АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-35456/2019

22 июня 2020 года

г. Самара

Резолютивная часть решения объявлена 15 июня 2020 года. Полный текст решения 

изготовлен 22 июня 2020 года.

Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Кулешовой Л.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Суханкиной В.В.,

рассмотрев в судебном заседании  09 июня – 15 июня 2020 дело по заявлению

Администрации городского округа Тольятти, 445011, г. Тольятти, Самарская область, пл. Свободы д. 4,

к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, 443099, г. Самара, Самарская область, ул. Некрасовская д. 3, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: - Акционерного общества «Автоваз», 445024 

<

...>,- Акционерного общества «Самарская сетевая компания», 443079, 

<

...>,

- Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Самарской области, 443020, 

<

...>.

о признании незаконным ненормативного акта 

при участии в заседании

от заявителя – пред. ФИО1 по дов. № 11993/1 от 27.12.2019 г., 

от заинтересованного лица – не явился, извещен,

от третьих лиц – не явились, извещены.

установил:

Администрация городского округа Тольятти (далее – заявитель, Администрация)  обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными  действия Управления Росреестра по Самарской области, выраженные в уведомлении об отказе государственной регистрации права № 63/999/001/2019-11-411 от 18.09.2019 в отношении земельного участка с КН 63:09:0102160:1026, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Коммунальная, 38;

Обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка № 3925 от 06.03.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:1026, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Коммунальная, 38.

        Определением суда от 18.12.2019 г. судом приняты уточнения заявителя. Предметом рассмотрения требование считается требование о признании незаконным уведомления об отказе государственной регистрации права № 63/999/001/2019-11-411 от 18.09.2019 вынесенное Управлением Росреестра по Самарской области в отношении земельного участка с КН 63:09:0102160:1026, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Коммунальная, 38.  

  Представитель заявителя поддержал заявленные требования. 

Заинтересованное лицо требования не признает, ссылаясь на законность принятого ненормативного акта. При этом Управление указывает на то, что действующее земельное законодательство закрепляет право собственника объекта незавершенного строительства на однократное заключение договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов (т. 1 л.д. 51-56).

Акционерное общество «Автоваз» просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, считает требования заявителя подлежащими удовлетворению, по основаниям изложенным в отзыве (л.д. 36-38 т. 1).

         Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Самарской области просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, представлены письменные пояснения по делу (л.д.40-41 т. 2), в которых принятие решения оставляет на усмотрение суда.

          Акционерное общество «Самарская сетевая компания» в судебное заседание представителя не направило, извещено надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ, отзыв не представлен.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя заявителя и заинтересованного лица, арбитражный суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Постановлением мэра городского округа Тольятти от 15.08.2014 г. № 3025-п/1 «О предоставлении ОАО «Автоваз» в аренду сроком на три года земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Коммунальная, 38 с кадастровым номером 63:09:0102160:1026» ОАО «Автоваз» был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером  63:09:0102160:1026, учитывая наличие выписок из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект незавершенный строительством от  04.06.2014 г. № 09/018/2014-894 и на земельный участок от 23.06.2014 г. № 01/800/2014-57026 для завершения строительства объекта – торговая база (здание лит. А, готовность 61%) в соответствии со ст. 22, 29, 36 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), как собственнику объекта незавершенного строительства (л.д. 42 т. 1).

На основании вышеуказанного Постановления, 27.11.2014 г. между Мэрией городского округа Тольятти (арендодатель) и ОАО «Автоваз» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 3044, на основании п. 1.1. которого в соответствии с Постановлением мэра городского округа Тольятти от 15.08.2014 г. № 3025-п/1 арендодатель предоставляет во временное владение и пользование  (аренду), а арендатор принимает земельный участок   для завершения строительства незавершенного строительством объекта – торговой базы (здание лит. А, готовность 61%)  сроком на три года ( л.д. 43-45 т. 1). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 30.01.2015 г. за номером 63-63-009-09/044/2014-29/1. Срок действия договора аренды земельного участка исчисляется с момента государственной регистрации договора, т.е. до 30.01.2018.. 

На земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102160:1026 находится объект незавершенного строительства – торговая база (здание лит. А, готовность 61%)  , с кадастровым номером 63:09:0102155:1033, которому присвоен адрес: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Коммунальная, 38, право собственности зарегистрировано 11.04.2013г. за ПАО «Автоваз», что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 18.10.2019 г. № 99/2019/289825078, от 29.10.2019 г. № 99/2019/291773755 (л.д. 13-25 т. 1). 

Кроме того,  на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102160:1026 находится линейное сооружение – электросетевой комплекс № 23 электроснабжения напряжением 10 кв Автозаводского района с кадастровым номером 63:09:0000000:9156, право собственности зарегистрировано 22.09.2017 г. за АО «Самарская сетевая компания», что подтверждается Выписками из ЕГРН от 18.10.2019 г. № 99/2019/289825078, от 29.10.2019 № 99/2019/291773755 (л.д. 13-25 т. 1). 

 Как следует из материалов дела    24.09.2018 г. арендатор обратился с заявлением № 10000/127 (вх. № 5578/5.2 от 28.09.2018) в Администрацию городского округа Тольятти   как собственник расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства – торговая база с предложением предоставить ПАО «Автоваз» в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102155:1033, которому присвоен адрес: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Коммунальная, 38  (  л.д. 65 т. 2). 

В материалы дела и на регистрацию представлен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 3925 от 06.03.2019 г., , имеющий ссылку  на   п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»,  в соответствии с которым был предоставлен в аренду без торгов земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102160:1026, площадью 22897 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Коммунальная, 38  для завершения строительства незавершенного строительством объекта – торговой базы (здание лит. А, готовность 61%)  сроком на три года (л.д. 11-12 т. 1). 

Администрация городского округа Тольятти 14.03.2019 обратилось в Управление Росреестра по Самарской области  с заявлением № 63/999/001/2019-110411 о государственной регистрации договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 3925 от 06.03.2019г. (л.д. 60-61 т. 1).

18.09.2019г. регистрирующим органом принято  Уведомление о приостановлении государственной регистрации права № 63/999/001/2019-110411 на вышеуказанный объект, в связи с неустранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации. Также регистрирующим органом в порядке межведомственного запроса был направлен запрос в Администрацию городского округа Тольятти для уточнения оснований заключения договора аренды земельного участка № 3925 от 06.03.2019г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:1026 на основании ч. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (л.д. 67-68 т.1).

В ответе от 18.04.2019 администрация сообщила, что на момент заключения договора аренды от 27.11.2014 требования, установленные п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ отсутствовали. Поэтому договор  аренды от 06.03.2019 г. заключен на основании п. 21 ст. 3 названного Закона для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ, объект недвижимости с кадастровым номером 63:09:0000000:9156 электросетевой комплекс № 23 электроснабжения напряжением 10 кв Автозаводского района, принадлежащий АО «Самарская сетевая компания» является линейным объектом  (л.д. 69 т. 1). 

Уведомлением от 18.09.2019г. № 63/999/001/2019-110411 Управление Росреестра по Самарской области на основании ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отказало заявителю в осуществлении  государственной регистрации договора аренды, ссылаясь на не представление документов, необходимых для осуществления регистрации. При этом регистрирующий орган указал, что согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102160:1026 ранее был уже представлен Мэрией городского округа Тольятти для завершения строительства незавершенного строительством объекта – торговой базы (здание лит. А, готовность 61%)  сроком на три года на основании договора аренды земельного участка от 27.11.2014 г. № 3044. Согласно полученному ответу из Администрации по межведомственному запросу, ранее на земельный участок был заключен договор аренды от 27.11.2014 г. № 3044 на основании Постановления Мэрии г.о. Тольятти от 15.08.2014 г. № 3025-п/1 в соответствии со ст. 22, 29, 36 ЗК РФ. Однако информация содержащаяся в указанном ответе противоречит подпункту 10 пункта 2 ст. 39.6 и части 1 ст. 39.20 ЗК РФ. (т. 1 л.д. 91-92)

