Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

город Калининград                                                          Дело № А21-15619/2019

«11» июня 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 09 июня 2021 года. 

Решение изготовлено в полном объеме 11 июня 2021 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Макуха Ю.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Две пятерки»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Беркут плюс»

о взыскании задолженности за оказанные услуги 

при участии в судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Две пятерки» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 236029, 

<

...>, литер Б, офис 326) (далее – ООО «Две пятерки», истец) обратилось в арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Беркут плюс» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 236000, 

<

...>) (далее – ООО «Беркут плюс», ответчик) задолженность по договору № 1/1/ЗБП на выполнение работ и услуг по содержанию, ремонту и коммунальному обеспечению Торгово-выставочного центра «Две Пятерки» от 01.01.2011 за период с 01.07.2017 по 31.10.2019 в размере  12 033,26 руб. и неустойку по состоянию на 18.11.2019 в размере 15 992,21 руб.

Представитель истца  в судебном заседании требования  поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований и указал на то, что правовых оснований для предъявления требования о взыскании задолженности по уплате налога на недвижимое имущество и уплате арендных платежей за землю не имеется. Ответчиком также заявлено о снижении размера неустойки, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерции (далее – АПК РФ), суд установил.

Как следует из материалов дела, решением общего собрания собственников нежилых помещений Торгово-выставочного центра «Две пятерки» (далее – здание ТВЦ), оформленного протоколом от 31.08.2018, ООО «Две пятерки» является управляющей компанией по содержанию, ремонту и коммунальному обеспечению здания Торгово-выставочного центра «Две пятерки», общей площадью 6791,1 кв. (4742,7 кв.м. без учета мест общего пользования – далее МОП), расположенного по адресу: 

<

...>, литер Б.

ООО «Беркут плюс» является арендатором помещения № 13 в литере «Б» (1 этаж) общей площадью 39,3 кв.м., расположенного в указанном здании.

01.01.2011 между ООО «Две пятерки» (исполнитель) и ООО «Беркут плюс» (заказчик) заключен договор № 1/1/3 БП на выполнение работ и услуг по содержанию, ремонту и коммунальному обеспечению здания ТВЦ  (далее – договор), по условиям которого исполнитель обязуется осуществлять деятельность (выполнять работы и услуги) по обслуживанию и коммунальному обеспечению здания ТВЦ, а заказчик обязуется оплатить выполненные исполнителем работы и услуги в соответствии с условиями договора.

В разделе  3 договора стороны предусмотрели порядок и срока оплаты по договору.

Поскольку ответчик не исполнил обязательства по договору в полном объеме, истец  направил в его адрес претензию, неисполнение которой последним послужило основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в суд.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ  от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий  не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (часть 1 статьи 310 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В силу пункта 1 статьи 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В настоящем деле спор между сторонами возник в части возмещения затрат ООО «Две пятерки» по содержанию МОП по уплате арендной платы на землю и налога на имущество организаций.

Как уже указывалось, истцу переданы полномочия по управлению, содержанию и обслуживанию общего имущества здания ТВЦ.

Ответчик является арендатором помещения № 13 площадью 39,3 кв.м. в здании ТВЦ, и, как следствие, имеет долю в праве общей собственности на общее имущество данного здания. Следовательно, ответчик обязан участвовать в издержках на содержание и сохранение МОП здания и прочего общего имущества соразмерно со своей долей.  

При этом в договоре стороны определили, что места общего пользования – это расположенные в здании ТВЦ  вестибюли, коридоры, проходы, пешеходные зоны и зоны отдыха, лестничные трапы, туалеты, технические и вспомогательные помещения, а также территория земельного участка, на котором расположено здание ТВЦ. Площадь мест общего пользования составляет 2048,4 кв.м.

Обслуживание здания ТВЦ – это деятельность исполнителя по организации и осуществлению работ по поддержанию исправного состояния здания, сооружений, инженерных систем и оборудования ТВЦ «Две пятерки», санитарии и гигиены в МОП.

