Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32,

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А32- 10279/2019

г. Краснодар

05 июня 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2019 г.

Решение в полном объеме изготовлено 05 июня 2019 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Язвенко В.А. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Педько Л.О.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ООО «ТД «Славянский ЖБИ»,  г. Краснодар

к ООО «ЦТК», г. Славянск-на-Кубани, 

о взыскании задолженности по договорам аренды №16 от 01.05.2015, № 25 от 01.05.2015, № 78 от 20.11.2015, № 79 от 20.11.2015, 

       при участии:

       от истца: ФИО1 по доверенности.

       от ответчика: не явился.

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ТД «Славянский ЖБИ» обратилось в Арбитражный суд с иском к  ООО «ЦТК» о взыскании 9 186 288 руб. 91 коп. стоимости неотделимых улучшений арендуемых помещений по договорам аренды №16 от 01.05.2015, № 25 от 01.05.2015, № 78 от 20.11.2015, № 79 от 20.11.2015.

Исковые требования основаны на положениях статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, и мотивированы тем, что арендатором произведены неотделимые улучшения арендованного имущества.

 Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом. 

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований, представил дополнительные документы, которые приобщены к материалам дела.

В судебном заседании 29.05.2019 объявлялся перерыв до 17час. 00 мин. того же дня, по окончании которого судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон. 

Лица, участвующие в деле, уведомленные о процессе или присутствовавшие в зале судебного заседания до объявления перерыва, считаются надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, и их неявка в судебное заседание после окончания перерыва не является препятствием для его продолжения (часть 5 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации).

В силу абз. 2 п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 «О процессуальных сроках» если продолжение судебного заседания назначено на иную календарную дату, арбитражный суд не позднее следующего дня размещает в информационном сервисе «Календарь судебных заседаний» на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информацию о времени и месте продолжения судебного заседания. 

Таким образом, с учетом положений части 6 статьи 121 АПК РФ и размещения такой информации на официальном сайте арбитражного суда, суд полагает участников процесса извещенными надлежащим образом о дате, времени и месте продолжения судебного заседания с учетом правил статей 122, 123 Кодекса

Как видно из материалов дела, 01.05.2015 между ООО «Торговый дом «Славянский ЖБИ» (арендатор) и ООО «Цементная транспортная компания» (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества № 28 согласно которому, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения: административное здание, назначение: административное, площадь: общая 817.4 кв.м, Литер: А, этажность: 1-2, уборная, назначение: нежилое, площадь: общая 3.2 кв.м, Литер: П, этажность: 1,  автомойка, назначение: иное, площадь: общая 7.5 кв.м, Литер: Н, этажность: 1, насосная станция, назначение: иное, площадь: общая 18.7 кв.м, Литер: М, этажность: 1, склад, назначение: складское, площадь: общая 530.2 кв.м, Литер: К, этажность: 1, рансформаторная подстанция, назначение: производственное, площадь: общая 48.8 кв.м, Литер: Л; гаражи для автомобилей, назначение: нежилое, площадь: общая 624.1 кв.м, Литер: И,и, этажность: 1; мастерская, назначение: производственное, площадь: общая 580.6 кв.м, Литер: Ж, этажность: 1; котельная, назначение: нежилое, площадь: общая 136.2 кв.м, Литер: Е, этажность: 1; контрольно-пропускной пункт, назначение: иное, площадь: общая 10.2 кв.м, Литер: Д, этажность: 1; склад, назначение: складское, площадь: общая 21.2 кв.м, Литер: В, этажность: 1; мастерская, назначение: производственное, площадь: общая 1341.6 кв.м, Литер: Р, этажность: 1-2; бокс на 5 автомашин, назначение: производственное, площадь: общая 240.4 кв.м, Литер: Б, б, этажность: 1.

Согласно п. 2.2 договора аренды, Арендатор обязуется содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии требованиями СЭС, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность. Своевременно за счет собственных средств, производить текущий и косметический ремонт. Не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных работ   без согласия Арендодателя. Неотъемлемые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя.

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 31.03.2016 (п.7.1 договора).

В случае, если ни одна из сторон настоящего договора не заявит о намерении расторгнуть договор, то считается пролонгированным на следующие 11 (одиннадцать) месяцев. Количество пролонгации на последующие 11 (одиннадцать) месяцев не ограничено (п.7.2 договора). 

