﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-63053/2020

Дело № А57-21485/2019

г. Казань

22 июля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А.,

при участии представителя:

общества с ограниченной ответственностью «Диалог» – Малюгина М.А. (доверенность от 12.11.2019),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования «Город Саратов»

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.11.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2021

по делу № А57-21485/2019

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов, к обществу с ограниченной ответственностью «Диалог» (ОГРН 1066455012491, ИНН 6455044147), г. Саратов, о расторжении договора аренды, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитета по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Диалог» (далее – ООО «Диалог», общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 21.03.2006 № 142.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.02.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2020 администрации отказано в удовлетворении ходатайства о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.02.2020, апелляционная жалоба и приложенные к ней документы возвращены заявителю апелляционной жалобы.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 08.07.2020 решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.02.2020 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26.11.2020, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2021, в удовлетворении исковых требований отказано; обеспечительные меры, принятые на основании определения Арбитражного суда Саратовской области от 26.09.2019 по делу № А57-21485/2019, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее – Управление Росреестра по Саратовской области) совершать любые регистрационные действия с земельным участком площадью 15 395 кв.м с кадастровым номером 64:48:010127:212, расположенным по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн», отменены.

Администрация, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. 

Представитель ООО «Диалог», явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласен, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжений Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 29.08.2005 № 1205-р и от 28.10.2005 № 1648-р между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Саратовский авиационный завод» (далее – ЗАО «САЗ») (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.03.2006 № 142, по условиям которого ЗАО «САЗ» в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 15 395 кв.м с кадастровым номером 64:48:010127:212, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн», фактически занимаемый зданием телятника, профилактория, родильного отделения.

Данный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 21.03.2006.

ЗАО «САЗ» по договору замены стороны в обязательстве от 08.06.2006 передало Михайловскому Максиму Игоревичу и Елисеевой Светлане Леонидовне права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 21.03.2006 № 142.

ООО «Диалог» по договор купли-продажи имущества от 27.12.2006 № 1, заключенному с Михайловским М.И., Елисеевой С.Л., приобрело в собственность нежилое здание (телятник, профилакторий, родильное отделение) площадью 3 691,2 кв.м, инвентарный номер 63:401:001:003530440, Литера ВВ1В2В3, кадастровый (условный) номер 63-01/48-184-28, расположенное по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн», д. 55, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 271, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, к ответчику перешло и право пользования спорным земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между ним и собственником земельного участка.

Михайловский М.И., Елисеева С.Л. на основании договора замены стороны в обязательстве от 28.12.2006 передали ООО «Диалог» права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 21.03.2006 № 142.

Дополнительным соглашением от 21.07.2008 № 1 к договору аренды от 21.03.2006 № 142 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010127:212 с «занимаемый зданием телятника, профилактория, родильного отделения» на «для строительства многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями и крытой автостоянкой».

В результате осуществления мероприятий по муниципальному земельному контролю было выявлено, что на спорном земельном участке строительство не осуществляется.

Администрация в адрес ООО «Диалог» направила предупреждение от 08.02.2019 о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 21.03.2006 № 142 по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 4.1.2 договора аренды от 21.03.2006 № 142, с предложением представить документы, подтверждающие, что на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010127:212 ведется строительство.

Поскольку общество не представило документы, подтверждающие целевое использование земельного участка, администрация уведомлением от 14.05.2019 известила ответчика о расторжении договора аренды от 21.03.2006 № 142, приложив к нему соглашение о расторжении договора.

Принимая во внимание, что ООО «Диалог» не подписало соглашение о расторжении договора аренды от 21.03.2006 № 142, администрация, указывая, что обществом спорный земельный участок в соответствии с его целевым назначением не используется, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что дополнительное соглашение от 21.07.2008 № 1 к договору аренды от 21.03.2006 № 142, в соответствии с которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010127:212 с «занимаемый зданием телятника, профилактория, родильного отделения» на «для строительства многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями и крытой автостоянкой», заключено с нарушением действующего на тот период законодательства, руководствуясь статьями 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришли к выводу о том, что данное дополнительное соглашение к договору аренды от 21.03.2006 № 142 является ничтожным.

Поскольку дополнительное соглашение от 21.07.2008 № 1 к договору аренды от 21.03.2006 № 142 является ничтожным и не влечет никаких юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, суды пришли к выводу, что при рассмотрении настоящего спора необходимо исходить из условий договора аренды от 21.03.2006 № 142 без учета изменений, внесенных указанным дополнительным соглашением.

Принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:010127:212 по договору аренды от 21.03.2006 № 142 предоставлялся для эксплуатации здания телятника, профилактория, родильного отделения, учитывая, что до настоящего времени на данном земельном участке расположено принадлежащее ООО «Диалог» на праве собственности нежилое здание (телятник, профилакторий, родильное отделение) площадью 3 691,2 кв.м, суды пришли к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 9 статьи 22, статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, для расторжения договора аренды от 21.03.2006 № 142, так как общество использует спорный земельный участок в соответствии с его целевым назначением. 

