Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-10761/2022

г. Петрозаводск

22 ноября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 22 ноября 2023 года.

 

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Киселева О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Халиловым М.И.о,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договоров аренды, о взыскании 1 741 348 руб. 45 коп., и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 

о расторжении договора и взыскании 1935898 руб. 00 коп.

 

При участии представителей:

от истца (по первоначальному иску) – ФИО3, по доверенности от 22.01.2022,

от ответчика (по первоначальному иску) – не явился, извещен надлежащим образом. 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик):

1) о расторжении с 18.10.2022 договора аренды нежилого помещения от 23.10.2019, заключенного между истцом и ответчиком в отношении нежилого помещения общей площадью 8,7 кв.м. (Ч 2), номер регистрации 10:01:0120104:2491-10/032/2019-2 от 27.11.2019;

2) о расторжении с 18.10.2022 договора аренды нежилого помещения от 23.10.2019, заключенного между истцом и ответчиком в отношении нежилого помещения общей площадью 459,2 кв.м. (Ч 1) и 107,9 кв.м. (Ч 3), номер регистрации 0:01:0120104:2491- 10/032/2019-4 от 27.11.2019;

3) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 23.10.2019 в отношении нежилого помещения общей площадью 8,7 кв.м. (Ч 2), номер регистрации 10:01:0120104:2491-10/032/2019-2 от 27.11.2019, за период с 01.01.2021 по 18.10.2022 в размере 215 806 руб. 45 коп.;

4) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 23.10.2019 в отношении нежилого помещения общей площадью 459,2 кв.м. (Ч 1) и 107,9 кв.м. (Ч 3), номер регистрации 0:01:0120104:2491-10/032/2019-4 от 27.11.2019, за период с 01.01.2022 по 18.10.2022 в размере 887 742 руб.;

5) о взыскании убытков в размере 637 800 руб.

В материалы дела от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, из которого следует, что ответчик возражает против заявленных требований в полном объеме по указанным в отзыве основаниям (т.1, л.д. 100-103).

Определением от 27.03.2023 суд объединил дело № А26-10761/2022 с делом №А26-1271/2023 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора и взыскании  1 935 898 руб. 00 коп. в одно производство с присвоением основному делу № А26-10761/2022.

До начала судебного заседания от ответчика (по первоначальному иску) поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В соответствии с ч. 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает  дело в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель истца иск поддержал в полном объеме; возражал против встречного иска по ранее заявленным доводам.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд объявил перерыв в судебном заседании до 19.10.2023.

До продолжения судебного заседания после перерыва от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. Изучив материалы дела, суд поставил на обсуждение сторон вопрос о назначении по настоящему делу судебной экспертизы.

Стороны ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявили.

Кроме того, суд определил вызвать в судебное заседание на основании п.1 ст.56 АПК РФ для дачи пояснений в качестве свидетеля эксперта общества с ограниченной 2 А26-10761/2022 ответственностью «Автотекс» ФИО4, как лицо, которое участвовало в сборе доказательств – заключения об оценке № 362-10 от 21.04.2022.

Свидетель в судебное заседание не явился, суд с согласия стороны участвующей в судебном заседании. Проводит судебное заседание без участия свидетеля.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

 23.10.2019 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 8,7 кв.м. (Ч 2), номер регистрации 10:01:0120104:2491-10/032/2019-2 от 27.11.2019, расположенного по адресу: 

<

...>.

 23.10.2019 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2  заключены договора аренды нежилых помещений  общей площадью 459,2 кв.м. (Ч 1) и 107,9 кв.м. (Ч 3), номер регистрации 0:01:0120104:2491-10/032/2019-4 от 27.11.2019, расположенных по адресу: 

<

...>.

В соответствии с п. 6.2.2 указанных договоров арендодатель вправе отказаться в одностороннем порядке от договора, в случае когда арендатор не вносит арендную плату в полном объеме более одного раза, по истечении установленного договором срока.

В этом случае согласно 6.2.3 указанных договоров арендодатель письменно уведомляет арендатора об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, том числе фактического его вручения арендатору.

017.10.2022 арендодатель направил арендатору уведомления об отказе от договоров. Уведомление было получено ответчиком лично 18.10.2022. 

