АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Краснодар                                                                                           Дело № А32-40568/2019

 

Резолютивная часть решения оглашена 17 апреля 2024 года, полный текст решения изготовлен 02 мая 2024 года. 

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению 

Администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс Север-ЮГ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент имущественных отношений администрации города Сочи,  Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства города Сочи, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, общество с ограниченной ответственностью «БОНА» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО9, индивидуального предпринимателя ФИО10

о сносе самовольных построек, 

при участии: от истца – представитель по доверенности ФИО11, от ответчика – представитель по доверенности ФИО12, от иных лиц – не явились, извещены, 

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Альянс Север-ЮГ» о сносе самовольной постройки.

Решением от 21.11.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.02.2023, суд обязал в трехмесячный срок со дня вступления решения в законную силу осуществить снос двухэтажного нежилого здания (литера А) и одноэтажного нежилого здания (литера В), расположенных на спорном земельном участке. Указано, что решение является основанием для погашения в ЕГРН записей о регистрации права собственности общества на указанные объекты. Суд также обязал общество в трехмесячный срок со дня вступления решения в законную силу осуществить демонтаж одноэтажных торговых павильонов № 1 и 2. В удовлетворении остальной части иска отказано. С общества взысканы судебные расходы. 

Постановлением Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 26.05.2023 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2023 по делу № А32-40568/2019 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Истцом и ответчиком обеспечена явка представителей по доверенности в судебное заседание. 

Третьи лица, будучи надлежащим образом извещенными о дате и времени судебного заседания, не обеспечили явку представителя в судебное заседание. 

Согласно ст.156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

При таких обстоятельствах дело рассматривается в соответствии со ст.156 АПК РФ.

ООО «Альянс Север-ЮГ» в материалы дела представил отзыв, согласно которому ответчик возражает относительно заявленных требований.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно материалам искового заявления, специалистами отдела муниципального земельного контроля управления по реализации полномочий по пресечению нарушений земельного и градостроительного законодательства администрации города Сочи в ходе обхода территории проведен визуальный осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402014:69, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402014:69 площадью 780 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи и представлен на условиях аренды по договору от 23.05.2008 № 4900004683 (договор уступки прав аренды земельного участка от 23.05.2018 № 4900004683) ООО «Альянс Север-Юг». Категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования-для обеспечения эксплуатации здания магазина.

На земельном участке зарегистрированы ОКС с кадастровыми номерами 23:49:0402014:2452, назначение-нежилое здание, площадь-106,8 кв.м., общая этажность 1; 23:49:0402014:2453, назначение-нежилое здание, площадь-220,3 кв.м, общая этажность 2.

В результате визуального осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402014:69 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, установлено, что в границах земельного участка расположены следующие объекты: двухэтажный объект незавершенного капитального строительства ориентировочной площадью застройки 150 кв.м.; одноэтажный объект незавершенного капитального строительства ориентировочной площадью застройки 250 кв.м.:

Ведутся строительные работы по возведению объекта капитального строительства ориентировочной площадью застройки 100 кв.м., на стадии возведения первого этажа.

Согласно п. 5.2.16 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 23.05.2008 № 4900004683, Арендатор обязуется возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов

Вместе с тем, возведение выявленных объектов незавершенного капитального строительства с администрацией города Сочи не согласовывалось.

Указанные выше обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с требованием о сносе самовольной постройки. 

Суд, принимая решение, руководствуется следующим. 

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите подлежит нарушенное или оспоренное право или законный интерес.

Согласно положениям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В предмет доказывания по иску о признании постройки самовольной и ее сносе входят следующие обстоятельства: создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей; строительство объекта без получения необходимых разрешений либо с существенным нарушением градостроительных норм и правил, создающим угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, наличие у истца права на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки.

В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 разъяснено, что с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44  ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка).

При отсутствии сведений о таких лицах ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка. При этом, если земельный участок передан во временное владение и (или) пользование (например, по договору аренды или безвозмездного пользования), ответчиком по иску о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки будет являться лицо, во владении и (или) пользовании которого находится такой земельный участок, если не будет установлено, что самовольная постройка возведена (создана) до возникновения прав владения и (или) пользования земельным участком у этого лица.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Заявляя настоящие исковые требования, администрация указывает, что возведение указанных объектов ведется в нарушение п.2 ч.7, п.3 ч.8 ст.51.1 и п.5 ч.19 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, в отсутствие разрешительной документации.

Общество, возражая относительно заявленных требований, указало, что ответчик выполнил работы по модернизации объектов, ранее существовавших на земельном участке.

