ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

 

18 июля 2023 года                                                                                      Дело № А65-27442/2022

№11АП-7990/2023

№11АП-8300/2023

г. Самара                                                                                                             

 

Резолютивная часть постановления объявлена «11» июля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен «18» июля 2023 года.

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дегтярева Д.А., судей: Копункина В.А., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании 11 июля 2023 года апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Соул+», Акционерного общества «Казанское пассажирское автотранспортное предприятие №1» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.04.2023 по делу №А65-27442/2022 (судья Хуснутдинова А.Ф.) 

по иску Акционерного общества «Казанское пассажирское автотранспортное предприятие №1», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Соул+», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 5 150 000 рублей долга, 1 310 450 рублей неустойки с её начислением по день фактического исполнения обязательства,

 

при участии в судебном заседании:

от истца - не явились, извещены надлежащим образом,

от ответчика - представитель ФИО2 по доверенности от 27.02.2023, представитель ФИО3 по доверенности от 01.09.2021, 

 

установил:

Акционерное общество "Казанское пассажирское автотранспортное предприятие №1" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Соул+" 5 150 000 рублей долга, 2 258 050 рублей неустойки с её начислением по день фактического исполнения обязательства.

Истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в части начисления неустойки, просит взыскать неустойку в размере 1 310 450 рублей, начисленную за период с 16.02.2021 по 31.03.2022.

Ходатайство истца об уточнении исковых в части начисления неустойки судом принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04 апреля 2023 года по делу №А65-27442/2022 исковые требования удовлетворены частично, с Общества с ограниченной ответственностью «Соул+», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Акционерного общества «Казанское пассажирское автотранспортное предприятие №1», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) взыскана задолженность в размере 2 350 000 (два миллиона триста пятьдесят тысяч) руб., неустойка за период с 16.02.2021 по 31.03.2022 в размере 512 450 (пятьсот двенадцать тысяч четыреста пятьдесят) руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 24 499 (двадцать четыре тысячи четыреста девяносто девять) руб., расходы на услуги представителя в размере 6 645 (шесть тысяч шестьсот сорок пять) руб. Судом также взыскана неустойка, начиная с 02.10.2022 исходя из размера 0,1% на имеющуюся сумму долга до фактического исполнения обязательства. В остальной части иска отказано.

Акционерное общество "Казанское пассажирское автотранспортное предприятие №1", не согласившись с принятым судебным актом, обратилось с апелляционной жалобой, просит решение суда в части, засчитывающей спорную сумму 2 800 000 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи, отменить. В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, истец со ссылкой на пункты 1.3.2., 1.3.3. соглашения о намерениях от 07.04.2020 полагает, что сумма в размере 2 800 000 руб. уплачена ответчиком  в счет оплаты штрафа за нецелевое использование земельного участка, а также арендной платы и пени, начисленных за период пользования данным участком, уменьшенную на сумму произведенных платежей. Кроме того, по мнению истца, договор о намерениях является предварительным договором, прекращает свое действие и утрачивает правовую силу заключением основного договора. В основном договоре – договоре купли-продажи не говорится о зачете штрафных санкций, арендных платежей за землю в счет оплаты за здание моторного цеха.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2023 апелляционная жалоба ответчика принята к производству, судебное заседание по рассмотрению жалобы назначено на 11.07.2023.

Общества с ограниченной ответственностью «Соул+», также не согласившись с решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.04.2023, обратилось с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить полностью, принять по делу новое решение, признать переплату в размере 2 650 000 руб., произведенной ООО «Соул+» в пользу АО "Казанское пассажирское автотранспортное предприятие №1" за земельный участок с кадастровым номером 16:50:0701186921, расположенного по адресу: РТ, 

<

...>. В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик ссылается на необоснованный возврат судом первой инстанции встречного искового заявления об обязании исполнить обязательство по соглашению по передаче земельного участка с кадастровым номером 16:50:070118:921, расположенного по адресу: 

<

...>, в собственность ООО «Соул+». Ответчик, ссылаясь на споры между сторонами, находящиеся в производстве арбитражного суда № А65-27063/2021, № А65-11811/2022, полагает, что истцом не исполнены обязательства по договору купли-продажи недвижимости № 2021Р1 от 16.02.2021, в связи с чем ответчик лишен права пользоваться имуществом, не имеет возможности выкупа земельного участка, и при этом обязан оплачивать то, что фактически принадлежит ему лишь на бумагах. Ответчик указывает на наличие возражений при рассмотрении в суде первой инстанции требования о взыскании понесенных истцом по делу судебных расходов. Кроме того, ответчик со ссылкой на дело № А65-35529/2019 указывает на недобросовестный характер действий истца.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2023 апелляционная жалоба ответчика принята к производству, судебное заседание по рассмотрению жалобы назначено на 11.07.2023.

