РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-213600/22-64-1664

г. Москва

31 марта 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 06 марта 2023года

Полный текст решения изготовлен 31 марта 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Чекмаревой Н.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шарабакиным К.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЮПИТЕР" (109028, Г.

МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ БАСМАННЫЙ, ХОХЛОВСКИЙ ПЕР., Д. 15. ПОМЕЩ. ЗП, ОФИС 37, ОГРН: 5087746538017, Дата присвоения ОГРН: 03.12.2008, ИНН: 7707682382)

К АКЦИОНЕРНОМУ  ОБЩЕСТВУ   "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ   ЗАСТРОЙЩИК ТРАНСПОРТНО-ПЕРЕСАДОЧНЫИ    УЗЕЛ    "РАССКАЗОВКА"    (105082,    ГОРОД МОСКВА, БОЛЬШАЯ ПОЧТОВАЯ УЛИЦА, ДОМ 38, СТРОЕНИЕ 6, ОФИС 204, ОГРН: 1147746148538, Дата присвоения ОГРН: 19.02.2014, ИНН: 7701387398)

о признании Предварительного договора аренды №ТПУ-25-2019 от 29 ноября 2019 г.

в редакции дополнительного соглашения №1-07\20 от 21 июля 2020 г. прекращенным,

при участии:

от истца — Вишняков А.В. по дов. от 13.12.2022 №б/н, диплом

от ответчика — Куканов В.В. по дов. от 15.03.2022 №б/н, диплом

                                                           УСТАНОВИЛ: 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЮПИТЕР"  обратилось в Арбитражный суд города Москвы к АКЦИОНЕРНОМУ  ОБЩЕСТВУ   "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ   ЗАСТРОЙЩИК ТРАНСПОРТНО-ПЕРЕСАДОЧНЫИ    УЗЕЛ    "РАССКАЗОВКА"    о признании Предварительного договора аренды №ТПУ-25-2019 от 29 ноября 2019 г. в редакции дополнительного соглашения №1-07\20 от 21 июля 2020 г. прекращенным, взыскании обеспечительного платежа в размере 1 129 550  рублей 01  копейка.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме со ссылкой на ст.ст. 12, 429, 1102 ГК РФ. Требования мотивировал  нарушением ответчиком обязательств по предварительному договору  аренды нежилого помещения, незаключением основного договора аренды, а также невозратом ответчиком уплаченного обеспечительного платежа, который в связи с прекращением действия предварительного договора является неосновательным обогащением ответчика.

Истец исковые требования поддержала в полном объеме по доводам искового заявления со ссылкой на представленные доказательства.

Ответчик исковые требования  не признал по доводам письменного отзыва на иск, пояснил, что срок действия предварительного договора не истек, истец необоснованно отказывается от заключения договора аренды нежилого помещения, а обеспечительный платеж удерживается ответчиком в счет уплаты штрафа по предварительному договору.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил, что исковое заявление подлежит удовлетворению  по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между   ООО   «Юпитер»   (истец, арендатор)   и   АО   «Специализированный   застройщик «Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» (ответчик, арендодатель) 29 ноября 2019 года заключен Предварительный договор аренды №ТПУ-25-2019, согласно которому стороны обязуются не позднее открытия Торгового Центра заключить договор аренды нежилого помещения расположенного в части торгового центра ориентировочной площадью 275,5 квадратных метров с проектным номером №С-01.

В приложении №1 к Предварительному договору стороны согласовали геометрию ограничительных строительных конструкций нежилого помещения, которое ответчик должен передать истцу во временное возмездное владение и пользование (аренду) после окончания строительства Торгового центра.

Стороны отдельно согласовали разрешенное использование нежилого помещения, а именно размещение предприятия общественного питания с продажей алкогольной продукции под вывеской «ТАНУКИ».

Согласно п.2.5 Предварительного договора все перечисленные в настоящем Договоре характеристики помещения позволяют достоверно и точно определить предмет, передаваемый в последствии в аренду по Договору аренды.

В соответствии с п.3.2 Предварительного договора ответчик обязуется завершить строительство Торгового центра и ввести его в эксплуатацию во 2 (втором) квартале 2020 г. Указанный срок являете ориентировочным.