В обоснование заявленных возражений, общество представило в материалы дела внесудебное заключение от 26.09.2019 № 20/19, выполненное агентством оценки и экспертизы собственности «Экспертный совет».

 В ходе экспертного исследования установлено, что объекты капитального строительства (литеры А, В), 23:49:0402014:2452 (литера В), а также сборно-разборные некапитальные объекты расположены в кадастровых границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402014:69; местоположение указанных объектов в результате проведения работ по модернизации объекта не изменено; объекты капитального строительства (литеры А, В) не являются вновь созданными объектами капитального строительства. Работы, выполненные и выполняемые по модернизации спорных объектов по своим объемно-планировочным и архитектурным решениям соответствуют решениям, разработанным эскизным проектом модернизации, согласованным директором Департамента оформления и дизайна городской среды администрации города Сочи. Объекты соответствуют требованиям технического регламента о безопасности зданий и сооружений в части обеспечения надежности и безопасности и не создают опасности для жизни и здоровья неопределенного круга лиц.

При первоначальном рассмотрении дела суды пришли к выводу о том, что спорные объекты обладают признаками самовольной постройки, указанными в статье 222 Гражданского кодекса, поэтому подлежат сносу. Суды заключили, что спорные объекты расположены на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке ввиду ничтожности договора аренды от 23.05.2008 № 4900004683; названные объекты возведены в отсутствие разрешительной документации, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил в части нарушения процента застройки земельного участка и несоблюдения нормативных отступов от границ земельного участка, частичного расположения (заступа) некапитальных объектов на территории общего пользования. Кроме того, по причине отсутствия нормативных противопожарных разрывов между строениями создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем, суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, указал следующее.

Суды сделали вывод о возведении в 2019 году новых объектов, на строительство которых требовалось получения разрешения. 

Вместе с тем суды не оценили возведение объектов капитального строительства – одноэтажного нежилого здания (литера В), двухэтажного нежилого здания (литера А) с пристроенными торговыми павильонами не позднее 2004 года, право собственности на которые признано в судебном порядке на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2004 по делу № А32-19000/2004-39/321 и зарегистрировано в установленном законом порядке. В материалы представлены письменные доказательства, подтверждающие последующий оборот объектов недвижимости (т. 2, л. д. 2 – 17, 22 – 26, 30 – 34). Свидетельства того, что ответчик либо его правопредшественники проводили реконструкцию названных объектов в отсутствие правовых оснований, материалы дела не содержат.

Выводы судебных экспертиз и внесудебного исследования сводятся к следующему: фактически капитальные здания (литеры А, В) не перестраивались и заново не возводились, некапитальные торговые павильоны приводились в соответствие с утвержденным проектом модернизации от 12.09.2018; работы, выполненные и выполняемые по модернизации спорных объектов, по своим объемно-планировочным и архитектурным решениям соответствуют решениям, разработанным эскизным проектом модернизации от 12.09.2018, согласованным директором Департамента оформления и дизайна городской среды администрации города Сочи; в результате произведенной модернизации старых объектов на их месте новые объекты капитального строительства не образованы; объекты исследований не угрожают жизни и здоровью граждан. 

Однако суды сделали вывод о том, что общество не позднее июля 2019 года осуществило новое строительство спорных объектов на представленном в аренду земельном участке.

В рассматриваемом случае арбитражный суд с учетом приведенных норм и их разъяснений оценив представленные в дело экспертные исследования как допустимые доказательства, сделал противоположные выводы относительно выводов экспертных заключений и не привел мотивы, по которым отклонил заключения экспертов. 

Статья 10 Кодекса предусматривает, что арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу. 

Суд оставил без внимания аргумент о том, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2004 по делу № А32-19000/2004-39/321 признанно право собственности на спорные объекты. 

На основании абзаца 2 пункта 28 постановления № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ. 

Согласно выводам судебной экспертизы приведение объекта в первоначальное состояние представляется возможным.

 Так, выполненные работы в нежилых зданиях не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий. 

Приведение спорных объектов в состояние, предшествующее реконструкции, технически возможно, для этого в нежилом здании с кадастровым номером 23:49:0402014:2452 (литера В) необходимо демонтировать возведенные перегородки из легких конструкций в торговых залах и смонтировать витражное остекление с дверными проемами, в нежилом здании с кадастровым номером 23:49:0402014:2453 (литера А) демонтировать возведенные перегородки и лестничную клетку. 

Суды также не приняли во внимание выводы экспертов о возможности устранения нарушений в части заступа некапитального объекта на территорию общего пользования путем демонтажа этого заступа. 

