Арбитражный суд Мурманской области

улица Академика Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038 

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Мурманск                       Дело № А42-1590/2022

«06» декабря 2023 года  

Резолютивная часть решения вынесена 29.11.2023.

Мотивированное решение изготовлено в полном объеме 06.12.2023.

Судья Арбитражного суда Мурманской области Никитина О.В., при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва - помощником судьи Письменной Л.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (г.Москва; ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304519032200370) к обществу с ограниченной ответственностью «Жара» (ул.Самойловой, д.5, пом.5А, г.Мурманск; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании и о расторжении договора аренды, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, при участии в судебном заседании представителей: от истца - ФИО3 (участвовала посредством системы веб-конференции); от ответчика, третьего лица - не явились, извещены,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Жара» (далее - ответчик, общество, ООО «Жара») о взыскании 1 562 000 руб. долга по арендной плате за период с 21.10.2021 по 21.09.2022; 64 965 руб. неустойки по задолженности по арендной плате за период с 21.10.2021 по 31.03.2022; 1 083 100 руб. ущерба, причиненного арендованному имуществу, всего: 2 710 065 руб., а также о расторжении договора аренды нежилого помещения № 24-2021 от 11.05.2021.

Определением суда от 18.10.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - третье лицо, Росреестр).

Общество с иском не согласилось. В обоснование своей правовой позиции ответчик указал, что никаких нарушений условий договора аренды ООО «Жара» не допускало. Истцом не представлен акт сверки задолженности. О наличии каких-либо претензий со стороны истца ответчику стало известно только 03.02.2022 после получения копии неподписанного соглашения о расторжении договора. Акт приема-передачи сторонами не подписан. По условиям договора срок внесения арендных платежей наступает только с ноября 2021 года. Истцом не представлен надлежащий расчет взыскиваемой суммы. 01.11.2021 стороны заключили дополнительное соглашение, согласно которому постоянная часть арендной платы уменьшена и составляет 70 000 руб. Ремонтные работы на арендованном объекте не завершены, а по условиям дополнительного соглашения обязательства сторон по начислению арендной платы наступают в месяце, следующем за месяцем окончания ремонтных работ в арендуемом помещении.

В уточнениях и пояснениях истец настаивал на соблюдении им досудебного порядка урегулирования спора, на необходимости расчета арендной платы исходя из стоимости постоянной части равной 142 000 руб. Предприниматель указала на нарушение ответчиком условий договора, повлекшее у истца убытки, связанные с осуществлением арендатором несогласованных с арендодателем строительных работ, которые велись с нарушением строительных норм и правил. Истец настаивает на том, что предпринимателем указано достаточно установленных законом оснований для досрочного расторжения договора. 

В ходе судебного заседания истцом сделано заявление о фальсификации представленной ответчиком в материалы дела копии дополнительного соглашения от 01.11.2021.

В целях проверки заявления истца о фальсификации доказательства, суд истребовал у ответчика оригинал дополнительного соглашения от 01.11.2021, который ответчиком представлен в материалы дела не был, а также определением суда от 13.09.2023 было удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы. Проведение экспертизы поручено эксперту ФИО4 частного экспертного учреждения «Городское учреждение судебной экспертизы».

24.10.2023 в арбитражный суд поступило Заключение эксперта № 683/01 от 10.10.2023 эксперта ФИО4 частного экспертного учреждения «Городское учреждение судебной экспертизы».

Суд признал Заключение эксперта № 683/01 от 10.10.2023 соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ и приобщил его к материалам дела в качестве доказательства.

Судебное разбирательство было отложено на 28.11.2023. В судебном заседании 28.11.2023 в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 29.11.2023. 

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

С учетом обстоятельств дела, мнения представителя истца, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, судебное заседание проведено в отсутствие не явившихся сторон.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении уточненного иска настаивала.

По материалам дела установлены следующие обстоятельства.

11.05.2021 ООО «Жара» (арендатор) и ИП ФИО2 (арендодатель) заключили договор аренды №24-2021 в отношении нежилого помещения, общей площадью 527,5 кв.м, расположенного по адресу: 183038, 

<

...>.

