АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

 

дело №А32-51332/2023

г. Краснодар                                                                      «11» сентября 2024 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2024 года.

 

Решение суда в полном объёме изготовлено 11 сентября 2024 года.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-51332/2023

по иску администрации муниципального образования Северский район (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ГРОС» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

обществу с ограниченной ответственностью «Краснодарский завод котельно-энергетического оборудования «КОГЕНЕРАЦИЯ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании договора аренды земельного участка и договора о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка недействительными сделками,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

 

при участии в судебном заседании, состоявшемся 27 мая 2024 года, представителя администрации – ФИО1 (по доверенности от 14.02.2024), представителя ООО «Краснодарский завод котельно-энергетического оборудования «КОГЕНЕРАЦИЯ» - ФИО2 (по доверенности от 06.03.2024),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования Северский район (далее – администрация) обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ГРОС» (далее – ООО «ГРОС», общество), обществу с ограниченной ответственностью «Краснодарский завод котельно-энергетического оборудования «КОГЕНЕРАЦИЯ» (далее также – завод) со следующими требованиями:

              - признать договор аренды земельного участка КН 23:26:0103005:336 от 10.04.2023 № 2600010855 недействительной (ничтожной) сделкой;

              - признать договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.04.2023 № 2600010855, заключенный 31 мая 2023 года, между ООО «ГРОС» и ООО «Краснодарский завод котельно-энергетического оборудования «КОГЕНЕРАЦИЯ», недействительной (ничтожной) сделкой;

               - применить последствия недействительности ничтожной сделки:

              - погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права аренды ООО «Краснодарский завод котельно-энергетического оборудования «КОГЕНЕРАЦИЯ» на земельный участок КН 23:26:0103005:336, расположенный по адресу: Краснодарский край, Северский район, ст-ца Северская, в кадастровом квартале 23:26:0103005, зарегистрированное на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 31.05.2023 и договора аренды земельного участка № 2600010855 от 10.04.2023;

              - обязать ООО «Краснодарский завод котельно-энергетического оборудования «КОГЕНЕРАЦИЯ» возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:26:0103005:336, расположенный по адресу: Краснодарский край, Северский район, ст-ца Северская, в кадастровом квартале 23:26:0103005, освободив его от возведенных на нем здания хозблока и объекта незавершенного строительства (фундамента).

              Определением от 22.09.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

              В судебном заседании, состоявшемся 27 мая 2024 года, представитель администрации исковые требования поддержал в полном объёме, представитель ООО «Краснодарский завод котельно-энергетического оборудования «КОГЕНЕРАЦИЯ» возражал против исковых требований по основаниям, приведённым в отзыве. 

              ООО «ГРОС», надлежаще извещенное о настоящем судебном разбирательстве (почтовое отправление № 35099187765938 к судебному заседанию 27.11.2023), явки своего представителя в судебные заседания не обеспечило, отзыв не направило.

              Управление Росреестра по Краснодарскому краю направило отзыв от 24.05.2024 №04-52631/24, в котором просило настоящее дело рассмотреть в его отсутствие.

              Изучив материалы дела, суд пришёл к вывод об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

              Земельный участок КН 23:26:0103005:336 общей площадью 9962 кв. предоставлен администрацией в аренду ООО «ГРОС» по договору аренды № 2600010855 от 10.04.2023 с видом разрешенного использования – предоставление коммунальных услуг. Договор действует в течение 5 лет.

              Договор аренды № 2600010855 от 10.04.2023 заключен на основании постановления администрации от 27.01.2023 № 126 «О предоставлении ООО «ГРОС» земельного участка КН 23:26:0103005:336 площадью 9962 кв. м, расположенного в ст-це Северской в кадастровом квартале 23:26:0103005, в аренду сроком на 5 лет».

              Постановлением администрации от 18.10.2022 № 1928 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка ООО «Грос» и утверждении администрации муниципального образования Северский район схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 9962 кв. м в кадастровом квартале 23:26:0103005, расположенного в ст-це Северской» ООО «Грос» предварительно согласовано предоставление земельного участка площадью 9962 кв. м, расположенного в ст-це Северской в кадастровом квартале 23:26:0103005, и утверждена его схема на кадастровом плане территории с видом разрешенного использования – предоставление коммунальных услуг.