Управление МОП осуществляет управляющая компания ООО «55» на основании решения общего собрания собственников нежилых помещений

При эксплуатации здания ТВЦ  непосредственными пользователями мест общего пользования здания ТВЦ являются собственники и арендаторы нежилых помещений (торговых павильонов), в любое время в общем доступе находятся туалеты, коридоры, лифты, лестничные площадки, лестничные клетки и пр.).

По результатам, проведенного в 2017 году общего собрания собственников нежилых помещений здания ТВЦ  в форме заочного голосования (протокол от «29» августа 2017 года) было принято решение об утверждении Положения о порядке владения, пользования и распоряжения общим имуществом здании ТВЦ  (МОП здания) (далее – Положение). 

Положением установлено, что собственникам нежилых (торговых) помещений в ТВЦ принадлежит право общей долевой собственности на все общее имущество здания в силу закона. Доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности нежилых (торговых) помещений. Собственники нежилых (торговых) помещений ТВЦ в полном объеме несут бремя содержания МОП (обслуживание, ремонт, уплата арендной платы на землю, налога на имущество организаций и пр. платежей) в размере, пропорциональном площади их помещений, путем своевременной оплаты выставленных счетов (но возмещению стоимости содержания).

Решение собственников об утверждении указанного положения, оформленное протоколом от 29.08.2017 в установленном порядке не оспорено и не признано недействительным.

При этом, подробное обоснование изменения структуры затрат по содержанию здания ТВЦ с приложением перечня нормативных актов содержится в письменном Уведомлении ООО «Две пятерки» собственникам и арендаторам за исх. № 33 от 05 июня 2017 года, которое было размещено в общедоступных помещениях ТВЦ и на досках объявлений и доведено до сведения всех собственников.

Также по итогам заочного голосования с 20-ого августа 2018 по 24-ое августа 2018 года собственников нежилых помещений ТВЦ и административного здания  по II-ому вопросу повестки дня собственниками принято решение (Протокол от 31.08.2018 года), согласно которому утверждено расходование управляющей компанией ООО «Две пятерки» денежных средств собственников ГВЦ (доходов от сдачи в аренду МОП и касетонов, от услуг платной парковки - после погашения всех затрат) на цели, непосредственно связанные с содержанием, ремонтом и эксплуатацией здания ТВЦ и земельного участка, в том числе в первоочередном порядке на уплату налоги на имущество  организаций и арендной плана на землю (в отношении МОП), а также на исполнение решений и предписаний контролирующих органов; в размере и порядке по собственному усмотрению ООО «Две пятерки», с последующим ежегодным отчетом перед собственниками о расходовании денежных средств.

Сообщением ООО «Две пятерки» за исх. № 100 от 30 ноября 2018 года все собственники и арендаторы ТВЦ «Две пятерки» уведомлены об уменьшении с 01 ноября 2018 года затрат собственников по содержанию МОП ТВЦ «Две пятерки» за счет доходов от платной парковки и изменении ставки услуг исполнителя и уборки МОП с 01 января 2019 года.

 В обоснование спорных начислений ООО «Две пятерки» ссылается на то, что здание ТВЦ расположено на земельном участке с кадастровым номером 39:15:131604:831 площадью 8325 кв.м. На указанном участке расположено также Административно-бытовое здание, литер А (далее – A3).

В связи с чем, 14 марта 2017 года между Администрацией городского округа «Город Калининград» и собственниками нежилых помещений в ТВЦ и A3 был заключен договор № 118/2017-А аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Поскольку помещения МОП зарегистрированы за ООО «55», истец выступил в указанном договоре аренды в качестве арендатора (Арендатор «I») и соответственно обязан оплачивать арендную плату за приходящуюся на помещения общего пользования площадь земельного участка (с  16.12.2015 по 07.02.2017 за 1814,5 кв.м.; с 08.02.2017 - за 1999,8 кв.м.), которой также пользуются все собственники торговых помещений.

