ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, 

<

...>

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-15899/2024

г. Вологда

07 августа 2025 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2025 года.

В полном объеме постановление изготовлено 07 августа 2025 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зреляковой Л.В. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой А.С., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Строй Инвест» представителя ФИО1 по доверенности от 27.12.2024, от общества с ограниченной ответственностью «Балттехмаш» представителя ФИО2 по доверенности от 03.10.2023, 

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строй Инвест» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 11 июня 2025 года по делу № А05-15899/2024,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Строй Инвест» (адрес: 164515, 

<

...>, помещ. 15Н; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – ООО «Строй Инвест») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Балттехмаш» (адрес: 191167, Санкт-Петербург, просп. Невский, д. 151а, помещ. 10Н/10; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – ООО «Балттехмаш») о государственной регистрации перехода от ООО «Балттехмаш» к ООО «Строй Инвест» права собственности на 83/100 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:28:103075:3684, расположенный по адресу: Российская Федерация, Архангельская обл., г. Северодвинск, Архангельское шос., д. 116, на основании договора инвестирования от 30.08.2023 № 1, дополнительного соглашения от 08.04.2024 № 1 к договору инвестирования от 30.08.2023 № 1 и акта от 16.09.2024 о реализации инвестиционного договора от 30.08.2023 № 1. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Главное межрегиональное (специализированное) управление Федеральной службы судебных приставов, судебный пристав-исполнитель специализированного отделения судебных приставов по г. Санкт-Петербургу Главного межрегионального (специализированного) управления Федеральной службы судебных приставов ФИО3, судебный пристав-исполнитель специализированного отделения судебных приставов по г. Санкт-Петербургу Главного межрегионального (специализированного) управления Федеральной службы судебных приставов ФИО4, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 11 по Санкт-Петербург, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – Управление Росреестра).

Решением суда от 11 июня 2025 года ООО «Строй Инвест» отказано в удовлетворении исковых требований.

Истец с решением суда не согласился, обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, исковые требования удовлетворить. В жалобе ссылается на то, что материально-правовым интересом истца является защита своего права общей долевой собственности на спорный объект недвижимого имущества. Считает, что суд обязан был указать надлежащий способ защиты права и вынести решение на основании надлежащих норм права для обеспечения восстановления нарушенного права истца. Апеллянт полагает, что судом по настоящему спору не дана надлежащая квалификация договора инвестирования как договора купли-продажи будущей недвижимости; не установлены основания приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества (наличие и законность правового основания для перехода права собственности от продавца к покупателю); не проверена и не дана правовая оценка факта полного исполнения сторонами договора купли-продажи: полная оплата цены договора инвестирования, подписание акта приема-передачи и фактическая передача спорного объекта в собственность истца до наложения арестов/запрещений на спорное имущество. Утверждает, что судом не зафиксирован факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности. Считает, что решение вынесено без учета актуальной судебной практики и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации. По мнению подателя жалобы, суд принял на себя полномочия Управления Росреестра, не являясь регистрирующим органом. 

Представитель ООО «Строй Инвест» в судебном заседании поддержал доводы жалобы в полном объеме.

Представитель ООО «Балттехмаш» в судебном заседании доводы апеллянта отклонил по мотивам, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения. 

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) без участия представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения жалобы.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судом, в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 01.11.2022 зарегистрировано право собственности ООО «Балттехмаш» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:28:103075:3684 площадью 2727,8 кв. м и степенью готовности 29 %, расположенный по адресу: Российская Федерация, Архангельская обл., г. Северодвинск, Архангельское шос., д. 116.

По утверждению истца, ООО «Балттехмаш» (Застройщик) и ООО «Строй Инвест» (Инвестор) заключили инвестиционный договор от 30.08.2023 № 1, который в дальнейшем изложен в редакции дополнительного соглашения от 08.04.2024 № 1.

Предметом договора является привлечение Застройщиком Инвестора к инвестированию строительства торгового центра до стадии объекта незавершенного строительства в степени готовности 29 %, с правом оформления и получения в собственность Инвестора 83/100 доли в праве собственности на объект после полного исполнения Инвестором принятых по договору обязательств, при условии предварительной регистрации права собственности Застройщика на объект незавершенного строительства (пункт 2.1 договора).

Как указано в пункте 2.2 договора, Инвестор в целях реализации проекта с применением собственных или привлеченных средств осуществляет поиск и техническое сопровождение поучения финансирования проекта, осуществляет финансирование сопровождения в получении/продлении разрешения на строительство, технических условий, осуществляет финансирование и техническое сопровождение и/или реализацию всего объема практических работ по строительству объекта до его сдачи в эксплуатацию.

Согласно пункту 2.3 договора Инвестору в счет внесенной им инвестиции в порядке, предусмотренном данным договором, передается часть результата инвестиционной деятельности не менее 83/100 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства без выделения каких-либо частей объекта в натуральном выражении не позднее 30 календарных дней с момента завершения инвестиционной деятельности и государственной регистрации права собственности Застройщика на объект незавершенного строительства в стадии готовности 29 %.

К договору стороны подписали акт от 24.09.2024 о реализации инвестиционного договора, по которому Застройщик передал, а Инвестор принял 83/100 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства в степени готовности 29 % с кадастровым номером 29:28:103075:3684, расположенный по адресу: Российская Федерация, Архангельская обл., г. Северодвинск, Архангельское шос., д. 116 (пункт 1 акта). Застройщик одновременно с передачей Инвестору доли в праве собственности на объект незавершенного строительства передает Инвестору право использования земельным участком, занятым объектом и необходимым для его использования, на тех же условиях, какие установлены для Застройщика, в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) (пункт 5 акта).

