленном порядке и необходимый для завершения проектирования и реконструкции Объекта; 

- об изменении назначения Объекта в случае, если согласно утвержденной концепции развития территории Апраксина двора, таковое измениться. 

Согласно абзацу 4 пункта 7 мирового соглашения права и обязанности по договору аренды земельного участка переходят к ответчику, при этом в течении 30 календарных дней со дня вступления в законную силу Постановления Правительства Санкт-Петербурга истец, ответчик и ООО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» обязаны заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка. 

Ссылаясь на положения мирового соглашения, истец указал, что у ответчика возникло право пользования земельным участком, а, следовательно, и обязательство по внесению арендной платы с момента заключения инвестиционного договора в новой редакции, поскольку к нему фактически перешло право пользования объектом недвижимости, расположенным на земельном участке. 

В обоснование своей позиции истец ссылается на пункт 14 Постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которому покупатель недвижимости «новый собственник недвижимого имущества» приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. О

Как указывает Комитет, обязательство по внесению арендной платы Обществом не исполнено, что привело к образованию задолженности в виде основного долга в размере 3 833 359, 16 руб. за период с 24.03.2016 по 31.10.2016; пеней в размере 666 062, 36 руб., начисленных за период 03.04.2016 по 01.11.2016 на основании п.5.2. Договора. 

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 02.11.2016 №9871- пр./16 с требованием погасить сумму задолженности и пени. Оставление претензий без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3.1.1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется:

по коду 10.1 на срок проведения проектно-изыскательских работ, предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс;

по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.

По истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

Таким образом, из приведенных норм следует, что на период строительства и реконструкции объектов недвижимости размер арендной платы определяется с использованием кодов 10.1 и 10.2, а код 18.0 применяется в том случае, если земельный участок используется для любых видов деятельности, его функциональное назначение не определено, либо имеет место невыполнение условий об окончании срока реконструкции по вине инвестора. 

Между тем судом установлено, что права по инвестиционному договору переданы ответчику на основании дополнительного соглашения от 24.03.2016, срок проведения реконструкции продлен до 01.10.2020, при этом изменение сроков реконструкции не связано с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по инвестиционному договору. Земельный участок сформирован непосредственно под зданием, подлежащим реконструкции, согласно ведомости ГУП ГУИОН от 14.06.2016 функциональное использование земельного участка – неиспользуемое здание в стадии реконструкции с прилегающей территорией, код функционального использования – 10.1. Доказательства использования Обществом земельного участка для каких-либо иных целей в материалах дела отсутствуют. 

Таким образом, расчет арендодателем арендной платы за земельный участок должен производится с применением кода 10.1, а не 18.0.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения жалобы.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и  всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела.  Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 03.07.2017 по делу №  А56-368/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

Судьи

 

В.М. Горбик

 

Т.А. Кашина