АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-11337/2018

г. Курган

20 марта 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2019 года.

В полном объёме решение изготовлено 20 марта 2019 года.

Арбитражный суд Курганской области  в составе судьи Деревенко Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  Администрации Шумихинского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Гор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора аренды 

при участии: 

от истца: ФИО2 представитель по доверенности от 18.06.2018, после перерыва явки нет

от ответчика: явки нет, уведомлен

                                                      установил:

Администрация Шумихинского района (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Гор» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 07.06.2001.

В судебном заседании 11.03.2019 представитель истца на требованиях настаивал, в обоснование заявленного требования  указал, что  одним из существенных нарушений условий договора является неоплата арендных платежей. В обоснование  указанных доводов в материалы дела представил копию определения от 21.05.2018 по делу № А34-7610/2014, решения от 05.04.2017 по делу № А34-525/2017. Кроме того, указал, что ответчиком не соблюдается пункт 3.2  спорного договора, земельный участок  Обществом не используется.

Ответчик в судебное заседание не явился. Ранее от конкурсного управляющего ООО «ГОР» через канцелярию поступил отзыв с приложенными документами, ходатайство о рассмотрении заявления в его отсутствие (л.д. 42-43).

Судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 18.03.2019  до 09 часов 30 минут.

Лица, участвующие в деле, извещены об объявлении судом перерыва, что подтверждается объявлением о перерыве в судебном заседании (в материалах дела), которое было  размещено на доске объявлений в здании Арбитражного суда Курганской области (ул. Климова, 62) (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.09.2006 № 113 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации»), в графике судьи, а также на Интернет-сайте Арбитражного суда Курганской области: http://kurgan.arbitr.ru.

Судебное заседание продолжено 18.03.2019 в 09 часов 30 минут.

Истец и ответчик явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте заседания извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, рассмотрев доводы иска, исследовав имеющиеся в деле доказательства, признает исковые требования подлежащими удовлетворению  по следующим основаниям.

Установлено, что 07.06.2001 между Администрацией Мишкинского района Курганской области (арендодатель) и ООО «ГОР» (арендатор) заключен договор аренды  земель сельскохозяйственного назначения (далее – договор),  по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду с правом последующего выкупа (в случае установления действующим законодательством порядка выкупа с/х угодий), земельные угодья (пашни) общей площадью 1137 гектаров, согласно прилагаемой экспликации земель сельскохозяйственного производства. Договор заключен сроком на 20 лет и вступает в силу с момента его регистрации (пункты 1.1, 1.2 договора).

Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курганской области (л.д.12 оборотная сторона).

Согласно пунктов 2.1, 2.3 договора арендная плата уплачивается арендатором ежегодно в размере земельного налога для земель данной категории по установленным действующим земельным законодательством ставкам. Арендная плата вносится арендатором в бюджет до 15 ноября ежегодно путем перечисления указанной в пункте 2.1 суммы.

Дополнительным соглашением от 15.10.2012 размер арендной платы в год составил 118641 руб., исходя из процента кадастровой стоимости равным 0,3%, что соответствует постановлению Правительства Курганской области от 13.12.2011 № 595.

Истец указывает, что ответчик в нарушение условий договора в период с 2012 по 2016 годы  не исполнял обязанности по уплате арендных платежей, в связи с чем, у него образовалась задолженность в размере 302150 руб. Кроме того, ответчик имеет задолженность по арендной плате и за периоды 2017, 2018 годы.

Претензией от 05.02.2018  Администрация уведомила ООО «ГОР» о наличии задолженности по внесению арендной платы за период с 2012 года по 2016 год в сумме  302150 руб. необходимости  ее оплатить в срок до 22.02.2018.  В указанной претензии также содержится  предложение  о расторжении договора аренды с 28.02.2018 и передаче земельных угодий  Администрации по акту приема- передачи.  Также в претензии указано, что в случае невнесения арендной платы в  указанный срок, а также отказа в расторжении договора аренды с 28.02.2018 или неполучения ответа в срок до 27.02.2018  администрация будет вынуждена обратиться в суд с иском о расторжении договора ( л.д.12, 13).

Поскольку ответчик в добровольном порядке в срок до 22.02.2018 задолженность по арендной плате не погасил; в установленный в претензии срок до 27.02.2018  ответа на предложение истца о расторжении договора не предоставил,  истец обратился в суд с настоящим иском за защитой нарушенных прав и законных интересов в пределах предоставленных ему полномочий (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Из условий пункта 4.1  договора аренды следует, что арендодатель вправе досрочно  прекращать право аренды при использовании  земли не по целевому назначению, а также способами  приводящими е ее порче, а также при систематическом  не внесении арендной платы. 

Досрочное расторжение  договора  в одностороннем порядке возможно по решению суда, по основаниям,  установленным законом (пункт 5.1).

