АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-13581/2016

26 апреля 2017 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 25 апреля 2017 года, полный текст решения изготовлен 26 апреля 2017 года.

 

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Маклаковой С.В.

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению)  общества с ограниченной ответственностью «Березка-Инвест» (ИНН: 

<

***>;  ОГРН: 

<

***>)  и  индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Йола» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности и неустойки,  

при участии от ответчика: ФИО3 - директор

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Березка-Инвест» и индивидуальный предприниматель ФИО2 обратились в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Йола» о взыскании                          347 651 руб. 04 коп. по договору аренды недвижимого имущества                         № 8-02/2014 от 03.02.2014, в том числе:  130 967 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате,                           34 242 руб. 74 коп. неустойки и 15 683 руб. расходов за коммунальные услуги в пользу общества с ограниченной ответственностью «Березка-Инвест»; 130 967 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате и                             35 789 руб. 96 коп. неустойки в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2.

        До вынесения судом решения истцы уточнили исковые требования, просят взыскать с ответчика: 85047,67 руб. задолженности по арендной плате,               34 242 руб. 74 коп. неустойки и 15 683 руб. расходов за коммунальные услуги в пользу общества с ограниченной ответственностью «Березка-Инвест»; 85047,67 руб.  задолженности по арендной плате и                             35 789 руб. 96 коп. неустойки в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2. В порядке статьи 49 АПК РФ указанные уточнения приняты судом к своему рассмотрению.

        Ответчик отзывом на иск отклонил исковые требования.

        03 февраля 2014 года между ООО «Деликат-С и ООО «ИОЛА» заключен Договор аренды недвижимого имущества № 8-02/2014, в соответствии с которым ООО «Деликат-С» (Арендодатель) обязуется предоставить, а ООО «ЙОЛА» (Арендатор) принять во временное владение и пользование недвижимое имущество - нежилые помещения №1, №2, №3, общей площадью 65,6 м2., расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: 

<

...>.

        По акту приёма - передачи помещения от 05.02.2014 г. Арендодатель передал Арендатору вышеуказанное нежилое помещение.

        Дополнительным соглашением от 01.03.2014 г. к Договору на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности серии 11 АБ № 061635 от 27.02.2014 г. и свидетельства о государственной регистрации права собственности серии 11 АБ № 061636 от 27.02.2014 г. (запись регистрации № 11-11-01/072/2014-011) все права и обязанности Арендодателя в полном объёме перешли к новым собственникам указанного помещения - ООО «Березка-Инвест» (Арендодатель -1) и ИП ФИО2 (Арендодатель - 2).

        05.09.2016 г. Договор аренды недвижимого имущества № 8-02/2014 расторгнут по соглашению сторон и в этот же день помещения переданы Арендатором Арендодателям по акту приёма-передачи.

       Пунктом 5.2.1. Договора установлена, что  арендная плата с 01.04.2014 г. в месяц составляет 45 920,00 (сорок пять тысяч девятьсот двадцать) рублей, и в соответствии с Дополнительным соглашением № 1 от 01.03.2014 г., распределяется между Арендодателем 1 - и Арендодателем - 2 по 22 960,00 руб.

       Пунктом 5.2.2. Договора (в ред. дополнительного соглашения № 1 от 01.03.2014 г.) предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменён Арендодателем в одностороннем порядке с обязательным уведомлением арендатора за 30 (тридцать) календарных дней до изменения арендной платы, но не чаще одного раза в год и не выше чем на уровень инфляции.

        29.03.2016 г. в адрес Ответчика было направлено уведомление о повышении арендной платы с 01.05.2016 г., которая составляет 51 843,68  в месяц, и распределяется между Арендодателем 1 - и Арендодателем - 2 по 25 921,84 (двадцать пять тысяч девятьсот двадцать один) рубль, 84 копейки. Данное уведомление Арендатором было получено 31.03.2016 г.

       В соответствии с п. 5.2.3. Договора, оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно не позднее 7-го числа месяца, за который осуществляется платёж.

      Кроме того, п. 5.3. Договора аренды предусмотрена компенсация Арендатором стоимости коммунальных услуг. В соответствии с п. 5.3.1. Договора, стоимость коммунальных услуг (водоснабжения, электроснабжения) не входит в сумму постоянной части арендной платы и возмещается Арендатором Арендодателю сверх постоянной части арендной платы.

