Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-2385/2023

г. Владивосток

11 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Рябко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

Управления муниципальной собственности г. Владивостока, 

апелляционное производство № 05АП-2611/2024, 

на решение от 18.03.2024 судьи Е.А. Левченко 

по делу № А51-2385/2023 Арбитражного суда Приморского края 

по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Фактор-Приморье» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 25.12.2023; 

от ответчика: генеральный директор ФИО2, решение от 22.06.2022,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Фактор-Приморье» (далее – ООО «Фактор-Приморье») задолженности по арендной плате в размере 735 149,65 руб. и пени в размере 90 607,98 руб., всего – 825 757,63 руб. 

В ходе рассмотрения дела УМС неоднократно уточняло исковые требования, в том числе в заявлении от 27.02.2024 просило взыскать с ООО «Фактор-Приморье» задолженность по арендной плате в размере 1 173 511,77 руб. за период с 01.07.2021 по 31.03.2024 и пеню в размере 927 683,71 руб. за период с 02.11.2021 по 27.02.2024, всего – 2 101 195,48 руб. 

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворил ходатайство УМС об уточнении исковых требований.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.03.2024 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт полагает возможным применение Приложения №1 к решению Думы города Владивостока от 30.07.2015 №505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее - решение № 505) до момента вступления в законную силу решения Приморского краевого суда по делу №3а-212/2021.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 04.06.2024.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ был приобщен к материалам дела. В отзыве ответчик просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, огласил свою правовую позицию.

Представитель ответчика возразил против доводов апелляционной жалобы, обжалуемое решение счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 01.09.2004 между администрацией г.Владивостока (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Компания «РосПродИмпорт» (арендатор) заключен договор №03-002445-Ю-Д-2245 аренды земельного участка (далее – Договор от 01.09.2004) с кадастровым номером 25:28:030015:0053 площадью 7977 кв.м, из земель поселений, находящегося по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе морское кладбище: ул. Мурманская, 54, примерно 294 м на юго-запад от ориентира, для использования в целях благоустройства прилегающей территории. 

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается данными ЕГРН (15.08.2012 в ЕГРН внесена запись государственной регистрации № 25-25-01/091/2005-210). 

Земельный участок с кадастровым номером 25:28:030015:0053 передан арендатору по акту приема-передачи 27.04.2005. 

Срок аренды участка установлен по 31.08.2053 (пункт 2.1 Договора от 01.09.2004). 

Согласно пункту 4.4.2 Договора от 01.09.2004 арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных данным договором. 

В соответствии с пунктом 3.1 Договора от 01.09.2004 (в ранее действовавшей редакции) за указанный земельный участок арендатору устанавливается арендная плата с коэффициентом 0,3 по отношению к действующей в текущем году базовой ставке арендной платы, что составляет 27 356,08 руб. за первый календарный год (по 31.12.2004 включительно) согласно прилагаемому расчету, являющемуся неотъемлемой частью договора. 

Соглашением от 27.04.2005 в пункт 3.1 Договора от 01.09.2004 внесены изменения – арендная плата с 30.03.2005 устанавливается в размере 17 117,31 руб. в месяц. 

В силу пунктов 3.2, 3.3 Договора от 01.09.2004 размер арендной платы изменяется ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовой ставки арендной платы, без внесения изменений в договор аренды. Арендная плата вносится ежеквартально, не позднее 15-го числа первого месяца квартала. Периодичность внесения платежей может быть изменена по соглашению сторон. 

Пунктом 3.4 Договора от 01.09.2004 предусмотрено, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки. 

Законом Приморского края от 18.12.2006 № 21-КЗ были внесены изменения в Закон Приморского края от 29.12.2003 № 90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае», в соответствии с которыми полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края переданы государственному органу исполнительной власти Приморского края.

Соответствующие полномочия были возложены на департамент имущественных отношений Приморского края, в последующем – департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (с учетом постановления Администрации Приморского края от 25.10.2012 № 294-па «О реорганизации департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края и департамента имущественных отношений Приморского края»).

В соответствии с положениями Закона Приморского края от 03.12.2018 № 402-КЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края в области регулирования земельных отношений» с 01.05.2019 полномочия, ранее предоставленные департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа переданы администрации г. Владивостока. 

На основании пункта 1 постановления администрации г. Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», органом по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является УМС. 