Так, допрошенные эксперты ФИО13 и ФИО14 установили, что демонтировать объект в части доступа на территорию общего пользования технически возможно, перечень работ указан в письменных пояснениях (протокол судебного заседания от 27.09.2022; т. 7, л. 

<

...>). 

С учетом приведенных выводов экспертных заключений суды не приняли во внимание разъяснения, изложенные в абзаце 2 пункта 28 постановления № 10/22, и не исследовали вопросы, связанные с возможностью приведения спорных объектов в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Рассматривая иски о сносе самовольной постройки, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Во исполнение поручения суда кассационной инстанции, для всестороннего исследования обстоятельств дела и реализации иных задач судопроизводства в арбитражном суде, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.01.2024 производство по делу приостановлено, назначена судебная экспертиза АНО «Центр судебных экспертиз «ПрофОтвет» (

<

...>), эксперту ФИО15.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1) Определить какие объекты расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402014:69 (составить схему расположения объектов)? 

2) Определить действительные технические характеристики, года постройки, функциональное назначение установленных объектов. Являются ли установленные объекты объектами капитального строительства? Соответствует ли функциональное назначение спорных объектов виду разрешенного использования земельного участка? 

3) Определить тождественны ли спорные объекты тем объектам, на которые Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2004 по делу № А32-19000/2004-39/321 признано право собственности? 

4) Соответствует ли спорные объекты техническим и строительным нормам и правилам, санитарным и эпидемиологическим нормам, а также нормам сейсмобезопасности исходя из натурного осмотра объекта и представленной документации, действовавшим на момент возведения спорных объектов? Если нет, то в чем проявляется несоответствие? Возможно ли устранение выявленного несоответствия? 

5) Соответствуют ли спорные объекты противопожарным нормам и правилам, в том числе, СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты, ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", Свод правил 112.13330.2011 "Пожарная безопасность зданий и сооружений", СП 1.13130.2020 и другими, в том числе, в части противопожарных разрывов между строениями, наличием эвакуационных выходов, пожарной лестницы, и прочее, а также их соответствие предъявляемым нормам? 

6) Не создает ли сохранение спорных объектов угрозу жизни и здоровью граждан?

В адрес арбитражного суда поступило экспертное заключение АНО «Центр судебных экспертиз «ПрофОтвет», согласно которому экспертом сделаны следующие выводы.

Отвечая на первый вопрос, эксперт указывает, экспертом установлено:

- спорные объекты с кадастровыми номерами 23:49:0402014:2452 и 23:49:0402014:2453 полностью расположены в границах земельного участка с КН 23:49:0402014:69, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло;

- спорные объекты Торговый павильон №1 и Торговый павильон №2 расположены в границах земельного участка с КН 23:49:0402014:69, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, и частично на землях неразграниченнои государственной собственности.

Отвечая на второй вопрос, эксперт указывает, что в ходе исследования экспертом установлено, что спорный объект с кадастровым номером 23:49:0402014:2453 является объектом капитального строительства, и имеет следующие технические характеристики:

таблица 1 (повторно). – технические характеристики спорного объекта с кадастровым номером 23:49:0402014:2453:

Наименование

Показатель

Назначение

Коммерческое

Год постройки

2004 

Год реконструкции

2019

Площадь застройки, кв. м

188

Площадь здания, кв. м

253,41

Высота здания, м

6,9

Количество этажей

2

Конструктивная система

Каркасная

Материал несущих конструкций

Железобетонные колонны

Материал перекрытий

Железобетон

Материал ограждающих конструкций

Керамзитобетонный блок

Тип кровли

Плоская

 

В результате исследования Экспертом установлено действительное функциональное назначение объекта экспертизы с кадастровым номером 23:49:0402014:2453, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402014:69 – Здание торгового центра.

Спорный объект является торговым центром, следовательно, функциональное назначение спорного объекта соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402014:69 – «Для обеспечения эксплуатации здания магазина».

В ходе исследования экспертом установлено, что спорный объект с кадастровым номером 23:49:0402014:2452 является объектом капитального строительства, и имеет следующие технические характеристики:

Таблица 2 (повторно). – технические характеристики спорного объекта с кадастровым номером 23:49:0402014:2452:

 

Наименование

Показатель

Назначение

Коммерческое

Год постройки

2004

Год реконструкции

2019

Площадь застройки, кв. м

123

Площадь здания, кв. м

121,2

Высота здания, м

4

Количество этажей

1

Конструктивная система

Каркасная

Материал несущих конструкций

Железобетонные колонны

Материал перекрытий

Металлические фермы

Материал ограждающих конструкций

Керамзитобетонный блок

Тип кровли

Плоская

 

В результате исследования экспертом установлено действительное функциональное назначение объекта экспертизы с кадастровым номером 23:49:0402014:2452, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402014:69 – здание магазина.