      Пунктом 7.2. Договора аренды установлено, что в случае несвоевременного внесения арендной платы, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора неустойку в размере 0,05 % от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки в течение первых 10 дней просрочки, начиная с 11 дня просрочки Арендодатель вправе потребовать неустойку в размере 0,1 % от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.

        Претензионным письмом  17.10.2016 г. Истец - 2 в адрес Ответчика направил почтой России требование (претензию) об оплате задолженности по арендной плате по состоянию на 17.10.2016 в сумме 130967,67 руб. и пени за просрочку оплаты. Данное требование было получено Ответчиком 19.10.2016 г.

Истец - 1 в адрес Ответчика 19.10.2016 г. направил почтой России требование (претензию) об оплате задолженности по арендной плате по состоянию на 17.10.2016 в сумме 130967,67 руб., компенсации расходов за коммунальные услуги в сумме 11362,69 руб. и пени за просрочку оплаты.

          В связи с неисполнением взятых ответчиком на себя обязательств по договору аренды истцы обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями, указав, что за период с 01.04.2016 г. по 05.09.2016 г. у ответчика возникла задолженность по арендной плате:

перед Арендодателем - 1 в сумме 130 967,67 (сто тридцать тысяч девятьсот шестьдесят семь) рублей, 67 копеек (расчёт прилагается);

перед Арендодателем - 2 в сумме 130 967,67 (сто тридцать тысяч девятьсот шестьдесят семь) рублей, 67 копеек (расчёт прилагается).

        Впоследствии в связи с частичной оплатой суммы долга истец уточнил исковые требования, указав, что сумма долга по арендным платежам перед каждым истцом составила 85047,67 руб.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Из статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Отношения между сторонами возникли на основании Договора аренды.

Как следует из текста спорного Договора, стороны согласовали все существенные условия договора, которые касаются аренды имущества.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды с точки зрения его гражданско-правовой характеристики относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам. Это означает, что исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имущество передано арендатору в соответствии с актом приема-передачи от 05.02.2014. Каких-либо замечаний и оговорок акт приема-передачи не содержит, что свидетельствует о надлежащем исполнении истцом обязанности по передаче имущества.

Доказательств внесения изменений в Договор в части состава и площади переданных в аренду помещений не представлено, сведений о разногласиях между сторонами в части определения площади переданного в аренду помещения материалы также дела не содержат.

В силу положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Также пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела видно, что  дополнительное соглашение к Договору зарегистрировано не было.

Тем не менее, как следует из разъяснений пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон.

Исполнив обязанность по передаче имущества ответчику, истец вправе требовать арендную плату за весь период пользования имуществом в соответствии с условиями договора аренды. В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается факт исполнения истцом обязательств по подписанному Договору.

        Таким образом, доводы ответчика об отсутствии государственной регистрации дополнительного соглашения к договору  не влечет освобождение арендатора от внесения платежей за пользование имуществом в соответствии с уведомлением собственников от 29.03.2016 г.  Согласно пункту 5.2.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2016 истец  увеличил арендную плату с 01.05.2016 г., которая составляет 51 843,68  в месяц, и распределяется между Арендодателем 1 - и Арендодателем - 2 по 25 921,84 (двадцать пять тысяч девятьсот двадцать один) рубль, 84 копейки. Данное уведомление Арендатором было получено 31.03.2016 г.

 Факт использования помещения подтвержден материалами дела.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства оплаты задолженности ответчиком суду не представлены, как и не представлено доказательств возврата помещения ответчиком.

Согласно уточненному расчету, представленному истцами по делу и не оспоренному ответчиком, арендатор  не внес арендные платежи по договору в сумме  85047,67 руб. каждому из арендодателей. Расчет задолженности по арендной плате соответствует условиям договора, подтверждается материалами дела, в связи с чем исковые требования в этой части подлежат удовлетворению в полном объеме.

        Кроме того, п. 5.3. Договора аренды предусмотрена компенсация Арендатором стоимости коммунальных услуг. В соответствии с п. 5.3.1. Договора, стоимость коммунальных услуг (водоснабжения, электроснабжения) не входит в сумму постоянной части арендной платы и возмещается Арендатором Арендодателю сверх постоянной части арендной платы.