В связи с этим, права и обязанности арендодателя по Договору от 01.09.2004 перешли к УМС. 

В свою очередь, на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 03-002445-Ю-Д-2245, заключенного 13.06.2012 между закрытым акционерным обществом «Компания «РосПродИмпорт» и ООО «Фактор-Приморье», последнему переданы права и обязанности арендатора по Договору от 01.09.2004. 

27.05.2021 сотрудниками УМС и Контрольно-счетной палаты г. Владивостока проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 25:28:030015:0053. Результаты данного осмотра оформлены актом осмотра от 27.05.2021 № 5 земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в пользовании по договорам аренды. 

Согласно указанному акту осмотра земельный участок с кадастровым номером 25:28:030015:0053 огорожен; вход, въезд ограничен, осуществляется через ворота, на территории находится комплекс по уничтожению биоотходов. На территории – здание, находящееся на обособленном участке, а также иные строения и контейнеры, законность нахождения которых не предоставлена. 

Полагая, что данный земельный участок используется не по назначению, УМС с 27.05.2021 произвело перерасчет арендной платы с учетом коэффициента функционального использования, предусмотренного пунктом 3.2 Приложения 1 к решению Думы г. Владивостока от 17.06.2014 № 306 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее – Решение № 306) – «земельные участки для размещения автостоянок». 

В связи с произведенным перерасчетом у ООО «Фактор-Приморье» образовалась задолженность по арендной плате и пени. 

УМС направило в адрес ответчика предупреждение от 15.04.2022 № 28/10467-исх о необходимости исполнения обязательств с предложением погасить данную задолженность. 

Оставление ООО «Фактор-Приморье» указанного предупреждения без удовлетворения послужило основанием для обращения УМС в Арбитражный суд Приморского края с соответствующим исковым заявлением.

Возникшие между сторонами правоотношения правильно квалифицированы судом первой инстанции как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Определяя надлежащего истца по настоящему делу, судебная коллегия отмечает, что в соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Согласно постановлению Администрации города Владивостока от 25.04.2019 №1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определено УМС г. Владивостока.

На основании изложенных норм все права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды земельного участка осуществляет УМС г. Владивостока, следовательно, именно последнее является надлежащим истцом по делу.

При установлении факта наличии задолженности по спорному договору по оплате арендных платежей, а также ее размера, суд апелляционной инстанции руководствуется следующими нормами материального прав.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации

В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно разъяснениям пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее - постановление №73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим Федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления №73).

В связи с тем, что спорный договор аренды заключен в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, размер арендной платы определен не по результатам торгов, следовательно, в соответствии с вышеуказанными норма и разъяснениями арендная плата по настоящему договору является регулируемой.

Поскольку арендная плата является регулируемой, то стороны обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным соответствующими нормативными актами, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Согласно предмету иска (с учетом уточнения) Управление просит взыскать основной долг по арендной плате за период с 01.07.2021 по 31.03.2024.

Как усматривается из справочного расчета основного долга, приложенного УМС  к исковому заявлению, за период с 01.07.2021 по 31.03.2024  долг по арендной плате был рассчитан с применением, в том числе, коэффициента функционального использования - 5, установленного пунктом 8.1 Приложения 1 к решению Думы города Владивостока от 17.06.2014 №306 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в г. Владивостоке» (далее - решение №306) (пункт 5.14 «Для эксплуатации и обслуживания объектов прочей непроизводственной деятельности», значение коэффициента функционального использования (КФИ) – 4).

Вместе с тем, указанный правовой акт прекратил свое действие, в том числе, в связи с принятием решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 №505 (далее - решение №505), которым установлены аналогичные коэффициенты функционального использования земельных участков.

Однако решением Приморского краевого суда по делу №3а-212/2021 Приложение №1 к решению № 505 признано недействующим в полном объеме с 20.01.2022 как не соответствующее положениям Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление Правительства РФ №582).

В соответствии с пунктом 10 раздела IV «Разрешение споров, возникающих из обязательственных правоотношений» Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Как установлено судом апелляционной инстанции, предыдущим нормативным актом, устанавливающим величины корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке, действительно, являлось решение Думы города Владивостока от 17.06.2014 №306.

Между тем, Приложение №1 к решению №306 также являлось предметом активного оспаривания посредством предъявления административных исков субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом.

