ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А17-2076/2021

05 мая 2022 года

г. Киров

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 мая 2022 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судейВеликоредчанина О.Б., ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании:

представителей истца – ФИО3, действующей на основании доверенности от 31.12.2021, ФИО4, действующей на основании доверенности от 01.12.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Доступное жилье-Авдотьино» 

на решение  Арбитражного суда Ивановской области от 24.01.2022 по делу №А17-2076/2021,  

по иску общества с ограниченной ответственностью «Доступное жилье-Авдотьино» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ивстройинвест» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

о внесении изменений в соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Доступное жилье-Авдотьино» (далее – ООО «Доступное жилье-Авдотьино», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью «Ивстройинвест» (далее – ООО «Ивстройинвест», ответчик) о внесении изменения в соглашение о расторжении к договору № 01/09 аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома от 01.09.2014, заключенное 01.09.2017 между ООО «Ивстройинвест» и ООО «Доступное жилье-Авдотьино», путем изложения пункта 3.5 соглашения в следующей редакции:

«3.5. Стоимость объекта незавершенного строительства, подлежащего передаче в собственность арендодателю определена по соглашению сторон исходя из рыночной стоимости объекта и составляет 38 545 387  рублей, НДС не облагается. Однако, учитывая, что с переходом права собственности на объект арендодатель принимает на себя обязательства перед участниками долевого строительства по заключенным договорам, указанным в приложении № 2 к настоящему соглашению на общую сумму 38 901 185 рублей, то подлежащая возмещению арендатором арендодателю сумма составляет        355 798  рублей. Указанную стоимость арендатор должен оплатить арендодателю в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда, определяющего редакцию настоящего пункта. Расчеты между сторонами могут производиться посредством перечисления денежных средств на расчетный счет либо иными не противоречащими законодательству способами, в том числе путем проведения зачета однородных требований.

Если после заключения настоящего соглашения будут обнаружены договоры участия в долевом строительстве, которые не указаны в приложении № 2 к настоящему соглашению, арендатор обязан будет вернуть арендодателю денежную сумму, полученную от участника долевого строительства, указанную в таком договоре в течение тридцати календарных дней с момента направления арендодателем соответствующего требования арендатору».

Исковые требования мотивированы тем, что в ходе рассмотрения дела №А17-4141/2019 истцу стало известно, что на основании отчета № 9/09/17 от 15.09.2017, выполненного ООО «Универсал-Сервис Плюс», в стоимость объекта, переданного по соглашению от 01.09.2017 вошла стоимость земельного участка и сумма налога на добавленную стоимость, в связи с чем на стороне ответчика возникает неосновательное обогащение, поскольку земельный участок является собственностью истца; при заключении соглашения истец не предполагал, что оценщик произведет расчет подобным образом, указанные обстоятельства свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, позволяющих, по мнению истца, в силу положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) внести изменения в соглашение.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 24.01.2022 Обществу в удовлетворении иска отказано.

ООО «Доступное жилье-Авдотьино» с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ивановской области от 24.01.2022 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что цена объекта незавершенного строительства указанная сторонами в соглашении о расторжении от 01.09.2017 подлежит изменению, поскольку согласно данным отчета               № 9/09/17 от 15.09.2017, выполненного ООО «Универсал-Сервис Плюс», в стоимость объекта, вошла стоимость земельного участка и сумма налога на добавленную стоимость, в связи с чем на стороне ответчика возникает неосновательное обогащение, поскольку земельный участок является собственностью истца. Также Общество указывает, что спорная хозяйственная операция не подлежит налогообложению НДС.

 Кроме того, по мнению Общества, срок исковой давности подлежит исчислению с момента получения отказа во внесение изменений в соглашение, а не с момента его заключения.

В судебном заседании представители ООО «Доступное жилье-Авдотьино» поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Ивстройинвест» указало на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просит отказать.