              В соответствии с данным постановлением территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок – зона сельскохозяйственных угодий (СХ-1).

              Земельный участок КН 23:26:0103005:336 с видом разрешенного использования «предоставление коммунальных услуг» поставлен на кадастровый учет 18.11.2022. 

              Аренда земельного участка в ползу ООО «ГРОС» была зарегистрирована в ЕГРН 13.04.2023 (выписка из ЕГРН от 13.04.2023).

              31.05.2023 ООО «ГРОС» заключило договор с ООО «Краснодарский завод котельно-энергетического оборудования «КОГЕНЕРАЦИЯ» о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 2600010855, по которому передало все права и обязанности по договору аренды земельного участка № 2600010855 от 10.04.2023 в отношении земельного участка КН 23:26:0103005:336.

              Аренда земельного участка в пользу ООО «Краснодарский завод котельно-энергетического оборудования «КОГЕНЕРАЦИЯ» (в дальнейшем – завод) зарегистрирована в ЕГРН 02.06.2023.

              В соответствии с актом осмотра администрацией земельного участка от 06.09.2023 земельный участок КН 23:26:0103005:336, земельный участок частично огорожен забором из металлопрофиля, доступ к участку не ограничен, на участке находятся остатки строительных материалов и твердые коммунальные отходы. На территории участка расположен объект капитального строительства (хозпостройка) и объект незавершенного строительства (фундамент).

              Прокуратурой Северского района внесено главе муниципального образования Северский район представление от 10.08.2023 №Прдр-20030044-233-23/-20030044 об устранении нарушений земельного законодательства.

              Как следует из данного представления прокуратуры, ООО «ГРОС» не осуществляет на территории района деятельность, связанную с коммунальным обслуживанием населения, при заключении указанного договора аренды обществом документы, подтверждающие его право на предоставление земельного участка в аренду, для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, - не представлены. Основания для предоставления без торгов земельного участка КН 23:26:0103005:336 в аренду обществу отсутствовали.

              Администрация в исковом заявлении по настоящему делу ссылается на отсутствие у общества оснований для предоставления земельного участка в аренду для коммунального обслуживания без проведения торгов.

              В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

              В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения.

              Как следует из постановления администрации от 18.10.2022 № 1928 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка ООО «Грос» и утверждении администрации муниципального образования Северский район схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 9962 кв. м в кадастровом квартале 23:26:0103005, расположенного в ст-це Северской», данное постановление было принято на основании подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. 

              Данным постановлением образуемому земельному участке площадью 9962 кв. м установлен вид разрешенного использования – предоставление коммунальных услуг (пункт 2).

              Формирование и предоставление земельного участка обществу в аренду производилось по заявлению общества, без проведения торгов.

              Между тем, основным видом деятельности ООО «ГРОС» по данным ЕГРЮЛ является деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания. К дополнительным видам деятельности общества относятся, в том числе, выращивание сельскохозяйственных культур; рыбоводство; розничная торговля; транспортная деятельность; услуги по временному проживанию; общественное питание; иные виды деятельности (выписка из ЕГРЮЛ от 14.09.2023 № ЮЭ9965-23-128304288). 

              В составе дополнительных видов деятельности общества в ЕГРЮЛ также указаны строительство инженерных коммуникаций, для водоснабжения и водоотведения, газоснабжения; строительство коммунальных объектов для обеспечения электроэнергией и телекоммуникациями; строительство прочих инженерных сооружений, не включенных в другие группировки.

              Вместе с тем, данные дополнительные виды деятельности были внесены в ЕГРЮЛ лишь 12.01.2023, тогда как основной вид деятельности общества и все его иные дополнительные виды деятельности были зарегистрированы в ЕГРЮЛ 20.07.2009.

              Таким образом, на дату принятия постановления администрации от 18.10.2022 № 1928 о предварительном согласовании предоставления ООО «ГРОС» земельного участка площадью 9962 кв. м с видом разрешенного использования «предоставление коммунальных услуг», данные ЕГРЮЛ об ООО «ГРОС» не содержали информации о видах деятельности данного общества, относящимся к строительству инженерных коммуникаций, для водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, строительству коммунальных объектов для обеспечения электроэнергией и телекоммуникациями.