Согласно пункту 1.5 договора арендодатель, подписывая договор, дал согласие на проведение перепланировки арендованного помещения с целью его использования в качестве магазина. Арендатор производит перепланировку в соответствии с требованиями строительных норм и правил. При этом, арендатор обязан согласовать проекты перестроек и перепланировок с арендодателем.

В соответствии с пунктом 1.6 договора помещение передается по акту приема-передачи в течение пяти календарных дней с момента государственной регистрации договора. Помещение считается переданным в пользование со дня подписания указанного акта, с этого момента договор считается заключенным и арендатор вправе использовать помещение по назначению.

Договор действует до 11.05.2026 с момента его подписания (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.2.2 договора арендатор вправе произвести перепланировку помещения в соответствии с пунктом 1.5 договора.

В соответствии с пунктом 3.2.7 договора арендатор обязан своевременно, по мере необходимости, производить текущий ремонт и, по согласованию с арендодателем, капитальный ремонт.

Согласно пункту 3.2.16 договора в случае проведения арендатором ремонта, реконструкции, последний обязан передать арендодателю проектную, разрешительную и прочие документации.

Постоянная часть арендной платы установлена в размере 142 000 руб. (пункт 4.1.1 договора).

Пунктом 4.1.4 договора арендодатель предоставил арендатору право на проведение подготовительных работ в арендованном помещении в течение пяти месяцев с даты подписания акта приема-передачи. Согласно этому же пункту обязательства сторон по начислению постоянной части арендной платы наступают в октябре 2021 года (на шестой месяц).

После указанного срока арендная плата вносится в течение десяти рабочих дней с даты окончания работ, предусмотренных пунктом 4.1.4 договора, за последующие месяцы - ежемесячно не позднее пятого числа текущего месяца, оплата постоянной части арендной платы не требует выставления счета на оплату (пункт 4.2 договора).

Пунктом 4.3 договора предусмотрено внесение арендатором обеспечительного депозита в размере 142 000 руб. в течение десяти рабочих дней после подписания настоящего договора.

11.05.2021 актом приема-передачи арендованное имущество было передано арендатору.

28.10.2021 предприниматель отправила ответчику уведомление о грубых нарушениях условий аренды и требование привести объект аренды в первоначальное состояние.

29.01.2022 предприниматель отправила ответчику требование о расторжении договора.

Поскольку арендатор требования не исполнил, предприниматель обратилась в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, материалы судебной экспертизы, суд считает уточненный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Изучив выводы судебной экспертизы, доводы сторон и установленные обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что при рассмотрении настоящего спора следует руководствоваться условиями первоначального договора аренды без учета представленного ответчиком дополнительного соглашения.

Согласно выводам эксперта, подпись ФИО3 в копии спорного дополнительного соглашения вероятно выполнена не самой ФИО3, а иным лицом. 

Требование суда о представлении оригинала дополнительного соглашения, в том числе для проведения почерковедческой экспертизы, ответчиком исполнено не было. При том, что согласно установленным по материалам дела обстоятельствам, подлинник этого соглашения был выдан ответчику после осуществления регистрационных действий и последний заявлял суду о наличии в его распоряжении оригинала дополнительного соглашения.

В совокупности с нецелесообразными для истца условиями дополнительного соглашения, суд критически относится к представленному ответчиком доказательству и признает копию дополнительного соглашения от 01.11.2021 ненадлежащим доказательством, не отвечающим принципам относимости, допустимости и достоверности доказательства. 

Государственная регистрация спорного дополнительного соглашения сама по себе не свидетельствует о его подлинности. 

Согласно отзыву Росреестра для регистрации спорного дополнительного соглашения ООО «Жара» была предоставлена копия доверенности ФИО3, а не оригинал. При этом согласно пункту 2 части 3 статьи 15 Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации ограничения или обременения объекта недвижимости вправе обратиться лицо, в пользу которого устанавливается ограничение права, т.е. участие в подаче такого заявления другой стороны не требуется.

Условиями договора аренды от 11.05.2021 предусмотрена арендная плата в размере 142 000 руб. в месяц, арендатору предоставлен пятимесячный срок для проведения подготовительных работ, которые должны быть согласованы с арендодателем, арендная плата начисляется, с учетом порядка оплаты, с 21.10.2021 (пункты 1.5, 4.1.1, 4.1.4, 4.2 договора).

