Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-35976/2022

14 ноября 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  10 ноября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  14 ноября 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Стрельчук У.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

истец: общество с ограниченной ответственностью «Европейский центр оценки» (адрес: Россия 115280, Москва, Ленинская Слобода, д. 19, этаж 6/3К, 3Л, ОГРН: 

<

***>); 

ответчик: Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» - филиал по Северо-Западному федеральному округу (адрес: Россия 125009, Москва, дегтярный пер., д. 8, стр. 3; 197342, Санкт-Петербург, Выборгская наб., д. 63, литер А, ОГРН: 

<

***>); 

о взыскании

при участии:

от истца: ФИО2, дов. от 27.03.2022 

от ответчика: ФИО3, дов. от 19.08.2022

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Европейский Центр Оценки» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о взыскании с Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (далее – ответчик) 90 300 руб. задолженности по договору от 11.05.2021 № 91/21ЭА; 5 250 руб. задолженности по возврату обеспечения по договору; 35 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме, а представитель ответчика возражал по мотивам, изложенным в отзыве, просит в удовлетворении иска отказать.

Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, арбитражный суд установил, что между сторонами по результатам проведения аукциона в электронной форме был заключен договор от 11.05.2021 № 91/21ЭА на оказание услуг по оценке рыночной стоимости права пользования и владения на условиях договора аренды объектами недвижимости, являющимися объектами культурного наследия (ОКН), входящими в состав ОКН «Усадьба Батова» по адресу: 

<

...>.

Срок оказания услуг - 25 рабочих дней с даты подписания договора, т.е. с 11.05.2021 по 16.06.2021.

Во исполнение обязательств по договору истец изготовил Отчет № 5126-0521 от 27.05.2021 об оценке права пользования и владения на условиях договора аренды объектом права – комплекса строений площадью 1 701,6 кв.м, кадастровый номер 60:27:0050305:607, входящего в состав ОКН «Усадьба Батова» по адресу: 

<

...>, и направил его ответчику, которые возвратил отчет для устранения замечаний.

В соответствии с пунктом 8.3 договора истец 16.06.2021 получил Положительное экспертное заключение № 395/С-21 Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Свободный Оценочный Департамент», согласно которому Отчет Отчет № 5126-0521 от 27.05.2021 об оценке права пользования и владения на условиях договора аренды объектом права – комплекса строений площадью 1 701,6 кв.м, кадастровый номер 60:27:0050305:607, входящего в состав ОКН «Усадьба Батова» по адресу: 

<

...>, с указанием величины годовой ставки арендной платы соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Комплект документов был направлен ответчику с приложением акта и иных документов, предусмотренных пунктом 4.6 договора.

Ответчик от подписания акта уклонился, письмом от 18.10.2021 вернул его без указания причин отказа его не подписания; выполненные работы не оплатил.

За нарушение срока оплаты истец начислил ответчику предусмотренную договором неустойку, размер которой составил 5 250 руб.

Поскольку ответчик досудебную претензию оставил без удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии с пунктом 1 стать 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. 

Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (часть 1 статьи 781 ГК РФ).

 В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец 02.08.2021 то есть за пределами срока, установленного договором (16.06.2021) предоставил ответчику Отчет с положительным экспертным заключением, CD-диском и акт сдачи-приемки оказанных услуг. (письмо от 29.07.2021). 

Ответчик 18.10.2021 возвратил отчет № 5126-052 и отказал в приемке результатов, поскольку истец не устранил, неоднократно направляемые замечания, указанные в письмах № 566 от 10.06.2021, № 631 от 29.06.2021, от 14.07.2021 № 693, в частности отчет выполнен с нарушением пунктов 5, 13 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», а именно:

-  таблице 5-3 на стр. 24 Отчета ошибочно указана площадь здания литера А, равная 1 311,8 кв.м., поскольку в Свидетельстве о государственной регистрации права от 21.01.2008 серия 60АЖ №306807 указано, что площадь здания литера А составляет 1 595,3 кв.м.