01.05.2015 по акту приема-передачи Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду вышеуказанные объекты, в качественном состоянии (п.2 акта приема-передачи от 01.05.2015) (т.1, л.д. 23). 

Далее, 20.11.2015 между ООО «Торговый дом «Славянский ЖБИ» (арендатор) и ООО «Цементная транспортная компания» (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества № 78 согласно которому, Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду административное здание, литер Б. под/Б, расположенное по РФ,  Краснодарский  край. Славянский  район,  г.  Славянск-на- Кубани, ул.  Промышленная, д. № 4.

Согласно п. 2.2 договора аренды от 20.11.2015, Арендатор обязуется содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии требованиями СЭС, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность. Своевременно за счет собственных средств, производить текущий и косметический ремонт. Не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных работ без согласия Арендодателя. Неотъемлемые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя.

Настоящий договор вступает в силу с 01.12.2015 и действует до 31.03.2016 (п.7.1 договора).

В случае, если ни одна из сторон настоящего договора не заявит о намерении расторгнуть договор, то считается пролонгированным на следующие 11 (одиннадцать) месяцев. Количество пролонгации на последующие 11 (одиннадцать) месяцев не ограничено (п.7.2 договора). 

20.11.2015 по акту приема-передачи Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду вышеуказанные объекты, требующие косметического ремонта, как они есть на день подписания настоящего акта  (п.2 акта приема-передачи от 01.05.2015) (т.1, л.д. 26).

20.11.2015 между ООО «Торговый дом «Славянский ЖБИ» (арендатор) и ООО «Цементная транспортная компания» (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества № 79 согласно которому, Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: Нежилое строение: Административное здание, Нежилое строение: Ремонтно- нежилое строение: Мойка, Нежилое строение: здание гражданской обороны, Нежилое строение: Боксы, площадью 292,1 кв.м., Нежилое строение: Боксы, площадью 189,2 кв.м.., Нежилое строение: Проходная, Нежилое строение: Кислородный склад, Нежилое строение: Боксы, площадью 487,6 кв.м., Нежилое строение: ДОЦ, Нежилое помещение: комнаты № 1 - J 3. 15. 33-36 в здании лит. 3, з, з2, зЗ, з4. з5. зб, з7, Нежилое строение: Здание трансформаторной подстанции, Производственное строение: Здание ремонтно - механических мастерских, Нежилое строение: мание гаража, Производственное строение: Здание электроцеха, Производственное строение: Здание сварочного цеха, Производственное строение: Здание шиномонтажного цеха, Производственное строение: Здание покрасочного цеха, Нежилое строение: Здание бокса. 

Согласно п. 2.2 договора аренды от 20.11.2015, Арендатор обязуется содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии требованиями СЭС, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность. Своевременно за счет собственных средств, производить текущий и косметический ремонт. Не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных работ без согласия Арендодателя. Неотъемлемые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя.

Настоящий договор вступает в силу с 01.12.2015 и действует до 31.10.2016 (п.7.1 договора).

В случае, если ни одна из сторон настоящего договора не заявит о намерении расторгнуть договор, то считается пролонгированным на следующие 11 (одиннадцать) месяцев. Количество пролонгации на последующие 11 (одиннадцать) месяцев не ограничено (п.7.2 договора). 

20.11.2015 по акту приема-передачи Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду вышеуказанные объекты, требующие косметического ремонта, как они есть на день подписания настоящего акта (п.2 акта приема-передачи от 01.05.2015) (т.1, л.д. 31-32).

Как указывает истец, имущество, переданное Арендатору, находилось в аварийном состоянии и требовало капитальных ремонтных работ. 27.11.2015 в адрес генерального директора ООО «Цементная транспортная компания» ФИО2 истцом было направлено письмо исх.№ 57 о согласии на проведение капитальных ремонтных работ и улучшения вышеуказанных объектов недвижимости, неотделимых от самих арендуемых объектов. Истец уведомил, что данные работы ООО «Торговый дом «Славянский ЖБИ» проведёт своими силами в счет расчетов между организациями (т1, л.д. 13).

