ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-8391/2022

07 июня 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Слобожаниной В.Б.

судей Масенковой И.В., Пивцаева Е.И.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

 

при участии: 

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 18.11.2022;

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 10.08.2022;

от иных лиц, участвующих в деле: не явились, извещены; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10503/2023) администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 15.02.2023 по делу № А21-8391/2022 (судья Гурьева И.Л.), принятое по первоначальному иску

Администрации городского округа «Город Калининград»

к обществу с ограниченной ответственностью «Трика-Строй»

3-е лицо: Управление Росреестра по Калининградской области

о расторжении договора аренды, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности 

и по встречному заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Трика-Строй»

к 1) Администрации городского округа «Город Калининград»; 2) Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград»

о признании незаконными действий, 

 

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТриКа-Строй» (далее -Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 11.07.2011 № 010983 (далее - Договор), о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на сооружение (замощение) с кадастровым номером 39:15:141502:73 площадью 1533 кв.м, исключении из ЕГРН записи о его государственной регистрации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Калининградской области.

Обществом в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявлено встречное исковое заявление о признании действий Администрации, выразившихся в отказе в изменении разрешенного использования земельного участка с КН 39:15:141502:13 по адресу: 

<

...>, незаконными. В качестве восстановления нарушенных прав Общество просило обязать Администрацию принять решение об изменении разрешенного использования указанного земельного участка с «под строительство многоквартирного дома» под «бытовое обслуживание».

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 15.02.2023 в удовлетворении первоначального иска и встречного иска отказано.

Администрация, не согласившись с решением суда, подала апелляционную жалобу, в которой просит решение в части отказа в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Администрации в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация указала, что суд не дал оценки тому обстоятельству, что с момента вынесения постановления администрации от 30.04.2013 № 601 на основании заявления Общества и решения суда по делу № А21-8673/2012, а также заключения дополнительного соглашения от 23.10.2013 № 010983-1 к Договору Общество не принимало мер к началу строительства жилого дома, при этом обстоятельства осуществления Обществом во исполнение Договора работ по подготовке документации для освоения земельного участка при рассмотрении дела судом не исследовались, ответчик на указанные обстоятельства не ссылался, доказательств о принятии мер к началу строительных работ не представлял; в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию с запросом на подготовку градостроительного плана земельного участка, Общество обратилось спустя несколько лет после вынесения решения по делу № А21-8673/2012 и постановления администрации от 30.04.2013 № 601.

Кроме того, Администрация указала, что санитарно-защитная зона, распространяющаяся на спорный земельный участок, была установлена в соответствии с ранее действовавшим законодательством РФ в области санитарного благополучия населения и имела место быть на момент вынесения решения Арбитражного суда Калининградской области по делу № А21-8673/2012, при этом Общество как лицо, заинтересованное с сокращении санитарно-защитной зоны действующего предприятия, в целях возможного освоения земель данной зоны под жилую застройку, не было лишено возможности за свой счет провести работы по сокращению санитарно-защитной зоны в направлении расположения его земельного участка в порядке предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.03.2018 № 222 «Об утверждении установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон», однако Обществом таких действий предпринято не было.

Помимо этого, Администрация указала, что объект недвижимого имущества – сооружение (автостоянка), кадастровый номер 39:15:141502:73, принадлежащий Обществу, фактически представляет собой площадку - покрытие (замощение) из асфальта, используемое для стоянки автомобилей и не отвечает признакам объекта недвижимости. Доказательства того, что площадка, приспособленная для стоянки автомобилей, может быть квалифицирована как объект недвижимого имущества с отведением земельного участка для сооружения на нем капитального строения в материалы дела не представлено.

22.05.2023 в апелляционный суд поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому Общество просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Администрации доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда в обжалуемой части отменить.

Представитель Общества по доводам апелляционной жалобы возражал, поддержал позицию отзыва на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения в обжалуемой части проверены в апелляционном порядке в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Администрация является собственником земельного участка с кадастровым номером 39:15:141502:13, общей площадью 1697 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...> б (далее – Земельный участок), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 09.10.2021.

11.07.2011 между Администрацией и Обществом заключен договор № 010983 на передачу Земельного участка в аренду на срок до 25.03.2031 под существующую открытую платную стоянку для автомобилей (далее – Договор).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Постановлением администрации от 30.04.2013 № 601 на основании заявления Общества и решения суда по делу №А21 -8673/2012 вид разрешенного использования Земельного участка изменен на вид – «под строительство многоквартирного жилого 5-этажного дома», в связи с чем Обществом и Администрацией заключено соответствующее соглашение от 23.10.2013 № 010983-1 к Договору.

В обоснование исковых требований по первоначальному иску Администрация указала, что Общество так и не приступило к строительству на Земельном участке многоквартирного дома, в связи с чем 22.03.2022 в адрес Общества в целях досудебного порядка урегулирования спора направлен проект соглашения о расторжении Договора. Требование получено ответчиком 29.03.2022, однако оставлено Обществом без удовлетворения.

В этой связи, ссылаясь на длительное неиспользование арендатором (Обществом) Земельного участка по целевому назначению, а также на положения пунктов 1.3, 5.2.1, 6.1.1 Договора с учетом изменений, внесенных соглашением № 010983-1 от 23.10.2023, статью 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении Договора.