ООО «Ивстройинвест» о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда по следующим основаниям.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке (пункты 1 и 2 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как следует из материалов дела, 01.09.2014 между ИП ФИО5 (арендодатель) и ООО «Ивстройинвест» (арендатор) был заключен договор аренды № 01/09 земельного участка с кадастровым номером 37:24:020611:1569 площадью 5 861 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, для строительства многоквартирных жилых домов (т. 1 л.д. 15-20).

В дальнейшем стороны вносили изменения в договор в части изменения арендной платы, и в связи с разделом участка (образованы земельные участки с кадастровыми номерами 37:24:020611:1867, 37:24:020611:1991, 37:24:020611:1992, 37:24:020611:1993).

На основании договора купли-продажи от 19.12.2016 ООО «Доступное жилье-Авдотьино» (ранее до смены наименования - ООО «ДиамандСтрой») стал собственником вышеуказанных земельных участков.

Соглашением от 01.09.2017 стороны расторгли договор аренды № 01/09 от 01.09.2014 (т.1 л.д. 33-35). При этом соглашение подписано с особыми условиями (раздел 3 договора): «Земельный участок с кадастровым номером 37:24:020611:1991 возвращен арендодателю. Одновременно с передачей земельного участка арендодателю, арендатор возмездно передает, а арендодатель принимает расположенный на нем объект незавершенного строительства и обязательства арендатора как застройщика данного объекта перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений.

Объектом незавершенного строительства является 18-этажный 201-квартирный жилой дом общей площадью 9 559, 6 кв.м, строительный объем - 47 217, 3 куб.м, со степенью готовности 15%, расположенный по адресу: 

<

...>.

Указанный объект незавершенного строительства создан арендатором за счет собственных и привлеченных денежных средств на основании договора №01/09 аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома от 01.09.2014, дата регистрации 10.10.2014, №37-37-01/238/2014-492 и выданного Администрацией города Иваново 26 февраля 2015 года разрешения на строительство № RU3702000-0041-2015. Права на указанный объект незавершенного строительства за застройщиком не зарегистрированы.

На момент заключения настоящего соглашения данный объект недвижимого имущества находится в залоге у участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, указанным в приложении № 2 к настоящему соглашению, дата регистрации ипотеки 22.05.2015, номер регистрации 37-37/001-37/011/005/2015-632/2. Иные обременения и/или правопритязания в отношении данного объекта отсутствуют.

Стоимость объекта незавершенного строительства, подлежащего передаче в собственность арендодателю определена по соглашению сторон исходя из рыночной стоимости объекта и составляет 55 022 072  рубля, с учетом НДС. Однако, учитывая, что с переходом права собственности на объект арендодатель принимает на себя обязательства перед участниками долевого строительства по заключенным договорам, указанным в приложении № 2 к настоящему соглашению на общую сумму 38 901 185 рублей, то подлежащая оплате арендодателем арендатору сумма составляет 16 120 887  рублей. Указанную стоимость арендодатель должен оплатить арендатору в срок до 01.09.2020. Расчеты между сторонами могут производиться посредством перечисления денежных средств на расчетный счет либо иными не противоречащими законодательству способами, в том числе путем проведения зачета встречных однородных требований.

Если после заключения настоящего соглашения будут обнаружены договоры участия в долевом строительстве, которые не указаны в приложение № 2 к настоящему соглашению, арендатор обязан будет вернуть арендодателю денежную сумму, полученную от участника долевого строительства, указанную в таком договоре в течение тридцати календарных дней с момента направления арендодателем соответствующего требования арендатору.

Арендодатель со дня государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства принимает на себя права и обязанности застройщика по заключенным на дату передачи договорам участия в долевом строительстве (приложение № 2). Арендатор обязан уведомить всех участников долевого строительства о заключении настоящего соглашения, получить у них согласие на расторжение договора № 01/09 аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома от 01.09.2014, дата регистрации 10.10.2014,    № 37-37-01/238/2014-492 и передачу в собственность арендодателю объекта незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом) и предоставить в срок до 01.10.2017 арендодателю указанные письменные согласия дольщиков».