Из содержания судебных актов Приморского краевого суда, предметом которых являлся вопрос обоснованности установленного значения коэффициента функционального использования земельных участков, закрепленных в решениях №505 и №306, следует, что уполномоченным органом при их формировании использовался аналогичный механизм, противоречащий принципу экономической обоснованности.

Исходя из изложенного, коэффициент, установленный пунктом 5.14 Приложения №1 к решению №306, также не подлежит применению в рассматриваемом случае.

Апелляционный суд не усматривает оснований для обращения к нормативным актам, регулировавшим соответствующие правоотношения в более ранние периоды, ввиду существенного изменения к текущему моменту экономической ситуации и базовых макроэкономических показателей (ставки рефинансирования, ключевой ставки и прочее), применительно к которым такие акты принимались.

С учетом изложенных обстоятельств, ввиду отсутствия правовых оснований для применения коэффициентов функционального использования, установленных решением №306, с целью исключения неопределенности в правоотношениях сторон по настоящему спору, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности применения к расчету размера арендной платы по спорному договору аренды Постановление Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее - постановление №75-па).

Соответствующие выводы сделаны судами первой, апелляционной и кассационной инстанций в рамках рассмотрения дела №А51-6283/2020, которые были признаны обоснованными Верховным Судом РФ в Определении №303-ЭС22-18423 от 17.10.2022.

В соответствии с пунктом 4 постановления №75-па размер арендной платы за пользование спорным земельным участком определяется по формуле

А = К х Сап,

где: А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год;

К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации;

Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка.

Ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Размер ставки арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН, в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:030015:53 расположены объекты недвижимого имущества: 

- нежилое здание – проходная комплекса по утилизации, площадью 31,2 кв.м, кадастровый номер 25:28:030015:5681; 

- нежилое здание – очистные с автомойкой комплекса по утилизации, площадью 56,6 кв.м, кадастровый номер 25:28:030015:5680; 

- нежилое здание – главный корпус комплекса по утилизации, площадью 977,1 кв.м, кадастровый номер 25:28:030015:5719; 

- нежилое здание – гараж, площадью 412,8 кв.м, кадастровый номер 25:28:030015:5704; 

Как установлено судом первой инстанции, строительство комплекса по утилизации биологических отходов на арендованном земельном участке осуществлялось на основании разрешения на строительство от 02.06.2006 № 76/06, выданного инспекцией госархстройнадзора по контролю за градостроительной деятельностью и землепользованию – отделом управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока. 30.04.2008 департаментом градостроительства Приморского края выдано заключение № 32/08 о соответствии построенного объекта капитального строительства «Комплекс по утилизации биологических отходов» в районе Морского кладбища в г. Владивостоке требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Право собственности на возведенные объекты недвижимого имущества в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:030015:53 перешло к ООО «Фактор-Приморье» на основании договора купли-продажи №1 от 13.06.2012 и зарегистрировано 15.08.2012.

Следовательно, факт нецелевого использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:030015:53 материалами дела не подтвержден.

В соответствии с разделом 3 решения Думы города Владивостока от 28.10.2005 №108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» на территории Владивостокского городского округа в отношении спорного земельного участка установлена налоговая ставка в размере 1,5%.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15.10.2020 № 87-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края» определен конкретный размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:030015:53 (пункт 13849)– 23 653 779,26 руб.

Исходя из расчета ставки платы (1,5%*1) за период с 01.07.2021 по 31.03.2024 у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате в сумме 1 173 511, 77 рублей, более того, имеется переплата. 

Таким образом, отказ в удовлетворении исковых требований о взыскании основной задолженности по договору аренды правомерен, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в указанной части не имеется.

Истцом также заявлены требования о взыскании 927 683, 71 рубля пени за период с 02.11.2021 по 27.02.2024.

Судебная коллегия, принимая во внимание фактическое отсутствие задолженности по арендным платежам по договору от 01.09.2024, приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания пени.

В целом, доводы апелляционной жалобы по существу повторяют доводы иска, не содержат каких-либо обстоятельств, не принятых во внимание судом первой инстанции при вынесении решения, по своей сути сводятся лишь к несогласию с выводами суда первой инстанции, в связи с чем не являются основанием для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.03.2024 по делу №А51-2385/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Д.А. Глебов

С.Б. Култышев