АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-18075/2019

г. Ставрополь

09 июня 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 июня 2020 года. 

Решение изготовлено в полном объеме 09 июня 2020 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Безлепко В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Евсеевой А.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО1,                                       ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск, 

к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска,                                ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск и Думы города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск,

о признании незаконным отказа от 10.07.2019 № 01-15/2927 в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений по договорам аренды от 28.04.2015 № 10, от 06.06.2018 № 11,

и об обязании в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации указанного имущества и в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации направить проект договора купли-продажи арендуемых помещений - нежилые помещения № 20, 21, 41, 42, общей площадью 59,1 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, 

при участии представителя заинтересованного лица ФИО2 по доверенности от 26.12.2019 №01-15/5936, представителя администрации ФИО3 по доверенности от 25.11.2019 № 36/07-22, представителя Думы г. Кисловодска ФИО4 по доверенности от 30.12.2019 № 01-17/772, в отсутствие представителя заявителя, надлежащим образом извещенного, 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1,                           ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск, обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск, о признании незаконным отказа от 10.07.2019 № 01-15/2927 в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений по договорам аренды от 28.04.2015 № 10, от 06.06.2018 № 11 и об обязании в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке, принять решение об условиях приватизации указанного имущества и в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации направить проект договора купли-продажи арендуемых помещений - нежилых помещений   № 20, 21, 41, 42, общей площадью 59,1 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>.

Представитель заявителя в судебное заседание не явился, документов не представил,  ходатайств не заявил.

Представитель комитета имущественных отношений администрации города–курорта Кисловодска возражал против заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на то, что на день подачи заявления о реализации  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества у заявителя имелась задолженность по договору аренды от 06.06.2018 № 11 и пени. Кроме того, указанные помещения не включены в прогнозный план приватизации на 2019-2021 годы.

Представители администрации города-курорта Кисловодска и Думы города-курорта Кисловодска также возражали против заявленных требований и просили отказать в удовлетворении требований. Представитель администрации пояснил, что договор аренды зарегистрирован уже после обращения с заявлением о выкупе, а представитель Думы указал, что помещения, поставленные на кадастровый учет имеют отличную площадь от той, что указана в договоре аренды.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы заинтересованного лица и третьих лиц, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела установлено, что на основании итогового протокола № 2 на право заключения договоров аренды нежилых помещений между комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор от 28.04.2015 № 10 аренды нежилых помещений № 20, 21, 41, 42, общей площадью 59,1 кв.м, являющихся муниципальной собственностью города-курорта Кисловодска, расположенных по адресу: 

<

...>, для использования под офис. 

Согласно пункту 1.3 вышеуказанного договора от 28.04.2015 № 10 срок аренды установлен с 28.04.2015 по 28.04.2018.

После истечения срока действия договора аренды от 28.04.2015 № 10 на основании распоряжения комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска от 06.06.2018 № 131 между комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем  ФИО1 (арендатор) заключен договор от 06.06.2018 № 11 аренды нежилых помещений № 20, 21, 41, 42, общей площадью 59,1 кв.м, являющихся муниципальной собственностью города-курорта Кисловодска, расположенных по адресу: 

<

...>, для использования под офис. 

Указанный договор зарегистрирован, о чем в  ЕГРН внесена запись регистрации от 29.07.2019№ 26:34:150108:321-26/018/2019-3.

Согласно пункту 1.3 договора от 06.06.2018 № 11 срок аренды установлен с 29.04.2018 по 28.04.2023.

Ссылаясь на то, что с момента заключения указанных договоров непрерывно в течение двух и более лет пользуется предоставленными в аренду помещениями, индивидуальный предприниматель  ФИО1 обратилась 07.12.2018 в комитет с заявлением о предоставлении ей преимущественного права на приобретение арендуемых ею помещений в собственность.

Комитет в письме от 27.12.2018 № 01-15/4603 на обращение арендатора от 07.12.2018 № 01-14/4578 сообщил, что заявленные помещения будут включены в прогнозный план приватизации на 2019-2021 годы.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 04.07.2019 повторно обратилась с заявлением о предоставлении ей преимущественного права на приобретение арендуемых ею помещений в собственность.