Информация о принятии апелляционных жалоб к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

15.05.2023 от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу истца.

В судебном заседании представители ответчика ходатайствовали о приобщении уточнения к апелляционной жалобе с приложением выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 16:50:070118:921 от 07.07.2023, ответа МУП «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани исх. №9730/КЗИО-исх от 10.07.2023», апелляционную жалобу поддержали, просили решение суда отменить, в удовлетворении апелляционной жалобы истца возражали.

В соответствии с уточнением к апелляционной жалобе, ответчик пояснил, что пунктом 4.1.5. договора купли-продажи недвижимости № 2021Р1 от 16.02.2021 предусмотрено, что продавец обязан оформить уступку земельного участка, указанного в абз. 2 п. 1.1.1. договора в МУП «Комитет земельных и имущественных отношений» Исполнительного комитета г. Казани. Соглашением от 07.04.2020 предусмотрено, что стоимость сделки по купле-продаже включает в себя стоимость земельного участка, при этом истец по делу неоднократно заявлял о невозможности исполнения обязательства в натуре, указывая на то, что не является собственником земельного участка. С учетом указанного, ответчиком произведен расчет выкупной стоимости земельного участка (2 190 224,92 руб.), произведен контррасчет исковых требований: 17 650 000 руб. – сумма оплат, произведенных ответчиком, 17 809 775,10 руб. – сумма договора, за исключением выкупной стоимости земельного участка, в связи с чем, задолженность ответчика составляет 159 775,08 руб.

Частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Таким образом, статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ограничивает право представления сторонами новых доказательств в суд апелляционной инстанции, требуя обоснования невозможности их представления в суд первой инстанции.

Принимая во внимание, что суд апелляционной инстанции пересматривает дело по имеющимся в нем доказательствам, которые объективно существовали на момент рассмотрения требований судом первой инстанции, основания для удовлетворения ходатайства ООО «Соул+» о приобщении к материалам дела выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 16:50:070118:921 от 07.07.2023, ответа МУП «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани исх. №9730/КЗИО-исх от 10.07.2023» у суда апелляционной инстанции отсутствуют, поскольку указанные доказательства на момент рассмотрения дела судом первой инстанции не существовали.

Уточнения к апелляционной жалобе апелляционным судом приобщены к материалам дела.

Истец в судебное заседание не явился, о судебном заседании извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены/изменения судебного акта арбитражного суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между АО «КПАТП-1» как продавцом и ООО «Соул+» как покупателем заключен договор купли-продажи недвижимости № 2021Р1 от 16.02.2021.

По условиям договора продавец обязуется передать в собственность покупателя за плату (продать), а покупатель обязуется принять и оплатить следующий объект недвижимости: здание моторного цеха, назначение: нежилое здание, 2-этажное, общей площадью 1060,9кв.м, инв. № 13300, лит. Б, Б1, Б2, Б3, адрес объекта: РТ, Казань, Приволжский район, ул. Роторная, д. 1, кадастровый (или условный) номер 16-16-01/126/2006-896.

Объект недвижимости расположен на земельном участке общей площадью 1768,0кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объест гаражного назначении (код 2.7.1), с кадастровым номером - 16:50:070118:921, расположенном но адресу: РТ, 

<

...> (лит. Б, Б1, Б2, БЗ) и принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27 декабря 2006 года, бланк серии 16-АА № 354329, выданным Управлением федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27 декабря 2006 года сделана запись регистрации № 16-16-01/126/2006-896 (пункты 1.1, 1.2 договора).

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи стоимость недвижимости составляет 20 000 000 рублей, которая включает в себя право аренды указанного земельного участка, стоимость недвижимости является окончательной и не подлежит изменению продавцом (п. 2.3 договора).

