ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-82/2024

14 февраля 2025 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  04 февраля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 февраля 2025 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В.,

судей Краецкой Е.Б., Халявина Е.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12524/2024) общества с ограниченной ответственностью «Зачётка» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.10.2024 по делу № А70-82/2024 (судья Кузнецова О.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Зачётка» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании денежных средств,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО2,

в судебном заседании посредством веб-конференции приняли участие: 

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – представитель ФИО3, по доверенности от 01.10.2023 № 1 сроком действия три года, 

от общества с ограниченной ответственностью «Зачётка» - представитель ФИО4, по доверенности от 30.05.2024, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Зачётка» (далее – истец, ООО «Зачётка», общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) о взыскании убытков в размере 766 400 руб., регистрационного сбора в размере 56 658,29 руб., переплаты по договору аренды в размере 24 300,00 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - третье лицо, ИП ФИО2).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 22.10.2024 по делу № А70-82/2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указано, что при заключении договора аренды сторона истца исходила из того, что производя существенные вложения в данное помещение, сможет там работать, вести нормальную экономическую деятельность и впоследствии окупить данные вложения, однако недобросовестное поведение арендодателя повлекло возникновение на стороне общества убытков. Вопреки выводам суда, материалами дела подтверждается, что ИП ФИО1 согласовывал не только ремонтные работы, но и давал задания по улучшению и обустройству помещения. Учитывая изложенное, для сохранения баланса интересов сторон, вне зависимости от условий договора, произведенные стороной истца затраты на неотделимые улучшения, регистрационный сбор, сумма переплаты подлежат взысканию со стороны ответчика в полном объеме.

От ИП ФИО1 поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Представленный отзыв приобщен апелляционным судом к материалам дела на основании статьи 262 АПК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Зачётка» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, ответил на вопросы суда.

Представитель ИП ФИО1 поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, ответил на вопросы суда. 

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Зачётка» (арендатор) и ИП ФИО1 (арендодатель) подписан договор аренды от 14.04.2023, по условиям которого за определенную настоящим договором плату арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 90,0 кв.м. Площадь помещения определяется с учетом площади стен помещения. Стоимость арендной платы в составляет 900 рублей за кв.м в месяц. Перечень, характеристики и техническое состояние помещения приведены в акте приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №1, 2, и 3). Нумерация помещений устанавливается арендодателем самостоятельно. Помещения предоставлены арендатору для размещения предприятия общественного питания.

Согласно пункту 1.3 договора передаваемое в аренду помещение находится в исправном состоянии, отвечающим требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым помещениям, используемым в соответствии с назначением и конструкцией. Сведения об арендуемом помещении, изложенные в настоящем договоре и приложениях к нему, являются достаточными для использования в соответствии с назначением, указанным в пункте 1.3. договора.

Договор заключается с 14.04.2023 на неопределенный срок. На период до 31.05.2023 арендатору предоставляются арендные каникулы (пункт 6.1 договора).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 14.04.2023.

В разделе 7 договора сторонами согласовано, что договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон. Сторона, заявляющая о намерении изменить или расторгнуть настоящий договор, своевременно, не менее чем за 30 дней, уведомляет об этом другую сторону. 

Арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке в следующих случаях: арендатор умышленно или по неосторожности допустил ухудшение состояния здания, в том числе арендуемого помещения и (или) мест общего пользования; арендатор использует арендуемое помещение не по целевому назначению, указанному в пункте 1.3. настоящего договора; арендатор допустил просрочку платежей по настоящему договору на срок более 10-ти календарных дней или несвоевременно внес плату по настоящему договору два раза подряд; в случае, если в отношении арендатора начата процедура банкротства; в случае неоднократного (более 2-х раз) нарушения условий настоящего договора арендатором. 

Договор считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления об отказе арендодателя от исполнения договора по основаниям, предусмотренным пунктом 7.2 настоящего договора, поскольку настоящий договор заключен на неопределенный срок (пункт 6.1), каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 30 дней.

В рамках дела № А70-678/2024 рассмотрен иск ИП ФИО1 к ООО «Зачётка» о взыскании задолженности по договору аренды от 01.08.2023, а также встречные исковые требования ООО «Зачётка» о признании договора аренды от 14.04.2023 прекратившим действие с 12.10.2023.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 01.07.2024 по делу № А70-678/2024, оставленным без изменения Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2024, первоначальные требования оставлены без удовлетворения, встречные – удовлетворены частично, договор от 14.04.2023 признан прекратившим действие с 01.08.2023.

