Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-17910/2020

12 октября 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  09 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен  12 октября 2020 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" (адрес:  Россия 196191, г Санкт-Петербург, г Санкт-Петербург, ул Варшавская 25/2/лит.А, ОГРН:  1027807980991),

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью  «Специализированный застройщик "СтройКом" (188304, Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Чкалова, д.77, пом.6,  ОГРН:  1054700276234),

третье лицо АО «Карьеры Доломитов» (196247, 

<

...>, 5 этаж),

 о признании права собственности,

при участии

- от истца: ФИО2 по доверенности от 22.05.2020,

- от ответчика: ФИО3 по доверенности от 09.01.2020,

-от третьего лица: ФИО4 по доверенности №13 от 21.07.2020,

установил:

Закрытое акционерное общество «ИКС 5 Недвижимость» (далее – Истец, ЗАО «ИКС 5 Недвижимость») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью ООО «Специализированный застройщик «СтройКом» (далее – Ответчик, ООО «Специализированный застройщик «СтройКом») о признании за Истцом права собственности на встроенное нежилое помещение продовольственного магазина общей площадью 633,5 кв.м., расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...>.

Определением от 10.03.2020 назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон.

Возражений в отношении предложенного порядка рассмотрения спора лицами, участвующими в деле, в установленный срок не направлено.

Определением от 30.04.2020 в соответствии с Указом Президента РФ от 02.04.2020 №239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» дата судебного заседания изменена на 02.07.2020.

В судебном заседании 02.07.2020 суд, завершив предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание первой инстанции, в порядке статей 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению спора по существу.

Истец ходатайствовал об уточнении исковых требований, просил признать право собственности на помещение №1 и №6 (номер по Тех.плану) общей площадью 636,5 кв.м., расположенные на 1 этаже в Здании по адресу: 

<

...>; признать долевое право собственности (48/100) Истца на общие помещения, расположенные в Здании по адресу: 

<

...>.: 1.1.Помещение площадью 50,8 кв.м, (на Тех.плане под номером «8»); 1.2.Помещение площадью 19,9 кв.м, (на Тех.плане под номером «7»); признать право собственности Истца на технические помещения, расположенные в Здании по адресу: 

<

...>.: 3.1 помещение площадью 7,7 кв.м, (на Тех.плане под номером «2»); 3.2 помещение площадью 9,1 кв.м,(на Тех.плане под номером «3»); 3.3 помещение площадью 7,9 кв.м, (на Тех.плане под номером «4»); 3.4 помещение площадью 8,6 кв.м, (на Тех.плане под номером «5»); Кроме того, Истец заявил требование провести государственный кадастровый учет Здания на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU47506000-38-2014 от 03.11.2017, технического плана здания, который является неотъемлемой частью Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и на основании решения суда. Ходатайство принято к рассмотрению суда.

Протокольным определением от 20.08.2020 судом отклонено ходатайство Истца об уточнении исковых требований, поскольку Истец одновременно изменил предмет и основание иска, заявив новые требования, что не соответствует положениям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрение дела отложено на 17.09.2020. 

На основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 26.08.2020 к совместному рассмотрению с первоначальным иском судом принято встречное исковое заявление ООО «Специализированный застройщик «СтройКом» о расторжении договора долевого участия № 4487 от 06.10.2014.

Определением суда от 18.09.2020 судебное заседание отложено на 08.10.2020 в связи с болезнью судьи Бугорской Н.А.

От АО «Карьеры Доломитов» поступило ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Истец не возражал.

ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, отзыва на встречное исковое заявление,  а также ходатайство об отложении рассмотрения дела.

08.10.2020 в судебном заседании объявлен перерыв до 09.10.2020 для предоставления истцом письменной позиции по заявленному ходатайству о вступлении в дело АО «Карьеры Доломитов» в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

После перерыва 09.10.2020 судебное заседание продолжено.

В настоящем судебном заседании представители сторон настаивали на удовлетворении заявленных ими исков, против удовлетворения иска противоположной стороны в споре возражали.