Также пунктом 2.1 договора стороны согласовали порядок оплаты спорного имущества, а именно:

- аванс в размере 9 000 000 рублей покупатель перечисляет на расчетный счет продавца в день подписания договора;

- остаток суммы и размере 11 000 000 рублей покупатель оплачивает ежемесячными платежами, но не позднее 16 числа каждого месяца и не менее 1 500 000 рублей в месяц;

- дата окончательного расчета - 01 сентября 2021 года; до окончательного расчёта недвижимость находится в обременении у продавца.

Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимость от продавца к покупателю, оплачивает покупатель (п.2.2 договора).

В случае просрочки платежей покупатель оплачивает продавцу пени в размере 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки (п. 5.3 договора).

Факт заключения договора купли-продажи недвижимости № 2021Р1 от 16.02.2021 сторонами по делу не оспаривается.

Договор подписан без разногласий и оговорок, скреплен соответствующими печатями сторон, в судебном порядке не оспорен, 25.02.2021 прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, о чем внесена запись №16:50:070118:90-16/203/2021-10 (т.1 л.д.9).

Как указывает истец, обязательство по оплате приобретенного объекта недвижимости ответчиком исполнено частично (т.1 л.д. 16-21), задолженность составила 5 150 000 рублей, что в свою очередь дает продавцу право начислить санкции за просрочку оплаты в соответствии с п. 5.3 договора.

Предложение истца о подписании соглашения о расторжении договора купли-продажи №2021Р1 (л.д. 26-32 т.2) ответчик отклонил в письме (исх. № 215/2021 от 10.09.2021 л.д. 33 т.2).

Досудебные претензии истца о добровольной оплате имеющейся задолженности (исх. б/н от 21.05.2021 л.д. 24 т.1, от 16.08.2021 л.д. 35 т.2) оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, обоснованно руководствовался следующим.

В силу ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ, Кодекс) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

К договору купли-продажи недвижимости применяются общие положения о купле- продаже, предусмотренные главой 30 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи (ч.1 ст. 485 ГК РФ).

В силу частей 1, 3 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено договором купли- продажи. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты санкции.

В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (ч.1 ст. 487 ГК РФ).

Частью 1 ст. 488 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором; договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку (ч.1 ст. 489 ГК РФ).

Когда покупатель не   производит   в установленный   договором   срок   очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара (ч.2 ст. 489 ГК РФ).

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ч.1 ст. 425 ГК РФ).

Согласно ст.ст. 307-309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч.2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ответчик в письменных отзывах на иск требования истца не признал, полагает, что у ответчика не только отсутствует задолженность, но и имеется переплата, доказательства оплаты задолженности суду не представил.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что до заключения договора купли-продажи, между сторонами 07 апреля 2020 года было заключено соглашение о закреплении порядка купли-продажи и передачи имущества, находящегося в собственности истца.

В рамках данного соглашения ответчик 20 октября 2020 года платежным поручением №191 перечислил на расчетный счет истца денежные средства в размере 2 800 000 рублей.

Решением от 01 августа 2022 года по делу № А65-10245/2022, установлено, что сумма в размере 2 800 000 рублей зачтена сторонами в счет оплаты недвижимости по договору купли-продажи недвижимости № 2021Р1 от 16.02.2021.

Указанное решение вступило в законную силу, выводы, изложенные в мотивировочной части судебного акта, стороны не обжаловали.

В пункте 1.1 соглашения от 07.04.2020 указано, что стороны намереваются осуществить в будущем сделку на сумму  20 000 000 руб., а именно:

1.2.1. заключить договоры купли-продажи следующих объектов, прошедших государственную регистрацию:

- здание моторного цеха, назначение: нежилое здание, 1- этажное, общей площадью 1105,2кв.м, инв. № 13300, кадастровый (или условный) номер 16:50:070118:90 принадлежащее «Стороне 1» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.10.2011г. серия 16-АК 147813, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «05» октября 2011г. сделана запись регистрации № 16-16-01/281/2011-549;

Стоимость указанного недвижимого имущества составляет 15 000 000 рублей;

- земельный участок общей площадью не менее 1500 кв.м, являющийся на момент купли- продажи собственностью стороны 1 и вымежеванный из участка с кадастровым номером 16:50:070118:2308, (категория земель: коммунально-складская), адрес земельного участка: 

<

...>.

Стоимость земельного участка составляет 5 000 000 рублей.

В соответствии с п.4.1.5 договора купли-продажи № 2021Р1 от 16.02.2021 истец обязался оформить уступку земельного участка, указанного в абз.2 п. 1.1.1. настоящего договора в МУП «Комитет земельных и имущественных отношений» Исполнительного комитета г. Казани».