На основании акта приема-передачи от 01.09.2017 земельный участок, объект незавершенного строительства и обязательства застройщика переданы ООО «Доступное жилье-Авдотьино» (т. 1 л.д. 36-37).

Право собственности истца на объект незавершенного строительства зарегистрировано 19.06.2018 (т. 1 л.д. 97-100).

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 05.03.2020 по делу №А17-8410/2019 ООО «Ивстройинвест» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Физическое лицо, действующее в интересах ООО «Ивстройинвест», обращалось в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением о признании недействительным дополнительного соглашения от 05.07.2018 к соглашению о расторжении к договору № 01/09 аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома от 01.09.2014, в удовлетворении исковых требований отказано (дело № А17-4141/2019).

ООО «Ивстройинвест» в лице конкурсного управляющего обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к ООО «Доступное жилье-Авдотьино» о взыскании 16 120 887 рублей в качестве покупной цены объекта незавершенного строительства (незавершенный строительством многоквартирный жилой дом), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 37:24:020611:1991 по адресу: 

<

...> (дело № А17-881/2021).

Оценив спорное соглашение от 01.09.2017 апелляционный суд считает, что оно содержит в себе элементы договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (объекта незавершенного строительства). 

Из материалов дела следует, что заключая соглашение от 01.09.2017, стороны однозначно согласовали стоимость объекта, сделав указание на налог на добавленную стоимость, следовательно, о возмездности передачи объекта и включении налога в цену объекта, истец безусловно знал на дату заключения соглашения – 01.09.2017 и согласовал указанное условие.

Соглашение от 01.09.2017 в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано.

ООО «Ивстройинвест» не допустило существенного нарушения соглашения от 01.09.2017 и не давало согласие на изменение выкупной цены объекта незавершенного строительства. Законные основания для внесения в соглашение от 01.09.2017 изменений в судебном порядке отсутствуют.

Соглашением от 01.09.2017 возможность изменения стоимости объекта незавершенного строительства не предусмотрена.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что цена объекта незавершенного строительства указанная сторонами в соглашении о расторжении от 01.09.2017 подлежит изменению, поскольку согласно данным отчета № 9/09/17 от 15.09.2017, выполненного ООО «Универсал-Сервис Плюс», в стоимость объекта, вошла стоимость земельного участка и сумма налога на добавленную стоимость, в связи с чем на стороне ответчика возникает неосновательное обогащение, поскольку земельный участок является собственностью истца. Также Общество указывает, что спорная хозяйственная операция не подлежит налогообложению НДС. Указанные доводы отклоняются апелляционным судом, поскольку при разумном и добросовестном поведении стороны, вступая в договорные отношения, могли и должны были знать о сложившихся на тот момент ценах на спорное имущество и налоговых обязательствах.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд приходит к выводу о том, что доказательств, свидетельствующих о наличии оснований, предусмотренных статьей 451 ГК РФ и предоставляющих стороне договора право в судебном порядке требовать изменения договора по решению суда, либо о наличии у ответчика в силу ГК РФ, иного закона или договора обязанности по изменению условий договора, истцом не представлено.

В ходе рассмотрения настоящего спора ответчиком было заявлено об истечении срока исковой давности (т. 3 л.д. 73-74).

Исходя из положений статей 195, 196, 200 ГК РФ, даты обращения истца в суд (16.03.2021), а также учитывая, что на дату заключения соглашения (01.09.2017) истец безусловно знал о возмездности передачи объекта и включения налога на добавленную стоимость в цену объекта, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что срок исковой давности истцом пропущен.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал ООО «Доступное жилье-Авдотьино» в удовлетворении иска.

Второй арбитражный апелляционный суд признает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права и с учетом фактических обстоятельств по делу.

Оснований для удовлетворения жалобы заявителя по доводам, изложенным в ней, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 24.01.2022 по делу №А17-2076/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Доступное жилье-Авдотьино» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий                                      

М.В. Немчанинова

 

Судьи             

ФИО6

ФИО1