В ответ на письмо от 27.11.2015 исх. № 57 ООО «Цементная транспортная компания» в лице директора общества ФИО2 письмом от № 47 от 01.12.2015 выразило согласие на проведение капитальных ремонтных работ в счет расчетов по договорам аренды нежилых помещений № 16 от 01.05.2015 г., № 28 от 01.05.2015 г., №78 от 20.11.2015 г., №79 от 20.11.2015. 

Как указывает истец, ООО «Торговый дом «Славянский ЖБИ» в полном объеме выполнило согласованный с ООО «Цементная транспортная компания» капитальный ремонт объектов недвижимости. Стоимость фактически осуществленных ООО «Торговый дом «Славянский ЖБМ» затрат по капитальному ремонту составила 9 186 288,91 руб.91 коп., которые по мнению истца, должны были быть зачтены в счет оплаты арендной платы и в счет заключенного между ООО «Цементная транспортная компания» и ООО «Торговый дом «Славянский ЖБИ» расчетов. Однако, в связи с признанием ООО «Цементная транспортная компания» несостоятельным (банкротом), законные основания для проведения зачета взаимных требований между ООО «Торговый дом «Славянский ЖБИ» и ООО «Цементная транспортная компания» отсутствуют.

В связи с не возмещением понесенных затрат истец направил ответчику претензию  от 16.01.2019 с требованием  возместить расходы по капитальным ремонтам и произведенным неотделимым улучшениями на арендуемых объектах, которая отставлена без удовлетворения.

При вынесении решения суд первой инстанции руководствовался следующим.

По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, улучшениями арендованного имущества являются изменения, повышающие эффективность использования имущества, расширяющие возможности и условия пользования имуществом и повышающие стоимость такого имущества. При этом, улучшения имущества не влекут сущностного изменения арендованного имущества. 

В силу пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пункт 3 той же статьи устанавливает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Вместе с тем нормы статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации являются диспозитивными, соглашением сторон могут быть предусмотрены иные основания или порядок возмещения затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества.

Из смысла данной статьи следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором: во-первых, при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества; во вторых, только при условии прекращения договора аренды. 

Аналогичные условия содержатся в пунктах 2.2.5 договоров аренды № 16 от 01.05.2015 , № 28 от 01.05.2015 , №78 от 20.11.2015 и №79 от 20.11.2015.

Из материалов дела не следует, что вышеуказанные договоры аренды имущества фактически прекратили свое действия, а имущество с неотделимыми улучшениями возвращено арендодателю по акту приема-передачи. Более того, истец в судебном заседании пояснил, что до сих пор пользуется спорными помещениями, договоры не прекращены.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Учитывая, что истец продолжает пользоваться спорным имуществом после истечения срока действия договоров аренды № 16 от 01.05.2015 , № 28 от 01.05.2015 , №78 от 20.11.2015 и №79 от 20.11.2015 при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суд приходит к выводу о возобновлении договорных отношений между сторонами на неопределенный срок на тех же условиях. 

Коме того, в соответствии с пунктами 7.2 договоров аренды № 16 от 01.05.2015 , № 28 от 01.05.2015 , №78 от 20.11.2015 и №79 от 20.11.2015 в случае, если ни одна из сторон настоящего договора не заявит о намерении расторгнуть договор, то считается пролонгированным на следующие 11 (одиннадцать) месяцев. Количество пролонгации на последующие 11 (одиннадцать) месяцев не ограничено. 

Факт возврата арендованного имущества арендодателю по актам материалами дела также не подтвержден. Кроме того, истец в судебном заседании подтвердил, что пользуется спорным имуществом до настоящего времени. 

Таким образом, договоры аренды № 16 от 01.05.2015, № 28 от 01.05.2015, №78 от 20.11.2015 и №79 от 20.11.2015. не прекратили свое действие на дату обращения истца в суд и на дату рассмотрения спора по существу.

Кроме того судом установлено, что, истцом не представлены доказательства письменного согласования с ООО «Цементная транспортная компания» произведенных неотделимых улучшений, а также приемки выполненных неотделимых улучшений в установленном порядке. 

Письмо от 01.12.2015 исх. №47 о согласии на проведение капительных работ (т.1, л.д. 14), на которое ссылается истец, не подтверждает согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества ввиду следующего. 

