ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-22580/2023

г. Саратов

04 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена «24» июня 2024 года. 

Полный текст постановления изготовлен «04» июля 2024 года. 

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Степуры С.М.,

судей Борисовой Т.С., Котляровой А.Ф.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгограда области от 15 апреля 2024 года по делу №А12-22580/2023,

 

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 

к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации Волгограда, Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда,

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды, 

 

при участии в судебном заседании: от индивидуального предпринимателя ФИО1 – представитель ФИО2, по доверенности от 23.08.2023, от Департамента муниципального имущества администрации Волгограда – представитель ФИО3, по доверенности от 15.03.2022 №13, иные лица - не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее – ответчик, департамент) о признании недействительным уведомления от 05.07.2023 № 15950-оозо об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 24.07.2014 № 1324-В.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Волгограда, Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 15 апреля 2024 года признано недействительным уведомление Департамента муниципального имущества администрации Волгограда от 05.07.2023 № 15950-оозо об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 24.07.2014 № 1324-В. С Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 6 000 руб.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

ИП ФИО1 в порядке статьи 262 АПК РФ представлен отзыв на апелляционную жалобу, а также письменные пояснения в порядке статьи 81 АПК РФ, в которых просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых и не явившихся в судебное заседание.

Исследовав материалы дела, в том числе в виде электронных образов, размещенных в системе «КАД Арбитр» (далее – материалы дела), проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 24.07.2014 между министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Волгоградская финансово-аналитическая компания» (арендатор) на основании распоряжения министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 25.06.2014 № 1112-р «О предоставлении аренду земельного участка с кадастровым номером 34:03:130008:227 ООО «Волгоградская финансово-аналитическая компания» был заключен договор № 1324-В аренды земельного участка с кадастровым номером 34:03:130008:227 для строительства производственной площадки по адресу: г. Волгоград, 

<

...>.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на 3 года. Действие договора распространяется на отношения, возникшие у сторон с 25.06.2014.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора в порядке и случаях, предусмотренных разделом 8 договора.

Пунктом 8.2 договора предусмотрены случаи досрочного расторжения догвооар по инициативе арендодателя:

8.2.1.Неиспользование Участка в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения Участка, а также времени, в течение которого Участок не мог " быть использован по назначению, из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

8.2.2. При не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечений установленного Договором срока для внесения арендных платежей либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения.

8.2.3. При использовании Участка с нарушением условий Договора.

8.2.4. При использовании Участка не в соответствии с его целевым назначением

и принадлежностью к категории земель, предусмотренном в пункте 1.1 договора.

8.2.5. При умышленном или неосторожном ухудшении состояния Участка.

8.2.6. При изъятии Участка для государственных или муниципальных нужд либо реквизиции в соответствии с правилами, установленными действующим законодательством Российской Федерации.

8.2.7. При передаче Арендатором полученного по Договору в пользование Участка в субаренду, а также за передачу прав и обязанностей по Договору третьим лицам без согласия Арендодателя.

8.2.8. Неисполнения пункта 5.2.13 договора.

8.2.9. В иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением и считается полученным в день его получения стороной договора либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии стороны договора по всем адресам, указанным в договоре. В этом случае заключение дополнительного соглашения о расторжении договора по соглашению сторон не требуется (пункт 8.3 договора).

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что продавец передает покупателю все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 1324-В от 24.07.2014.

После истечения срока договора арендатор продолжил пользоваться арендуемым земельным участком, ввиду отсутствия возражений со стороны арендодателя договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

13.01.2017 ООО «Волгоградская финансово-аналитическая компания» выдано разрешение на строительство № 34-Ru 34301000-3202-2017 производственной площадки площадью 48,40 кв.м на земельном участке с кадастровым номером 34:03:130008:227, расположенном по адресу: г. Волгоград, 

<

...>.

03.07.2017 администрацией Волгограда выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № 34-Ru 34301000-3202-2017 объекта капитального строительства «Производственная площадка, расположенная по адресу: г. Волгоград, 

<

...>».

03.12.2021 между ООО «Волгоградская финансово-аналитическая компания» (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (покупатель) заключен договор № 2-т купли-продажи имущества, согласно которому продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает в срок, установленный договором, недвижимое имущество: здание нежилое, площадью 50,80 кв.м, кадастровый номер 34:03:130008:706, расположенное по адресу: г. Волгоград, 

<

...>.

Согласно сведениям из ЕГРН, право собственности ИП ФИО1 на нежилое здание с кадастровым номером 34:03:130008:706 (введен в эксплуатацию на основании разрешения от 03.07.2017 № 34-Ru34301000-3202-2017) зарегистрировано 26.01.2022 (регистрационная запись № 34:03:130008:706-34/209/2022-21).

10.06.2022 между департаментом и предпринимателем подписано изменение к договору аренды № 1324-В, согласно которому ФИО1 с 26.01.2022 стал арендатором спорного земельного участка.

07.07.2023 ИП ФИО1 администрацией Волгограда выдано разрешение на строительство № 34-Ru 34301000-32199-2018 в порядке продления срока действия ранее выданного разрешения на строительство от 15.12.2018 № 34-Ru 34301000-32199-2018 до 19.12.2023 со ссылкой на проектную документацию 2017 года (шифр: 51/2017). 