Суд, рассмотрев заявленное ходатайство АО «Карьеры Доломитов»  о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  руководствуясь статьей 51 АПК РФ,  привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - АО «Карьеры Доломитов».

В удовлетворении ходатайства истца об объединении дел №А56-17910/2020 и   №А56-87855/2020  в одно производство суд отказал.

Протокольным определением от 09.10.2020 судом отклонено ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Росреестра по Ленинградской области, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Также отклонено ходатайство истца об отложении рассмотрения дела, в связи с отсутствием предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для отложения судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, доводы исков и возражений на них, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд установил следующее. 

06.10.2014 между ООО «СтройКом» (застройщик, правопредшественник Ответчика) и ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» (дольщик) был заключен договор №4487 (далее - Договор), предметом которого являлось долевое участие Истца в строительстве здания торгового комплекса, расположенного по адресу: 

<

...> (Объект). Кадастровый номер земельного участка - 47:23:0245003:58.

Согласно п. 1.2. Договора исполнение дольщиком своих обязательств по уплате общего размера долевого взноса в размере, указанном в п. 2.3., влечет приобретение, с момента государственной регистрации права собственности дольщика на встроенное нежилое помещение продовольственного магазина (Помещение) проектной общей площадью 741 кв.м., расположенное на первом этаже Объекта, характеристика которого указана в Приложении №1 к Договору, а также приобретение права общей долевой собственности на общее помещение площадью 38 кв.м. (Общее помещение) и приобретение права собственности на технические помещения площадью 38 кв.м. (Технические помещения), характеристика которых указана в Приложении №4 к Договору.

Срок сдачи Объекта в эксплуатацию - до 01.02.2015 (п.2.1.4 Договора).

16.11.2016 в связи с просрочкой исполнения обязательства по сдаче Объекта в согласованные сроки застройщик и дольщик заключили дополнительное соглашение к Договору, которым определен следующий порядок его расторжения: застройщик принял на себя обязательство по возврату внесенных дольщиком денежных средств в размере 20 000 000 руб. (первый взнос), а также уплате неустойки, начисленной в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств по Договору, в размере 5 000 000 руб. в соответствии с приложением № 1  к данному соглашению в срок до 30.08.2017 (пункт 1.1.). 

Согласно п. 1.3. дополнительного соглашения от 16.11.2016 в дату фактического и исчерпывающего исполнения застройщиком обязательств, установленных п. 1.1. соглашения, стороны обязуются заключить соглашение о расторжении Договора.

09.11.2017 стороны заключили дополнительное соглашение к Договору, которым с учетом возврата застройщиком 3 000 000 руб.,  уточнили оставшуюся сумму возврата взноса в размере 17 000 000 руб. и определили новый срок возврата основного долга и неустойки в размере 5 000 000 руб. - до 29.12.2017.

Договор и дополнительные соглашения к нему прошли в установленном порядке государственную регистрацию.

Как указывает Истец, обязательство по возврату первоначального взноса по Договору в размере 17 000 000 руб. застройщиком до настоящего времени не исполнено.

В рамках арбитражного дела А56-41536/2018 ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» обращалось в арбитражный суд с иском к ООО «СтройКом» и АО «Карьеры доломитов» о взыскании задолженности в размере 22 000 000 руб. и неустойки в размере 15 470 000 руб., а также об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке от 27.10.2014 имущество: нежилое здание, общей площадью 428,3 кв. м, инв. № 14831, Лит. А, кадастровый номер: 47:23:0421001, адрес объекта: 

<

...>, и право аренды земельного участка под указанным объектом, в связи с неисполнением ООО «СтройКом» обеспеченного залогом обязательства.

Определением от 22.08.2018 по делу № А56-41536/2018 требования ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» к ООО «СтройКом» о взыскании задолженности в размере 22 000 000 руб. и неустойки в размере 15 470 000 руб. выделены в отдельное производство, делу присвоен № А56-123369/2018. 

В рамках названного арбитражного дела ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» неоднократно уточняло исковые требования, в окончательном варианте просило взыскать с ООО «СтройКом» 15 470 000 руб. неустойки за период с 30.12.2017 по 30.03.2018. 

