АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-24591/2022

05 сентября 2023 года

г. Челябинск

Судья Арбитражного суда Челябинской области Холщигина Д.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев исковое заявление Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ИНН 

<

***> к обществу с ограниченной ответственностью «ЗИС», ИНН 

<

***>, о взыскании 3 591 560 руб. 19 коп., при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 по доверенности от 22.02.2023, паспорт, представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 10.09.2021, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

КУИЗО г. Челябинска обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО «ЗИС», в котором просит взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды от 04.03.2005 УЗ № 004469-Д-2005 за период с 01.01.2018 по 31.03.2022 в размере 1 210 462 руб. 97 коп., неустойку по договору аренды от 04.03.2005 УЗ № 004469-Д-2005 за период с 03.04.2018 по 31.03.2022 в размере 2 381 097 руб. 22 коп.

Определением от 10.08.2022 исковое заявление принято к производству в общем исковом порядке.

В судебном заседании истец поддержал заявление в полном объеме. Ответчик возражал против удовлетворения требований в части, заявил о пропуске срока исковой давности и применении ст. 333 ГК РФ.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы города Челябинска от 27.05.2002 № 714-п и от 28.11.2001 № 1718-п (л.д. 16-17) между КУИЗО г. Челябинска (арендодатель) и ООО ОП «Потребительский» (арендатор) заключен договор аренды земли г. Челябинска УЗ № 004469-Д-2005 от 04.03.2005 (л.д. 18-21).

Согласно п. 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях договора долгосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 7 650 кв.м, расположенный по ул. Чичерина в Курчатовском районе города Челябинска, из земель поселений (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для проектирования, строительства и эксплуатации многоэтажной автостоянки.

Договор заключен на срок до 28.11.2050 (п. 1.4). Государственная регистрация договора аренды земли г. Челябинска УЗ № 004469-Д-2005 от 04.03.2005 произведена 11.10.2006.

Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (Форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора (п. 2.1. договора).

В соответствии с п. 7.2. договора споры по договору разрешаются в  Арбитражном суде Челябинской области и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Земельный участок передан ООО ОП «Потребительский» по акту приема-передачи от 03.06.2005 (л.д. 22).

31.08.2006 между ООО ОП «Потребительский» и ООО «ЗИС» заключен договор уступки права аренды № 1 (л.д. 23-25), земельный участок передан по акту приема-передачи от 01.09.2006 (л.д. 26).

Дополнительным соглашением № 3 от 13.12.2010 разрешенное использование земельного участка изменено на: «для строительства многофункционального торгово-офисного центра с подземно-надземной автостоянкой» (л.д. 27-30). Сторонами 13.12.2010 подписан акт приема-передачи земельного участка (л.д. 31).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.10.2018 по делу № А76019755/2018 договор аренды земли г. Челябинска УЗ № 004469-Д-2005 от 04.03.2005расторгнут, на ООО «ЗИС»  возложена обязанность  возвратить  земельный участок с кадастровым номером 74:36:0713003:25 по акту приема-передачи (л.д. 33-39).

В решении от 04.10.2018 указано, что 22.09.2017 в рамках муниципального земельного контроля Комитетом проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0713003:25. В результате обследования установлено, что земельный участок свободен от зданий и строений, часть участка с южной стороны облагорожена, является частью парковки общего пользования, расположенной на смежном земельном участке с кадастровым номером 74:36:0713003:143 (парковка к магазину «Мебельный Центр»), приложено фото. Документов в качестве доказательств надлежащего освоения земельного участка с кадастровым номером 74:36:0713003:25 в Комитет представлено не было.

Согласно акту обследования земельных участков от 05.09.2018, подписанному специалистом отдела муниципального земельного контроля КУИЗО г. Челябинска, спорный земельный участок свободен от застройки, ограждение отсутствует, строительство не ведется.

Письмом от 02.10.2020 истец предложил ответчику передать земельный участок по акту приема-передачи (л.д. 42-43), 19.10.2020 ответчик направил в адрес истца письмо, в котором сообщил о том, что территория спорного земельного участка замощена асфальтом, построена внешняя наружная сеть ливневой канализации, выполнено благоустройство, построены 2 линии электропередач, в связи с чем участок будет передан только после возмещения стоимости неотделимых улучшений (л.д. 44).

23.12.2020 ООО «ЗиС» отказалось от подписания акта приема-передачи (л.д. 46).

Истцом в материалы дела представлен акт обследования земельного участка от 31.05.2023, согласно которому на спорном земельном участке расположен павильон «Шиномонтаж», часть земельного участка облагорожена, является парковкой общего пользования, расположенной на смежном земельном участке с кадастровым номером 73:36:0713003:69 (парковка к магазину «Мебельный центр»). Другие строения и сооружения (в т.ч. объекты капитального строительства) на земельном участке отсутствуют.

В заявлении истец указал, что в период с 01.01.2018 по 31.03.2022 образовалась задолженность по аренде земельного участка в размере 1 196 948 руб. 70 коп.

Согласно п. 6.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки до даты фактического погашения задолженности.

Согласно расчету истца размер пени за период с 03.04.2018 по 31.03.2022 составляет 2 381 097 руб. 22 коп. 

28.06.2022 Комитетом направлена претензия № 28198 в адрес ответчика с требованием о выплате неосновательного обогащения, которая получена и оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

Возражая против заявленных требований, ответчик заявил о пропуске срока исковой давности. В письменном отзыве ответчик указал, что договор аренды расторгнут по решению суда, земельный участок обществом не используется.

Указанные обстоятельства, по мнению ответчика, свидетельствуют об отсутствии обязанности оплачивать фактическое пользование за спорный земельный участок.

Рассмотрев заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

По правилам статьи 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского Кодекса РФ об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ).