Спорный объект является магазином, следовательно, функциональное назначение спорного объекта соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402014:69 – «для обеспечения эксплуатации здания магазина».

В ходе исследования экспертом установлено, что спорный объект (торговый павильон №1) является объектом капитального строительства, и имеет следующие технические характеристики:

Таблица 3 (повторно) – технические характеристики спорного объекта (торговый павильон №1)

 

Наименование

Показатель

Назначение

Коммерческое

Год постройки

2019

Площадь застройки, кв. м

151

Площадь здания, кв. м

132,24

Высота здания, м

4

Количество этажей

1

Конструктивная система

Каркасная

Материал несущих конструкций

Металлические конструкции

Материал перекрытий

Металлические фермы

Материал ограждающих конструкций

Гипсокартонные листы

Тип кровли

Плоская

Тип фундамента

Железобетонный монолитный

 

В результате использования классификатора экспертом установлено действительное функциональное назначение объекта экспертизы (торговый павильон №1), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402014:69 – здание магазина.

Спорный объект является магазином, следовательно, функциональное назначение спорного объекта соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402014:69 – «для обеспечения эксплуатации здания магазина».

В ходе исследования экспертом установлено, что спорный объект (торговый павильон №2) является объектом капитального строительства, и имеет следующие технические характеристики:

таблица 4 (повторно). – технические характеристики спорного объекта (торговый павильон №2)

 

Наименование

Показатель

Назначение

Коммерческое

Год постройки

2019

Площадь застройки, кв. м

207

Площадь здания, кв. м

196,55

Высота здания, м

4

Количество этажей

1

Конструктивная система

Каркасная

Материал несущих конструкций

Металлические конструкции

Материал перекрытий

Металлические фермы

Материал ограждающих конструкций

Гипсокартонные листы

Тип кровли

Плоская

Тип фундамента

Железобетонный монолитный

 

В результате использования классификатора Экспертом установлено действительное функциональное назначение объекта экспертизы (Торговый павильон №2), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402014:69 – Здание магазина.

Спорный объект является магазином, следовательно, функциональное назначение спорного объекта соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402014:69 – «Для обеспечения эксплуатации здания магазина».

Исследуя третий вопрос, эксперт установил, что в результате реконструкции были созданы объекты с параметрами, отличающими от данных, представленных в Решении Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2004 по делу № А32-19000/2004-39/321.

Следовательно, спорные объекты не тождественны объектам, право собственности на которые признано Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2004 по делу № А32-19000/2004-39/321.

Отвечая четвертый вопрос, эксперт указывает, что в результате исследования, эксперт пришел к выводу, что спорный объект с кадастровым номером 23:49:0402014:2453, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402014:69 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло 29А/1 – не соответствует техническим и строительным нормам и правилам, в том числе санитарным и эпидемиологическим нормам, исходя из натурного осмотра объекта и представленной документации, действовавшим на момент реконструкции спорного объекта, а именно:

Полностью отсутствует исполнительная документация;

Отсутствует проектная и рабочая документация;

Отсутствует инженерные изыскания;

Не соответствует требованиям выполнения и приемки металлических и монолитных конструкций;

Поверхность стен помещений парикмахерских и маникюрного салона выполнена из негладкого материала;

Использование эвакуационной лестницы 3-го типа невозможно в связи с препятствием для открытия дверного полотна;

Отсутствуют пассажирские лифты и подъемные механизмы.

Установлено, что следующие дефекты являются неустранимыми:

Полностью отсутствует исполнительная документация 

Отсутствует проектная и рабочая документация;

Отсутствует инженерные изыскания;

Не соответствует требованиям выполнения и приемки металлических и монолитных конструкций.

Следовательно, устранение дефектов всего объекта экспертизы с кадастровым номером 23:49:0402014:2453, выявленных в ходе исследования по вопросу №4, невозможно.

В результате исследования, Эксперт пришел к выводу, что спорный объект с кадастровым номером 23:49:0402014:2452, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402014:69 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло 29А/1 –  не соответствует техническим и строительным нормам и правилам, в том числе санитарным и эпидемиологическим нормам, а также нормам сейсмобезопасности, исходя из натурного осмотра объекта и представленной документации, действовавшим на момент реконструкции спорного объекта, а именно:

Полностью отсутствует исполнительная документация;

Отсутствует проектная и рабочая документация;

Отсутствует инженерные изыскания;

Не соответствует требованиям выполнения и приемки металлических и монолитных конструкций;

Следующие дефекты являются неустранимыми:

Полностью отсутствует исполнительная документация 

Отсутствует проектная и рабочая документация;

Отсутствует инженерные изыскания;

Не соответствует требованиям выполнения и приемки металлических и монолитных конструкций.