Условия соглашения от 07.04.2020г. содержат недвусмысленное понимание форме уступки, а именно договор купли-продажи земельного участка (абз. «б» п. 1.3.1).

Согласно п. 3.1 соглашения на первом этапе стороны обязуются:

- сторона 2 (ООО «Соул+») обязуется оплатить стороне 1 (АО «КПАТП-1») аванс в сумме 5000000 рублей в течение 5 дней с даты получения из КЗИО г. Казани договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:50:070118:2308 (п 1.3.1 соглашения от 07.04.2020), указанная сумма является авансом.

Стороны пришли к соглашению зачесть указанную сумму при заключении договоров купли-продажи нежилых помещений и участка земли, указанные в п.1.2.1, в качестве оплаты в следующем размере и порядке:

а) договор купли-продажи нежилого помещения согласно п.п. а) п. 1.2.1 – 15 000 000 рублей;

б) договор купли-продажи земельного участка согласно п.п. б) п. 1.2.1 – 5 000 000 рублей.

По состоянию на ноябрь 2022 года обязательства КПАТП-1 по передаче земельного участка не исполнены, а ООО «Соул+» несет бремя содержания участка, являясь собственником нежилого здания, не может заключить самостоятельный договор аренды, не может выкупить участок, ежемесячно оплачивает платежи за пользование земельным участком. 

В нарушение п.4.1.5 договора купли-продажи истец не исполнил свое обязательство по оформлению уступки земельного участка. ООО «Соул+» по настоящее время не может оформить указанный участок в аренду и\или собственность, получая отказы от МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИКМО г. Казани» в том числе, но не ограничиваясь, в связи с тем, что имеются нарушенные границы земельного участка.

У Ответчика до сих пор отсутствует возможность, как по выкупу, так и по аренде земельного участка под объектом. Истец не прилагает действий, а ответчик несет убытки, что явилось, в том числе, причиной подачи искового заявление и возбуждению дела № А65- 36736/2022.

Ответчиком 09 ноября 2021 года получено письмо с требованием оплаты задолженности за пользование земельным участком в размере 788 463 рубля 99 копеек.

Несмотря на невозможность реализовать свое право по использованию недвижимости, указанной в п. 1.1 договора купли-продажи ответчик вынужден оплачивать налоговые начисления за земельный участок, не извлекая при этом прибыли, которую предполагал получать при подписании договора купли-продажи.

Согласно п. 5.1 договора стороны также несут ответственность за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение условий и обязательств по настоящему договору, а так же за ущерб, причиненный другой стороне своими действиями (бездействием), в пределах причиненного ущерба в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

На момент подписания договора купли-продажи здание использовалось под коммерческую деятельность, было занято АО «Тандер» и ООО «Мельница», расторжение договоров с которыми было вынужденной мерой по причине явки судебного пристава-исполнителя в связи с исполнительным производством и предписаниями об освобождении здания в срок до 14:00 часов 10 сентября 2021 года и исполнении решения суда и применении мер принудительного характера, а именно отключении объекта от электро-, водо-, газоснабжения и опечатании здания 14 сентября 2021 года в случае неподчинения.

Таким образом, с момента выставления требования судебным приставом-исполнителем эксплуатация здания по фактическому его использованию стала невозможной.

Пункт 5.3 договора купли-продажи гласит, что условие по оплате пени может подлежать пересмотру, в случаи наличия мотивированного письменного заявления покупателя в адрес продавца по усмотрению продавца.

Ответчик уведомил истца, что несет потери и считает некорректным требовать оплаты, т.е. в соответствии с условиями договора ООО «СОУЛ+» выразил свое мнение, написав об этом истцу.

Также по п.4.1.6 договора истец обязался предоставить покупателю возможность эксплуатации существующих коммунальных сетей в том же объеме (электрической мощностью в размере 90 кВт) до момента их переоформления на покупателя.

Неисполнение указанного обязательства послужило очередной причиной для судебных разбирательств, что привело к удовлетворению исковых требований ООО «СОУЛ+» по делу №А65-11811/2022.

Ссылки ответчика на соглашение от 07 апреля 2020 года, заключенное между сторонами, судом первой инстанции отклонены, исходя из следующего.

