АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-32517/21

16 мая 2022 года

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   04 мая 2022 года

Полный текст решения изготовлен            16 мая 2022 года

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И.И. при ведении протокола секретарем ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Ворошиловского района города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственность «Система» (ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и встречное исковое заявление  общества с ограниченной ответственность «Система» (ИНН 

<

***>) к муниципальному казенному учреждению «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Ворошиловского района города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды,

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: представитель ФИО2, по доверенности от 17.01.2022, представитель ФИО3, по доверенности 23.06.2021, 

установил:

Муниципальное казенное учреждение «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону (далее – истец, МКУ «УЖКХ» Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону) обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Система» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды в размере 65 003 рублей 61 копейки, пени в размере 794 рублей и обязании освободить нежилое помещение.

Определением суда от 17 марта 2022 года принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Система» о расторжении договора № 02-13.1/545 аренды нежилого помещения муниципальной собственности.

Исковые требования МКУ «УЖКХ» Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнял взятые на себя обязательства по договору аренды.

В обоснование встречных исковых требований общество указывает на то, что истец передал нежилое помещение по договору аренды с существенными недостатками.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения по изложенным в отзыве, а также во встречном исковом заявлении основаниям.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания истца.

Изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между МКУ «УЖКХ» Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону и обществом с ограниченной ответственностью «Система» по результатам аукционных торгов был заключён договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 24.03.2021 года № 02-13.1/545 (далее – договор).

Указанный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости в установленном законом порядке 19.04.2021.

В соответствии с пунктом 1.1. договора истец предоставляет ответчику в аренду за плату нежилое помещение (здание, сооружение) по адресу: 

<

...>, лит. А, подвал, общей площадью 21,8 кв.м. (комната № 16), для пользования под офис.

Согласно акту сдачи-приёмки нежилого помещения (строения) ответчику помещение передано 24.03.2021 года.

Размер арендной платы определён пунктом 3.1. договора аренды и составляет 15 266 рублей 00 копеек в месяц.

Согласно пункту 4.3.2 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать, установленную договором, арендную плату.

Ответчик обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи, с чем задолженность по арендной плате составила 65 003 рублей 61 копеек.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 29.07.2021 № 59-621/2710 с требованием о погашении задолженности, однако претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Вместе с тем, встречные исковые требования ответчика мотивированы тем, что  МКУ «УЖКХ» Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону в нарушение норм действующего законодательства и положений договора передал объект, в котором отсутствует техническая возможность потреблять электроэнергию, поскольку к помещению не были проведены кабельные линии, по которым должна была поставляться электроэнергия.

Так 29.04.2021 ответчиком было направлено письмо истцу о невозможности эксплуатирования переданного нежилого помещения, в связи с отсутствием электроснабжения.

Обществом 29.04.2021 было направлено письмо в адрес управляющей организации ООО «Квадро» о предоставлении согласия на технологическое подключение указанного нежилого помещения, которая письмом от 29.04.2021 № 209 направила ответ об отсутствии возражений.

Согласно представленному ответчиком проекту типового договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям и проекту приложения к указанному договору общество должно осуществить строительство линии электропередачи.

Также АО «ДонЭнерго» письмом от 07.06.2021 № 31/118 ответчику был направлен расчет платы за технологическое присоединение к договору об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям нежилого помещения, в соответствии с которым итоговая сумма составила 29 381 рублей 60 копеек.

В связи с непринятием мер восстановлению системы электроснабжения со стороны истца, 07.06.2021 обществом в адрес истца было направлено письмо, которым проинформировало истца о сумме в размере 29 381 рублей 60 копеек подлежащей оплате ответчиком в случае восстановления системы электроснабжения, что не предусмотрено договором аренды.

Указанные обстоятельства послужили основанием для подачи встречного искового заявления в рамках настоящего дела.

Рассмотрев первоначальные исковые требования, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

В соответствии с договором аренды, нежилое помещение предоставлялось под целевое использование - для офиса (пункт  1.1 договора).

В силу пункта 3.2.3.6. ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020 «Здания и сооружения. Общие термины» офис — это пространство внутри здания, используемое преимущественно для административной деятельности.