После заключения договоров от 23.10.2019, ответчику по акту приема- передачи от 10.01.2020 были переданы нежилые помещения в надлежащим техническом состоянии, замечаний и претензий у арендатора не имелось. На протяжении двух лет помещения эксплуатировались арендатором.

Ответчик в августе 2022 освободил занимаемые помещения без расторжения в установленном порядке договоров и представил фототаблицу состояния нежилых помещений, которые не соответствовали состоянию в котором они передавались и требовали ремонтных работ, о чем ответчик был уведомлен в сентябре 2022 года.

После получения 18.10.2022 от истца уведомления об отказе от договоров, ответчик помещения по акту-приема не передал.

20.10.2022 истцом был заключен договор подряда на выполнение ремонтных работ  по восстановлению помещений и приведения их в надлежащее техническое состояние после расторжения договоров аренды от 23.10.2019 (п.1.1. договора подряда). Согласно сметного расчета стоимость составила 578 300 руб., оплачены истцом в полном объеме. 

Согласно представленной информации ООО «КСС», общество обслуживающее противопожарную систему, противопожарная система в помещении 107, кв.м. (ЧП 3) приведена в негодное состояние. В связи с этим 28.12.2022 истцом был заключен договор № 623 на выполнение работ по ремонту противопожарной системы, системы оповещения и управления эвакуацией. Стоимость работ составила 59 500 руб., оплачены истцом в полном объеме.    

28.11.2022 истец направил в адрес ответчика претензию с предложением погасить имеющуюся задолженность:

 - 215 806 руб. 45 коп. – задолженность по договору аренды нежилого помещения от 23.10.2019 в отношении нежилого помещения общей площадью 8,7 кв.м. (Ч 2), номер регистрации 10:01:0120104:2491-10/032/2019-2 от 27.11.2019, за период с 01.01.2021 по 18.10.2022;

 - 887 742 руб. – задолженность по договору аренды нежилого помещения от 23.10.2019 в отношении нежилого помещения общей площадью 459,2 кв.м. (Ч 1) и 107,9 кв.м. (Ч 3), номер регистрации 0:01:0120104:2491-10/032/2019-4 от 27.11.2019, за период с 01.01.2022 по 18.10.2022, а также с предложением расторгнуть договор. 

Претензии об оплате убытков и оплате задолженности по договорам аренды  осталась без удовлетворения.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась со встречным иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договоров с 18.08.2022  и взыскании стоимости улучшения арендованного имущества в размере 1 935 898 руб. 00 коп.

Указало, что освободило арендуемые помещения 18.08.2020 в связи с невозможностью использования помещений по назначению в связи с присутствием плесени, следов жизнедеятельности грызунов, представило в материалы дела заключение специалиста  от 05.07.2022 № 363-45. 

Также указал, что истцом за время аренды помещений были произведены улучшения арендованного имущества на сумму  1 935 895 руб., согласно отчета об оценке № 364-71, отметило, что стоимость причиненного ущерба в соответствии с отчетом № 362-10 составляет 425 219 руб.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, заключений эксперта, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 6.2.2 указанных договоров арендодатель вправе отказаться в одностороннем порядке от договора, в случае когда арендатор не вносит арендную плату в полном объеме более одного раза, по истечении установленного договором срока.

Ответчиком задолженность по арендной плате (более одного раза подряд по истечении установленного договором срока платежа) не оплачена (ответчиком не оспорено).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно 6.2.3 указанных договоров арендодатель письменно уведомляет арендатора об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, том числе фактического его вручения арендатору.

017.10.2022 арендодатель направил арендатору уведомления об отказе от договоров. Уведомление было получено ответчиком лично 18.10.2022, что подтверждается почтовым отправлением (т.1, л.д. 30 оборот).

 Иного порядка расторжения договорами от 23.10.2019 не предусмотрено. 

Суд, также критически относится к доводу ответчика о невозможности использования помещений по назначению в связи с присутствием плесени, следов жизнедеятельности грызунов, признаков поражения грибком (заключение специалиста  от 05.07.2022 № 363-45). 

Согласно условиям договоров от 23.10.2019 арендатор с момента подписания акта приема-передачи помещения несет ответственность  за эксплуатацию помещения, в соответствии с противопожарными, санитарными, антитеррористическими  и иными требованиями законодательства, предъявляемым к нежилому помещению. Арендатор обязан обеспечить сохранность помещения; соблюдать в соответствии с законодательством весь комплекс требований, правил, норм и технических требований к эксплуатации помещения  (абз. 2 , п. 2.2.2 договоров от 23.10.2019). 