Не согласившись с данным отказом, Администрация городского округа Тольятти  обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, полагая, что данный отказ нарушает его права и законные интересы. При этом, заявитель указывает, ранее земельный участок не предоставлялся предыдущему собственнику в соответствии с ч. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г.  № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а был предоставлен в соответствии с положениями ст.ст. 22, 29, 36 ЗК РФ, в связи с чем можно рассматривать договор аренды земельного участка от № 3925 от 06.03.2019г. как однократное заключение договора аренды для завершения строительства объекта без торгов.

Однако данные доводы заявителя не могут быть признаны судом в качестве основания для признания оспариваемого отказа незаконным. 

На основании пункта 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов органов государственной власти, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При оценке законности оспариваемого отказа   суд исходит из положений п. 5 ст. 200   АПК РФ, устанавливающего, что  обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие), а также с учетом положений п. 1 ст. 65 АПК РФ применительно к обязанности заявителя доказать  наличие права собственности на объект недвижимости и  представление в регистрирующий орган всех документов, необходимых для осуществления государственной регистрации права.

Отношения , возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ). 

Согласно положениям части 2 статьи 14 Закон № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе.

Частью 1 статьи 29 Закон № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.

В соответствии со статьей 27 Закон № 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

Статья 26 Федерального закона Закон № 218-ФЗ перечисляет основания для приостановления государственной регистрации прав. 

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

При этом согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Так, в силу пункта    1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

Из приведенных норм не следует, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право на два вида продления договора без торгов для целей завершения строительства: по подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и по пункту 21 статьи 3 Законом № 137-ФЗ.

Указанные нормы призваны гарантировать большинству арендаторов возможность завершить начатое строительство, и закрепляют их право на однократное продление срока аренды для завершения строительства, однако условия предоставления  различны и четко поименованы в соответствующих статьях этих законов, они не являются дублирующими.  

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.Таким образом,  анализ изложенных выше правовых норм в их совокупности   позволяет с достаточной степенью определенности сделать вывод о том, что они действуют только в отношении добросовестных собственников объектов незавершенного строительства и (или) арендаторов. В частности, возведение объекта недвижимости и заключение предыдущего договора аренды земельного участка должны осуществляться с соблюдением установленного законодателем порядка. 

Заявитель полагает, что он обладает правом на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства объектов производственного назначения без торгов в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. 

Между тем, исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, на которые ссылается заявитель, судом пришел к выводу об отсутствии у администрации права на предоставление, а у арендатора права на получение испрашиваемого земельного участка в аренду без торгов по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.  

  Как следует из позиции заявителя,  земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102160:1026 ранее был предоставлен арендатору для завершения строительства незавершенного строительством объекта – торговой базы (здание лит. А, готовность 61%)   на основании договора аренды земельного участка от 27.11.2014 г. № 3044 сроком на три года, заключенного без торгов в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ (действовавшей в редакции до 01.03.2015).  В связи с чем заявитель полагает, что  ранее земельный участок не предоставлялся предыдущему собственнику в соответствии с ч. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г.  № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а был предоставлен в соответствии с положениями ст.ст. 22, 29, 36 ЗК РФ, в связи с чем можно рассматривать договор аренды земельного участка от 13.03.2019 № 3929 как однократное заключение договора аренды для завершения строительства объекта без торгов, несостоятельна. 

Однако заявителем не учтено то обстоятельство, что  при предоставлении земельного участка в аренду собственникам объектов недвижимости  без торгов применение положений статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора)  к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. 

           Таким образом, предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства без торгов противоречило действующему земельному законодательству. 

