АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А48-859/2018

27 марта 2019 года

город Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2019 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 27 марта 2019 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Крыжскóй Л.А.,

судей

Сорокиной И.В.,

ФИО1,

при участии в заседании: 

от  заявителя жалобы: 

от иных участвующих  в деле лиц:

не явился, извещен надлежаще;

не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Ливныагрострой» на решение Арбитражного суда Орловской области от 05.09.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2018 по делу         № А48-859/2018,    

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Ливныагрострой» (далее - ОАО «Ливныагрострой», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Администрации города Ливны Орловской области (далее – Администрация), Управлению муниципального имущества Администрации города Ливны (далее - Управление) о признании права собственности на трансформаторную подстанцию, кадастровый                               № 57:26:0010417:448, расположенную по адресу: 

<

...>.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом БК Плюс» (далее - ООО «Торговый дом БК Плюс», Торговый дом, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 05.09.2018 (судья Карасев В.В.) в удовлетворении требования отказано в полном объеме. 

      Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2018 (судьи: Щербатых Е.Ю., Кораблева Г.Н., Поротиков А.И.) решение суда области оставлено без изменений.

Полагая указанные судебные акты незаконными и необоснованными, общество (далее - заявитель) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт, которым:

 - признать частично недействительным договор аренды земельного участка № 13 от 17.13.2016 под жилищное строительство, площадью 6283 кв.м, с кадастровым номером 57:26:0010417:205, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> в части 93 кв.м, на котором расположен объект недвижимости - трансформаторная подстанция;

- признать за обществом право собственности на трансформаторную подстанцию, назначение: нежилое здание, площадью 44,9 кв.м, адрес: 

<

...> кадастровый № 57:26:0010417:448.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что судами первой и апелляционной инстанций не применены нормы статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), подлежащие применению в рассматриваемом случае, что повлекло вынесение незаконного судебного акта. Также полагает, что судами необоснованно не приняты к рассмотрению дополнительные требования о признании недействительным договора аренды  № 13 в части.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, между Управлением муниципального имущества города Ливны (арендодатель) и ООО «Восход» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 6 283 кв.м в кадастровом квартале 57:26:001:0417:0205, расположенного по адресу: 

<

...> разрешенное использование: под строительство многоэтажного дома, сроком с 09.10.2005 по 09.10.2008.

Далее, между ООО «Восход» и ОАО «Ливныагрострой» (субарендатор) 07.09.2007 заключен договор субаренды земельного участка площадью 93 кв.м, являющегося частью указанного выше земельного участка, под строительство трансформаторной подстанции, сроком действия с 07.09.2007 по 07.09.2008.

Администрацией города Ливны Орловской области 10.09.2007 истцу выдано разрешение на строительство трансформаторной подстанции. Срок действия разрешения - до 11.09.2008.

Как пояснил истец, после получения указанного разрешения им за счет собственных средств и собственными силами построена трансформаторная подстанция площадью 44,9 кв.м, на которую в последующем была изготовлена техническая документация, здание поставлено на кадастровый учет, кадастровый номер 57:26:0010417:448.

Письмом от 04.12.2017 за № 13-2/3668 Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области отказало истцу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорной трансформаторной подстанции.

Ссылаясь на наличие оснований для признания права собственности на спорную трансформаторную подстанцию в силу положений статьи 222 ГК РФ, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По мнению суда округа, отказывая в удовлетворении исковых требований общества, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями статей 222 ГК РФ, статей 22, 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), Постановлении № 10/22, обоснованно исходили из отсутствия у истца необходимых прав на земельный участок, и как следствие, оснований для признания права собственности на самовольную постройку.

Так, предъявляя настоящий иск, общество сослалось на правомерность возведения спорного объекта на земельном участке ввиду действующего договора субаренды от 07.09.2007, заключенного между ООО «Восход» и заявителем.

Вместе с тем, как верно указано судами обеих инстанций, заявителем не учтено следующее. 

В силу подпункта 2 статьи 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления № 73, если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, договор аренды земельного участка № 135/1 от 09.10.2005, срок действия которого составляет 3 года, и договор субаренды от 07.09.2007, срок действия которого составляет 1 год, не зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления № 73, в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Установив, что у ООО «Восход» право аренды спорного земельного участка не возникло ввиду неисполнения норм земельного законодательства в части регистрации договора аренды, арбитражный суд обоснованно указал, что  данное лицо не вправе было заключать договор субаренды.

Также судом обоснованно отмечено, что согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды №135/1 от 09.10.2005, арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 3.2 договора аренды от 09.10.2005 предусмотрено, что арендатор - ООО «Восход» обязано согласовать с Управлением муниципального имущества города Ливны заключение договора субаренды земельного участка.

Вместе с  тем, поскольку доказательств соблюдения указанного условия материалы дела не содержат, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали на отсутствие доказательств правомерности возведения на земельном участке спорной трансформаторной подстанции, в связи с чем она является  самовольной постройкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В пункте 3 статьи 222 ГК РФ определено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Из указанной нормы права следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, это является необходимым условием для удовлетворения иска.

Вместе с тем, как верно установили суды первой и апелляционной инстанций, земельный участок, на котором расположена спорная постройка, не находится у истца на каком-либо вещном праве, предусмотренном в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

По мнению судебной коллегии, судами обеих инстанций обоснованно приняты во внимание  положения Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 (далее – Обзор), согласно которым право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следуя указаниям Обзора, арбитражный суд, проанализировав условия договора аренды от 09.10.2005, не установил, что воля уполномоченного органа - Управления муниципального имущества города Ливны на распоряжение муниципальным земельным участком, разрешенным использованием которого является строительство многоквартирного жилого дома, направлена на возведение спорной трансформаторной подстанции на указанном участке, поскольку согласия на заключение договора субаренды для строительства трансформаторной подстанции уполномоченный орган не выразил.

Более того, материалами дела подтверждается, что 17.03.2016 земельный участок, на части которого находится спорный объект, на основании договора аренды № 13  между Управлением и ООО «Перспектива» передан последнему в аренду сроком с 17.03.2016 по 17.03.2019 с разрешенным использованием - под жилищное строительство. Соглашением от 16.03.2017 ООО «Перспектива» передало свои права и обязанности по договору аренды от 17.03.2016 № 13 ООО «Торговый дом БК Плюс». Договор аренды от 17.03.2016 № 13 и соглашение от 16.03.2017 зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно  пункту 26 Постановления № 10/22 суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Судами обеих инстанций  установлено, что письмом от 04.12.2017 за            № 13-2/3668 Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области отказало истцу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорной трансформаторной подстанции ввиду невыполнения застройщиком требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в том числе непредставления правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, акта приемки объекта капитального строительства.

Доказательств оспаривания в судебном порядке бездействия или иного неправомерного поведения уполномоченного органа, признания его не соответствующим закону, суду стороной истца представлено не было.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции соглашается с позицией судов первой и апелляционной  инстанций о том, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Довод кассационной жалобы  о необоснованном  отклонении  судом первой инстанции дополнения к исковому заявлению и необходимости  рассмотрения требования общества о признании договора аренды № 13 недействительным в части, суд округа оценивается критически, поскольку дополнение к исковому заявлению правомерно не принято судом  области к рассмотрению ввиду положений ч. 5 ст. 49 АПК РФ.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела. С учетом изложенного, суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых с соблюдением норм материального и процессуального права судебных актов судов первой и апелляционной инстанций.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 05.09.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2018 по делу № А48-859/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскáя

Судьи И.В. Сорокина

                                                                                               ФИО1