Следовательно, устранение дефектов всего объекта экспертизы с кадастровым номером 23:49:0402014:2452, выявленных в ходе исследования по вопросу №4, невозможно

Эксперт пришел к выводу, что спорный объект (Торговый павильон №1), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402014:69 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло 29А/1 – не соответствует техническим и строительным нормам и правилам, в том числе санитарным и эпидемиологическим нормам, исходя из натурного осмотра объекта и представленной документации, действовавшим на момент реконструкции спорного объекта, а именно:

Полностью отсутствует исполнительная документация;

Отсутствует проектная и рабочая документация;

Отсутствует инженерные изыскания;

Не соответствует требованиям выполнения и приемки металлических и монолитных конструкций;

Следующие дефекты являются неустранимыми:

Полностью отсутствует исполнительная документация 

Отсутствует проектная и рабочая документация;

Отсутствует инженерные изыскания;

Не соответствует требованиям выполнения и приемки металлических и монолитных конструкций.

Следовательно, устранение дефектов всего объекта экспертизы (Торговый павильон №1), выявленных в ходе исследования по вопросу №4, невозможно

В результате исследования, Эксперт пришел к выводу, что спорный объект (Торговый павильон №2), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402014:69 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло 29А/1 – не соответствует техническим и строительным нормам и правилам, в том числе санитарным и эпидемиологическим нормам, исходя из натурного осмотра объекта и представленной документации, действовавшим на момент реконструкции спорного объекта, а именно:

Полностью отсутствует исполнительная документация;

Отсутствует проектная и рабочая документация;

Отсутствует инженерные изыскания;

Не соответствует требованиям выполнения и приемки металлических и монолитных конструкций;

Следующие дефекты являются неустранимыми:

Полностью отсутствует исполнительная документация 

Отсутствует проектная и рабочая документация;

Отсутствует инженерные изыскания;

Не соответствует требованиям выполнения и приемки металлических и монолитных конструкций.

Следовательно, устранение дефектов всего объекта экспертизы (Торговый павильон №2), выявленных в ходе исследования по вопросу №4, невозможно

Необходимо отметить, что полное отсутствие сведений о качестве материалов, проектной и рабочей документации, исполнительной документации, не позволяет провести инструментальные испытания на объекте, поскольку у Эксперта отсутствуют какие-либо исходные данные для этого.

Отвечая на пятый вопрос, эксперт указывает, что на основании вышеизложенного, Эксперт пришел к выводу, что спорный объект с кадастровым номером 23:49:0402014:2453, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402014:69 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло 29А/1 – не соответствует противопожарным нормам и правилам.

На основании вышеизложенного, эксперт пришел к выводу, что спорный объект с кадастровым номером 23:49:0402014:2452, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402014:69 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло 29А/1 – не соответствует противопожарным нормам и правилам.

В результате исследования эксперт пришел к выводу, что спорный объект (Торговый павильон №1), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402014:69 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло 29А/1 – не соответствует противопожарным нормам и правилам.

В результате исследования эксперт пришел к выводу, что спорный объект (Торговый павильон №2), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402014:69 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло 29А/1 – не соответствует противопожарным нормам и правилам.

Исследуя шестой вопрос, эксперт установил, что в ходе исследования по вопросам №№4-5 установлено, что объекты исследования не соответствует нормам и требованиям СП, СанПиН и противопожарным нормам, полностью отсутствует проектная, рабочая и исполнительная документация, подтверждающая использование качественных материалов и проведение должного контроля при выполнении работ.

Следовательно, сохранение спорных объектов (двухэтажный объект с кадастровым номером 23:49:0402014:2453, одноэтажный объект с кадастровым номером 23:49:0402014:2452, Торговый павильон №1, Торговый павильон №2), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402014:69 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло 29А/1, создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. 

Возражая относительно проведенной по делу судебной экспертизы, ответчик заявляет о признании заключения экспертизы ненадлежащим доказательством, о назначении по делу повторной судебной экспертизы, о вызове в судебное заседание эксперта и специалиста для дачи пояснений и о фальсификации.

Рассмотрев доводы ответчика в указанной части, суд находит их несостоятельными ввиду следующего.

Формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

То, что разрешение вопросов, поставленных перед экспертами, имеет существенное значение для разрешения настоящего дела и требует проверки посредством соответствующего экспертного исследования в рамках назначаемой арбитражным судом экспертизы, определено судом исходя из представленных ему в порядке части 2 статьи 65, части 1 статьи 82 АПК РФ полномочий.

Поскольку, исходя из предмета заявленных исковых требований, разъяснение поставленных перед экспертом АНО «Центр судебных экспертиз «ПрофОтвет» вопросов необходимо для правильного рассмотрения дела, исследование проведено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, а также Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", наличие в экспертном заключении неясностей или противоречивых выводов по поставленным вопросам, не установлено, суд принял спорное заключение АНО «Центр судебных экспертиз «ПрофОтвет» в качестве отвечающего относимости и допустимости доказательства.

Также, отклоняя доводы ответчика, суд учитывает, что выбор экспертного учреждения является исключительной прерогативой суда, стороны вправе представлять кандидатуры экспертов. 

Положения статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ не содержат указаний на обязательное наличие в определении суда о назначении экспертизы мотивов, по которым суд выбрал то или иное экспертное учреждение (эксперта). 

Кроме того, в случае несогласия с кандидатурой конкретного эксперта, участвующие в деле лица, в соответствии с частью 3 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ не лишен возможности заявить отвод эксперту.

Сведения о квалификации эксперта ФИО15 направлены в адрес арбитражного суда посредством электронной почты, а также приобщены к материалам дела. 

Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Данный документ основан на материалах дела, является полным и ясным, не содержит противоречивых выводов, сомнений в его обоснованности не установлено.

Из положений АПК РФ следует, что заключение экспертизы является одним из доказательств по делу, которое подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Доводы, изложенные обществом в заявлении о фальсификации экспертного заключения, не могут повлечь наступление правовых последствий в виде исключения ее из числа допустимых доказательств.

Оснований признать заключение судебной экспертизы недопустимым доказательством суд не усматривает.

Заключение эксперта может быть признано судом ненадлежащим доказательством в случае, если экспертом нарушены требования законодательства, регулирующего порядок проведения экспертного исследования, использованы объекты исследования, полученные не от суда, назначившего экспертизу, а от иных лиц, выводы, сделанные экспертом, противоречат содержанию представленных на исследование документов, а также в силу иных причин. В этом случае заключение эксперта может быть исключено из числа доказательств, на основании которых суд разрешает рассматриваемый спор по существу.

При этом действующее законодательство не содержит указаний о том, какие именно средства и методы должны быть использованы экспертом при проведении исследования. Решение данного вопроса относится к компетенции самого эксперта на его усмотрение. Для получения законного, обоснованного и достоверного заключения эксперт вправе использовать любые доступные способы, средства и методы исследования.

Вопреки доводам ответчика в рассматриваемом случае заключение судебной экспертизы основано на имеющихся в материалах дела данных, сделаны однозначные и исчерпывающие выводы по поставленным вопросам. Заключение эксперта является ясным и полным, выводы носят категорический характер и не являются противоречивыми.

Возражения общества в данном случае не свидетельствуют о недостаточной ясности или полноте заключения повторной судебной экспертизы, противоречивости или сомнительности исследования, а являются их субъективным несогласием с выводами эксперта, что не является достаточным и надлежащим основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

При этом представленная рецензия на заключение судебной экспертизы, не свидетельствует о порочности выводов эксперта, поскольку она изготовлена во внесудебной процедуре и без участия сторон. Рецензия не может быть положена в основу судебного решения, поскольку представляет собой частное мнение иных лиц, не привлеченных к участию в деле в качестве экспертов или специалистов с позиции статей 55, 55.1 АПК РФ. Нормами АПК РФ не предусмотрено оспаривание судебного экспертного заключения рецензией другого эксперта.

При этом судом рассмотрена и оценена представленная ответчиком рецензия на заключение судебной экспертизы. Суд приходит к выводу о том, что описанные в рецензии недостатки проведенного исследования не свидетельствуют о противоправности действий эксперта при проведении судебной экспертизы, судом не усматривает существенных нарушений при проведении судебной экспертизы, которые могли бы повлиять на сделанные экспертом выводы. 

На основании изложенного, по итогам рассмотрения и оценки представленной рецензии, суд не находит оснований усомниться в обоснованности выводов судебного эксперта.

Исполняя поручение кассационного суда, оценив имеющиеся материалы дела и выводы судебного эксперта, судом установлено, что спорные объекты не тождествены тем, в отношении которых было вынесено решение о признании права собственности на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2004 по делу № А32-19000/2004-39/321. 