Судами установлено, что между сторонами помимо договора аренды от 14.04.2023 подписан договор аренды от 01.08.2023, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование (аренду) за плату нежилое помещение в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, в цокольном этаже: для размещения предприятия общественного питания 83,8 кв.м. и для организации служебного входа 5,7 кв.м. Общая площадь помещения определяется с учетом площади стен помещения и составляет 103,5 кв.м. Стоимость арендной платы составила 900 рублей за кв.м. в месяц. Перечень, характеристики и техническое состояние помещения приведены в акте приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1, 2 и 3). Помещения предоставляются арендатору в соответствии со следующим целевым назначением: использование в качестве помещения для размещения предприятия общественного питания.

Срок действия договора согласован сторонами на 5 лет (пункт 6.1 договора). Помещение предано арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2023.

При этом условиями раздела 7 договора аренды от 01.08.2023 установлено, что договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон. Сторона, заявляющая о намерении изменить или расторгнуть настоящий договор, своевременно, не менее чем за 90 дней, уведомляет об этом другую сторону. 

Договор считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления об отказе арендодателя от исполнения договора по основаниям, предусмотренным пунктом 7.2 настоящего договора.

Фактически договоры аренды от 14.04.2023 и от 01.08.2023 заключены между теми же сторонами в отношении одного и того же объекта.

Суды пришли к выводу о том, что поскольку целевое назначение помещения не изменилось, арендная плата за квадратный метр помещения осталась прежней, увеличилась лишь площадь арендованного имущества, объект аренды не выбывал из владения ООО «Зачётка» - договор аренды от 14.04.2023 прекратил свое действие с 01.08.2023 в связи с подписанием нового договора между арендодателем и арендатором на увеличенную площадь арендуемых помещений.

В свою очередь, договор аренды от 01.08.2023 прекратил свое действие 12.10.2023 (дата передачи ключей арендодателю).

Согласно позиции истца, на стороне арендатора возникли убытки, составляющие сумму затрат на ремонтные работы в целях подготовки арендованного помещения к использованию по назначению, определенному договором. 

Так, в ходе ремонтных работ арендатором установлено отсутствие в помещении электрических мощностей, позволяющих организовать в нем точку общественного питания, кроме того, арендодатель уклонялся от внесения изменений в договор аренды в части срока его действия (не менее пяти лет), что повлекло невозможность использования помещения по назначению. Кроме того, арендодатель своими действиями препятствовал окончанию ремонтных работ.

В связи с указанными обстоятельствами арендатором принято решение о расторжении договора аренды, однако уплаченный истцом регистрационный сбор в размере 100 000 руб. истцу после прекращения арендных правоотношений не возвращен, равно как и не возвращена переплата по договору в размере 24 300 руб.

Поскольку досудебное урегулирование спора не привело к положительному результату, требования общества ответчиком в добровольном порядке не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Абзацем 1 статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Обстоятельствами, установленными в рамках дела № А70-678/2024, подтверждается, что помещения фактически возвращены из аренды 12.10.2023. По утверждению истца, в период арендных правоотношений арендатором произведен ремонт помещения. Стоимость неотделимых улучшений определена на основании заключения эксперта ООО «ЭКО-Н ЭКСПЕРТ» и составила 766 400 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) даны разъяснения о том, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. 

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Из содержания приведенных норм права следует, что при обращении с иском истец должен доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения ответчика, причинную связь между поведением ответчика и наступившим вредом. Отсутствие одного из вышеперечисленных элементов состава правонарушения влечет за собой отказ в удовлетворении иска. Отсутствие вины по данной категории дел доказывается лицом, нарушившим обязательство, указанное соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее- Постановление № 7).

При этом, как разъяснено в пункте 12 Постановления № 25, по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб.

По смыслу закона причинно-следственная связь должна быть прямой и непосредственной, то есть необходимо доказать, что именно действия ответчика привели к наступлению для истца негативных последствий, никакие иные факторы с последствиями не связаны.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (пункт 12 Постановления № 25).

В обоснование требования убытков истец ссылается на обязанность арендодателя компенсировать стоимость затрат, направленных на приведение арендованного помещения в состояние, пригодное для его использования в целях организации точки общественного питания.

Как указано в пункте 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно статье 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 3.1.2 договора от 01.08.2023 установлена обязанность арендодателя производить капитальный ремонт помещения.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора следует, что при передаче объекта аренды в пользование истца сторонами достигнуто соглашение относительно пригодности помещения для использования в соответствии с целевым назначением, указание на нуждаемость помещения в капитальном ремонте в акте приема-передачи не содержится.

В соответствии с пунктом 3.3.5 договора арендатор оплачивает текущий ремонт помещения по требованию арендодателя в соответствии с действующими строительными нормами, необходимость проведения текущего ремонта определяется арендодателем.