Письмом от 10.07.2019 № 01-15/2927 комитет сообщил заявителю, что арендуемые ею помещения не включены в прогнозный план приватизации на 2019-2021 годы, ввиду чего отчуждение указанного заявленного имущества в пользу индивидуального предпринимателя не представляется возможным.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 полагая, что отказ в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества с учетом отсутствия задолженности по арендной плате, а также ввиду непрерывного владения спорным имуществом с 28.04.2015 противоречит закону и нарушает ее права в сфере предпринимательской деятельности, на основании статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилась в суд с настоящим заявлением о признании незаконным бездействия.

Оценивая законность и обоснованность заявленных требований, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  граждане,  организации  и  иные  лица  вправе  обратиться  в арбитражный  суд  с  заявлением  о  признании  недействительными  ненормативных правовых  актов,  незаконными  решений  и  действий  (бездействия)  государственных органов,  органов  местного  самоуправления,  иных  органов,  должностных  лиц,  если полагают,  что  оспариваемый  ненормативный  правовой  акт,  решение  и  действие (бездействие)  не  соответствуют  закону  или  иному  нормативному  правовому  акту  и нарушают  их  права  и  законные  интересы  в  сфере  предпринимательской  и  иной экономической  деятельности,  незаконно  возлагают  на  них  какие-либо  обязанности, создают  иные  препятствия  для  осуществления  предпринимательской  и  иной экономической деятельности.

Пунктом  4  статьи  200  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации   установлено,  что  при  рассмотрении  дел  об оспаривании  ненормативных  правовых  актов,  решений  и  действий  (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в  судебном  заседании  осуществляет  проверку  оспариваемого  акта  или  его  отдельных положений,  оспариваемых  решений  и  действий  (бездействия)  и  устанавливает  их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий  у  органа  или  лица,  которые  приняли  оспариваемый  акт,  решение  или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый  акт,  решение  и  действия  (бездействие)  права  и  законные  интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По  смыслу  части  1  статьи  198,  части  2  статьи  201  указанного  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными  необходимо  наличие  в  совокупности  двух  условий:  несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В  соответствии  со  статьей  3  Федерального  закона   от  22.07.2008  №  159-ФЗ  «Об особенностях  отчуждения  недвижимого  имущества,  находящегося  в  государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и  арендуемого  субъектами  малого  и  среднего  предпринимательства,  и  о  внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Часть  2  статьи  9  названного  закона  предусматривает,  что  субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Оспариваемый  отказ от 10.07.2019 № 01-15/2927 мотивирован невключением арендуемых помещений в прогнозный план приватизации на 2019-2021 годы.

Весте с тем, суд отклоняет доводы комитета и администрации о невозможности отчуждения спорного имущества в собственность заявителя ввиду отсутствия волеизъявления собственника и не включения указанного имущества в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества как противоречащие части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 информационного письма от 05.11.2009 № 134 и в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, независимо от того, что арендуемое недвижимое имущество не включено в план (программу) приватизации отказ комитета в реализации предпринимателем права на приобретение арендуемого имущества  является неправомерным.

Однако суд не может признать наличия у предпринимателя права на выкуп ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что исходя из наличия договоров аренды от 28.04.2015 № 10 и от 06.06.2018 № 11 заявитель непрерывно владеет имуществом на протяжении действия указанных договоров. 

Между тем, договор аренды от 28.04.2015 № 10 не прошел обязательную государственную регистрацию в установленном законом порядке, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Договор аренды от 06.06.2018 № 11 зарегистрирован в установленном порядке лишь 29.07.2019, о чем в  ЕГРН внесена запись  № 26:34:150108:321-26/018/2019-3.

Таким образом, на даты обращений (07.12.2018 и 04.07.2019) индивидуального предпринимателя ФИО1 в комитет с заявлениями о предоставлении ей преимущественного права на приобретение арендуемых ею помещений в собственность договор аренды также не прошел обязательную государственную регистрацию в установленном законом порядке.

В  пункте  4  информационного  письма  №  134  указано,  что  договор  аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для  возникновения  права  на  приобретение  этого  имущества  в  том  случае,  если  он  был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу  решение  суда  о  регистрации  сделки  (пункт  3  статьи   165  Гражданского  кодекса Российской Федерации). 

