Дело № А43-12118/2023

13 июня 2024  года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06.06.2024. 

Постановление

 в полном объеме изготовлено  13.06.2024. 

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Захаровой Т.А.,

судей Гущиной А.М., Москвичевой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богдан О.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода, Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода 

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 22.02.2024 

по делу №А43-12118/2023, 

принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Скала» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным постановления администрации города Нижнего Новгорода от 13.04.2023 №2180, 

при участии в судебном заседании представителей:

общества с ограниченной ответственностью «Скала» - ФИО1 по доверенности от 04.05.2023 №33 сроком действия два года, представлено удостоверение адвоката,

администрации г.Нижнего Новгорода - ФИО2 по доверенности от 30.11.2023 №01-181/Д сроком действия по 31.12.2024, диплом о высшем юридическом образовании представлен,

Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Нижнего Новгорода – ФИО2 по доверенности от 10.01.2024 №Сл-03-02-5338/24 сроком действия по 31.12.2024, диплом о высшем юридическом образовании представлен,

 

и установил:

 

общество с ограниченной ответственностью «Скала» (далее - ООО  «Скала») обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлением о признании недействительным постановления администрации города Нижнего Новгорода (далее - Администрация) от 13.04.2023 №2180 «О проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Германа Лопатина, дом 1, кадастровый номер 52:18:0060215:44, с видом разрешенного использования: под организацию бесплатной открытой парковки автотранспорта у торгового центра и отмене постановления администрации города от 14.03.2023 №1410» в части:

- установления начальной цены аукциона (размера ежегодной арендной платы) - 1225128руб. и не установления начальной цены аукциона в размере полутора процентов кадастровой стоимости выставленного на аукцион земельного участка;

- установления срока, на который подлежит заключению договор аренды по результатам аукциона равного 3 годам и не установления срока, на который подлежит заключению договор аренды равного 49 (сорока девяти) лет;

- не установления особых условий использования земельного участка в проекте договора аренды (приложение №2 к документации об аукционе), предусматривающих обязанность арендатора обеспечить беспрепятственный доступ на земельный участок населения, в том числе владельцу здания с кадастровым номером 52:18:0060215:58, посетителям и транспортным средствам, прибывающим в здание.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее - Комитет), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Консалтинг-спектр» (далее - ООО «Консалтинг-спектр»).

Решением Арбитражный суд Нижегородской области от 22.02.2024 заявленные требования удовлетворены. При этом суд обязал Администрацию в течение тридцати дней со дня вступления настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем внесения изменений в постановление администрации города Нижнего Новгорода от 13.04.2023 №2180 в части установления начальной цены аукциона (размера ежегодной арендной платы) в размере полутора процентов кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:44; установления срока, на который подлежит заключению договор аренды по результатам аукциона, - 49 лет; установления особых условий использования земельного участка в проекте договора аренды (приложение №2 к документации об аукционе), подлежащего заключению с победителем аукциона, предусматривающих обязанность арендатора обеспечить беспрепятственный доступ на земельный участок владельцам здания с кадастровым номером 52:18:0060215:58, посетителям и транспортным средствам, прибывающим в здание. Одновременно суд взыскал с Администрации в пользу ООО  «Скала» судебные расходы в сумме 3000руб. 

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация и Комитет обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.  

 В обоснование апелляционной жалобы указано на неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Уполномоченные органы считают, что суд первой инстанции не учел, что в силу статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы. Таким образом, вопрос о размере начальной цены предмета аукциона законодатель отнес на усмотрение организатора торгов.  В части установления срока аренды является неверной ссылка заявителя и суда первой инстанции на подпункт 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на выставляемом на торги земельном участке не располагаются какие-либо объекты недвижимости. Не основано на нормах действующего законодательства и требование Общества об установлении в проекте договора аренды особых условий использования земельного участка, предусматривающих обязанность арендатора обеспечить беспрепятственный доступ на земельный участок населения, в том числе владельцу здания с кадастровым номером 52:18:0060215:58, посетителям и транспортным средствам, прибывающим в здание. Изданный ненормативный правовой акт в оспариваемой части соответствует требованиям действующего законодательства. Кроме того, в данном случае  права Общества не нарушены, поскольку оно не подавало заявку на участие в торгах.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Скала» указывает  на законность и обоснованность судебного акта, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Администрации и Комитета, а также представитель Общества поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.