С учетом изложенного, истец правомерно начислил арендную плату с 21.10.2021. Ответчиком не представлено доказательств внесения арендной платы согласно условиям договора.

Требование истца о взыскании арендной платы в размере 1 562 000 руб. за период с 21.10.2021 по 21.09.2022 законно, обоснованно и подлежит удовлетворению.

Доводы ответчика о проведении в арендуемом помещении ремонтных работ не являются основанием для изменения порядка внесения арендной платы.

Согласно условиям договора, подготовительный период был предоставлен арендатору до октября 2021 года. Из акта приема-передачи от 11.05.2021, подписанного руководителем ответчика и скрепленным его печатью, следует, что помещение находится в технически исправном и пригодном для эксплуатации состоянии, при визуальном осмотре отклонения помещений от нормального состояния не выявлены (пункты 2 и 3 акта). Сведений о том, что ответчик в дальнейшем обращался к истцу по вопросу изменения срока подготовительных работ в связи с непригодностью помещений и связанным с этим увеличением объема подготовительных работ, суду не представлено.

Таким образом, непроведение в срок ремонтных работ является риском ответчика и не является основанием для изменения порядка внесения платы по договору.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.2. договора предусмотрена ответственность арендатора за просрочку оплаты арендных платежей в виде неустойки в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки. 

 Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил обязанность по внесению арендной платы, истец правомерно, с учетом условий договора, начислил неустойку в размере 64 965 руб. за период с 21.10.2021 по 31.03.2022.

Расчет неустойки выполнен верно, проверен судом, признан обоснованным.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

-при существенном нарушении договора другой стороной;

-в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Направленные истцом письменные уведомления о нарушении условий аренды и предложение о расторжении договора аренды ответчиком не получены, поскольку последним не обеспечено надлежащим образом получение почтовой корреспонденции.

С учетом установленных по делу фактических обстоятельств, представленных в материалы дела доказательств, судом установлено наличие условий и обстоятельств, являющихся основанием для расторжения спорного договора аренды в судебном порядке, в связи с чем соответствующее исковое требование также подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Пункт 2 статьи 15 ГК РФ определяет убытки как расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В статье 1064 ГК РФ определено, что вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от его возмещения, если докажет, что вред причинен не по его вине. 

Статья 1082 ГК РФ в качестве одного из способов возмещения вреда предусматривает возмещение убытков согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ.

Таким образом, наличие убытков предполагает определенное уменьшение имущественной сферы потерпевшего, на восстановление которой направлены правила статьи 15 ГК РФ. Указанные в названной статье принцип полного возмещения вреда, а также состав подлежащих возмещению убытков обеспечивают восстановление имущественной сферы потерпевшего в том виде, который она имела до правонарушения. 

Бремя доказывания наличия убытков и их состава возлагается на потерпевшего, обращающегося за защитой своего права.

Основанием применения мер имущественной ответственности по деликтным обязательствам является наличие состава правонарушения, включающего: факт причинения вреда, противоправность поведения виновного лица, причинно-следственную связь между первым и вторым элементом, доказанность размера понесенных убытков. 

В основе требований истца о взыскании ущерба в размере 1 083 100 руб. лежит утверждение, что возникший ущерб есть следствие ненадлежащего поведения ответчика в ходе реализации предоставленных ему прав по договору аренды на проведение подготовительных работ в помещении и несоблюдение условий договора. 

В обоснование указанного требования истец ссылается на отсутствие согласования проекта проведения соответствующих работ, нарушение строительных норм и правил, нарушения прав жильцов дома, примыкающего к арендуемому ООО «Жара» помещению, обращения администрации Октябрьского района г. Мурманска о нарушении законодательства в сфере благоустройства, градостроительного законодательства и искажении облика города.

Для оценки последствий противоправной деятельности ответчика истец осуществил расходы на оценку стоимости восстановительного ремонта.

Согласно представленному отчету оценщика от 12.01.2022 №07-01/2022 стоимость восстановительного ремонта спорного нежилого помещения составляет 1 083 100 руб. (т.1, л.д.65).

