ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г.Москва

16.10.2018                                                                        Дело № А40-153823/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09.10.2018

Постановление в полном объеме изготовлено 16.10.2018

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Петровой Е.А.

судей Красновой С.В. и Нечаева С.В.

при участии в заседании:

от истца – ФИО1 по дов. от 16.08.2017;

от ответчика – ФИО2 по дов. от 12.01.2018 № 33-Д-25/18,

рассмотрев в судебном заседании 09.10.2018 кассационную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы (ответчика)

на решение от 18.05.2018 Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Березовой О.А.,

и постановление от 30.07.2018 Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Пирожковым Д.В., Левченко Н.И., Садиковой Д.Н.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Новаком»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Новаком» (далее – ООО «Новаком» или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент или ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 214, 5 кв. м по адресу: 

<

...>, - по цене 14 610 196 руб. с рассрочкой платежа на 5 лет на условиях проекта договора ООО «Новаком».

Заявленные требования были мотивированы тем, что ООО «Новаком», являясь правопреемником ООО «Структура», полностью соответствует критериям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ), является субъектом малого предпринимательства, в связи с чем обратилось к ответчику с заявлением о приобретении в собственность указанного объекта недвижимости, однако в установленный срок проект договора купли-продажи ответчиком не был направлен, в связи с чем 13.07.2017 истец повторно обратился к ответчику с заявлением, к которому прилагался проект договора купли-продажи, однако Департамент отказал в заключении договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.05.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2018, суд обязал Департамент заключить с ООО «Новаком» договор купли-продажи нежилого помещения площадью 214, 5 кв. м по адресу: 

<

...> по цене 18 970 000 руб.  с рассрочкой оплаты на 5 (пять) лет в редакции ООО «Новаком».

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, для реализации преимущественного права на выкуп арендуемых им помещений, а также к выводу о том, что спор между сторонами, который при рассмотрении дела по существу свелся к разногласиям по поводу выкупной цены помещения, подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы экспертизы, согласно заключению которой на дату обращения истца с заявлением о выкупе (28.04.2016) рыночная стоимость спорного помещения составила 18 970 000 руб. без учета НДС.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что на основании обращения ООО «Структура» о реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения Департаментом было подготовлено и направлено задание на проведение оценочных мероприятий, однако в соответствии с информацией, представленной оценочной компанией, проведение оценки не представилось возможным, ввиду того, что ООО «Структура» не обеспечило доступ на объект недвижимости, в связи с чем 03.11.2017 Департаментом было принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы, на вопрос судебной коллегии о том, было ли не обеспечение доступа эксперту к помещениям со стороны истца неоднократным, ответить не смог; представитель  истца против удовлетворения кассационной жалобы возражала, высказав мнение, что суды правильно установили все обстоятельства дела, согласно которым арендатор не мог утратить право преимущественного выкупа только из-за того, что эксперт один раз не смог осмотреть помещение.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и устных возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

При рассмотрении настоящего дела судами было установлено и это подтверждено материалами дела, что истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 214, 5 кв. м, расположенном по адресу: 

<

...>, - на основании договора аренды от 27.10.1999 № 01-01194/99, заключенного Департамент города Москвы в качестве арендодателя и ООО «Структура».

Судами было установлено, что 28.04.2017 ООО «Структура», реализуя право преимущественного приобретения спорного объекта, обратилось к Департаменту, однако в установленный срок проект договора купли-продажи ответчиком направлен не был, в связи с чем 13.07.2017 ООО «Структура» повторно обратилось к ответчику с заявлением, к которому прилагался проект договора купли-продажи нежилого помещения по цене 14 610 196 руб., однако письмом от 10.08.2017 № ДГИ-1-57428/17-1 Департамент отказался от заключения договора на условиях предлагаемого проекта.

Судами было установлено, что ООО «Новаком» создано в результате реорганизации ООО «Структура» в форме выделения; по передаточному акту ООО «Новаком» было передано право аренды нежилого помещения по договору аренды, заключенному Департаментом с ООО «Структура».

Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, а также те возражения, которые были заявлены ответчиком в ходе рассмотрения дела, суды сделали правильный вывод о том, что между сторонами фактически возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.

Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 18 970 000 руб., определенной в названном заключении.

Довод заявителя кассационной жалобы о несогласии с экспертным заключением, полученным в рамках проведения судебно-оценочной экспертизы, отклоняется судебной коллегией, поскольку, как установлено судами с учетом пояснений данных экспертом в судебном заседании, данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела, а несогласие ответчика с позицией эксперта не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого помещения и само по себе не является основанием для отмены судебного акта.

Доводы кассационной жалобы о том, что истец не лишен возможности повторного обращения за предоставлением государственной услуги, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку по смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ, отсутствие обеспечения доступа экспертной организации на объект недвижимости не является основанием для отказа в реализации преимущественного права на выкуп недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности города Москвы.

В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.

Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.05.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2018 по делу № А40-153823/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий – судья                                              Е.А. Петрова 

Судьи:  С.В. Краснова

             С.В. Нечаев