Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-42787/19

07 октября 2019 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 25 сентября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 07 октября 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи  Захаровой В.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ИП ФИО1 к ФКУ "В/Ч 52583"

о понуждении к заключению договора

третье лицо: ТУ Росимущества в МО 

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее –                              ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к Федеральному казенному учреждению «Войсковая часть 52583» (далее – ФКУ «Вч 52583», учреждение, ответчик) с исковыми требованиями:

обязать ФКУ «Вч 52583» заключить с ИП ФИО1 договор аренды федерального имущества, принадлежащего на праве оперативного управления ФКУ «Вч 52583» в отношении нежилых помещений №№ 1-23 общей площадью 463 кв.м., расположенных на первом этаже в здании Универсама «Южный» по адресу Московская область Чеховский район г. Чехов-2, в целях размещения продовольственного магазина, на прежних условиях. С одновременным внесением предусмотренных законом изменений, изложив п. 2.2 договора в следующей редакции:

«2.2. Договор действует по 30 апреля 2024 года включительно, а в части исполнения обязательств – до полного их исполнения сторонами.»,

Изложив п. 5.2 договора в следующей редакции:

«5.1. В соответствии с отчетом № 90-Ю/19 об оценке от 29.03.2019 (приложение                      № 2) величина ставки арендной платы за пользование объектом аренды составляет 5088 руб., без учета налога на добавленную стоимость, за один квадратный метр в год. Величина ставки арендной платы за пользование объектов аренды в год, без учета налога на добавленную стоимость, составляет 2355744 рублей. Сумма ежемесячной арендной платы, без учета налога на добавленную стоимость, подлежащая оплате арендатором, составляет 196312 рублей.».

В качестве третьего лица в деле принимает участие Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (ТУ ФАУГИ, ТУ Росимущества).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на наличие у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок как арендатора объекта, нормы ст. 621 ГК РФ, соответствие требований статье 17.1 Закона о защите конкуренции, а также отсутствие возражений против заключения договора со стороны ответчика.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал. 

Ходатайствовал об истребовании доказательств. Ходатайство судом отклонено.

Ходатайствовал о приостановлении производства по делу. Ходатайство судом отклонено.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 13.01.2016 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор № 1-16 аренды федерального имущества, принадлежащего на праве оперативного управления ФКУ «Вч 52583», в отношении нежилых помещений №№ 1-23, общей площадью 463 кв.м., расположенных на первом этаже в здании Универсам «Южный» по адресу Московская область Чеховский район г. Чехов-2,в целях размещения продовольственного магазина (л.д. 100-109 т.1).

Договор заключен по результатам торгов, проведенных в форме открытого аукциона (извещение № 251115/7578909/01), протоколом заседания аукционной комиссии по проведению аукциона № 5-15 от 23.12.2015 ИП ФИО1 признана победителем как предложившая максимальную цену (л.д. 110 т.1).

Срок действия договора установлен по 12.01.2019 включительно (п. 2.2).

Согласно пояснениям истца, письмом от 15.10.2018 предприниматель уведомила арендодателя и ТУ ФАУГИ (собственника имущества) о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора и просила заключить договор аренды сроком на 5 лет, однако ответа не последовало.

В настоящее время арендные отношения фактически продолжаются.

14.03.2019 арендатор направила арендодателю письмо о намерении проведения оценки рыночной стоимости арендной платы объекта, просила направить представителя арендатора для проведения оценки. 

Согласно заключению об оценке от 29.03.2019 № 90 Ю/19, величина ставки арендной платы составляет 5088 руб. за 1 кв.м. в год без НДС, всего 2355744 руб. без НДС в год, в месяц - 196312 рублей (л.д. 1-110 т.1).