В силу статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно статье 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В силу пункта 2 статьи 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Возложение на лицо, причинившее вред, обязанности по доказыванию отсутствия вины соответствует требованиям закона и сложившейся судебной практики.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018), указано, что вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником. Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например обстоятельств непреодолимой силы (пп.2 и 3 ст. 401 ГК РФ).

Доказательств того, что ущерб возник не по вине ответчика суду не представлено. Акт приема-передачи арендованного имущества в нормальном пригодном для эксплуатации состоянии не опровергнут, доказательств, что нарушение прав жильцов прилежащего дома и муниципального законодательства возникло до передачи имущества в аренду ответчику также не представлено.

Заявленный истцом размер оценки надлежащим образом не оспорен, встречный расчет не представлен.

Ответчик, не считая себя виновным в причинении ущерба, не был лишен возможности ходатайствовать о проведении судебной экспертизы с целью определения состояния арендованного имущества до сдачи его в аренду, необходимости проведения ремонтных работ и их фактического объема, стоимости восстановительного ремонта и пр., однако этим правом не воспользовался.

Таким образом, требование о взыскании стоимости восстановительного ремонта арендованного имущества заявлено правомерно и подлежит удовлетворению в полном объеме в размере 1 083 100 руб.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств

Суд, исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доводы и доказательства сторон в их совокупности и взаимной связи, в том числе условия договора, переписку сторон, материалы оценки и судебной почерковедческой экспертизы, пришел к выводу об обоснованности уточненных исковых требований и наличии законных оснований для их удовлетворения в полном объеме в сумме 2 710 065 руб.

Часть 1 статьи 110 АПК РФ устанавливает, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика 25 000 руб. расходов на оплату услуг оценщика, 13 906 руб. судебных расходов на оплату перелета представителя истца для участия в судебном заседании, 7 000 руб. расходов на оплату почерковедческой экспертизы, а также расходов по оплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных судебных расходов истцом представлены:

-договор на оказание услуг по оценке от 13.12.2021 №207-12/2021, счет от 13.12.2021 №30 на 25 000 руб., чеки от 16.12.2021 и от 23.01.2022;

-маршрутная квитанция электронного авиабилета от 15.06.2022 - 5 000 руб.;

-маршрутная квитанция электронного авиабилета от 06.07.2022 - 8 906 руб. (т.2, л.д.95-96);

-квитанции об оплате государственной пошлины 15.06.2022 - 2 834 руб., 27.03.2022 - 8 053 руб., 10.02.2022 - 32 020 руб. (т.2, л.д.44-46).

Также в материалах дела имеется подтверждение платежа на оплату судебной экспертизы в размере 7 000 руб. (т.4, л.д.6-7).

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

В силу пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ). 

Таким образом, к судебным издержкам относятся расходы, которые непосредственно связаны с рассмотрением дела и фактически осуществлены лицом, участвующим в деле.

Как указано в информационном письме Президиума ВАС от 05.12.2007 № 121 законодательно закреплено усмотрение суда при решении вопроса о взыскании расходов со стороны.

Исследовав обстоятельства дела и оценив в порядке статей 67, 68, 71, 168 АПК РФ представленные истцом документы, подтверждающие осуществление истцом соответствующих судебных расходов, суд установил, что они разумны, обоснованы и осуществлены предпринимателем в связи с рассмотрением настоящего судебного спора.

Поскольку уточненный иск полностью удовлетворен, судебные расходы истца в общей сумме 88 456 руб. подлежат отнесению на ответчика. Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 357 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 24-2021 от 11 мая 2021 года, заключенный обществом с ограниченной ответственностью «Жара» и индивидуальным предпринимателем ФИО2. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жара» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 основной долг в размере 1 562 000 руб., неустойку в размере 64 965 руб., убытки в размере 1 083 100 руб., всего: 2 710 065 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 42 550 руб., по оплате услуг оценщика в размере 25 000 руб., по оплате авиабилетов представителя в размере 13 906 руб., по оплате судебной экспертизы в размере 7 000 руб., всего судебных расходов на сумму 88 456 руб. 

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 357 руб. (чек по операции от 27.03.2022, плательщик ФИО3). 

Выдать справку на возврат государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия.

Судья                             О. В. Никитина