Как усматривается из условий п. 1.2 соглашения от 07 апреля 2020 года, стороны намереваются осуществить в будущем сделку на сумму 20000000 рублей, а именно заключить договоры купли продажи объектов – здание моторного цеха; - земельного участка.

Соглашение о намерениях - документ, в котором стороны закрепляют свое желание сотрудничать друг с другом в определенной сфере или заключить конкретный договор (например, купли-продажи нежилого помещения).

Соглашение о намерениях нужно, чтобы зафиксировать желание сторон заключить сделку. В нем можно указать примерные условия будущей сделки, порядок подготовки необходимых документов, график встреч представителей сторон, а также другие условия по усмотрению сторон.

Соглашение о намерениях похоже на предварительный договор, но отличается от него тем, что, если какая-либо из сторон передумала заключать основной договор, ее нельзя понудить к этому.

Законом такое соглашение не предусмотрено, однако стороны вправе заключить его в силу п. 2 ст. 421 ГК РФ.

Юридическая сила соглашения о намерениях зависит от его содержания.

По общему правилу сторона не вправе понудить заключить договор лицо, с которым подписала соглашение о намерениях.

Действительно, соглашением от 07.04.2020 стороны закрепили намерение осуществить в будущем сделку на сумму 20000000 рублей, а именно заключить договоры купли продажи объектов – здание моторного цеха; - земельного участка.

Вместе с тем в дальнейшем между сторонами был заключен лишь один договор – договор купли-продажи недвижимости № 2021Р1 от 16.02.2021, по условиям которого передаче в собственность покупателя за плату (продать), подлежал один объект недвижимости: здание моторного цеха, назначение: нежилое здание, 2-этажное, общей площадью 1060,9кв.м, инв. № 13300, лит. Б, Б1, Б2, Б3, адрес объекта: РТ, Казань, Приволжский район, ул. Роторная, д. 1, кадастровый (или условный) номер 16-16-01/126/2006- 896, расположенный на земельном участке общей площадью 1768,0кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объест гаражного назначении (код 2.7.1), с кадастровым номером - 16:50:070118:921, расположенном но адресу: РТ, 

<

...> (лит. Б, Б1, Б2, БЗ) и принадлежащий продавцу на праве собственности; стоимость недвижимости составляет 20000000 рублей, которая включает в себя право аренды указанного земельного участка; стоимость недвижимости является окончательной и не подлежит изменению продавцом (п. 2.1, 2.3 договора).

Доводы ответчика о бездействии КПАТП-1 по оформлению уступки земельного участка в соответствии с п.4.1.5 договора купли-продажи отклонены судом первой инстанции, поскольку были предметом рассмотрения в рамках иного арбитражного дела (№А65-7047/2023).

Кроме того, взаимоотношения между АО «КПАТП-1» и Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани также не являются предметом настоящего спора.

Вместе с тем, в материалы дела представлена переписка между ООО «Соул+», АО «КПАТП-1» и Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани, из которой усматривается, что 04.06.2021 (исх. № 114) АО «КПАТП-1» обратилось в КЗИО с просьбой подготовить распоряжение на передачу (уступку) права аренды вышеуказанного земельного участка, но получило отказ - письмо КЗИО (исх. 9628-кзиоисх от 02.07.2021), так как срок договора аренды № 17685 от 23.09.2014 истек 18.02.2019, а переуступка возможна только в пределах срока аренды.

Кроме того, от КЗИО в адрес АО «КПАТП-1» поступило уведомление о прекращении договорных отношений с требованием возврата вышеуказанного земельного участка и оплаты задолженности по указанному договору (л.д. 27-32 т.1).

Доводы ответчика о неисполнении КПАТП-1 обязательств по предоставлению возможности эксплуатации существующих коммунальных сетей до момента их переоформления на покупателя, предусмотренных п. 4.1.6 договора купли-продажи отклонены судом первой инстанции, поскольку были предметом рассмотрения в рамках иного арбитражного дела, в котором судом уже дана оценка всем доводам сторон.

Согласно   ч.2   ст.   69   АПК    РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом настоящего дела.