              Доказательств фактического осуществления ООО «ГРОС» деятельности в сфере предоставления коммунальных услуг не представлено.

              ООО «ГРОС» не является организацией, оказывающей коммунальные услуги населению и организациям, не осуществляет строительство и эксплуатацию соответствующих коммунальных объектов.

              Таким образом, у администрации отсутствовали основания для предварительного согласования предоставления обществу в аренду без торгов земельного участка площадью 9962 кв. м с видом разрешенного использования «предоставление коммунальных услуг».

              Постановление администрации от 27.01.2023 № 126 о предоставлении ООО «ГРОС» земельного участка КН 23:26:0103005:336 в аренду сроком на 5 лет принято на основании упомянутого постановления администрации от 18.10.2022 № 1928 о предварительном согласовании предоставления земельного участка и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, однако в качестве нормативно-правового основания предоставления земельного участка в аренду в данном постановлении указан подпункт 9 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (предоставление в аренду без торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления).

              Между тем, какие-либо принадлежащие обществу здания, строения, сооружения, наличие которых могло бы быть основанием предоставления земельного участка в аренду без торгов, на земельном участке отсутствуют, что подтверждается процедурой формирования земельного участка; доказательства существования объектов недвижимости и регистрации прав на них в виде сведений ЕГРН в материалы дела ответчиками не представлены.

              Согласно пункту 2.4 заключенного ответчиками договора от 31.05.2023 о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 2600010855, на земельном участке КН 23:26:0103005:336 объекты недвижимости отсутствуют. 

              ООО «ГРОС» не обосновало своё право на предоставление ему земельного участка площадью 9962 кв. м с кадастровым номером 23:26:0103005:336 в аренду без торгов.

              ООО «ГРОС» не является организацией, специализирующейся на предоставлении коммунальных услуг или на строительстве и эксплуатации объектов, необходимых для оказания коммунальных услуг.

              Более того, получив данный земельный участок в аренду без торгов по договору от 10.04.2023 № 2600010855, ООО «ГРОС» 31.05.2023 заключило с ООО «Краснодарский завод котельно-энергетического оборудования «КОГЕНЕРАЦИЯ» договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

              Следовательно, у ООО «ГРОС» не имелось изначально цели и возможности использовать данный участок для предоставления коммунальных услуг, и заключение договора аренды преследовало цель получения без проведения торгов права на земельный участок для последующей переуступки права аренды другому лицу.

              В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

              При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 10.04.2023 № 2600010855 является недействительной (ничтожной) сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), как заключенный без проведения торгов в отсутствие оснований для такого предоставления земельного участка в аренду.

              Соответственно, поскольку права аренды по недействительному договору аренды земельного участка не могут быть уступлены, право аренды земельного участка из недействительного договора аренды не возникло, то является недействительной (ничтожной) сделкой и договор от 31.05.2023 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 2600010855, заключенный между обществом и заводом (статьи 168, 167 ГК РФ). 

              Данный договор передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка суд рассматривает как направленный на получение заводом земельного участка в аренду в обход процедуры торгов.

              Завод также не является организацией, в состав видов деятельности которого относится предоставление коммунальных услуг. Основной вид деятельности завода – производство паровых котлов и их частей. К дополнительным видам деятельности завода относятся производственная деятельность по изготовлению различного оборудования; строительство жилых и нежилых зданий; строительство электростанций; выполнение различных строительных работ (выписка из ЕГРЮЛ от 14.09.2023 № ЮЭ9965-23-128296969).

              Завод не доказал, что является организацией, предоставляющей коммунальные услуги населению или организациям, или осуществляет строительство и эксплуатацию объектов, необходимых для предоставления коммунальных услуг.

              Таким образом, завод не может выступать арендатором земельного участка, сформированного и предоставленного в аренду с целью предоставления коммунальных услуг.