 Согласно пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу разъяснений, изложенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», применительно к пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Из положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) следует, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

 На основании пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, в указанном документе  должна быть четко отражена последовательность действий с указанием срока, в течение которого должнику необходимо уплатить имеющуюся задолженность, а также  предложение расторгнуть договор в случае неисполнения арендатором требования о внесении задолженности.

 Из текста претензии  от 05.02.2018  следует, что истец потребовал от ответчика в срок до 22.02.2018  устранить  нарушения условий договора (оплатить задолженность в сумме 302150 руб.); установил срок,  с которого считает договор расторгнутым (с 28.02.2018). Кроме того, предложил в срок до 27.02.2018 предоставить ответ на данную претензию.

Таким образом,  истцом соблюден досудебный порядок урегулирования данного спора. Ответчик  доказательств устранения в  срок допущенных нарушений договора не предоставил,  арендные платежи в срок до 22.02.2018 не оплатил; предложение истца о расторжении договора аренды оставил без рассмотрения; на претензию ответчика не ответил.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как указывалось ранее,  пунктом 2.1 договора аренды стороны установили, что арендатор вносит арендную плату  ежегодно  до 15  ноября  текущего года.

В соответствии со статьей 309, пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Вместе с тем, как следует из искового заявления администрации, претензий, и не опровергнуто стороной ответчика в ходе судебного разбирательства, арендатором по договору аренды допущена систематическая просрочка уплаты арендной платы в нарушение указанного пункта договора аренды.

Задолженность за 2012, 2013,2014, годы  в сумме 181 290 руб. признана обоснованной, подлежащей удовлетворению за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника в соответствии с определением от 21.05.2018 по делу № А34-7610/2014 (в деле).

Задолженность за 2015 год, 2016 год в общей сумме 120860 руб. взыскана  вступившим в законную силу судебным актом от 05.04.2017 по делу № А34-525/2017 (в деле).

Претензия с требованием погасить задолженность в сумме 302 150 руб. в срок до 22.02.2018 была оставлена без удовлетворения, что с учетом срока допущенной просрочки указывает на лишение в значительной степени арендодателя в получении встречного предоставления за земельный участок, на которое он рассчитывал при заключении договора.

О существенном характере нарушения обязательства арендатором также свидетельствует и то обстоятельство, что решением Арбитражного суда Курганской области от 21.04.2015 по делу № А34-7610/2014 ООО «ГОР» признано несостоятельным (банкротом), что с учетом целей открытия в отношении его имущества процедуры конкурсного производства создает определенные риски в возможности получения указанного встречного предоставления.

На основании изложенного суд приходит к выводу о наличии правовых и фактических оснований для расторжения в судебном порядке договора аренды земельного участка от  07.06.2001, заключенного между Администрацией Мишкинского района и ООО «ГОР».

Довод конкурсного управляющего о том,  что расторжение договора аренды в процедуре конкурсного производства невозможно, поскольку право аренды включено в конкурсную массу, носит имущественный характер, имеет стоимостное выражение и может быть исключено из нее только с продажей прав на него в установленном Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» порядке, подлежит отклонению, поскольку не подтвержден относимыми, достоверными и достаточными доказательствами.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что  истец как арендодатель выразил волю на передачу прав и обязанностей по договору аренды  третьим лицам. Напротив, исходя из его правовой позиции по настоящему делу, истец намерен прекратить арендные отношения.

Суд также отмечает, что включение имущественных прав должника в конкурсную массу, в соответствии с положениями статьи 131 Закона о банкротстве, наряду с имуществом должника не исключает необходимости последующей проверки правовой возможности отчуждения имеющихся у должника таких имущественных прав, наличия на то ограничений в силу закона или договоров, заключенных с должником, соблюдения иных требований закона, предъявляемых при реализации имущества должника в соответствии с положениями этого Закона.

Таким образом, сам по себе факт включения права аренды по договору аренды земельного участка в состав конкурсной массы ООО «ГОР» не означает безусловной возможности его реализации в целях удовлетворения требований кредиторов. Указанный факт также не отменяет действия норм статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе расторгать договоры аренды в отношении принадлежащего ему имущества при наличии к тому законных оснований.

Права третьих лиц, не состоящих в обязательственных либо вещных правоотношениях с истцом, и обусловленных исключительно обязательственными правоотношениями с ответчиком, не могут быть противопоставлены правам муниципального образования как собственника (распорядителя) земельного участка. Иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, приведет к конкуренции интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что приводит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений.

По настоящему делу заявленное исковое требование о расторжении договора аренды направлено на прекращение правоотношений между сторонами по договору аренды земельного участка и не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, поскольку включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, отсутствуют основания для вывода о необходимости рассмотрения названного требования в рамках дела о банкротстве.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Государственная пошлина по делу уплачена не была, поскольку истец освобожден от ее уплаты в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л:

иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 07.06.2001.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ " ГОР " (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере  6000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

Л.А. Деревенко