В пунктах 6, 7 данного акта указано, что окончательная стоимость вложений Инвестора составила 40 10 997 руб. 42 коп. На момент подписания акта обязательства Инвестора по оплате цены инвестиционного договора от 30.08.2023 № 1 исполнены в полном объеме.

Из материалов дела и отзыва Управления Росреестра следует, что стороны обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода от ООО «Балттехмаш» к ООО «Строй Инвест» 83/100 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:28:103075:3684, расположенный по адресу: Российская Федерация, Архангельская обл., г. Северодвинск, Архангельское шос., д. 116, на основании договора инвестирования от 30.08.2023 № 1, дополнительного соглашения от 08.04.2024 № 1 к договору инвестирования от 30.08.2023 № 1 и акта от 16.09.2024 о реализации инвестиционного договора от 30.08.2023 № 1.

Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию на основании пункта 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), о чем направило истцу уведомление от 08.11.2024 № КУВД-001/2024-53102560/3. Как указано в уведомлении, в ЕГРН содержатся записи об ограничении в отношении объекта незавершенного строительства в виде запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из ЕГРН, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества, внесенные на основании постановления судебного пристава-исполнителя специализированного отделения судебных приставов по г. Санкт-Петербургу Главного межрегионального (специализированного) управления Федеральной службы судебных приставов о запрете на совершение действий по регистрации от 24.10.2024 в рамках исполнительного производства № 229720/24/98078-ИП.

Как видно из постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 24.10.2024 № 98078/24/220585, оно вынесено судебным приставом-исполнителем на основании статьи 64 Федерального закона от 02.10.22007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в целях обеспечения исполнения требований исполнительного документа в рамках исполнительного производства № 229720/24/98078-ИП, возбужденного на основании постановления Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 11 по Санкт-Петербургу от 19.10.2024 № 590 о взыскании с ООО «Балттехмаш» задолженности в сумме 90 175 971 руб. 13 коп.

Считая, что при указанных обстоятельствах ООО «Балттехмаш» уклонилось от государственной регистрации перехода права собственности на 83/100 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:28:103075:3684, ООО «Строй Инвест» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, правомерно руководствуясь следующим.

На основании части 1 статьи 3 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение ЕГРН осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершённые в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты (часть 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 37 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

На основании части 13 статьи 32 Закона № 218-ФЗ суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, направляют в орган регистрации прав в срок не более чем три рабочих дня заверенную копию акта о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом или об избрании в качестве меры пресечения залога, а также заверенную копию акта о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства.

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГКРФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Как верно указал суд, из вышеизложенных разъяснений Постановления № 10/22 следует, что при отчуждении имущества на основании договора надлежащим способом защиты является иск о понуждении продавца объекта недвижимого имущества к осуществлению государственной регистрации перехода права собственности или иск об исполнении продавцом обязанности по передаче соединенные с иском о регистрации перехода права собственности.

В рамках настоящего дела ООО «Строй Инвест», требуя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на 83/100 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:28:103075:3684, ссылается на уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, судом установлено, что ответчик не уклонялся от государственной регистрации перехода права собственности на 83/100 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:28:103075:3684. Как указало Управление Росреестра, заявление о государственной регистрации перехода права собственности на этот объект было подано в регистрирующий орган совместно истцом и ответчиком. При этом из материалов дела следует, что действительным препятствием для осуществления государственной регистрации перехода права собственности явилось не уклонение ответчика от государственной регистрации, а наличие в отношении спорного объекта запрета на совершение регистрационных действий, установленного постановлением судебного пристава-исполнителя специализированного отделения судебных приставов по г. Санкт-Петербургу Главного межрегионального (специализированного) управления Федеральной службы судебных приставов о запрете на совершение действий по регистрации от 24.10.2024 № 98078/24/220585.

Данный запрет на совершение регистрационных действий на дату рассмотрения дела не снят.

Одновременно судом учтено, что в ЕГРН внесены и иные записи о запрещении регистрации в отношении спорного объекта незавершенного строительства (от 30.10.2024, 18.02.2025, 20.02.2025, 22.05.2025). 

Таким образом, апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции, что в данном случае иск заявлен ООО «Строй Инвест» по причине невозможности государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества в связи с наличием запретов на совершение регистрационных действий. При этом заявленное требование о государственной регистрации перехода права собственности на 83/100 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:28:103075:3684 фактически направлено на преодоление указанных запретов на совершение регистрационных действий в отношении этого имущества.

Однако возможность преодоления таких запретов путем подачи иска о государственной регистрации перехода права собственности, как верно указал суд, законодательством не предусмотрена. Суд не вправе судебным актом осуществить регистрацию перехода права собственности к покупателю на объект недвижимости, в отношении которого судебным или иным внесудебным государственным органом наложен арест в связи с неисполнением продавцом обязательств, предусмотренных законом.

Факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, что является основанием для удовлетворения требований по пункту 3 статьи 551 ГК РФ о государственной регистрации перехода права собственности, истцом не доказан.

Учитывая названные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для применения в рассматриваемом случае пункта 3 статьи 551 ГК РФ и удовлетворения иска, поскольку избранный истцом способ защиты нарушенного права не соответствует содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения и не приведет к восстановлению предполагаемого нарушенного права истца.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Доводы, приведенные истцом в жалобе, не опровергают правомерность выводов суда, фактически направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств и представленных доказательств. 

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено. 

В свете изложенного апелляционная жалоба ООО «Строй Инвест» удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 11 июня 2025 года по делу № А05-15899/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строй Инвест» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

Л.В. Зрелякова

О.Б. Ралько