Дополнительным соглашением №1-07/20 от 21 июля 2020 года к Предварительно договору аренды №ТПУ-25-2019 от 29 ноября 2019 года, истцом согласовано внесение изменение п.3.2 Предварительного договора.

Согласно п.3.2 Предварительного договора в редакции Дополнительного соглашения №01- 07/20 от 31 июля 2020 года ответчик обязуется завершить строительство Торгового центра и введение его в эксплуатацию в 1 квартале 2021 года. Указанный срок являете ориентировочным.

Торговый центр до настоящего времени не открыт.

Согласно условиям предварительного договора аренды, стороны согласовали возможность заключения основного договора и указали в нем ориентировочную дату, не позднее которой произойдет открытия Торгового Центра.

Указанное событие требуют волевое выполнение действий ответчика, а также данное событие может и не наступить, в этой связи такое условие в предварительном договоре о сроке может считаться надлежащим образом не согласованным в силу статьи 190 ГК РФ, в связи с чем срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, определяется в соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 429 ГК РФ, и составляет один год с момента заключения предварительного договора (с учетом даты дополнительного соглашения), т.е. основной договор аренды должен быть  заключен в срок не позднее 31.07.2021 года.

Сторонами не согласовывались иные сроки переноса даты открытия торгового Центра. Ответчик в суд с требованием об изменении условий предварительного договора не обращался

Кроме того, истец ссылается на то, что произошло изменение площади и конфигурации помещения, а именно площадь помещения, оговоренная сторонами в Предварительном договоре уменьшена на 15% до 236,6 квадратных метров, а часть помещения, предназначенного для передачи во временное пользование истцу, занята вентиляционной шахтой.

В связи с задержкой открытия Торгового Центра более чем на 2 года, уменьшением площади   помещения   на   15%,  истцом  решение   о   продлении   и   внесении   изменений предварительные договора не принимались.

Поскольку ответчик с 31 июля 2021 года не совершил действий направленные на заключение основного договора аренды, стороны не пришли к соглашению о внесении изменений в предварительный договор, ответчик в течении шести месяцев с 31 июля 2021 года в суд с требованием об изменении договора не обращался, обязательство по заключению основного договора аренды прекращено.

Согласно п.5.2 Предварительного договора Истец 30 декабря 2019 года перечислил ответчику Обеспечительный взнос в размере 1129 550 рублей 01 копейку, что подтверждается платежным поручением №4.

Письмом №б/н от 27.06.2022 истец обратился к ответчику с уведомлением о расторжении предварительного договора и просьбой о возврате обеспечительного платежа, которое ответчиком оставлено без удовлетворения.

Принимая решение, суд исходил из следующего. 

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).

В силу положений ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если срок заключения договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может также определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Поскольку сторонами не определены сроки заключения основного договора аренды, указанный договор должен был быть заключены в течение года с момента заключения  предварительного договора аренды . 

Как установлено судом, основной договор аренды  сторонами заключен не был и доказательства обратного сторонами не представлено.

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Таким образом, в силу ст. 429 ГК РФ обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором аренды от 29.11.2019 №ТПУ-25-2019 в редакции дополнительного соглашения от 21.07.2020 №1-07/20,   прекратились.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно  в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, с которыми стороны связали возможность произведения зачета из суммы обеспечительного платежа, или прекращения обе печенного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Ответчик до настоящего времени обеспечительный платеж истцу не возвратил, таким образом ответчик получил неосновательное обогащение в размере обеспечительного взноса, уплаченного истцом в рамках обеспечения обязательств по прекращенному предварительному договору.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Учитывая, что предварительный договор аренды от 29.11.2019 №ТПУ-25-2019 в редакции дополнительного соглашения от 21.07.2020 №1-07/20 прекращен, и ответчиком не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих факт возврата обеспечительного платежа, суд считает требование истца о взыскании обеспечительного платежа в размере 1 129 550 рублей 01  копейка,  обоснованным и подлежащим удовлетворению, в силу ст. 1102 ГК РФ. 

Доводы ответчика судом отклоняются, как необоснованные, поскольку ответчик нарушил сроки окончания сроков строительства торгового центра более чем 2 года, что в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ, также представляет право истцу расторгнуть предварительный договор в связи с существенным нарушением сроков строительства торгового центра ответчиком.