Общая площадь комплекса 1701,6 кв.м, которая складывается из:

Литера А площадью 1 595,3 кв.м;

Литера Ж – 27,8 кв.м;

Литера Н – 28,6 кв.м;

Литера О – 49,9 кв.м Сараи Г,Г1 в данную площадь не входят, т.к. являются вспомогательными строениями и кадастровому учету не подлежат, но входят в каретный сарай и конюшни, являющихся частью ОКН «Усадьба Батова» (согласно Охранному обязательству). Площадь литеры А составляет 1 595,3 кв.м, а не 1 311,8 кв.м, как указано в расчетах.  

- на стр. 59 Отчета Оценщик исходит из периода на проведение работ по реконструкции Объекта равного 1 (одному) году. Данный период определен на основании устных консультаций с представителями компаний, специализирующихся на производстве ремонтно-реставрационных работ. При этом отсутствуют результаты устных консультаций с представителями компания, специализирующихся на производстве ремонтно-реставрационных работ (наименование организации, представитель, контакты и т.д.). Проверить данную информацию не представляется возможным. (информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена).

- в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации)).

Кроме того, срок ремонтно-реставрационных работ равный одному году не является обоснованным и оправданным. Так, согласно практике, сроки ремонтно-реставрационных работ обычно указаны в охранном обязательстве или акте технического состояния, выданных Органом охраны. Данная информация является открытой и содержится на сайтах органов охраны соответствующего региона. Практика показывает, что только подготовка и согласование НПД занимает в среднем 2 года (24 мес.), а выполнение работ по реставрации не менее 60 мес. Объект права находится в неудовлетворительном состоянии, поэтому 1 год на реставрацию не соответствует действительности. 

- Отчете на стр. 67 средний уровень затрат на содержание помещений свободного назначения (операционных расходов) проанализирован в «Справочнике оценщика недвижимости» «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов 2018» «Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода». В указанном справочнике значение расходов на содержание объекта не включает в себя расходы на земельный налог. Доход не очищен от земельного налога. А согласно заданию на оценку величина арендной платы указывается, в том числе и без учета земельных платежей. В справочнике Лейфера 2019 «Операционные расходы для коммерческой недвижимости» (который ближе к дате оценки, чем Справочник 2018) значение операционных расходов включает в себя и земельный налог.

В свою очередь истец не представил суду доказательств устранения недостатков, предъявленных заказчиком в письмах № 566 от 10.06.2021, № 631 от 29.06.2021, от 14.07.2021 № 693, доводы ответчик не опроверг. Данное обстоятельство следует как из самого Отчета, так и положительного заключения, следовательно, отказ заказчика от приемки выполненных работ является обоснованным, обязанность по оплате не возникла.

Согласно условиям договора денежные средства, внесенные исполнителем в обеспечение исполнения обязательств по договору, обеспечивают исполнение исполнителем всех своих обязательств по договору, включая обязательства по возмещению заказчику убытков, уплате заказчику неустоек (штрафов, пеней), гарантийные обязательства. В случае неисполнения и(или) ненадлежащего исполнения исполнителем обеспеченных внесением денежных средств обязательств, заказчик засчитывает сумму обеспечительного платежа в счет соответствующих обязательств (пункт 8.1).

Учитывая, что ненадлежащее оказание услуг подтверждается материалами дела, и в договоре стороны согласовали условие о невозврате денежных средств, перечисленных в качестве обеспечения исполнения условий договора, требование истца о взыскании с ответчика 5 250 руб.  обеспечительного платежа удовлетворению не подлежит.

Требование истца о взыскании неустойки является акцессорным (дополнительным) по отношению к основному требованию, поэтому подлежит автоматическому отклонению в связи с отказом в удовлетворении основного требования. 

Расходы по уплате государственной пошлины суд относит на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья Стрельчук У.В.