Арбитражный суд Московской области

107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/  

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Москва Дело № А41-107216/19

3 июля 2020 года        

Резолютивная часть решения объявлена 23.06.2020 

Решение в полном объеме изготовлено 03.07.2020

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кулаковой И.А. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ермолаевым Д.А.

рассмотрев в судебном заседании дело № А41-107216/19 

по заявлению ГАГАРИНСКИЙ ПРОПЕРТИЗ ЛТД 

к УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ,

третье лицо - ФИО1, финансовый управляющий ФИО2 ФИО3

о признании незаконным уведомления об отказе,

при участии: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Компания ГАГАРИНСКИЙ ПРОПЕРТИЗ ЛТД (далее – заявитель, компания) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Росреестра по Московской области (далее – заинтересованное лицо, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа, изложенного в уведомлении от 14.09.2019 № 50/011/100/2019-320,321,322,323,324, в государственной регистрации замены залогодержателя ФИО1 на ГАГАРИНСКИЙ ПРОПЕРТИЗ ЛТД  в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Бузаево, ДСК «Загорье»: земельный участок 177 (кадастровый номер 50:20:0040652:127) площадью 1 735 кв.м., земельный участок 183 (кадастровый номер 50:20:0040613:373) площадью 1 175 кв.м., земельный участок 184 (кадастровый номер 50:20:0040613:372) площадью 1 175 кв.м., 3-этажный нежилой дом (кадастровый номер 50:20:0040604:1001) площадью 401,2 кв.м.; об обязании Управления Росреестра по Московской области осуществить соответствующие регистрационные действия.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Регистрирующий орган и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание не явились, мотивированные отзывы не представили. 

Дело рассмотрено в отсутствие регистрирующего органа и третьих лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В обоснование заявления компания ссылается на то, что между ФИО1 и Компанией ГАГАРИНСКИЙ ПРОПЕРТИЗ ЛТД заключен договор уступки прав (требований) от 14.11.2017, в соответствии с которым к Компании перешли права по Кредитному договору от 02.11.2010 № 170-1/КЛФ-2010, заключенному между ОАО «М2М Прайвет Банк» и ФИО4 (заемщиком), в том числе права по договорам, обеспечивающим исполнение обязательств по Кредитному договору: 

- Договор о залоге недвижимости (ипотека) № 170-1/ЗНИ-2010 от 02.11.2010 в редакции дополнительного соглашения № 1 к Договору о залоге недвижимости (ипотека) № 170-1/ЗНИ-2010 от 30.09.2011, заключенный с ФИО2;

- Договор о залоге недвижимости (ипотека) № 259-1/ЗНИ-2010 от 25.01.2011, в редакции дополнительного соглашения № 1 к Договору о залоге недвижимости (ипотека) № 259-1/ЗНИ-2010 от 30.09.2011, заключенный с ФИО2.

В соответствии с Договором о залоге недвижимости (ипотека) № 170-1/ЗНИ-2010 от 02.11.2010  в залог было передано следующее недвижимое имущество:

- Кадастровый номер №: 50:20:0040652:127, Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: дачное строительство, общая площадь 1735 кв. м., адрес: Московская область, Одинцовский район, д. Бузаево, ДСК «Загорье», уч. 177;

- Кадастровый номер №50:20:0040613:373, Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: дачное строительство, общая площадь 1175 кв. м., по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Бузаево, ДСК «Загорье», уч. 183;

- Кадастровый номер №50:20:0040613:372 Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: дачное строительство, общая площадь 1175 кв. м., по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Бузаево, ДСК «Загорье», уч. 184;

- Кадастровый номер №50:20:0040604:1001, здание, дом назначение: нежилое, 3 – этажный, общая площадь 401,2 кв. м. адрес: Московская область, Одинцовский район, д. Бузаева, ДСК «Загорье», уч. 183, 184.

Компания обратилась в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации замены залогодержателя ФИО1 на ГАГАРИНСКИЙ ПРОПЕРТИЗ ЛТД.  