Судом установлено, что в рамках арбитражного дела № А65-10245/2022 по иску ООО «Соул+», г. Казань к АО «Казанское пассажирское автотранспортное предприятие №1», г.Казань, о взыскании 14   850 000     руб. стоимости проведения восстановительных работ, 2 800 000 руб. неосновательного обогащения, 6 038 812,80 руб. упущенной выгоды, о признании договора купли-продажи недвижимости № 2021Р1 от 16.02.2021 исполненным и прекращении залога в отношении здания с кадастровым номером 16:50:090118:90, судом, среди прочего, установлено, что ответчик (КПАТП-1), отрицая неосновательное получение указанной суммы, сослался на соглашение сторон от 07.04.2020, согласно которому АО «КПАТП № 1» и ООО «Соул+» пришли к соглашению осуществить в будущем сделку купли-продажи объектов недвижимости здания моторного цеха, ….; земельного участка общей площадью не менее 1500кв.м, …. адрес земельного участка: 

<

...>.

При этом в п. 1.3.2 указанного соглашения стороны предусмотрели, что ООО «Соул+» берет на себя обязательство по оплате штрафа, наложенного на АО «КПАТП № 1» за нецелевое использование земельного участка, указанного в п. 1.2.1 в размере и в сроки определенные судом.

16.02.2021 сторонами заключен договор купли-продажи недвижимости № 2021Р1, по условиям которого ответчик (продавец) обязался передать с собственность истца (покупателя) объект недвижимости здание моторного цеха, назначение нежилое, 2-этажное, общей площадью 1060,90 кв.м, инв. № 13300, лит. Б, Б1, Б2, Б3, расположенное по адресу: 

<

...>, стоимость имущества составляет 20 000 000 рублей.

Таким образом, в соответствии с соглашением сторон оплаченная платежным поручением № 181 от 20.10.2020 сумма в размере 2 800 000 рублей зачтена сторонами в счет оплаты недвижимости по договору купли-продажи недвижимости № 2021Р1 от 16.02.2021, что препятствует ее возврату в качестве неосновательного обогащения.

Решением арбитражного суда от 01 августа 2022 года по делу А65-10245/2022 в удовлетворении исковых требований ООО «Соул+» отказано.

Постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2022 и Арбитражного суда Поволжского округа от 24 января 2023 года решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.08.2022 оставлено без изменения, вступило в законную силу.

При этом выводы суда о том, что в соответствии с соглашением сторон оплаченная платежным поручением № 181 от 20.10.2020 сумма в размере 2 800 000 рублей зачтена сторонами в счет оплаты недвижимости по договору купли-продажи недвижимости № 2021Р1 от 16.02.2021, сторонами по делу не оспорены.

В соответствии с ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом настоящего дела, в котором участвуют те же лица.

В указанной связи, учитывая вступившее в законную силу решение суда от 01 августа 2022 года по делу А65-10245/2022, а также отсутствие в деле доказательств полной оплаты ответчиком недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи № 2021Р1 от 16.02.2021, суд полагает требование АО «КПАТП-1» о взыскании долга обоснованным и подлежащим удовлетворению частично, в размере 2 350 000 рублей.

Истцом также заявлено о взыскании с ответчика неустойки в размере 1 310 450 рублей, начисленной в соответствии с п.5.3 договора купли-продажи, за период с 16.02.2021 по 31.03.2022 (с учетом принятых судом уточнений).

Пунктом 5.3 договора купли-продажи, положенного в основание исковых требований, стороны установили, что в случае просрочки платежей покупатель оплачивает продавцу пени в размере 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

В силу п.1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору денежную сумму - неустойку (штраф, пени). Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Поскольку просрочка в оплате по договору имеет место, доказательства оплаты задолженности ответчиком суду не представлены, требование истца о взыскании неустойки судом первой инстанции с учетом частичной оплаты спорного имущества удовлетворено частично в сумме 512 450 руб.

В остальной части иска судом первой инстанции в удовлетворении иска отказано.

Истцом также заявлено о взыскании 15000 рублей расходов на оплату услуг представителя.

В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, и расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Факт несения судебных издержек на заявленную сумму подтверждается представленными в материалы дела договором об оказании юридических услуг № 67 от 17.09.2022, расходным кассовым ордером № 1333 от 17.09.2022 (л.д. 38-40 т.1).

Исковые требования АО «КПАТП-1» удовлетворены судом частично (на 44,3%). С учетом ч.1 ст. 110 АПК РФ требование истца о возмещении расходов на оплату услуг представителя удовлетворено судом частично в размере 6 645 рублей.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Доводы ответчика о необоснованном возврате судом первой инстанции встречного искового заявления об обязании исполнить обязательство по соглашению по передаче земельного участка с кадастровым номером 16:50:070118:921, расположенного по адресу: 

<

...>, в собственность ООО «Соул+» апелляционным судом подлежат отклонению. Определение суда первой инстанции от 28.02.2023 о возвращении встречного искового заявления ответчиком не обжаловано. Законность указанного определения от 28.02.2023 не является предметом настоящего рассмотрения.

