АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-22884/2017

г. Краснодар

19 декабря 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Андреевой Е.В. и Илюшникова С.М., при ведении протокола помощником судьи Зориным А.Л. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, от публично-правовой компании «Фонд развития территорий» – ФИО1 и ФИО2 (доверенности от 30.07.2024), от ФИО3 – ФИО4 (доверенность от 17.06.2024), от Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края – ФИО5 (доверенность от 01.11.2024), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу публично-правовой компании «Фонд развития территорий» на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2025 по делу № А32-22884/2017 (Ф08-5511/2025), установил следующее.

В деле о банкротстве ООО «Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар"» (далее – общество) ФИО3 обратился с заявлением о разрешении возникших у него и ППК «Фонд развития территорий» (далее – фонд) разногласий в части размера компенсационной выплаты по договору долевого участия в отношении квартир № 119 и 188; просил установить, что на дату выплаты рыночная стоимость квартир составляет 22 320 865 рублей 77 копеек, и возложить на фонд обязанность произвести доплату 16 727 183 рубля 46 копеек к ранее выплаченной сумме (уточненные требования).

Заявление основано на статье 60 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве, Закон № 127-ФЗ), нормах Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и мотивированы тем, что размер компенсационной выплаты должен соответствовать рыночной стоимости жилого помещения на момент фактической выплаты.

Определением от 07.04.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.07.2025, заявленные требования удовлетворены; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суды исходили из того, что размер спорной компенсации должен соответствовать рыночной стоимости жилых помещений, на которые претендовал участник строительства, и исчисляться на момент ее фактической выплаты.

В кассационной жалобе и письменных пояснениях фонд просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, размер компенсации необходимо определять исходя из рыночной стоимости квартиры на дату составления предоставленного фондом отчета об оценке. Определение цены произведено фондом в соответствии с Законом № 218-ФЗ и методикой, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1233 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" возмещения гражданам-участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений» (далее – постановление № 1233, Правила № 1233). Суд необоснованно принял в качестве доказательства стоимости жилого помещения заключение эксперта, данное в рамках судебной экспертизы. Суды неверно интерпретировали правовой подход, изложенный в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2025 № 305-ЭС18-18368(6) по делу № А40-91655/2010.

В отзыве на кассационную жалобу ФИО3 указал на ее несостоятельность, а также на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Конкурсный управляющий должника в отзыве на жалобу просил отменить судебные акты.

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Суд в порядке части 3 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) объявил перерыв в судебном заседании 04.12.2025 до 16 часов 40 минут 17.12.2025, после которого судебное разбирательство продолжено.

В судебном заседании после перерыва представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Определением от 11.07.2017 возбуждено рассматриваемое дело. Определением от 21.05.2018 в отношении общества применена процедура наблюдения. Решением от 14.06.2019 должник признан банкротом, открыто конкурсное производство.

ФИО3 (участник строительства) и общество (застройщик) заключили два договора от 17.02.2027 участия в долевом строительстве многоквартирного дома № А/4/119, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0201040:483 по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Шоссе Нефтяников, 26, в отношении квартир № 119 (проектная площадь 67,55 кв. м, проектная площадь с учетом холодных помещений 70,35 кв. м) и 188 (проектная площадь квартиры 84,80 кв. м, проектная площадь с учетом холодных помещений 88,15 кв. м) по цене 3 039 750 рублей и 3816 тыс. рублей соответственно.

Определением от 16.06.2020 в реестр требований о передаче жилых помещений (реестр требований участников строительства) должника включены требования ФИО3 о передаче названных квартир, для целей участия в собрании кредиторов оплатой определено считать 2 млн рублей (доплата 1 039 750 рублей) в отношении квартиры № 119 и 3 млн рублей (доплата 816 тыс. рублей) в отношении квартиры № 188.

26 декабря 2019 года наблюдательным советом фонда принято решение о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, расположенных в указанном доме, и одобрении совершения сделок по осуществлению выплаты возмещения гражданам-участникам строительства.

Фонд обратился с заявлением о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве стать приобретателем прав должника.

Определением от 26.07.2022 принят частичный отказ фонда от заявления о намерении стать приобретателем прав должника на земельный участок, предназначенный для строительства, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (в том числе объектами незавершенного строительства), прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, расположенные по адресу: 