         Из материалов дела видно, что задолженность Арендатора по данным пунктам Договора составляет 15 683,00 (пятнадцать тысяч шестьсот восемьдесят три) рубля, 00 копеек. Стоимость коммунальных услуг подтверждается следующими документами: акт № 136 от 29.02.2016 г. и счёт № 136 от 04.04.2016 г. на сумму 2 818,46 рублей; акт № 153 от 30.04.2016 г. и счёт № 153 от 30.04.2016 г. на сумму 4 772,93 рублей; акт № 198 от 30.04.2016 г. и счёт № 198 от 09.06.2016 г. на сумму 2 201,10 рублей;     акт № 259 от 31.05.2016 г. и счёт № 259 от 25.07.2016 г. на сумму 2 388,74 рублей; акт № 260 от 25.07.2016 г. и счёт № 260 от 25.07.2016 г. на сумму 1 956,40 рублей;  а также  актами перевыставленных услуг, счетами-фактурами и актами ЭМУП Жилкомхоз за спорный период.

 Однако как видно из материалов дела в досудебном порядке урегулирования спора истцами заявлена только часть задолженности по коммунальным платежам – в размере 11362,69 руб. Доказательств вручения претензии на сумму 4320,31 руб. в материалах дела не имеется. В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. С учетом изложенного исковые требования на сумму 4320,31 руб. задолженности по коммунальным услугам следует оставить без рассмотрения.

         В соответствии со ст. 330 ГК Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

          Пунктом 7.2. Договора аренды установлено, что в случае несвоевременного внесения арендной платы, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора неустойку в размере 0,05 % от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки в течение первых 10 дней просрочки, начиная с 11 дня просрочки Арендодатель вправе потребовать неустойку в размере 0,1 % от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.

       Учитывая тот факт, что Ответчиком, регулярно нарушалось обязательство по внесению арендных платежей в установленные договором сроки, истцами заявлена неустойка за просрочку исполнения обязательства по уплате арендных платежей за период с 08.04.2014 г. по 12.12.2016 г.:

-перед Арендодателем - 1 (979 дней) составляет 34 242,74 (тридцать четыре тысячи двести сорокдва) рубля, 74 копейки (расчёт прилагается);

-перед Арендодателем - 2 (979 дней) составляет 35 789,96 (тридцать пять тысяч семьсотвосемьдесят девять) рублей, 96 копеек (расчёт прилагается).

Расчет суммы неустойки соответствует условиям договора, установленным по делу обстоятельствам, признается судом верным. Доводы ответчика о том, что истцы не вправе начислять неустойку после расторжения сторонами договора аренды, подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям   п.4 ст.425 ГК РФ и условиям договора.

Ответчиком заявлено об уменьшении размера пени в порядке применения ст.333 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997г. N 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Как разъяснено в пунктах 1 и 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Согласно п. 2 названного постановления, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить их двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. 

Суд согласен с ответчиком, что начисление неустойки исходя из  0,1 процента в день или 36,5  процентов в год за нарушение сроков оплаты начиная с 11 дня просрочки указывает на явную несоразмерность предъявленной суммы последствиям нарушения денежного обязательства и не требует предоставления каких-либо дополнительных обоснований и доказательств такой чрезмерности. При этом истец не лишен права предъявить ответчику требования о взыскании неустойки за весь период нарушения срока оплаты до момента фактического исполнения обязательства.

Истец не представил каких-либо доказательств наличия убытков, соразмерных с заявленной им мерой ответственности арендатора.

Оценив доводы и возражения ответчика, обстоятельства настоящего дела, суд полагает доказанной явную несоразмерной размера предъявленной ответчику ответственности последствиям нарушения им своих обязательств перед истцом, в связи с чем  уменьшает неустойку до суммы 22000 и 23000, близкой к расчету суммы неустойки исходя из двукратной средней ставки банковского процента в период образования просрочки по оплате.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы возлагаются на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, ____, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

          Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью ЙОЛА (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу  Общества с ограниченной ответственностью Березка-Инвест 96410,36 руб. долга и 22000 руб. неустойки,  4552,31 руб. государственной пошлины.

          Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью ЙОЛА (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 85047,67 руб. долга и 23000 руб. неустойки, 4625,13 руб. государственной пошлины.

        В остальной части иска отказать.

        Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью Березка-Инвест о взыскании 4320,31 руб. долга по коммунальным услугам  оставить без рассмотрения.

        Обществу с ограниченной ответственностью Березка-Инвест выдать справку на возврат государственной пошлины на сумму 424,19 руб.

        Индивидуальному предпринимателю ФИО2 выдать справку на возврат государственной пошлины на сумму 351,37 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              С.В. Маклакова