Также Законом Калининградской области от 27.11.2003 № 336, в редакции Закона № 480 от 27.11.2015, на территории Калининградской области установлен налог на имущество организаций, исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В пунктах 1 и 4  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64) разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в связи с чем в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поэтому собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, а размер такой доли определяется пропорционально площади помещений, находящихся в собственности соответствующего лица.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 постановления № 64).

Из приведенных выше норм права следует, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать собственники или иные законные владельцы нежилых помещений в жилом доме или нежилом здании вне зависимости от фактического использования общего имущества и даты регистрации права собственности. Законом не предусмотрено освобождение собственника доли в общем имуществе от несения расходов по содержанию этого имущества пропорционально его доле в случае, если он не осуществляет право пользования этим имуществом.

Таким образом, собственник нежилого помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества.

Порядок покрытия расходов по содержанию общего имущества определяется соглашением сторон, при отсутствии такового каждый из собственников участвует во всех расходах пропорционально своей доле в общем праве.

Таким образом, на основании вышеуказанных норм права на участников долевой собственности в силу закона возложена обязанность по содержанию общего имущества. Бремя содержания собственного имущества каждый собственник несет самостоятельно.

На момент разрешения спора по существу установленный договором размере платы не признан недействительным. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства, установив, что ООО «Две пятерки» понесены расходы на обслуживание и содержание МОП, при отсутствии доказательств возмещения их ответчиком истцу пропорционально своей доле в праве общей собственности на нежилое здание, равно как и доказательств самостоятельного несения ответчиком таких расходов.

В связи с чем, истцом обоснованно выставлены и предъявлены к оплате счета на оплату стоимости содержания МОП в общем размере 12 033,26 руб. за период с 01.07.2017 по 31.10.2019. Ответчиком данный расчет по существу не оспорен, документальных доказательств, опровергающих расчетные характеристики, использованные истцом, не представил.

При этом, как указывает истец, ответчик произвел оплату счета за 2017 года, а также с ноября 2018 года по июнь 2019 в полном объеме, возражений не заявил.

Доводы представителя ответчика о том, что по акту  приема-передачи от 13.01.2005 к договору долевого участия в строительстве (инвестирования строительства) от 30.06.2003 переданы и места общего пользования в ТВЦ судом отклоняются, поскольку в пункте 2.2.2 указанного договора дольщик  обязуется нести расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией место общего пользования ТВЦ, земельного участка ТВЦ после передачи его собственность дольщика, путем заключения договора с Управляющей компанией.

Иных оснований для освобождения ООО «Беркут плюс» от несения расходов по договору, ответчиком не представлено и судом не установлено.

На основании изложенного, требование истца суд находит подлежащими удовлетворению.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи  329 ГК РФ является неустойка.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.1 договора установлено, что при просрочке заказчиком оплаты за оказанные (предоставленные) услуги (работы) заказчик выплачивает исполнителю пению в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Поскольку ответчиком не был соблюден согласованный сторонами порядок оплаты, то требование о применении меры ответственности за просрочку исполнения обязательства является допустимым. Лицо, подписавшее договор, должно осознавать последствия неисполнения добровольно принятого обязательства.

В связи с нарушением сроков оплаты по договору истцом начислены  и предъявлены к уплате неустойка за период с 10.08.2017 по 0.11.2019 в размере 15 992,21 руб. 

Расчет пени судом проверен, признан обоснованным. Злоупотребления со стороны истца не установлено. 

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Рассмотрев ходатайство ООО «Беркут плюс» о снижении неустойки, суд находит его подлежащим удовлетворению на основании следующего.

В силу части 2 статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума № 7) разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 75 Постановления Пленума № 7, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 69 Постановления № 7  подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (часть 2 статьи 333 ГК РФ).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования стати 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Данная позиция изложена Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 21.12.2000  № 277-О.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Суд основывается на том, что неустойка должна оставаться не только компенсационной мерой, но инструментом воздействия на сторону, допустившую нарушение обязательства. При этом судом принято во внимание полное погашение ответчиком задолженности по договору.