<

...>, корпуса 1, 3, 4, литера 6а паркинг, кадастровый номер земельного участка 23:43:0310008:0011 (право аренды земельного участка). Производство в указанной части по спору прекращено. Ходатайство о назначении повторной экспертизы отклонено. В удовлетворении заявления фонда о наложении судебного штрафа отказано. Ходатайство об уточнении требований в части включения в реестр требований кредиторов отклонено. Продлен срок проведения экспертизы до 21.07.2022. Удовлетворено заявление фонда о намерении приобрести права застройщика. Приобретателю – фонду – передано следующее имущество и права застройщика-должника: право собственности на земельный участок, расположенный по ул. Шоссе Нефтяников, 26, кадастровый номер земельного участка 23:43:0201040:483 и на следующие, размещенные в пределах этого земельного участка, объекты незавершенного строительства: блок-секции 1, 2, 3, 4, 5. Переданы приобретателю – фонду права застройщика-должника по подключению (технологическому присоединению) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка и находящихся на нем неотделимых улучшений, а также иные права и требования, вытекающие из иных договоров и соглашений, заключенных застройщиком в отношении передаваемых объектов, на имеющуюся у застройщика проектную документацию в отношении передаваемых объектов незавершенного строительства (включая внесенные в нее изменения), обязательства застройщика-должника в соответствии с реестром требований кредиторов должника – участников долевого строительства по объекту, расположенному по ул. Шоссе Нефтяников, 26 на сумму 423 924 426 рублей 58 копеек. Установлено, что соотношение стоимости земельного участка, кадастровый номер 23:43:0201040:483, неотделимых улучшений, проектной документации и совокупного размера требований участников долевого строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений по объекту, расположенному по ул. Шоссе Нефтяников, 26, составляет 579 485 573 рублей. На фонд возложена обязанность в срок до 30.08.2022 перечислить на специальный банковский счет должника разницу между стоимостью земельного участка, кадастровый номер 23:43:0201040:483, неотделимых улучшений, проектной документации и совокупного размера требований участников строительства, в размере 579 485 573 рублей. На фонд возложена обязанность в срок до 30.08.2022 перечислить на специальный банковский счет должника 37 573 357 рублей 79 копеек для погашения требований к должнику по текущим платежам и реестровых требований первой и второй очереди. Указано, что определение является основанием для заключения должником и фондом договора передачи объектов незавершенного строительства, земельного участка, кадастровый номер 23:43:0201040:483, и обязательств застройщика на условиях, не противоречащих Закону о банкротстве. Договор передачи объектов незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика заключается в письменной форме. Договор передачи объектов незавершенного строительства подлежит заключению при полном выполнении фондом обязательств по оплате текущих платежей и разницы между стоимостью прав застройщика и суммой реестровых требований в размере 579 485 573 рублей, а равно принятия на себя обязательств застройщика-должника в соответствии с реестром требований кредиторов должника – участников долевого строительства по объекту, расположенному по ул. Шоссе Нефтяников, 26, на общую сумму 423 924 426 рублей 58 копеек. Передача объектов незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика приобретателю осуществляется по передаточному акту. Государственная регистрация перехода прав на объекты незавершенного строительства и земельный участок осуществляется на основании настоящего определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика, а равно договора передачи объектов незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Постановлением апелляционного суда от 15.11.2022 определение от 26.07.2022 отменено в части возложения на фонд обязанности в срок до 30.08.2022 перечислить на специальный банковский счет должника 37 573 357 рублей 79 копеек для погашения требований к должнику по текущим платежам и реестровых требований первой и второй очереди. Определение суда от 26.07.2022 изменено в части. Изложены десятый и одиннадцатый абзацы резолютивной части в следующей редакции: передать приобретателю – фонду – обязательства застройщика в соответствии с реестром требований кредиторов – участников долевого строительства по объекту, расположенному по улице Шоссе Нефтяников, 26, на сумму 483 773 109 рублей 61 копейка. Установить, что соотношение стоимости земельного участка, кадастровый номер 23:43:0201040:483, неотделимых улучшений, проектной документации и совокупного размера требований участников долевого строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений по объекту, расположенному по улице Шоссе Нефтяников, 26, составляет 519 636 890 рублей 39 копеек. Обязать фонд перечислить на специальный банковский счет общества разницу между стоимостью земельного участка, кадастровый номер 23:43:0201040:483, неотделимых улучшений, проектной документации и совокупного размера требований участников строительства, 519 636 890 рублей 39 копеек до 30.08.2022. Вопрос об определении размера компенсации лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, перед которыми у фонда, действующего в целях защиты прав граждан – участников долевого строительства, не возникли обязательства по предоставлению помещений, направлен в суд первой инстанции для рассмотрения по существу. В остальной части определение от 26.07.2022 оставлено без изменения.

19 июля 2024 года фонд выплатил ФИО3 5 459 290 рублей 26 копеек компенсации.

ФИО3, полагая, что выплата должна производиться по рыночной цене квартир на момент перечисления компенсации, обратился в суд.

Согласно части 1 статьи 223 Кодекса и статье 32 Закона № 127-ФЗ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Исходя из положений Закона № 218-ФЗ, основной задачей фонда является защита прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства жилья и финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Лица, у которых имеются имущественные и иные притязания к фонду в связи с наличием у данных лиц статуса конкурсных кредиторов юридического лица – застройщика, попавшего в процедуру банкротства, применительно к реализации таким кредитором своего права на получение удовлетворения своих требований, в условиях передачи права должника-застройщика публичному фонду, имеют право на подачу соответствующих заявлений в порядке статьи 60 Закона о банкротстве, с целью разрешения вопроса о выплате определенной денежной компенсации, исходя из отказа Фонда на ее осуществление.

Применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств фонду развития или соответствующим региональным фондам представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам – участникам строительства в натуре помещений в этом доме. В данных отношениях фонды, по существу, выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия упомянутым гражданам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П).