Таким образом, суд критически относится к доводу ответчика по первоначальному иску, что договоры должны быть расторгнуты с 18.08.2022, когда ответчик освободил занимаемые помещения. 

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Условиями договора аренды установлены размеры и сроки внесения арендной платы. 

Факт передачи имущества в аренду, нарушение ответчиком обязательств по своевременному и полному внесению арендных платежей, наличие и размер долга подтверждаются материалами дела, довод ответчика по первоначальному иску о необходимости начисления арендной платы за период с01.0.12022 по 31.12.20222 в размере 190 000 руб, отвергается судом.

Согласно п. 3 дополнительного соглашения от 10.12.2021 к договору аренды нежилого помещения: настоящее соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации, доказательств государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.12.2021  в материалы дела не представлено.  

При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании задолженности подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из этого положения следует, что лицо может быть привлечено к имущественной ответственности в виде возмещения убытков в том случае, если понесенные его контрагентом убытки являются следствием его действий (бездействия). Для наступления данного вида гражданско-правовой ответственности необходимо наличие следующих условий: факт нарушения должником обязательства, наличие и размер понесенных кредитором убытков, причинная связь между действиями (бездействиями) должника и возникшими у кредитора убытками. Отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

 В силу статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

            На основании статьи 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Как указывалось выше, арендатор с момента подписания акта приема-передачи помещения несет ответственность за эксплуатацию помещения, в соответствии с противопожарными, санитарными, антитеррористическими  и иными требованиями законодательства, предъявляемым к нежилому помещению. Арендатор обязан обеспечить сохранность помещения; соблюдать в соответствии с законодательством весь комплекс требований, правил, норм и технических требований к эксплуатации помещения  (абз. 2 , п. 2.2.2 договоров от 23.10.2019).

Согласно п. 2.1.6 аренды договоров сторонами было установлено, что на момент подписания акта приема-передачи помещения автоматическая установка пожарной сигнализации (АУПС) и система системы оповещения и управления эвакуации людей при пожаре находится в исправном состоянии.

После заключения договоров от 23.10.2019, ответчику по акту приема- передачи от 10.01.2020 были переданы нежилые помещения в надлежащим техническом состоянии, замечаний и претензий у арендатора не имелось. На протяжении двух лет помещения эксплуатировались арендатором.

Ответчик в августе 2022 освободил занимаемые помещения без расторжения в установленном порядке договоров и представил фототаблицу состояния нежилых помещений, которые не соответствовали состоянию в котором они передавались и требовали ремонтных работ, о чем ответчик был уведомлен в сентябре 2022 года.

После получения 18.10.2022 от истца уведомления об отказе от договоров, ответчик помещения по акту-приема не передал.

20.10.2022 истцом был заключен договор подряда на выполнение ремонтных работ  по восстановлению помещений и приведения их в надлежащее техническое состояние после расторжения договоров аренды от 23.10.2019 (п.1.1. договора подряда). Согласно сметного расчета стоимость составила 578 300 руб., оплачены истцом в полном объеме. 

Согласно представленной информации ООО «КСС», общество обслуживающее противопожарную систему, противопожарная система в помещении 107, кв.м. (ЧП 3) приведена в негодное состояние. В связи с этим 28.12.2022 истцом был заключен договор № 623 на выполнение работ по ремонту противопожарной системы, системы оповещения и управления эвакуацией. Стоимость работ составила 59 500 руб., оплачены истцом в полном объеме

При разрешении вопроса о наличии оснований для привлечения ответчика к ответственности в виде возмещения убытков, причиненных его действиями (бездействием), подлежат оценке обстоятельства, связанные как с соблюдением им порядка отчуждения, установленного Гражданским кодексом Российской Федерации, так и обстоятельства, указывающие на наличие причинно-следственной связи между виновными действиями ответчика и возникшими у истца убытками.

Указанное выше свидетельствует о наличии совокупности условий для возложения на ответчика обязанности по возмещению убытков, так как действия иску индивидуального предпринимателя ФИО2 противоправны, наличие убытков подтверждено, существует причинно-следственная связь между действиями ответчика и наступившими последствиями При разрешении вопроса о наличии оснований для привлечения ответчика к ответственности в виде возмещения убытков, причиненных его действиями (бездействием), подлежат оценке обстоятельства, связанные как с соблюдением им порядка содержания арендуемого имущества, установленного Гражданским кодексом Российской Федерации и условиями договоров от 23.10.2019, так и обстоятельства, указывающие на наличие причинно-следственной связи между виновными действиями ответчика и возникшими у истца убытками.