Письмом от 23.04.2019 арендатор направила ответчику подписанный ею проект договора аренды, и проект акта приема-передачи, после чего обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, ответчик в отзыве указал на то, что изложенные истцом доводы не соответствуют действительности, а именно: арендодатель неоднократно возражал против продолжения действия арендных отношений с истцом, что подтверждается письмами от 11.01.2019, 21.02.2019, 19.04.2019; арендатором неоднократно нарушались обязательства по надлежащему внесению арендной платы, допускалась просрочка, что послужило основанием для обращения в суд с иском о взыскании с предпринимателя задолженности (дело № А41-46034/17). Кроме того, истцом ошибочно толкуются нормы п. 2 ст. 621 ГК РФ и ст. 17.1 Закона о конкуренции, которыми предусмотрено преимущественное право на заключение нового договора аренды у предыдущего арендатора только в том случае, если арендодателем заключен договор аренды этого же объекта с другим арендатором, в данном случае имущество в аренду не предоставлено. Не получено согласие на заключение договора аренды от собственника имущества – Российской Федерации в лице ТУ ФАУГИ. 

В ходе судебного разбирательства ответчик заявил ходатайство об оставлении иска без рассмотрения в порядке п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного ч. 5 ст. 4 АПК РФ, ст. 445 ГК РФ и п. 8.3 договора аренды – по истечению 30 дней с момента получения претензии (л.д. 48 т.1). Судом ходатайство отклонено, поскольку установлено, что арендатор обращался к арендодателю с письмами о заключении нового договора аренды 15.10.2018, 14.03.2019, предоставлял проект договора на подписание, материалами дела подтверждается факт направления указанных писем в адрес ответчика (квитанции почты России). Иск в суд подан арендатором 13.05.2019, с соблюдением установленных сроков на урегулирование спора в досудебном порядке.

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. 

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В соответствии с п. 1 и п. 4 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. 

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 

- размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 

- минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: 

- принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 

- наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.

В настоящем деле договор заключен по результатам аукциона, в связи с чем правоотношения сторон подпадают под регулирование части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Однако из материалов дела усматривается, что со стороны арендатора имело место нарушение условий договора и невнесения арендной платы. Согласно пояснениям ответчика и представленным им уведомлений от 07.04.2016 № 11/10-2113 (л.д. 20 т.1), от 10.08.2016 № 11/10-4955 (л.д. 22), от 18.10.2016 № 11/10-6320 (л.д. 23 т.1), от 10.07.2017 № 11/10-4218 (л.д. 25 т.1), от 02.08.2017 № 11/10-4758 (л.д. 26 т.1), истцом ненадлежащим образом производилась оплата арендных платежей. Допущена просрочка оплаты за январь-февраль 2016 года. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 14.08.2017 по делу №А41-46034/17 с арендатора в пользу арендодателя взыскана задолженность в размере 158480,41 руб., которую арендатор не признавал и отказывался уплатить в добровольном порядке. Также допущена просрочка внесения арендной платы за июнь 2017 года. Таким образом, у истца трижды имелась задолженность по арендной плате, что им не оспаривается, и что в силу ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции является одним из оснований для отказа в заключении договора аренды на новый срок.

Кроме того, арендодатель вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в случае принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом.

Для перезаключения договора аренды на новый срок получение согласия собственника обязательно (п. 15 Разъяснений ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», направленных Письмом ФАС России от 24.04.2014 № ЦА/16309/14).

Учреждение, владеющее спорным имуществом на праве оперативного управления, обязано использовать его в соответствии с уставными целями деятельности и не вправе в отсутствие согласия собственника распоряжаться данным имуществом.

Однако согласия представителя собственника имущества на распоряжение имуществом путем сдачи его в аренду не имеется, и доказательств обратного суду не представлено.

Из представленных в дело документов усматривается, что ФКУ «Войсковая часть 52583» являясь на день рассмотрения спора учреждением, владеющим спорным имуществом на праве оперативного управления, приняло решение, при отсутствии соответствующего согласия собственника имущества, об отказе от использования спорного имущества путем сдачи его в аренду.