Ответчик ссылается, что 27 января 2021 года между истцом и ответчиком заключено Дополнительное соглашение №2 к предварительному договору, согласно которому предварительный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 31 декабря 2022 года (включительно).

Между тем, истец оспаривает заключение данного Дополнительного соглашения №2 к предварительному договору от 27 января 2021 года, оригинал данного дополнительного соглашения суду не представлен.

В этой связи доводы ответчика о согласовании сторонами новых сроков окончания строительства торгового центра являются необоснованными.

Довод ответчика о том, что обеспечительный платеж был зачтен в счет имеющейся у истца задолженности, является необоснованным.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 2 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии со статьей 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Бремя доказывания отсутствия вины в неисполнении либо ненадлежащем исполнении обязательства возложено на лицо, нарушившее обязательство. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Из содержащегося в пункте 1 статьи 429 ГК РФ легального определения гражданско-правового термина "предварительный договор" следует, что эта сделка имеет целью заключение в будущем основного договора на условиях, предусмотренных в предварительном договоре. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации неоднократно и последовательно подчеркивал, что исключительным предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора (пункт 14 информационного письма от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", постановление от 14.07.2009 № 402/09 по делу N А41-К1-13707/07).

Возлагая на контрагентов специфическую обязанность заключить основной договор, предварительный договор имеет организационную функцию и создает те юридические предпосылки для обязательного заключения основного договора, которые служат гарантией для участников гражданского оборота. Данная гарантия подкрепляется и специальным способом защиты. В случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется пункт 4 статьи 445 этого же кодекса, согласно которому в подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а

сторона,  необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна  возместить стороне причиненные этим убытки (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 1653-0-0).

В этом же определении Конституционный Суд Российской Федерации уточнил, что приведенные взаимосвязанные положения, как по своему буквальному смыслу, так и в системе норм действующего гражданского законодательства устанавливают лишь гражданско-правовые последствия, наступающие в случае уклонения стороны от заключения основного договора.

Такой же правовой позиции придерживается в упомянутом постановлении и Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, который связывает способы защиты логическими отношениями сильной дизъюнкции: контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Истец обоснованного отказался от исполнения обязательств по предварительному договору, поскольку ответчиком существенно нарушены обязательства по срокам передачи и размеру объекта недвижимости в этой связи ответчик не вправе ссылаться на нарушение обязательств со стороны истца.

При изложенных обстоятельствах, арбитражный суд установил, что исковые требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине, понесенные истцом, подлежат взысканию с ответчика в полном объеме, поскольку исковые требования заявлены обоснованно.

 Руководствуясь ст.ст.  8, 12, 309, 310, 314, 429, 606, 614, 1102, 1105, 1107 ГК РФ, ст.ст. 9, 65, 110,  167, 170, 171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать предварительный договор аренды от 29.11.2019 №ТПУ-25-2019 в редакции дополнительного соглашения от 21.07.2020 №1-07/20 прекращенным.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ТРАНСПОРТНО-ПЕРЕСАДОЧНЫИ УЗЕЛ "РАССКАЗОВКА" (105082, ГОРОД МОСКВА, БОЛЬШАЯ ПОЧТОВАЯ УЛИЦА, ДОМ 38, СТРОЕНИЕ 6, ОФИС 204, ОГРН: 1147746148538, Дата присвоения ОГРН: 19.02.2014, ИНН: 7701387398) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВУ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ТРАНСПОРТНО-ПЕРЕСАДОЧНЫИ УЗЕЛ "РАССКАЗОВКА" (105082, ГОРОД МОСКВА, БОЛЬШАЯ ПОЧТОВАЯ УЛИЦА, ДОМ 38, СТРОЕНИЕ 6, ОФИС 204, ОГРН: 1147746148538, Дата присвоения ОГРН: 19.02.2014, ИНН: 7701387398) сумму обеспечительного платежа в размере 1 129 550 (один миллион сто двадцать девять тысяч пятьсот пятьдесят) рублей 01  копейка, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 30 296 (тридцать тысяч двести девяносто шесть) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

 Судья:                                                                 Е.А. Чекмарева