Суд критически относится к доводу ИП ФИО2, что стоимость причиненного ущерба в соответствии с отчетом № 362-10 составляет 425 219 руб., так как в материалы дела представлены договор № 623 на выполнение работ по ремонту противопожарной системы, системы оповещения и управления эвакуацией. Стоимость работ составила 59 500 руб., оплачены истцом в полном объеме. Договор подряда на выполнение ремонтных работ  по восстановлению помещений и приведения их в надлежащее техническое состояние после расторжения договоров аренды от 23.10.2019 (п.1.1. договора подряда). Согласно сметного расчета стоимость составила 578 300 руб., оплачены истцом в полном объеме. Таким образом, фактически понесенные истцом расходы, подтверждены материалами дела.

В то время, как размер ущерба в соответствии с отчетом № 362-10 составляет 425 219 руб,, определен на основании затратного подхода, который позволяет определить сумму затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта идентичному объекты оценки (т.4, л.д. 13).

На основании вышеизложенного, суд удовлетворяет первоначальные исковые требования о взыскании убытков в размере 637 800 руб. в полном объеме.

Суд, отказывает в удовлетворении встречных исковых требований в части взыскания стоимости улучшений, на основании следующего.

В силу ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3).

Согласно отчета об оценке № 364-71 о рыночной стоимости отделимых улучшений помещений по адресу: 

<

...> истцом по встречному иску за время аренды помещений были произведены улучшения арендованного имущества на сумму  1 935 895 руб.

Согласно условиям договоров от 23.10.2019 по истечении срока действия или при досрочном прекращении договора Арендатор вправе изъять произведенные им в помещении улучшения, которые могут быть отделены без ущерба для здания (отделимые улучшения). Неотделимые улучшения переходят в собственность Арендодателя по окончании срока аренды и не подлежат возмещению ни в какой части, вне зависимости от того, были они согласованы Арендодателем Арендатору или нет.

Таким образом, условия договоров от 23.10.2019 не содержат обязанности Арендодателя на возмещение стоимости улучшений.

На основании вышеизложенного суд удовлетворяет первоначальные исковые требования в полном объеме, отказывает в удовлетворении встречных исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по первоначальному исковому заявлению относятся на ответчика.

 В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по встречному исковому заявлению относятся истца поскольку последнему отказано в удовлетворении встречных исковых требований.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия 

 

РЕШИЛ:

1.            Первоначальный иск удовлетворить.

2.            Расторгнуть с 18.10.2022 договор аренды нежилого помещения от 23.10.2019, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 в отношении нежилого помещения общей площадью 8,7 кв.м. (Ч 2), номер регистрации 10:01:0120104:2491-10/032/2019-2 от 27.11.2019.

3.            Расторгнуть с 18.10.2022 договор аренды нежилого помещения от 23.10.2019, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 в отношении нежилого помещения общей площадью 459,2 кв.м. (Ч 1) и 107,9 кв.м. (Ч 3), номер регистрации 0:01:0120104:2491-10/032/2019-4 от 27.11.2019.

4.            Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 1 741 348 руб. 45 коп., в том числе: 

- 215 806 руб. 45 коп. – задолженность по договору аренды нежилого помещения от 23.10.2019 в отношении нежилого помещения общей площадью 8,7 кв.м. (Ч 2), номер регистрации 10:01:0120104:2491-10/032/2019-2 от 27.11.2019, за период с 01.01.2021 по 18.10.2022;

 - 887 742 руб. – задолженность по договору аренды нежилого помещения от 23.10.2019 в отношении нежилого помещения общей площадью 459,2 кв.м. (Ч 1) и 107,9 кв.м. (Ч 3), номер регистрации 0:01:0120104:2491-10/032/2019-4 от 27.11.2019, за период с 01.01.2022 по 18.10.2022;

- 637 800 руб. – убытков;

а также расходы по оплате госпошлины в сумме 42 413 руб.

5.            В удовлетворении встречного иска отказать.

6.            Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

 

Судья

Киселева О.В.