Указанная проектная документация предусматривает строительство здания склада для кратковременного хранения металла для его последующей эксплуатации в составе комплекса зданий и открытых площадок для складирования и сортировки металлолома.

14.07.2023 по почте истец получил от ответчика уведомление об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка № 1324-В от 24.07.2014.

Полагая, что указанный односторонний отказ от договора аренды нарушает права и законные интересы заявителя, истец обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемый отказ в продлении арендных отношений фактически является злоупотреблением правом публичного органа, поскольку устанавливая срок действия разрешения на строительство до 19.12.2023 публичное образование, от имени которого в данном случае выступает департамент, фактически выразило согласие на размещение на земельном участке объекта недвижимого имущества, и, как следствие, на продление арендных отношений как минимум до окончания действия разрешения на строительство. При этом арендатор, разумно полагавшийся на срок действия разрешения на строительство и продолживший строительство объекта недвижимости, был введен в заблуждение непоследовательными действиями уполномоченного органа.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 2 статьи 607 и пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» указано, что при осуществлении права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения следует (исходя как из общих, так и из специальных положений общей части обязательственного права - п. 3 ст. 307 и п. 4 ст. 450.1 ГК РФ) действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

Нарушение обязанности действовать добросовестно при осуществлении названных выше прав может повлечь отказ в судебной защите соответствующих прав полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Как установлено судом, в связи с истечением срока договора и отсутствием возражений со стороны арендодателя договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. Следовательно, любая из сторон указанного договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ имеет право в любой момент отказаться от исполнения договора.

14.07.2023 по почте истец получил от ответчика уведомление об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка № 1324-В от 24.07.2014.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 12 пункта 4 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в случае, когда арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Конституционный суд Российской Федерации в Определении от 14.07.2011 № 980-О-О, ссылаясь на статью 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на то, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено следующее. Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» предусмотрено, что суд при осуществлении стороной права на односторонний отказ от договора, обязан давать оценку данным действий на предмет разумности и добросовестности.

Как подтверждено материалами дела, предприниматель является собственником нежилого здания с кадастровым номером 34:03:130008:706, расположенного на спорном земельном участке (объект введен в эксплуатацию на основании разрешения от 03.07.2017 № 34-Ru34301000-3202-2017).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017, установлено, что согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Судом установлено, что администрацией Волгограда 07.07.2023 был продлен срок действия разрешения на строительство от 15.12.2018 №34-Ru 34301000-32199-2018 до 19.12.2023. При этом, в этот же день администрация направила в адрес предпринимателя уведомление об одностороннем отказе от договора аренды от 24.07.2014 № 1324-В, которое было получено ответчиком 14.07.2023.

Таким образом, продлевая срок действия разрешения на строительство до 19.12.2023 публичное образование, от имени которого в данном случае выступает департамент, фактически выразило согласие на размещение на земельном участке объекта недвижимого имущества, и, как следствие, на продление арендных отношений как минимум до окончания действия разрешения на строительство.

При этом оспариваемый отказ в продлении арендных отношений фактически является злоупотреблением правом публичного органа, поскольку устанавливая срок действия разрешения на строительство до 19.12.2023 публичное образование, от имени которого в данном случае выступает департамент, фактически выразило согласие на размещение на земельном участке объекта недвижимого имущества, и, как следствие, на продление арендных отношений как минимум до окончания действия разрешения на строительство. При этом арендатор, разумно полагавшийся на срок действия разрешения на строительство и продолживший строительство объекта недвижимости, был введен в заблуждение непоследовательными действиями уполномоченного органа, что свидетельствует о злоупотреблении правом и влечет правовую неопределенность.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является, в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно на них полагалась (пункт 4 статьи 1, статья 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление от 23.06.2015 N 25).

В силу принципа эстоппеля и правила venire contra factum proprium (главная задача принципа эстоппель состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной) никто не может противоречить собственному предыдущему поведению.

Принцип эстоппель (estoppel) означает лишение стороны в споре права ссылаться на какие-либо факты, оспаривать или отрицать их ввиду ранее ею же сделанного заявления об обратном в ущерб противоположной стороне в процессе судебного/арбитражного разбирательства, применение которой означает утрату права на защиту посредством лишения стороны права на возражение.

Основным критерием его применения является непоследовательное, непредсказуемое поведение участника гражданского правоотношения.

Данное понятие указывает на то, что поведение стороны для оценки ее добросовестности нужно рассматривать во времени, в некой хронологической протяженности, учитывая последовательность либо непоследовательность действий, возражений и заявлений этой стороны.

Переменчивое поведение хоть и не является гражданским правонарушением, но это явление небезразлично праву, так как лицо, изменив выбранный ранее порядок поведения, получает преимущество по сравнению с теми лицами, которые следуют своему предшествующему поведению и отношению к юридическим фактам.

Главная задача принципа "эстоппель" состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.

Принцип "эстоппель" предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению (Обзор практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Данное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления от 23.06.2015 N 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Апелляционная коллегия, с учетом вышеизложенных норм права и разъяснений, принимая во внимание непоследовательность позиции ответчика, соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Апелляционный суд, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что при рассмотрении заявления по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем у апелляционного суда нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15 апреля 2024 года по делу № А12-22580/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

 

Судьи                                                                           

 

С.М. Степура

 

Т.С. Борисова

 

А.Ф. Котлярова