Также в рамках первоначального иска Администрация просила признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Общество на сооружение (замощение) с кадастровым номером 39:15:14150:73 площадью 1533 кв.м., указывая при этом на то, что указанный объект недвижимого имущества - автостоянка фактически представляет собой площадку - покрытие (замощение) из асфальта, используемое для стоянки автомобилей, при этом замощение является элементом благоустройства земельного участка, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, улучшает полезные свойства земельного участка, но не обладает самостоятельными полезными свойствами. В этой связи, по мнению Администрации, принадлежащее ответчику замощение под автостоянку не отвечает признакам объекта недвижимости, при этом запись в ЕГРН в отношении сооружения (замощения) с кадастровым номером 39:15:14150:73 нарушает права Администрации, поскольку значительно ограничивает возможность реализации его правомочий собственника земельного участка, в частности - возможность использовать участок по назначению, распоряжаться им.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в удовлетворении исковых требований администрации отказал. 

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей Администрации и Общества, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части, в связи со следующим.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В обоснование требований о расторжении Договора Администрация указала на длительное неиспользование Обществом Земельного участка по целевому.

Вместе с тем, как верно установлено судом первой инстанции, арендуемый обществом Земельный участок полностью входит в границы санитарно-защитной зоны, сведения о которой в установленном порядке внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в том числе на основании распоряжения Комитета архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград» Об утверждении границ санитарно-защитной зоны для площадки ЗАО «Калининградвторесурсы» и установлении ограничений (обременений) на входящие в ее состав земельные участки от 12.08.2015.

Представленным в материалы Градостроительным планом земельного участка, выданным 06.08.2021 ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» (л.д. 62-73), подтверждено, что арендуемый Земельный участок имеет ряд ограничений (обременении), а именно:

1 .Охранная зона инженерных коммуникаций, площадь обременения 696 кв.м.

2.Охранная зона газопровода высокого давления, площадь обременения 27 кв.м.

3. Зона санитарной охраны источника водоснабжения III пояса, площадь обременения 767 кв.м.

4. Санитарно-защитная зона площадки ЗАО «Калининградвторресурсы», площадь обременения весь земельный участок.

5. Санитарно-защитная зона предприятий, сооружений и других объектов (производственно-, санитарно-, инженерно-технических), а также объектов для размещения твердых коммунальных отходов, площадь обременения весь земельный участок.

6. Санитарно-защитная зона предприятий, сооружений и иных объектов, площадь обременения весь земельный участок.

7. Третий пояс зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, площадь обременения весь земельный участок.

8 Приаэродромная территория, зона ограничения строительства по высоте аэродрома Калининград «Чкаловск», площадь обременения весь земельный участок.

Материалами дела (л.д. 73, 83-84) также подтверждено, что в связи с невозможностью использования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, Общество обращалось в адрес Администрации с заявлениями об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, в целях защиты прав арендатора земельного участка Общество обратилось в Калининградский областной суд с административным исковым заявлением к Городскому Совету депутатов г. Калининграда, заинтересованные лица: Правительство Калининградской области, Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, Управление Роспотребнадзора по Калининградской области, Администрация ГО «Город Калининград», ЗАО «Калининградвторресурсы», ФГБУ «ФКП Росреестра» об оспаривании Генерального плана городского округа «Город Калининград», утвержденного решением городского Совета депутатов г. Калининграда от 06.07.2016 № 225, Правил землепользования и застройки городского округа «Город - Калининград», утвержденного решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.12.2017       года № 339 в части отображения границ санитарно-защитной зоны в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:141502:13.

Решением Калининградского областного суда от 22.01.2021 по делу № За-6/2021, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 27.05.2021 (дело № 66а-2459/2021), в удовлетворении административного иска Общества отказано.

Поскольку переданный Обществу в аренду Земельный участок не мог быть использован в соответствии с целью, определенной в Договоре с учетом соглашения от 23.10.2013 № 010983-1, ввиду его нахождения в территории зоны с особыми условиями использования территории Н-8 - санитарно-защитная зона предприятий, сооружений и других объектов (производственно-, санитарно-, инженерно-технических), при этом материалами дела подтверждены действия Общества, направленные на осуществление работ по подготовке документации для освоения участка или изменение разрешенного вида использования Земельного участка, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований Администрации о расторжении Договора в связи с отсутствием вины Общества в невозможности использования Земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования.

Отказывая в удовлетворении требований Администрации о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на сооружение (замощение) с кадастровым номером 39:15:141502:73 и исключении из ЕГРН записи о его государственной регистрации, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно абзацу четвертому пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление от 29.04.2010 № 10/22) в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Такой иск направлен на то, чтобы суд подтвердил, констатировал уже существующее правоотношение. Значение такого судебного решения определяется тем, что оно подтверждает то право, которое существовало как на момент возникновения спора, так и на момент предъявления иска, а также разрешения возникшего спора.

Правом на обращение в суд с исковым заявлением о признании права (обременения) отсутствующим обладает лицо, за которым зарегистрировано право собственности или иное вещное право на тот же объект, что и у ответчика, либо лицо, которое в силу закона осуществляет правомочия собственника в случаях прямо предусмотренных законом в отношении спорного объекта недвижимости.

Кроме того, исходя из разъяснений, изложенных в пункте 52 постановления ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 и пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением       владения», такой способ защиты нарушенного права, как признание права отсутствующим, может быть реализован только в случае, если он заявлен владеющим лицом. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права отсутствующим.

С учетом изложенного, а также учитывая сохранение арендных прав Общества на Земельный участок, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на сооружение (замощение) с кадастровым номером 39:15:141502:73 и исключении из ЕГРН записи о его государственной регистрации.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой не опровергают правомерности выводов суда и не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, обстоятельства, установленные статьей 270 АПК РФ в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

постановил:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 15.02.2023 по делу № А21-8391/2022 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.Б. Слобожанина

Судьи

 

И.В. Масенкова

 Е.И. Пивцаев