Судом установлено, что 11.01.2019 ответчик направил истцу требование об освобождении объекта аренды, сообщив в нем, что в порядке, предусмотренном ст. 296 ГК РФ, постановлением Правительства РФ от 26.07.2010 № 537 «О порядке осуществления федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального государственного учреждения», подготовил и направил собственнику имущества комплект документов, однако какого-либо решения не поступило, при этом, Главным управлением специальных программ Президента РФ установлен запрет на продление договоров аренды (л.д. 16 т.1).

21.02.2019 арендодателем повторно было направлено письмо об освобождении объекта аренды, подготовить и представить к 05.03.2019 в 13-00 объект аренды и акт приема-передачи (л.д. 17 т.1).

Письмом от 19.04.2019 № 11/10-1648 ответчик повторно указал истцу но то, что не наделен полномочиями по распоряжению имуществом, принадлежащем ему на праве оперативного управления, в том числе по вопросам решения о передаче недвижимого имущества в аренду и заключение договора аренды на новый срок  (л.д. 18-19 т.1).

Письмом от 23.05.2019 № 11/10-1996 ответчик в очередной раз потребовал от истца исполнить обязательства по сдаче объекта аренды.

При таких условиях, изучив и оценив в совокупности все представленные в материалах дела доказательства, исходя из толкования положений ст.ст. 421, 445, п. 1                      ст. 621 ГК РФ, части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований об обязании заключить договор.

В ходе судебного разбирательства судом отклонено ходатайство истца об истребовании у ответчика доказательств: письмо от 23.05.2019 № 11/10-1996, решение заместителя начальника ГУСПа вх. № 11/10-374 от 13.02.2019, решение командира войсковой части 95006 вх. № 11/10-429 от 20.02.2019, письмо ФКУ «В/ч 59990» от 20.11.2014 № А41/52/1035с, справка о согласовании заключения договора аренды от 13.01.2016  Договор № 1-16  аренды федерального имущества, принадлежащего на праве оперативного управления ФКУ «Войсковая часть 52583». 

В соответствии с ч. 4 ст. 66 АПК РФ лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства. В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения. При удовлетворении ходатайства суд истребует соответствующее доказательство от лица, у которого оно находится.

Оснований для истребования у ответчика указанных истцом документов не имеется, в связи со следующим. Письмо от 23.05.2019 № 11/10-1996 представлено в материалы дела, а также направлялось ответчиком истцу, о чем имеется почтовое уведомление. Решение заместителя начальника ГУСПа вх. № 11/10-374 от 13.02.2019 и решение командира войсковой части 95006 вх. № 11/10-429 от 20.02.2019, как поясняет ответчик, он представить в материалы настоящего дела не вправе, т.к. они являются документами других юридических лиц, кроме того они не имеют непосредственного отношения к настоящему делу. Письмо ФКУ «В/ч 59990» от 20.11.2014 № А41/52/1035с не может быть представлено, поскольку имеет гриф секретности и, как поясняет ответчик и что не оспаривается истцом, лишь подтверждает правомерность заключения договора аренды № 1-16 от 16.01.2016, как и справка о согласовании заключения договора аренды от 13.01.2016.

Также судом отклонено ходатайство истца о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А40-206629/19-28-1490 по иску ИП ФИО1  к ответчикам: ФКУ «В/Ч 52583» и ФКУ «В/Ч 95006», Главному управлению специальных программ Президента Российской Федерации о признании незаконным отказа в заключении договора аренды на новый срок, об обязании направить Дополнительное соглашение о пролонгации договора №1-16 аренды федерального имущества. В данном случае отсутствуют основания полагать, что настоящее дело об обязании  В/ч 52583 заключить новый договор аренды невозможно рассмотреть до разрешения дела №  А40-206629/19-28-1490 (п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ).

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине возлагаются на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

 

Судья                                                                                                    О.В. Анисимова