Довод кассационной жалобы о том, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:010127:212 предоставлен ответчику для  строительства многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями и крытой автостоянкой, однако, общество более 13 лет не осуществляет строительство многоэтажных жилых домов, что является существенным нарушением условий договора аренды от 21.03.2006 № 142 и в силу действующего законодательства является основанием для его расторжения, судебной коллегией отклоняется.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Недопустимо установление вида разрешенного использования конкретного земельного участка лишь для целей кадастрового учета без соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства.

Условия договора в соответствии с положениями статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент заключения договора. Принятый после заключения договора закон, устанавливающий иные обязательные для сторон правила, может служить основанием принудительного изменения условий договора только при наличии у названного Закона обратной силы.

Статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается возможность изменения договора по соглашению сторон либо по требованию одной из них в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законами или договором. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка, поскольку иное толкование положений Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды, так как при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Удовлетворение требования об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, что недопустимо.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 № 56-КГ13-5 указано, что не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. При этом невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85, 42 и 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 01.03.2015.

Следует отметить, что изменение вида разрешенного использования любого земельного участка могло быть осуществлено с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований, как указано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11 от 29.05.2012 №№ 13016/11, 12919/11.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, разъяснено, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 309-КГ17-20985.

Как указывалось выше, между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и ЗАО «САЗ» (арендатор) на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключен договор аренды земельного участка от 21.03.2006 № 142, по условиям которого ЗАО «САЗ» в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 15 395 кв.м с кадастровым номером 64:48:010127:212, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн», фактически занимаемый зданием телятника, профилактория, родильного отделения.

ООО «Диалог» на праве собственности принадлежит нежилое здание (телятник, профилакторий, родильное отделение) площадью 3 691,2 кв.м, инвентарный номер 63:401:001:003530440, Литера ВВ1В2В3, кадастровый (условный) номер 63-01/48-184-28, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010127:212, на основании договора купли-продажи имущества от 27.12.2006 № 1, заключенному с Михайловским М.И., Елисеевой С.Л.

В последующем дополнительным соглашением от 21.07.2008 № 1 к договору аренды от 21.03.2006 № 142 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010127:212 с «занимаемый зданием телятника, профилактория, родильного отделения» на «для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями и крытой автостоянкой».

На момент заключения дополнительного соглашения от 21.07.2008 № 1 порядок предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировался статьями 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 01.03.2015, которыми предусматривалось, что земельный участок, находящийся в публичной собственности, мог быть предоставлен для целей жилищного строительства только посредством проведения аукциона.

При этом до настоящего времени на спорном земельном участке расположено нежилое здание (телятник, профилакторий, родильное отделение) площадью 3 691,2 кв.м.

Таким образом, дополнительное соглашение от 21.07.2008 № 1 к договору аренды от 21.03.2006 № 142, котором был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010127:212 с «занимаемый зданием телятника, профилактория, родильного отделения» на «для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями и крытой автостоянкой», заключено с нарушением действующего на тот период законодательства, в обход процедуры предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, для жилищного строительства.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

 В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Установленный законом порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для целей жилищного строительства направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку дополнительное соглашение от 21.07.2008 № 1 к договору аренды от 21.03.2006 № 142, котором был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010127:212 с «занимаемый зданием телятника, профилактория, родильного отделения» на «для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями и крытой автостоянкой», заключено в обход процедуры предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, для целей жилищного строительства, суды пришли к правильному выводу о том, что данное дополнительное соглашения является ничтожной сделкой и в соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, суды при рассмотрении настоящего спора правильно исходили из того, что спорный земельный участок был предоставлен ООО «Диалог» в аренду по договору аренды от 21.03.2006 № 142 для размещения и эксплуатации здания телятника, профилактория, родильного отделения.

Как указывалось выше, до настоящего времени на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010127:212 расположено нежилое здание (телятник, профилакторий, родильное отделение) площадью 3 691,2 кв.м, инвентарный номер 63:401:001:003530440, Литера ВВ1В2В3, кадастровый (условный) номер 63-01/48-184-28, принадлежащее на праве собственности обществу.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации администрацией не представлено в материалы дела доказательств, подтверждающих, что ответчик использует спорный земельный участок для иных целей. 

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды пришли к верному выводу о том, что требования администрации не подлежат удовлетворению.    

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не  подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.11.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.11.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2021 по делу № А57-21485/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

 

Председательствующий судья						Р.В. Ананьев

 

Судьи									С.Ю. Муравьев

 

В.А. Петрушкин