Кроме того, условия договора предусматривают фактически ответственность только для заказчика. Такой порядок определения размера неустойки в данном случае свидетельствует о не соразмерности последствиям нарушения обязательства, что приводит к накоплению экономически необоснованной прибыли (носит ростовщический характер) и дестабилизации экономического оборота, на что не однократно указывал Верховный суд Российской Федерации в своих судебных актах.

В целях соблюдения баланса интересов сторон суд считает необходимым уменьшить размер, до адекватного размера (до 7 963,21 руб.), отражающего минимальные потери, понесенные кредитором (истцом) в связи с неисполнением должником (ответчиком) обязательства по договору аренды в установленные договором сроки, исходя из расчета 0,1 % от суммы невнесенных в срок платежей, согласно следующему расчету:

Задолжен

ность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

2 122,98

11.07.2017

19.11.2019

862

2 122,98 × 862 × 0.1%

1 830,01 р.

1 061,49

11.08.2017

19.11.2019

831

1 061,49 × 831 × 0.1%

882,10 р.

1 061,49

11.09.2017

19.11.2019

800

1 061,49 × 800 × 0.1%

849,19 р.

1 061,49

11.10.2017

19.11.2019

770

1 061,49 × 770 × 0.1%

817,35 р.

1 061,49

11.11.2017

19.11.2019

739

1 061,49 × 739 × 0.1%

784,44 р.

1 061,49

11.12.2017

19.11.2019

709

1 061,49 × 709 × 0.1%

752,60 р.

1 061,49

11.01.2018

19.11.2019

678

1 061,49 × 678 × 0.1%

719,69 р.

251,91

11.02.2018

19.11.2019

647

251,91 × 647 × 0.1%

162,99 р.

247,59

11.03.2018

19.11.2019

619

247,59 × 619 × 0.1%

153,26 р.

247,59

11.04.2018

19.11.2019

588

247,59 × 588 × 0.1%

145,58 р.

247,59

11.05.2018

19.11.2019

558

247,59 × 558 × 0.1%

138,16 р.

247,59

11.06.2018

19.11.2019

527

247,59 × 527 × 0.1%

130,48 р.

247,59

11.07.2018

19.11.2019

497

247,59 × 497 × 0.1%

123,05 р.

247,59

11.08.2018

19.11.2019

466

247,59 × 466 × 0.1%

115,38 р.

247,59

11.09.2018

19.11.2019

435

247,59 × 435 × 0.1%

107,70 р.

247,59

11.10.2018

19.11.2019

405

247,59 × 405 × 0.1%

100,27 р.

247,59

11.11.2018

19.11.2019

374

247,59 × 374 × 0.1%

92,60 р.

265,28

11.08.2019

19.11.2019

101

265,28 × 101 × 0.1%

26,79 р.

265,28

11.09.2019

19.11.2019

70

265,28 × 70 × 0.1%

18,57 р.

265,28

11.10.2019

19.11.2019

40

265,28 × 40 × 0.1%

10,61 р.

265,28

11.11.2019

19.11.2019

9

265,28 × 9 × 0.1%

2,39 р.

При этом, суд основывается на том, что неустойка должна оставаться не только компенсационной мерой, но инструментом воздействия на сторону, допустившую нарушение обязательства.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.02.2018 по делу № А21-3459/2017, Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.05.2018 по делу № А21-3965/2017.

В остальной части в удовлетворении искового заявления о взыскании неустойки следует отказать.

В силу статьи 110 АПК РФ  расходы на оплату государственной пошлины в размере  2 000 руб. возлагаются на ответчика. 

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р   Е   Ш   И   Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Беркут плюс» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Две пятерки» задолженность по договору № 1/1/ЗБП на выполнение работ и услуг по содержанию, ремонту и коммунальному обеспечению Торгово-выставочного центра «Две Пятерки» от 01.01.2011 за период с 01.07.2017 по 31.10.2019 в размере  12 033,26 руб., неустойку по состоянию на 18.11.2019 в размере 7 963,21 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

В остальной части в удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяС.Ю. Любимова