В силу пункта 3.3.7 договора арендатор не вправе производить без предварительного письменного согласия арендодателя перепланировок, реконструкций. Стоимость неотделимых улучшений арендованного помещения, а также выполненных ремонтных работ, произведенных арендатором возмещению не подлежат.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (статья 420 ГК РФ).

Норма статьи 421 ГК РФ допускает согласование сторонами в договоре любых условий, определяемых по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Основные правила толкования условий договоров разъяснены в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018  № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которым толкование условий договора осуществляется в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В рассматриваемом случае арендатор, вступая в арендные правоотношения, осознавал потребность в проведении ремонта в целях организации точки питания.

Как верно указано судом первой инстанции, ООО «Зачетка» производило ремонтные работы в собственных коммерческих интересах – для размещения предприятия общественного питания, что предполагало придание помещению желаемого облика, размещения и подключения оборудования и т.п.

При этом из материалов дела не следует, что арендодатель ввел общество в заблуждение относительно состояния объекта, его технических характеристик, уклонялся от исполнения обязанности по производству капитального ремонта.

В связи с этим отсутствуют основания делать вывод о неисполнении обязанности арендодателя выполнять капитальный ремонт, а значит для применения к спорным отношениям пункта 1 статьи 616 ГК РФ.

Кроме того, из буквального толкования пункта 3.3.7 договора следует, что вне зависимости от того, согласованы между арендатором и арендодателем ремонтные работы, стоимость неотделимых улучшений арендатору за счет арендодателя возмещению не подлежит.

Доводы апеллянта о недобросовестности ответчика в той степени, которая позволяет компенсировать суду стоимость ремонтных работ вопреки условиям договора, подлежат отклонению. 

Стороны при вступлении в правоотношения действовали в условиях свободы договора, установив согласованный ими порядок распределения бремени содержания арендованного имущества в ходе договорного процесса, в связи с чем ссылки ответчика на кабальность пункта 3.3.7 договора не могут являться достаточным основанием для взыскания с ответчика расходов истца на проведение ремонта.

Включение соответствующего условия произведено по обоюдному согласию сторон, в порядке свободного волеизъявления, иное из материалов дела не следует. Доказательств, подтверждающих, что при заключении договора аренды арендатор, осознавая необходимость ремонта, был лишен возможности на согласование иного условия о компенсации понесенных затрат, истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Будучи профессиональным участником гражданского оборота, истец мог и должен был предвидеть целесообразность вносимых улучшений, а также оценивать риски их утраты в случае расторжения договора. Доводы истца о том, что он готов был понести затраты на ремонт для длительного пользования помещением, однако арендодатель чинил препятствия в пользовании имуществом материалами дела не подтверждаются. 

Представленная в материалы дела переписка сторон об ином не свидетельствует, поскольку арендодатель, как собственник объекта аренды, вправе следить как за порядком его эксплуатации, так и за проведением ремонтных работ, что само по себе не может быть признано недобросовестным поведением, приведшим к фактической невозможности пользования помещением.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что перед принятием помещения в аренду истец мог как ознакомиться с техническими характеристиками помещения перед началом ремонтных работ, так и согласовать срок действия договора в целях получения лицензии на продажу алкогольных напитков (впоследствии срок действия договора аренды от 01.08.2023 согласован сторонами на 5 лет).

Более того, как указывалось ранее, размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

В обоснование размера предъявленных к взысканию убытков общество ссылалось на наличие заключенного с ИП ФИО2 соглашения, по условиям которого затраты, понесенные в ходе ремонтных работ, произведенных в помещениях, арендуемых ООО «Зачётка», согласно договору аренды от 14.04.2023 у ИП ФИО1, расположенных по адресу ул. Семакова д. 20, цокольный этаж, общей площадью 90,0 кв. м производятся за счет средств ИП ФИО2

В свою очередь ООО «Зачётка» обязалось возместить расходы ИП ФИО2 в течение трех лет с даты заключения соглашения.

По платежному поручению от 10.03.2024 № 49 ООО «Зачётка» перечислило ИП ФИО2 денежные средства в размере 270 000 руб. с назначением платежа «возврат заемных средств», при этом согласно заключению ООО «ЭКО-Н ЭКСПЕРТ» рыночная стоимость неотделимых улучшений в нежилых помещениях, занимаемых ООО «Зачётка», составила 1 111 708,98 руб.

Указанные документы обоснованно не приняты судом первой инстанции в качестве надлежащих доказательств по делу, поскольку не являются первичными документами, позволяющими установить факт ремонта и несения затрат в определенной экспертом стоимости. Платежное поручение о перечислении денежных средств об ином не свидетельствует, поскольку не представляется возможным достоверно установить, в счет какого именно займа произведен платеж.