Довод ответчика о пропуске истцом срока на апелляционное обжалование решения суда апелляционным судом отклоняется, поскольку апелляционная жалоба истцом сдана на почту 03.05.2023, то есть до истечения срока на подачу апелляционной жалобы.

Доводы ответчика, изложенные в уточнении к апелляционной жалобе, со ссылкой на соглашение от 07.04.2020, которым предусмотрено, что стоимость сделки по купле-продаже включает в себя стоимость земельного участка, а также контррасчет исковых требований за вычетом выкупной стоимости земельного участка (2 190 224,92 руб.) апелляционным судом отклоняются.

Стоимость недвижимости, указанная в пункте 1.1.1. договора купли-продажи недвижимости № 2021Р1 от 16.02.2021, определена в пункте 2.1. договора в размере 20 000 000 руб.

В соответствии с пунктом 1.1. договора купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя за плату (продать), а покупатель обязуется принять и оплатить следующий объект недвижимости: здание моторного цеха, назначение: нежилое здание, 2-этажное, общей площадью 1060,9кв.м, инв. № 13300, лит. Б, Б1, Б2, Б3, адрес объекта: РТ, Казань, Приволжский район, ул. Роторная, д. 1, кадастровый (или условный) номер 16-16-01/126/2006-896.

Недвижимость, указанная в абз.1 пункта 1.1. расположена на земельном участке общей площадью 1 768 кв.м. , категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – объект гаражного назначения, с кадастровым номером – 16:50:070118:821, расположенном по адресу: 

<

...> (лит. Б, Б1, Б2, БЗ). 

Недвижимость принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается в отношении имущества, указанного в пункте 1.1.1. договора, свидетельством о государственной регистрации права от 27 декабря 2006 года, бланк серии 16-АА № 354329, выданным Управлением федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27 декабря 2006 года сделана запись регистрации № 16-16-01/126/2006-896 (пункт 1.2.1. договора).

Апелляционный суд с учетом буквального прочтения предмета договора купли-продажи недвижимости приходит к выводу о том, что предмет договор не содержит условий об обязательстве истца продать ответчику земельный участок.

Кроме того, пункт 2.1. договора купли-продажи, устанавливающий цену недвижимости в размере 20000000 рублей, прямо устанавливает, что указанная стоимость включает в себя право аренды указанного земельного участка (п. 2.1. договора).

Ответчик, заключая договор купли-продажи недвижимости, должен был осознавать, что в предмет договора купли-продажи не входит продажа земельного участка, находящегося под объектом недвижимости.

При этом, ответчик, осуществляя предпринимательскую деятельность добросовестно и разумно, мог ознакомиться со сведениями относительно собственника земельного участка, а следовательно, о возможности распоряжения истцом земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1).

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что предварительный договор представляет собой лишь организационный договор, цель которого состоит в заключении того или иного договора в будущем (например, договора купли-продажи), предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать указание на конкретный объект (объекты) недвижимости, а также ее (их) цену. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не запрещает сторонам, заключающим основной договор купли-продажи недвижимости, изменить по их усмотрению условие предварительного договора, касающееся состава и цены недвижимости.

Ссылка заявителя жалобы -  истца о несогласии с зачетом в счет исполнения спорного обязательства оплаты в сумме 2 800 000 рублей, несостоятельна и не принимается во внимание судебной коллегией, поскольку это обстоятельство установлено вступившим в законную силу судебным актом в другом деле. Данное обстоятельство не нуждается в повторном доказывании в силу положений ч.2 ст.69 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции считает доводы, изложенные в апелляционных жалобах, по существу направленными на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что заявители в апелляционных жалобах не ссылаются на доказательства, и не приводят доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению о том, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционных жалоб. 

Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционных жалоб возлагаются на заявителей, излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату ответчику согласно ст.333.40 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.04.2023 по делу №А65-27442/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Соул+», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины, оплаченной по платежному поручению № 115 от 25.04.2023.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа с направлением кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                 Д.А. Дегтярев

 

Судьи                                                                                               В.А. Копункин

 

Л.Л. Ястремский