Иные лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания, извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на сайте Первого арбитражного апелляционного суда, представителей в судебное заседание не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле.

В целях всестороннего и полного исследования обстоятельств, имеющих значение для дела, суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела копии договора аренды №17678/06 от 06.03.2017, уведомления Комитета № Исх-03-02-590047/21 от 14.12.2021, договор № 35-ПС купли-продажи земельного участка от 01.06.2006, выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:20 от 16.05.2024; договора купли-продажи №3391-ЗУ земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 14.05.2021, выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:43 от 16.05.2024, проекта межевания территории в районе дома 1 по улице Германа Лопатина от 2016, распоряжения Правительства Нижегородской области №1207-р от 05.08.2016 с чертежом межевания территории в районе дома №1 по улице Германа Лопатина в Нижегородском районе города Нижнего Новгорода, письма в Администрацию с предложением о заключении мирового соглашения Исх. №27 от 29.05.2024, письма в Комитет с предложением о заключении мирового соглашения Исх. №28 от 29.05.2024, проекта мирового соглашения от 29.05.2024.

Заявленные ходатайства и результаты их рассмотрения отражены в протоколе судебного заседания.

Законность принятого судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257-262, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Установлено по делу, что ООО  «Скала» является собственником здания магазина (торгового центра «Скала») площадью 1855кв.м, кадастровый номер 52:18:0060215:58,  по адресу: 

<

...> (том 1 л.д.20).

Объект недвижимости расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 52:18:0060215:20, 52:18:0060215:43, собственником которых также является ООО «Скала» (том 1 л.д.23).

Земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060215:44 площадью 2128 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, находится в собственности города Нижнего Новгорода.

Распоряжением Правительства Нижегородской области от 05.08.2016 №1207-р утвержден проект межевания территории в районе дома №1 по улице Германа Лопатина в Нижегородском районе города Нижнего Новгорода. 

Из данного проекта межевания территории следует, что для эксплуатации принадлежащего Обществу объекта недвижимости необходимы не только земельные участки с кадастровыми номерами 52:18:0060215:43, 52:18:0060215:20, но и земельный участок площадью 2128кв.м, кадастровый номер 52:18:0060215:44, категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- под организацию бесплатной открытой парковки у торгового центра.

В период с 06.03.2017 по 23.12.2021 между Администрацией и ООО «Скала» действовал договор аренды № 17678/06 от 06.03.2017 земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:44, заключенный во исполнение решения Арбитражного суда Нижегородской области от 06.10.2016 по делу №А43-17204/2016, в целях организации бесплатной открытой парковки автотранспорта у торгового центра. 

В связи с окончанием срока действия договора аренды ООО «Скала» обратилось в Комитет с заявлением Исх. №158 от 28.10.2022 об организации аукциона на право аренды данного земельного участка  с существующим видом разрешенного использования земельного участка: под организацию бесплатной открытой парковки автотранспорта у торгового центра на срок     49 лет с учетом разрешенного вида использования земельного участка. 

Дополнительно к заявлению ООО «Скала» направило в Комитет  письмо Исх. №5 от 20.03.2023 об установлении в проекте договора аренды для победителя торгов особых условий использования земельного участка, предусматривающих обязанность арендатора обеспечить беспрепятственный доступ на арендуемый земельный участок населения, в том числе владельца здания с кадастровым номером 52:18:0060215:58, посетителей и транспортных средств, прибывающих в здание, с учетом того, что доступ в указанное здание торгового центра осуществляется с использованием земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:44, данный земельный участок необходим для обслуживания здания, доступа пожарной техники, ее беспрепятственного разворота.

По результатам рассмотрения обращений ООО «Скала» Администрация издала постановление от 13.04.2023 №2180  «О проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская обл., г.Нижний Новгород, Нижегородский район, ул.Германа Лопатина, дом 1, кадастровый номер 52:18:0060215:44, с видом разрешенного использования: под организацию бесплатной открытой парковки автотранспорта у торгового центра и отмене постановления администрации города от 14.03.2023 №1410», согласно которому принято решение:

- провести 19.05.2023 аукцион в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская обл., г.Нижний Новгород, Нижегородский район, ул.Германа Лопатина, дом 1, кадастровый номер 52:18:0060215:44, площадью 2128 кв.м., сроком на 3 года, с видом разрешенного использования: под организацию бесплатной открытой парковки автотранспорта у торгового центра, установив начальную цену предмета аукциона (размер ежегодной арендной платы) в размере 1 225 128 рублей, определенную по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка установлена на основании отчета об оценке №10 от 16.01.2023 рыночной стоимости земельного участка, подготовленного ООО «Консалтинг-Спектр», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости (земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:44) составляет 9281269,77 рублей, а рыночная стоимость права пользования в год - 1225128 рублей.