Кроме того, впоследствии истцом в материалы дела представлено еще одно заключение, подготовленное ООО «ЭКО-Н ЭКПЕРТ» (т.1 л.д. 73-114), согласно которому рыночная стоимость неотделимых улучшений, выполненных ООО «Зачётка» составила уже 766 400 руб., что дополнительно свидетельствует о не репрезентативности производимых оценок в отсутствие первичной документации.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования в части взыскания убытков в виде стоимости произведенных улучшений, удовлетворению не подлежат.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 56 658,29 руб. регистрационного сбора.

По смыслу пункта 4.1 договора регистрационный сбор представляет собой обеспечительный платеж.

Регистрационный сбор составляет 100 000 руб. и является способом обеспечения исполнения обязательств арендатором, предусмотренным настоящим договором, согласованным сторонами в порядке пункта 1 статьи 329 ГК РФ.

Регистрационный сбор может быть зачтен арендодателем в счет соответствующего платежа в случаях: неоплаты (несвоевременной оплаты) арендатором арендной платы, в счет арендной платы за последний месяц срока аренды, оплаты текущего ремонта, возмещения вреда, причиненного арендатором имуществу арендодателя, оплаты неустойки и в иных случаях, предусмотренных настоящим договором. В случае наличия оснований для вычета из регистрационного сбора арендодатель вправе произвести вычет в размере сумм, причитающихся ему по денежным обязательствам арендатора.

После исполнения всех денежных обязательств перед арендодателем арендатор обязан восстановить сумму регистрационного сбора в указанном размере. После прекращения действия настоящего договора арендодатель возвращает арендатору полученную арендодателем сумму Регистрационного сбора за вычетом сумм, зачтенных арендодателем в соответствии с пунктом 4.1.1. договора аренды, при условии, что возврат Регистрационного сбора не исключается пунктом 3.3.3. настоящего договора, в течение 30 (тридцати) банковских дней с даты подписания сторонами Акта возврата.

В случае, когда арендатор выступает с предложением досрочного прекращения сторон по соглашению сторон, договор может быть расторгнут при условии, что регистрационный сбор остается в собственности арендодателя.

При рассмотрении дела № А70-678/2024 судом установлено, что платежным поручением от 16.04.2023 № 7 ООО «Зачётка» произвело оплату в рамках договора аренды от 14.04.2023 в сумме 181 000 руб. (100 000 руб. регистрационный сбор+81 000 руб. арендная плата).

29.09.2023 обществом в адрес арендодателя направлено письмо, в котором арендатором выражена воля на прекращение арендных правоотношений.

05.10.2023 в адрес арендодателя направлено письмо с требованием о перерасчете оплат по выставленным счетам.

Судами в рамках дела № А70-678/2024 установлено, что 12.10.2023 арендатор вернул арендодателю ключи от помещения, то есть воля арендатора на прекращение правоотношений реализована, договор аренды от 01.08.2023 прекратил действие.

С учетом содержания пункта 4.1 договора (последний абзац) суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку расторжение договора произошло по инициативе арендатора, остаток обеспечительного платежа остается за арендодателем.

Какие-либо доказательства того, что инициатива расторжения договора аренды исходила от арендодателя, материалы дела не содержат. Передача ключей от помещения в качестве таковой вопреки доводам истца расценена быть не может.

В письме общества от 29.09.2023 (т.1 л.д. 37) арендатор указывает на невозможность продолжения арендных отношения

Требование истца о взыскании с ответчика переплаты по договору в размере 24 300 руб. достаточной совокупностью доказательств не подтверждается.

В обоснование указанного требования истцом в материалы дела представлен акт сверки взаимных расчетов от 08.12.2023, подписанный истцом в одностороннем порядке.

Возражая относительно удовлетворения исковых требований в указанной части, ответчиком обоснованно отмечено, что по ранее заключенному договору аренды от 14.04.2023 арендатору передано помещение площадью 90 кв.м, исходя из стоимости арендной платы 900 руб. за кв.м размер ежемесячной арендной платы составлял 81 000 руб. 

Однако по договору аренды от 01.08.2023 арендатору переданы помещения общей площадью 103,5 кв.м, ставка арендной платы осталась прежняя, размер ежемесячного платежа составил 93 150 руб. То есть фактически переплата на стороне общества отсутствует, поскольку в качестве таковой обществом квалифицирована разница между стоимостью аренды помещений площадью 90 кв.м и 103,5 кв.м по двум договорам.

При таких обстоятельствах требования истца в указанной части подлежат отклонению.

Иные доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными и отклоняются апелляционным судом, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права. Доводы апелляционной жалобы не влияют на правильность выводов суда об отказе в удовлетворении иска, поэтому не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта в апелляционном порядке.

При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.10.2024 по делу № А70-82/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Бацман

Судьи

Е.Б. Краецкая

Е.С. Халявин