Воспрепятствование  арендодателем  (собственником  имущества)  реализации арендатором (субъектом малого и среднего предпринимательства) права на приобретение имущества  (недобросовестность  действий  уполномоченного  органа)  не  допускается (пункт 5 информационного письма № 134). 

В  определении  от  05.07.2001  №  154-О  Конституционный  Суд  Российской Федерации указал следующее. Право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная  регистрация  права  аренды,  производимые  соответствующим учреждением,  не  могут  подменять  собой  договор  аренды  как  основание  возникновения, изменения  и  прекращения  права  аренды,  вторгаться  в  содержание  договора. 

Государственная регистрация –  как формальное условие обеспечения государственной, в том  числе  судебной,  защиты  прав  лица,  возникающих  из  договорных  отношений, объектом  которых  является  недвижимое  имущество,  –  призвана  лишь  удостоверить  со стороны  государства  юридическую  силу  соответствующих  правоустанавливающих документов.  Она  не  затрагивает  самого  содержания  указанного  гражданского  права,  не ограничивает  свободу  договоров,  юридическое  равенство  сторон,  автономию  их  воли  и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть,  пользоваться  и  распоряжаться  имуществом,  находящимся  у  лица  на  законных основаниях, а также свободы экономической деятельности. При том, что государственная регистрация  договора  аренды  здания  или  сооружения,  заключенного  на  срок  не  менее года,  обязательна,  ее  отсутствие  само  по  себе  не  лишает  заявителя  права  на  судебную защиту. Заинтересованное лицо может представлять доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия были им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника.

В рассматриваемом случае заявитель не представил доказательств препятствования комитетом в своевременной  регистрации договоров аренды, однако, договор аренды от 06.06.2018 № 11 приведен в соответствие с требованиями действующего законодательства и зарегистрирован в установленном порядке лишь 29.07.2019 (запись № 26:34:150108:321-26/018/2019-3) и уже после обращения заявителя в комитет 04.07.2019 и отказа 10.07.2019. 

Между тем, из материалов дела так же следует, что согласно пункту 3.1 договора аренды от 06.06.2018 № 11, порядок определения величины арендной платы за пользование муниципальным имуществом устанавливается согласно отчету № 0/562-18 об оценке рыночной стоимости арендной платы за нежилые помещения от 05.06.2018.

Арендная плата без НДС составляет 108 132 руб.

Сумма ежемесячных платежей без НДС составляет 9 011 руб. 

Согласно расчету задолженности, представленному заинтересованным лицом за период с 01.03.2018 по 04.07.2019, задолженность арендатора по арендной плате составила 38 078 руб. 50 коп., задолженность по пени 980  руб. 51 коп.

Также у заявителя имелась задолженность на декабрь 2018 года в сумме 11 045 руб. 50 коп. и пени в сумме 19 руб. 88 коп., а по состоянию на декабрь 2019 года задолженность по арендной плате составила 98 091 руб. и по пене 2 919 руб. 58 коп.

Доказательств оплаты указанной задолженности до дат обращения с заявлениями о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых помещений в собственность заявителем в материалы дела не представлено.

Оплата долга произведена только в период рассмотрения спора в суде по чекам ордерам от 28.12.2019.

Таким образом, на  дату  обращения заявителя с заявлением  о выкупе арендуемых помещений  у него имелась  задолженность по арендной плате. 

В  силу  статей  309  и  310  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации обязательства  должны  исполняться  надлежащим  образом  в  соответствии  с  условиями обязательства  и  требованиями  закона,  иных  правовых  актов,  а  односторонний  отказ  от исполнения  обязательства  и  одностороннее  изменение  его  условий  не  допускаются,  за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 614 Гражданского кодека Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

С учетом изложенного, оспариваемый отказ администрации является законным, так как  не  соблюдены  условия,  при  которых  субъекты  малого  и  среднего предпринимательства могут реализовать  свое преимущественное право на приобретение арендуемого  имущества  при  его  возмездном  отчуждении  определенные  в  статье  3 Закона № 159-ФЗ.

В связи с изложенным, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований предпринимателя.

При таких обстоятельствах суд отказывает в заявленных требованиях в полном объеме.

Руководствуясь статьями 65, 167-170, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявленных требований индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                         В.В. Безлепко