В п. 20 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 разъяснено, что течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (ст. 203 ГК РФ).

К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. 

Исковое заявление поступило в арбитражный суд 25.07.2022 нарочно, о чем свидетельствует входящий штамп. 

Исходя из соотношения периода образования задолженности, а также даты обращения истца с заявленным иском, суд находит, что к моменту обращения в суд с иском срок исковой давности по требованиям за период с 01.01.2018 по 30.06.2019 истек. Иное истцом суду не доказано, возражения на отзыв ответчика в этой части от истца в дело не поступили (ст. 65 АПК РФ).

Доказательства прерывания срока исковой давности по заявленным требованиям истцом в дело также не представлены.

Поскольку доказательств, подтверждающих совершения ответчиком действий, свидетельствующих о признании долга за заявленный период, материалы дела не содержат, в удовлетворении требования о взыскании задолженности и штрафных санкций за указанный период судом отказано в связи с истечением срока исковой давности. 

В соответствии со ст. 8 Устава города Челябинска к вопросам Местного значения относится владение, пользование и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Челябинска.

Согласно п. 13 Положения о Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, утвержденным Постановлением Администрации города Челябинска № 45-11 от 02.03.2015, к основным целям и задачам Комитета относится обеспечение эффективного управления, владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом, в т.ч. земельными и лесными участками.

Оценив представленный договор, суд приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения из договора аренды земли. Стороны согласовали существенные условия договора. 

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует спорный договор аренды заключенным.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

П. 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с подп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. 

В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. 

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 3 ст. 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Решением от 04.10.2018 по делу № А76019755/2018 договор аренды земли г. Челябинска УЗ № 004469-Д-2005 от 04.03.2005 расторгнут.

Указанное решение вступило в законную силу и имеет преюдициальное значение для настоящего дела в силу ст. 69 АПК РФ.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные гл. 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, законом установлено основание для признания полученных средств неосновательным обогащением - их получение или сбережение без законных оснований за счет другого лица.

С учетом выбора истцом способа защиты своих прав, он должен доказать отсутствие оснований для получения либо сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, сам факт такого сбережения или получения, и то, что такое получение или сбережение денежных средств произошло за счет истца.

При этом сбережение имущества одним лицом за счет другого означает сохранение в прежнем виде количества и объема имущества, которое при обычных обстоятельствах должно было уменьшиться, то есть в данном случае лицо должно было израсходовать свои собственные средства, но не израсходовало их в результате невыплаты положенного (использование чужой вещи без должных правовых оснований и без выплаты вознаграждения).

Приобретение имущества одним лицом за счет другого означает количественное увеличение размера имущества должника с одновременным уменьшением его у кредитора, то есть приобретение предполагает количественное приращение имущества, повышение его стоимости без произведения соответствующих затрат. При этом необходимым условием является отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.

В силу изложенного, иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны факт получения или сбережения ответчиком имущества, отсутствие для этого правового основания, а также то, что неосновательное обогащение ответчика произошло за счет истца.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

При распределении бремени доказывания в споре о возврате неосновательно полученного необходимо учитывать особенности оснований заявленного истцом требования.

В исковом заявлении истец указал, что ответчик не возвратил спорный земельный участок, договор расторгнут по решению суда, земельный участок по акту не возвращен, ответчик должен внести плату за пользование землей.

В нарушение ст. 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств, что ответчиком осуществляется фактическое пользование принадлежащим ему земельным участком.

На основании ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненные арендодателю убытки, он может потребовать их возмещения.

Как разъяснено в п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Действующее гражданское законодательство устанавливает определенный порядок возврата арендуемого имущества (по акту приема-передачи) (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Этот порядок установлен для определения конкретной даты возврата арендуемого помещения и направлен на избежание необоснованного пользования арендуемыми помещениями.

Если акт возврата помещений не составлен, арендатору продолжает начисляться арендная плата за арендуемое имущество, однако начисление арендной платы возможно только при фактическом использовании имущества после расторжения договора.

Судом отмечается, что установление в п. 2 ст. 655 ГК РФ обязанности сторон составлять акт возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения.

Спорный земельный участок предоставлялся для строительства многофункционального торгово-офисного центра с подземно-наземной парковкой (п. 1.2 договора в редакции дополнительного соглашения № 3 от 13.12.2010). В судебном заседании ответчик пояснил, что строительство не было начато, по этой причине договор был расторгнут судом. Данные обстоятельства установлены как вступившим в законную силу решением суда по делу № А76019755/2018, так и актами осмотра спорного земельного участка в последующие периоды.

Материалами дела подтверждено и не оспаривается участниками спора, что земельный участок по акту приема-передачи арендатору не передавался. Из актов обследования от 22.09.2017, от 05.09.2018, от 31.05.2023 усматривается, что на земельном участке нет имущества ответчика, участок освобожден от застройки, на нем расположена автопарковка общего пользования для торгового комплекса, расположенного на смежном земельном участке.

Иных доказательств, позволяющих установить, что после расторжения договора стороны продолжали исполнять его условия, в деле не имеется.

П. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи.

Аналогичная позиция отражена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908.

Анализ представленных в материалы дела доказательств и пояснений сторон в совокупности позволяет суду сделать вывод о том, что истцом не представлено надлежащих доказательств наличия неосновательного обогащения на стороне ответчика, поскольку не представлено доказательств фактического использования ответчиком спорным земельным участком, ранее предоставленным в аренду по договору УЗ № 004469-Д-2005 от 04.03.2005 (ст. 64, 67, 68 АПК РФ). 

На основании изложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований как в части основного долга, так и в части штрафных санкций. 

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. При этом согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины. Поскольку в удовлетворении требований отказано, оснований для распределения государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, 168, 223 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). 

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Судья                  Д.М. Холщигина