          Данный вывод основан на сложившейся по данному вопросу судебной практике, нашедшей свое выражение, в частности, в Постановлении Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008. Суд отмечает, что названный судебный акт вынесен по делу с участием администрации (ранее – мэрии) г.Тольятти, которая мотивировала свои возражения тем, что объект незавершенного строительства, находящийся в собственности заявителя не относится к зданиям, строениям, сооружениям, а поэтому у заявителя отсутствует, установленное ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приватизацию земельного участка, занимаемого объектом незавершенного строительства. При этом правовой режим предоставления собственникам объектов недвижимости земельного участка в собственности и в аренду, установленный ст. 36 ЗК РФ, аналогичен. 

          Кроме того, указанное выше заявление о заключении нового договора было подано собственником объекта незавершенного строительств в Администрацию 24.09.2018 г.  т.е. после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от  27.11.2014 г. № 3044. Представленное ПАО «АвтоВАЗ» письмо от 20.03.2018 № 66000/34 о предоставлении земельного участка в аренду также датировано датой, после истечения срока действия предыдущего договора аренды, т.е. после 30.01.2018. Кроме того, отсутствуют доказательства направления письма в адрес администрации, при том, что администрацией представлено письмо от 24.09.2018. 

        Таким образом, условия для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, установленные действующими на момент заключения договора аренды № 3925 от 06.03.2019г.  нормами земельного законодательства, не были соблюдены. 

                Также в ходе рассмотрения дела администрацией не было представлено доказательств осуществления арендатором строительства объекта недвижимости в установленном порядке.  Как следует из материалов дела право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано 12.08.2003 с готовностью 61%. ( т. 2 л.д. 12 оборот). Степень готовности объекта на момент обращения с заявлением о регистрации договора аренды от 06.03.2019 по-прежнему составляет 61%.  Таким образом, более 15 лет арендатором земельного участка не принимались меры к строительству объекта и введению его в эксплуатацию. 

В силу положений пункта 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые для осуществления кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац 2 пункта 1, абзац 1 пункта 5 статьи 8.1 ГК РФ). К компетенции (полномочиям) органа регистрации прав относятся, в том числе проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов (часть 3 статьи 3, часть 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

Поскольку представленный на государственную регистрацию договор аренды № 3925 от 06.03.2019г.  земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:1026 по содержанию не соответствовал нормам земельного законодательства, в соответствии с положениями статей 26, 27 Закона № 218-ФЗ Управление правомерно отказало в государственной регистрации договора аренды.

Принимая во внимание изложенные нормы права и фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что отказ Управления Росреестра по Самарской области не  противоречат действующему законодательству и не нарушают права заявителя. 

Правовая позиция  Верховного Суда РФ, содержащаяся в определении от 16.04.2020  № 308-ЭС19-25765, не может быть применима в рассматриваемом случае, поскольку нарушена процедура заключения договора аренды в льготном порядке. Обращение арендатора за заключение договора направлено в администрацию спустя  8 месяцев после истечения срока действия предыдущего договора.

Кроме того, в названном судебном акте земельный участок ранее был предоставлен для строительства, т.е. ранее не предоставлялся для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства. В настоящем случае материалы дела свидетельствуют о том, что в данном конкретном случае представление участка в аренду для завершения строительства было осуществлено администрацией неоднократно, однако цель аренды не была достигнута. Никаких действий по завершению строительства с момента консервации объекта в 2003 году со степенью готовности 61% арендатор не предпринимал, по заявлению администрации разрешение на осуществление строительства у собственника объекта незавершенного строительства отсутствует. При таких обстоятельствах льготный порядок предоставления земельного участка в аренду не будет отвечать основным принципам земельного законодательства, направленного на обеспечение гарантий прав добросовестных землепользователей. 

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части. 

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд к выводу о соответствии оспариваемого отказа Управления Росреестра по Самарской области закону и отсутствии нарушений данным отказом прав и законных интересов заявителя, что в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

          С учетом изложенного в  удовлетворении заявленных требований следует отказать. Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины. Поэтому судебные расходы не распределяются. 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

Л.В. Кулешова