Наравне с имуществом должника фонду передаются обязательства перед участниками строительства, которыми в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона № 127-ФЗ являются физические лица, имеющие к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона № 218-ФЗ выплата возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 названного Закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

Пунктом 2 статьи 13 Закона № 218-ФЗ (в редакции Федерального закона от 04.11.2019 № 359-ФЗ) установлено, что выплата возмещения по договору (договорам) участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину – участнику долевого строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке на момент выплаты данного возмещения, но не менее уплаченной цены такого договора участия в долевом строительстве. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного фондом.

Правила № 1233 устанавливают порядок выплаты возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, определенных подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, включенные в реестр требований участников строительства, и применяются к осуществлению выплат гражданам, имеющим денежные требования, включенные в реестр требований участников строительства и подлежащие удовлетворению в порядке, установленном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 того же Закона.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 определения Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2023 № 305-ЭС19-22493(38), из социального характера государства, принципов равенства граждан перед законами, смысл, содержание и применение которых определяется правами и свободами человека и гражданина (статьи 7, 18, 19 Конституции Российской Федерации), следует: коль скоро государство решило предоставить помощь своим гражданам, то она должна в равной степени распространяться на граждан, находящихся в одной категории лиц.

К такой категории, в частности, относятся все граждане конкретного многоквартирного дома (жилого комплекса и т. п.), инвестировавшие свои средства в жилищное строительство в этом объекте для удовлетворения своих жилищных нужд. В таком случае при вмешательстве государства в правоотношения должны быть защищены в равной степени (по крайней мере в экономическом смысле) все эти граждане: как те, что претендуют на получение от застройщика-банкрота в этом доме жилых помещений по действующим договорам участия в долевом строительстве (первая группа), так и те, что расторгли такие договоры и претендуют на получение денежных выплат (вторая группа).

С государственной поддержкой члены первой группы вправе рассчитывать на получение жилых помещений в натуральном виде, чем, по сути, будут полностью реализованы их жилищные права. Из принципа равенства следует, что члены второй группы должны получить не меньшие гарантии. В отсутствие законных оснований на получение ими жилых помещений они вправе рассчитывать на предоставление им от фонда, которому передается объект, проинвестированный в том числе и членами этой группы, денежной компенсации.

Размер такой компенсации должен соответствовать рыночной стоимости жилых помещений, на которые претендовали эти участники строительства до расторжения договора, и исчисляться на момент ее фактической выплаты. Только при таком подходе будет восстановлена возможность для таких лиц приобрести жилые помещения в равной степени с участниками первой группы и тем самым также полностью реализовать свои жилищные права.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что компенсация фактически выплачена ФИО3 19.07.2024, исходя из рыночной стоимости жилых помещений, рассчитанной по состоянию на дату принятия наблюдательным советом фонда решения о финансировании (26.12.2019), принимая во внимание, что с момента составления фондом отчета прошло значительное количество времени, в связи с чем установление размера компенсации, предлагаемого фондом, не восстановит жилищных прав заявителя, судебные инстанции пришли к верному выводу о необходимости определения данной компенсации, исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке на момент выплаты данного возмещения.

Аналогичные выводы судов, сделанные при схожих фактических обстоятельствах, поддержаны в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2025 № 306-ЭС21-24218(6) по делу № А72-4943/2017.

С учетом правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2023 № 5-КГ22-155-К2, при наличии возражений участника строительства относительно размера рыночной стоимости жилого помещения, определенной в отчете привлеченного фондом оценщика, для определения величины рыночной стоимости объекта оценки следует назначить судебную экспертизу. Довод фонда о необходимости при определении размера рыночной стоимости помещения исходить только из отчета привлеченного фондом оценщика фактически исключает возможность оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, что прямо противоречит положениям части 3 статьи 6 и части 1 статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В данном случае рыночная стоимость равнозначного жилого помещения может быть определена при рассмотрении разногласий между участником долевого строительства и фонда.

Суды, оценив экспертное заключение и возражения фонда относительно данного заключения, пришли к выводу о том, что заключение эксперта является надлежащим доказательством, с учетом которого должен определяться размер компенсации участнику строительства; заключение признано судом полным, достоверным и обоснованным, не содержащим противоречий либо неясностей. Несогласие с выводами эксперта, а также с выводами суда, сделанными по результатам оценки экспертного заключения, не свидетельствует об отсутствии оснований для принятия экспертного заключения в качестве относимого и допустимого доказательства. Кроме того, согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Кодекса заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценил экспертное заключение в совокупности с иными доказательствами по делу.

Приведенные в кассационной жалобе доводы, касающиеся фактических обстоятельств данного спора и доказательственной базы по делу, не могут являться основанием для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции, сводятся к несогласию заявителя с оценкой судами представленных доказательств и сделанными на их основании выводами об обстоятельствах дела. Переоценка доказательств и установленных судами обстоятельств дела в суде кассационной инстанции не допускается.

Основания для отмены или изменения определения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 – 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2025 по делу № А32-22884/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий	 Е.Г. Соловьев

Судьи	 Е.В. Андреева

С.М. Илюшников