Решением суда первой инстанции от 16.03.2019 по делу № А56-123369/2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.07.2019 и постановлением суда округа от 19.12.2019, иск удовлетворен частично: с ООО «СтройКом» в пользу ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» взыскана неустойка в размере 1 547 000 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Как указывает Истец, по имеющейся у него информации 03.11.2017 Объект был введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №RU47506000-38-2014. По итогу подготовки технического плана было установлено, что площадь Помещения составляет 633,5 кв.м.

27.01.2020 в связи с неисполнением Ответчиком обязательства по возврату первоначального взноса в размере 17 000 000 руб. Истец направил в адрес Ответчика уведомление от 14.01.2020 об утрате интереса в возврате первоначального взноса, передаче помещения, зачете взаимных требований по Договору. 

В связи с отказом Истца от принятия исполнения в части возврата первоначального взноса, ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» потребовало:

1.1.передать по акту приема-передачи Помещение, расположенное в здании по адресу: 

<

...> (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.11.2017  №RU47506000-38-2014);

1.2.подготовить и передать в Росреестр разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию, а также пакет документов, необходимых и достаточных для регистрации права собственности ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» на Помещение, а также регистрации права общей долевой собственности на Общее помещение (п.2.1.8 Договора).

Кроме того, Истец потребовал оплатить договорную неустойку за период с 31.03.2018 по 13.01.2020.

Так, согласно п. 1.3 дополнительного соглашения в случае неисполнения ООО «СтройКом» обязанности, установленной п. 1.1 соглашения (в том числе частичного, ненадлежащего исполнения), в течение 10 рабочих дней после наступления срока исполнения обязательства, в соответствии с п. 1.1 соглашения, ООО «СтройКом» обязуется уплатить неустойку в размере 1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Как было указано выше, решением от 16.03.2019 по делу № А56-123369/2018 с ООО «СтройКом» была взыскана неустойка за период с 30.12.2017 по 30.03.2018 в размере 1 547 000 руб. (0,1 %).

Поскольку обязанность по возврату основного долга ООО «СтройКом» не исполнена, дольщик потребовал оплатить вышеуказанную неустойку за период с 31.03.2018 по 13.01.2020  по ставке 0,1% в день в размере 11 118 000 руб.

В связи с возникновением обязательства ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» доплатить 3 000 000 руб. по первоначальному взносу по Договору и возникновением обязательства ООО «СтройКом» оплатить неустойку, на основании статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации  ЗАО «ИСК 5 Недвижимость» заявило о зачете встречных однородных требований:

-требование ООО «СтройКом» к ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» оплатить первоначальный взнос по Договору в размере 3 000 000 руб.

-требование ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» к ООО «СтройКом» оплатить неустойку в размере 1 547 000 руб., взысканную по решению суда от 16.03.2019, и неустойку по Договору за период с 31.03.2018 по 24.06.2018 в размере 1 453 000 руб. 

Как считает Истец, после проведения зачета задолженность ООО «СтройКом» перед ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» составляет 9 665 000 руб. (остаток задолженности по договорной неустойке 0,1% за период с 24.06.2018 по 13.01.2020).

05.02.2020 уведомление от 27.01.2020 было получено Ответчиком, однако, заявленные  требования не были удовлетворены в добровольном порядке.

Ссылаясь на положения статей 131, 165  Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на то, что  дольщик полностью выполнил свои обязательства по Договору, но застройщик от исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества в собственность Истца уклонился, ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании права собственности на Помещение.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.

 Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

В случае расторжения договора по указанному основанию застройщик в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ).

В силу части 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В свою очередь, в соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

 В рассматриваемом случае стороны в соглашениях от 16.11.2016, от 09.11.2017 констатировали наличие предусмотренных пунктом 1 части 2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ оснований для расторжения Договора и определили порядок его расторжения, предусматривающий обязательства застройщика по возврату перечисленных дольщиком денежных средств (первого взноса) и уплате неустойки.