При проведении судебного исследования эксперт установил, что спорные объекты (объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0402014:2453 и 23:49:0402014:2452) на момент Решения Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2004 по делу № А32-19000/2004-39/321 являлись соответственно Магазином литер А, площадью 220,3 кв.м. и Магазином литер В, площадью 106,8 кв.м. 

Остальные объекты (Торговый павильон №1 и Торговый павильон №2) на момент вынесения решения Арбитражного суда Краснодарского края не существовали.

Далее экспертом проведено аналитическое сравнение вышеуказанных критериев тождественности: 

Сравнительный анализ идентичности спорного объекта с КН 23:49:0402014:2453 и объекта из решения суда: 

Характеристика

Решение суда

Факт

Примечание эксперта

Местоположение

Земельный участок размером 780 кв.м, по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло

Земельный участок размером 780 кв.м, по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло

Тождественны

Функциональное назначение

Магазин

Торговый центр

Не тождественны, в 2019 году проведена реконструкция

Площадь, кв.м.

220,3

253,41

Не тождественны, в 2019 году проведена реконструкция

 

Сравнительный анализ идентичности спорного объекта с КН 23:49:0402014:2452 и объекта из решения суда: 

 

Характеристика

Решение суда

Факт

Примечание

Местоположение

Земельный участок размером 780 кв.м, по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло

Земельный участок размером 780 кв.м, по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло

Тождественны

Функциональное назначение

Магазин

Магазин

Тождественны

Площадь, кв.м.

106,8

317,75

Не тождественны, в 2019 году проведена реконструкция, в результате которой здание с кадастровым номером 23:49:0402014:2452 и Торговый павильон №2 были объединены 

 

В результате реконструкции были созданы объекты с параметрами, отличающими от данных, представленных в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2004 по делу № А32-19000/2004-39/321.

Следовательно, спорные объекты не тождественны объектам, право собственности на которые признано Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2004 по делу № А32-19000/2004-39/321.

Изложенное позволяет суду сделать вывод о том, что ответчиком, не позднее июля 2019 осуществлена реконструкция спорных объектов на предоставленном в аренду земельном участке, фактически создание объектов нового строительства. 

В ходе экспертного исследования торговых павильонов установлено, что объекты имеют прочную связь с землей ввиду наличия монолитного железобетонного фундамента, заглубленного в землю. 

Согласно фотографиям, представленным в материалах дела, несущие конструкции представляют собой металлический каркас из профилированной трубы прямоугольного сечения, закрепленной сварными швами. Металлический каркас закреплен в фундаменте путем жесткого замоноличивания. Эксперт указал, что конструктивные характеристики объектов экспертизы (несущие конструкции) не позволяют осуществить демонтаж, перемещение и возведение без несоразмерного ущерба.

Суд не находит оснований не согласиться с выводами эксперта. 

С учетом вывода судебной экспертизы относительно капитальности двухэтажного нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0402014:2453 (литер «А») и одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0402014:2452 (литер «В»), на строительство таких объектов требовалось получение разрешительной документации.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Кроме того, в соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Другие условия, необходимые для сохранения самовольной постройки, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство. 

Суд кассационной инстанции указал, что общество 12.08.2018 обратилось в Департамент оформления и дизайна городской среды администрации города Сочи по вопросу согласования эскизного проекта модернизации внешнего вида объекта торговли и 12.09.2018 получило ответ, согласно которому названный департамент согласовал внешний вид эскизного проекта модернизации объекта торговли, включая информационные вывески по указанному адресу. 

Согласно тексту пояснительной записки модернизация объекта включает в себя следующее: демонтаж существующих покрытий, временных конструкций, отделочных материалов и последующую их утилизацию; монтаж новых временных конструкций, витражного остекления; замену отделочных материалов; замену кровельного покрытия; организацию гидроизоляционных работ; замену дверных проемов; организацию входных групп; закрытую стоечно-ригельную систему фасадного остекления.

Общество в процессе рассмотрения дела приводило аргументы о наличии одобрения департамента, полагая, что получение эскизного проекта модернизации является надлежащим согласованием.

При новом рассмотрении дела суд отмечает следующее. 

Согласование эскизного проекта модернизации, в силу статьи 51 Градостроительного кодекса российской Федерации, не является разрешением на строительство (реконструкцию) спорных объектов. 

Получение обществом указанных документов не может подменять предусмотренную законодательством процедуру согласования реконструкции объектов.