Судом установлено, что определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2014 по делу № А32-37617/2013 принято заявление о признании ООО «Цементная транспортная компания» несостоятельным (банкротом). 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2015 по делу № А32-37617/2013 в отношении должника ООО «Цементная транспортная компания»  введена процедура наблюдения. 

На основании вышеуказанного определения Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2015 по делу № А32-37617/2013 полномочия руководителя, иных органов управления ООО «Цементная транспортная компания» прекращены.

Между тем, указанное Письмо от 01.12.2015 исх. №47 подписано генеральным директором ООО «Цементная транспортная компания» ФИО2

Таким образом, по состоянию на 01.12.2015 у генерального директора ООО «Цементная транспортная компания» ФИО2 отсутствовали правовые основания для подписания такого рода писем. 

Представленное в материалы дела письмо от 01.12.2015 исх. №47 в силу статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства.

К предмету доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений. При этом под улучшениями следует подразумевать такие затраты арендатора в объект аренды, которые не только отвечают признакам неотделимости, но и приводят к улучшению стоимостных характеристик объекта аренды. Все вышеуказанные обстоятельства должны наличествовать в совокупности. Отсутствие любого из них влечет отказ в удовлетворении иска.

Улучшения, в том числе неотделимые, возникают, если в результате работ изменились (улучшились) качественные характеристики объекта, произошла его модернизация, а не просто замена существующего оборудования в помещении (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2856/11). Улучшение обычно выражается в новых дополнительных свойствах и качествах помещения, которые требуются арендатору.

Согласно п. 2.2 договоров аренды № 16 от 01.05.2015, № 28 от 01.05.2015, №78 от 20.11.2015 и №79 от 20.11.2015, арендатор обязуется своевременно за счет собственных средств, производить текущий и косметический ремонт (п.2.2.3). 

Когда работы направлены на профилактику возникновения и (или) на устранение недостатков, возникших при использовании помещения, это текущий ремонт. В процессе такого ремонта ликвидируются мелкие повреждения и неисправности.

Если в результате таких работ арендуемое помещение не приобретает новые свойства, его характеристики не повышаются, то неотделимые улучшения не возникают, даже если результат нельзя отделить без повреждения имущества. Арендатор в этом случае по общему правилу не сможет потребовать возмещения стоимости работ, в том числе выполненных с согласия арендодателя. Арендатор обязан производить текущий ремонт за свой счет, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Из представленных истцом в материалы дела актов, товарных накладных, а также договоров поставки и оказания услуг, не представляется возможным отнести указанную документацию к работам произведенным в спорных арендуемых помещениям.   

Кроме того, истец не обосновал отнесение произведенных работ к капитальному ремонту, поскольку из представленных документов не следует, что произведенные работы относятся к капитальным, неотделимым улучшениям и не являются работами по текущему (профилактическому) ремонту. Не представил истец и доказательств того, что использование спорных помещений без капитальных работ являются невозможным.

В рассматриваемом споре истец не представил доказательств того, что понесенные им затраты на капительный ремонт в размере 9 186 288 руб. 91 коп. объекта аренды, не только отвечают признакам неотделимости, но и приводят к улучшению стоимостных характеристик объекта аренды. Доказательства того, что ответчик передал спорные объекты недвижимости в непригодном для использования состоянии, что повлекло за собой проведение неотделимых улучшений, материалы дела не содержат. 

Представителем ООО «Торговый дом «Славянский ЖБИ» ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью установления характера и объема выполненных работ и проверки их относимости к произведенным неотделимым улучшениям, не заявлялось. 

В связи с чем, факт несения ООО «Торговый дом «Славянский ЖБИ» затрат на неотделимые улучшения арендуемого имущества в заявленном размере, надлежащими доказательствами не подтвержден.

Поскольку на момент рассмотрения спора вышеуказанные договоры аренды не прекратили свое действие, доказательства согласования неотделимых улучшений не представлены, как и не представлены доказательства отнесения заявленных работ к улучшениям спорного имущества, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Таким образом, на основании вышеизложенного в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат возложению на истца, с четом возврата излишне уплаченной государственной пошлины. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Выдать ООО «ТД «Славянский ЖБИ» (ИНН 

<

***>) справку на возврат из федерального бюджета 34 465 руб. излишне уплаченной по платежному поручению № 17935 от 27.02.2019 госпошлины. 

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья    В.А. Язвенко