Поскольку помещение находится в подвале, отсутствует качественное естественное освещение, использование здания по прямому назначению возможно только при наличии искусственного света/энергоснабжения.

В приложении № 4 к Документации по аукциону определены качественные составляющие помещения, в том числе «электричество – скрытая поводка». 

Также в подписанном сторонами акте приема передачи, определено «Электрооборудование (сети) – удовл.».

В абзаце четвертом статьи 3 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике" определено понятие электроэнергетической системы как совокупности объектов электроэнергетики и энергопринимающих установок потребителей электрической энергии, связанных общим режимом работы в едином технологическом процессе производства, передачи и потребления электрической энергии в условиях централизованного оперативно-диспетчерского управления в электроэнергетике.

С учетом назначения помещения, его расположения в подвале, суд приходит к выводу о том, что сдаваемое в аренду помещения предполагалось быть подключённым к электрическим сетям, о чем было определено в условиях конкурсной документации и из чего в том числе исходило ООО «Система» при заключении договора аренды. 

Вместе с тем, представленными в материалы дела доказательствами, факт отсутствия электроэнергии подтвержден, доказательств обратного истцом не представлено. Данное обстоятельство также подтверждается пояснениями АО «ДонЭнерго» от 21.02.2022, в соответствии с которыми спорное нежилое помещение не имело прямого подключения к электрическим сетям АО «ДонЭнерго», и также об отсутствии информации о подаче электроэнергии в данное нежилое помещение.

Из представленного проекта договора на подключении к электрическим сетям следует, что помещения подлежало новому подключению  к электрическим сетям, стоимость которого превышало размер месячной платы по договору аренды.

Также истцом не опровергается факт отсутствия электроэнергии, а лишь сводятся доводы истца к тому, что обязанность по заключению договора на электроснабжение возложена на арендатора. 

Проанализировав пункт 4.3.10 договора, суд приходит к выводу, что данный пункт предусматривал обязанность по заключению договоров, на снабжение помещение коммунальными услугами, но не на подключение его к электрическим сетям, то есть арендатор должен был оформить с поставщиками ресурсов правоотношения с цель определения ответственного за их оплату лица.  

Истец также ссылается на подписанный ответчиком акт сдачи-приемки, в соответствии с которым претензий к электрооборудованию не имеет, состояние удовлетворительное.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Таким образом, суд соглашается с доводами ответчика о том, что техническое состояние арендованного не позволяет обществу, как арендатору использовать его в целях, предусмотренных пункта 1.1 договора аренды.

При этом суд учитывает, что ООО «Система» заявило о недостатках переданного нежилого помещения 29 апреля 2020 года, то есть спустя 10 дней после осуществления государственной регистрации договора аренды. 

Из указанного следует, что ООО «Система» не допустило виновной просрочки внесения арендной платы по договору, оснований для взыскания с него арендной платы, расторжении договора по мотиву нарушения условий оплаты и освобождению помещения не имеется.

Согласно статье 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда.

В частности, в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение одной из сторон договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что в связи с нарушением существенного условия договора аренды со стороны арендодателя (предоставление в аренду нежилого помещения непригодного для целевого использования) требования общества с ограниченной ответственностью «Система» признаются подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" также разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. 

Судом не принимается представленный ООО «Система» акт возврата помещения от 24 июня 2021 года, поскольку он не содержит печати арендатора, а лишь подпись «Г.С. Каспарьяна», а также со стороны арендатора заверен печатью ООО «Юг», а не ООО «Система».

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска муниципального казенного учреждения «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Ворошиловского района города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>) отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственность «Система» (ИНН 

<

***>) удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 19 апреля 2021 года № 02-13.1/545 нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0010902:1549 заключенный между муниципальным казенным учреждением «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Ворошиловского района города Ростова-на-Дону и обществом с ограниченной ответственность «Система». 

Обязать общество с ограниченной ответственность «Система» (ИНН 

<

***>) в течении 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу вернуть муниципальному казенному учреждению «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Ворошиловского района города Ростова-на-Дону нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0010902:1549.

Взыскать с муниципального казенного учреждения «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Ворошиловского района города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственность «Система» (ИНН 

<

***>) 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

 

Судья                      Волуйских И.И.