Полагая, что указанное постановление в части установления размера арендной платы, срока действия договора и отсутствия особых условий является незаконным и нарушающим его права, Общество обратилось в суд с рассматриваемым требованием.

        Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 65, 71, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 39.8, 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», приказами Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358, от 14.04.2022 № 200 и исходил из того, что Администрация не доказала законность постановления в оспариваемой части.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе в целях их передачи в аренду (часть 1).

В пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Пунктом 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. 

Организатором аукциона согласно пункту 11 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации  вправе выступить уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора с уполномоченным органом.

В соответствии с пунктом 12 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Согласно части 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

В соответствии с пунктом 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Статья 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Сроки, на которые заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, перечислены в пункте 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Повторно исследовав обстоятельства, имеющие значение для дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применив нормы материального права, суд апелляционной инстанции приходит к заключению о том, что постановление Администрации в оспариваемой части не противоречит вышеприведенным нормам Земельного кодекса Российской Федерации и не нарушает права и законные интересы Общества в сфере осуществления предпринимательской деятельности, что в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.

Принимая во внимание наличие в собственности Общества здания торгового центра, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:44 (под организацию бесплатной открытой парковки автотранспорта у торгового центра), предложенный Обществом срок действия договора аренды 49 лет со ссылкой на подпункт      17 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, позицию заявителя относительно размера арендной платы, а также указания особого условия использования земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:44, об обеспечении беспрепятственного доступа на арендуемый земельный участок населения владельцу торгового центра, посетителям и транспортным средствам, прибывающим в здание, суд апелляционной инстанции приходит к заключению о том, что Общество, оспаривая постановление Администрации в части, фактически преследует цель сформировать условия аукциона «под себя» и в конечном итоге через организованные торги получить земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060215:44 в аренду на срок 49 лет в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. 

При этом в установленном законом порядке Общество не обращалось в Администрацию с заявлением о предоставлении в аренду в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:44, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему торгового центра, не получало отрицательное решение уполномоченного органа и не оспаривало его в суде. Вместе с тем, суд считает, что такая возможность у заявителя не утрачена.

Действительно, неверное определение начальной цены аукциона может привести к сокращению количества участников аукциона и противоречит части 1 статьи 17 Федеральный закон от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», а также части 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако применительно к установленным обстоятельствам дела суд апелляционной инстанции полагает, что отсутствует необходимость исследовать в порядке главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации достоверность отчета об оценке №10 от 16.01.2023, выполненного ООО «Консалтинг-Спектр», заключение специалиста ООО «Дзержинская оценочная палата» от 10.05.2023 №10-05/23 и назначать по делу судебную экспертизу, поскольку в силу специфики вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:44 у иных хозяйствующих субъектов не возникнет разумный экономический интерес к выставленному на торги земельному участку.

Данный земельный участок представляет интерес исключительно для ООО «Скала».

Ссылка Общества на судебную практику в подтверждение своей позиции отклоняется, поскольку в каждом конкретном случае арбитражный суд устанавливает фактические обстоятельства дела, исследует представленные доказательства и  применяет нормы права к установленным обстоятельствам.

Неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении обстоятельствам дела в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене решения суда первой инстанции.

Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 22.02.2024 по делу №А43-12118/2023 подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе Обществу в удовлетворении заявленных требований.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения дела понесенные ООО  «Скала» судебные расходы по делу суд относит на заявителя.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация и Комитет освобождены от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта судом не допущено.

Руководствуясь статьями 268-270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода, Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода удовлетворить, решение Арбитражного суда Нижегородской области от 22.02.2024 по делу                        №А43-12118/2023 отменить.

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «Скала» в удовлетворении требования о признании недействительным в части постановления администрации города Нижнего Новгорода от 13.04.2023 №2180.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья

Т.А. Захарова

 

Судьи

А.М. Гущина 

 

Т.В. Москвичева