Уведомлением от 14.09.2019 № 50/011/100/2019-320,321,322,323,324 в осуществлении регистрационных действий отказано со ссылкой на наличие запрета на осуществление регистрационных действий на основании судебного акта.

Полагая отказ незаконным, компания обратилась в суд с заявлением о его  оспаривании в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

Исходя из части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения орган регистрации прав в силу пункта 1 части 4 статьи 29 Закона о регистрации осуществляет государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав - в случае отсутствия оснований для отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статьей 26 Закона о регистрации предусматривается исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, в том числе, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации (пункт 37 часть 1).

В рассматриваемом случае основанием для отказа в государственной регистрации изменений в записи об ипотеке (смены залогодержателя) в отношении спорных объектов недвижимости послужил факт поступления в регистрирующий орган определения Хамовнического районного суда города Москвы, судья Платуха Н.С. от 16.02.2016 о наложении запрета на осуществление регистрационных действий в отношении спорного имущества.

Между тем, определением Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2018 по делу № А40-198074/17-129-258 Ф в отношении должника ФИО2 введена процедура реструктуризации долгов гражданина, решением Арбитражного суда города Москвы  от 13.11.2019 гражданка ФИО2 (должник) признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим имуществом должника утвержден ФИО3

Согласно ч. 2 ст. 213.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), с даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов наступают следующие последствия: снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина. Аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина могут быть наложены только в процессе по делу о банкротстве гражданина. 

В соответствии с п. 5 ст. 213.25 Закона о банкротстве, с даты признания гражданина банкротом снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина.

Как разъяснено в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 59 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае возбуждения дела о банкротстве", в случае возбуждения дела о банкротстве абз. 9 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве распространяет свое действие на аресты, налагаемые в исполнительном производстве, и на аресты как обеспечительные меры, принимаемые в судебных процессах за рамками дела о банкротстве.

Согласно п. п. 1, 3 ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке), залогодержатель вправе передать свои права другому лицу, в том числе, по обеспеченному ипотекой обязательству. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

По смыслу статьи 382 ГК РФ и норм Закона об ипотеке, уступка прав кредитора является сделкой, заключаемой между прежним и новым залогодержателями без участия залогодателя. Цессия не затрагивает имущество собственника, не изменяет существующее положение объекта недвижимости.

При смене залогодержателя не происходит возникновения и регистрации нового обременения. Договор цессии лишь изменяет стороны в уже существующем обязательстве.

Совершение действий по внесению изменений в существующую запись в части замены залогодержателя не подлежит квалификации в качестве отчуждения либо обременения залогового имущества правами третьих лиц, в связи с чем, наличие ареста в виде запрета распоряжаться объектом недвижимого имущества не препятствует проведению регистрационных действий по внесению в ЕГРН сведений о смене залогодержателя имущества.

Данная правовая позиция соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2016 № 305-КГ16-6316.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что Управление Росреестра по Московской области неправомерно отказало в государственной регистрации смены залогодержателя на ГАГАРИНСКИЙ ПРОПЕРТИЗ ЛТД.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (пункт 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Московской области, изложенный в уведомлении от 14.09.2019 № 50/011/100/2019-320,321,322,323,324, в государственной регистрации. 

Обязать Управление Росреестра по Московской области осуществить государственную регистрацию замены залогодержателя ФИО1 на ГАГАРИНСКИЙ ПРОПЕРТИЗ ЛТД  в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Бузаево, ДСК «Загорье»: земельный участок 177 (кадастровый номер 50:20:0040652:127) площадью 1 735 кв.м., земельный участок 183 (кадастровый номер 50:20:0040613:373) площадью 1 175 кв.м., земельный участок 184 (кадастровый номер 50:20:0040613:372) площадью 1 175 кв.м., 3-этажный нежилой дом (кадастровый номер 50:20:0040604:1001) площадью 401,2 кв.м.

Взыскать с Управления Росреестра по Московской области в пользу ГАГАРИНСКИЙ ПРОПЕРТИЗ ЛТД 3 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья          И.А. Кулакова