Предусмотренные дополнительным соглашением от 16.11.2016 обязательства по возврату перечисленных денежных средств были частично исполнены застройщиком на сумму 3 000 000 руб., в связи с чем сторонами было заключено дополнительное соглашение от 09.11.2017, уточняющее остаток подлежащей возврату суммы – 17 000 000 руб. основного долга, 5 000 000 руб. неустойки, а также устанавливающее новый срок исполнения данных обязательств – до 29.12.2017.

При этом пунктом 1.3. дополнительного соглашения от 09.11.2017 стороны установили конкретные правовые последствия неисполнения застройщиком обязательства по возврату основного долга и уплате неустойки в виде обязательства застройщика по уплате неустойки в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Иных правовых последствий неисполнения застройщиком обязательства по возврату перечисленных дольщиком денежных средств, в том числе в виде аннулирования условий дополнительных соглашений и продолжения правоотношений сторон на условиях, первоначально изложенных в Договоре, данное соглашение не содержит.

Соглашение от 09.11.2017 является действующим, в установленном порядке не оспорено и недействительным не признано.

Таким образом, двусторонним соглашением от 09.11.2017 изменены условия Договора, в связи с чем правовых оснований для признания в судебном порядке за Истцом права собственности на условиях первоначально заключенной сторонами сделки – Договора, в настоящее время не имеется.

Более того, на основании пункта 1.3. соглашения от 09.11.2017, которым определены последствия неисполнения застройщиком обязательства по возврату перечисленных дольщиком денежных средств, Истец в рамках арбитражного дела № А56-123369/2018 взыскал с ООО «СтройКом» неустойку за период с 30.12.2017 по 30.03.2018, в связи с чем одностороннее изменение обязательства, за нарушение которого уже взысканы согласованные сторонами санкции, не представляется обоснованными.

Согласно пункту 2 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации, если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков. 

Ссылка Истца в уведомлении от 14.01.2020 на утрату интереса в принятии предусмотренного соглашением исполнения от дольщика на основании пункта 2 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации  также не может быть принята судом, поскольку положениями указанной правовой нормы предусмотрены иные правовые последствия реализации данного права – право на взыскание убытков, к которым признание права собственности очевидно не относится.

Кроме того, 04.08.2020 застройщик перечислил на расчетный счет дольщика денежные средства в размере 22 000 000 руб. в счет исполнения соглашения от 09.11.2017.

08.10.2020 дольщик перечислил на расчетный счет застройщика сумму первоначального взноса в размере 17 000 000 руб. (возврат денежных средств по п/п №973 от 04.08.2020).

08.10.2020  застройщик перечислил  дольщику  денежные средства в размере 17 000 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 08.10.2020 №12477.  

Учитывая изложенное, в удовлетворении иска ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» о признании права собственности на Помещение следует отказать.

При оценке правомерно встречных исковых требований суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1.2 Дополнительного соглашения от 09.11.2017 к Договору в дату фактического и исчерпывающего исполнения обязанности, установленной в п. 1.1 данного соглашения застройщиком, стороны обязаны заключить соглашение о расторжении Договора.

Как было указано выше, 04.08.2020 застройщик перечислил на расчетный счет дольщика денежные средства в размере 22 000 000 руб. в счет исполнения соглашения от 09.11.2017 и направил дольщику требование № 166 о подписании соглашения о расторжении Договора в течение 5-ти календарных дней с момента получения требования.

Таким образом, на момент рассмотрения спора судом предусмотренные п. 1.1. Дополнительного соглашения от 09.11.2017 к Договору обязательства исполнены застройщиком, в связи чем правовых оснований для уклонения от подписания соглашения о расторжении Договора у дольщика не имеется.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда, в том числе в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Учитывая содержание пункта 1.2. соглашения от 09.11.2017 к Договору, необходимость придания правовой определенности отношениям сторон, суд полагает встречные исковые требования о расторжении Договора подлежащими удовлетворению. 

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на Истца.  

Руководствуясь статьями 51, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Расторгнуть договор долевого участия №4487 от 06.10.2014.

Взыскать с закрытого акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» в пользу обществу с ограниченной ответственностью ООО «Специализированный застройщик «СтройКом» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.