              При таких обстоятельствах, суд считает обоснованными требования администрации о признании недействительными сделками как договора аренды от 10.04.2023 № 2600010855 земельного участка КН 23:26:0103005:336, так и заключенного ответчиками договора от 31.05.2023 о передаче прав и обязанностей арендатора по указанному договору.

              В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки подлежит погашению (аннулированию) в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права аренды ООО «Краснодарский завод котельно-энергетического оборудования «КОГЕНЕРАЦИЯ» на земельный участок с кадастровым номером 23:26:0103005:336, зарегистрированная на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 31 мая 2023 года и договора аренды земельного участка № 2600010855 от 10 апреля 2023 года (дата государственной регистрации аренды: 02.06.2023; номер государственной регистрации аренды: 23:26:0103005:336-23/234/2023-4).

              Согласно акту обследования от 06.09.2023, на территории спорного участка расположены хозпостройка и объект незавершенного строительства – фундамент.

              Из фотоматериалов к акту обследования видно, что хозпостройка представляет собой небольших размеров строение в виде бытовки, также на участке имеется плоскостное сооружение (фундамент, мощение).

              Как следует из отзывов завода, заводом планируется строительство на данном участке объекта – неотапливаемого склада снегоуборочного транспорта, подготовлено заявление в администрацию о выдаче разрешения на строительство.

              Для целей реализации строительства данного объекта на участке заводом возведено ограждение из металлопрофиля, хозяйственная постройка (бытовка).

              Таким образом, завод в отзывах признаёт фактическое занятие и использование земельного участка, возведение ограждения и хозяйственной постройки (бытовки), подготовку к строительству на участке объекта капитального строительства – склада. Возведение указанных в иске объектов завод, таким образом, в своих отзывах не отрицал.

              В связи с отсутствием оснований для владения и использования земельного участка, надлежит обязать ООО «Краснодарский завод котельно-энергетического оборудования «КОГЕНЕРАЦИЯ» возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:26:0103005:336, освободив его от возведённых на нём хозблока и объекта незавершённого строительства (фундамента).

              Суд отклоняет приведенные заводом в отзывах доводы, согласно которым осуществляемые им виды деятельности, указанные в ЕГРЮЛ, связаны с предоставлением коммунальных услуг, поскольку при недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка, заключенного администрацией и обществом, право аренды по такому договору к заводу от общества по сделке перенайма перейти не могло.

              На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

признать договор аренды от 10 апреля 2023 года № 2600010855 земельного участка с кадастровым номером 23:26:0103005:336, заключённый между администрацией муниципального образования Северский район (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «ГРОС» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), недействительной (ничтожной) сделкой.       

              Признать договор от 31 мая 2023 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10 апреля 2023 года № 2600010855, заключённый между обществом с ограниченной ответственностью «ГРОС» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Краснодарский завод котельно-энергетического оборудования «КОГЕНЕРАЦИЯ» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), недействительной (ничтожной) сделкой.

              Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде погашения (аннулирования) в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права аренды общества с ограниченной ответственностью «Краснодарский завод котельно-энергетического оборудования «КОГЕНЕРАЦИЯ» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) на земельный участок с кадастровым номером 23:26:0103005:336, расположенный по адресу: Краснодарский край, Северский район, ст-ца Северская, в кадастровом квартале 23:26:0103005, зарегистрированного на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 31 мая 2023 года и договора аренды земельного участка № 2600010855 от 10 апреля 2023 года (дата государственной регистрации аренды: 02.06.2023; номер государственной регистрации аренды: 23:26:0103005:336-23/234/2023-4).

              Обязать общество с ограниченной ответственностью «Краснодарский завод котельно-энергетического оборудования «КОГЕНЕРАЦИЯ» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу возвратить администрации муниципального образования Северский район (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) земельный участок с кадастровым номером 23:26:0103005:336, расположенный по адресу: Краснодарский край, Северский район, ст-ца Северская, в кадастровом квартале 23:26:0103005, освободив его от возведённых на нём хозблока и объекта незавершённого строительства (фундамента).

              Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГРОС» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей.

              Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Краснодарский завод котельно-энергетического оборудования «КОГЕНЕРАЦИЯ» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 3 000 рублей.

              Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

 

                 Судья                                                                                          А.Л. Назыков