Изложенная правовая оценка разрешительной документации соответствует позиции Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенной в постановлении от 14.09.2011 по делу № А32-28479/2010.

Обход законодательства о признании права собственности, которое устанавливает гарантии прочности и стабильности гражданского оборота, обеспечивает неприкосновенность собственности (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), может рассматриваться как нарушение основополагающих принципов Российского права.

Поскольку материалами дела подтвержден факт неполучения ответчиком разрешения на строительство (реконструкцию), в отношении спорных объектов установлен квалифицирующий признак самовольной постройки, установленный ст. 222 ГК РФ - строительство объекта без получения разрешительной документации.

Кроме того, частью 3 статьи 85 ЗК РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В соответствии с п. 6 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Из составленной схемы расположения спорных объектов следует, что два спорных торговых павильона выходят за границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402014:69, заступая на территорию общего пользования. 

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, относятся к землям общего пользования.

Исходя из пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации названные выше объекты, перечень которых не является закрытым, представляют собой территории общего пользования; в их состав входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них и использования имеющихся на этих участках и землях объектов в пределах, допускаемых законом, иными правовыми актами и собственником соответствующего земельного участка.

Следовательно, земельный участок (набережная), на котором расположена площадка пассажирского причала и который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Данная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 15248/10 по делу N А12-6151/2009.

Согласно п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Однако в таком случае суду следует установить обстоятельства, на основании которых постройка, право на которую признано в установленном законом порядке, не может быть сохранена, а ранее признанное право подлежит прекращению.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 608 Гражданского кодекса предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду их собственниками.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. 

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса).

Суд, применив к спорным правоотношениям нормы права в редакциях, действовавших на момент заключения договора, отметил, что статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. К числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции).

Курортом, согласно пункту 5 статьи 31, пункту 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и статье 1, пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (в действовавших на момент заключения договора аренды редакциях), является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994  № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Закон № 244-ФЗ) часть земельных участков, находившихся в границах курортов федерального значения и относившихся к федеральной собственности, отнесена к муниципальной собственности.

Таким образом, до вступления в силу Закона № 244-ФЗ администрация не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками, находившимися в границах курорта федерального значения и относившимися к федеральной собственности в силу прямого указания норм действовавшего законодательства, что свидетельствует о ничтожности договора аренды.

Исходя из вышеизложенного, администрация города-курорта Сочи не имела права на предоставление земельного участка в аренду. 

Таким образом, договор аренды земельного участка от 23.05.2008 № 4900004683 в силу ст. ст. 167, 168 Гражданского кодекса РФ является недействительной (ничтожной) сделкой.

Указанная правовая позиция корреспондирует сложившейся судебной практике (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.11.2016  № Ф08-8270/2016 по делу № А32-19914/2015; Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.02.2019 N Ф08-11782/2018 по делу № А32-9181/2017; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.06.2011 по делу  № А32-25149/2010).

При этом, суд отмечает, что осуществление сделок по переходу права аренды в отношении данного земельного участка не может устранить правовые пороки договора  аренды земельного участка от 23.05.2008 № 4900004683, а также дополнительных соглашений, заключаемых к такому договору.

На основании вышеизложенного, факт недействительности договора аренды от 23.05.2008 № 4900004683 влечет отсутствие титула правомерного пользователя ООО «Альянс Север-Юг» в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205017:1161. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что спорные объекты имеют три признака самовольной постройки, в соответствии с положениями ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации: 

1) строительство объектов на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке (ничтожность договора аренды земельного участка), 

2) строительство объектов без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений 

3) строительство объектов нарушением градостроительных и строительных норм и правил (строительство капитальных объектов без получения необходимого разрешения органа местного самоуправления и строительство с нарушением Правил землепользования и застройки муниципального образования, в части нарушения процента застройки земельного участка и несоблюдения нормативных отступов от границ земельного участка). 

Кроме того, экспертом установлено, что спорный объект с кадастровым номером 23:49:0402014:2453) не обеспечен пожарным проездом.

Эксперт пришел к выводу, что спорный объект с кадастровым номером 23:49:0402014:2453, спорный объект с кадастровым номером 23:49:0402014:2452, торговый павильон №1, торговый павильон №2, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402014:69 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло 29А/1, не соответствуют противопожарным нормам и правилам.

Экспертом установлено, что объекты исследования не соответствует нормам и требованиям СП, СанПиН и противопожарным нормам, полностью отсутствует проектная, рабочая и исполнительная документация, подтверждающая использование качественных материалов и проведение должного контроля при выполнении работ.

Следовательно, сохранение спорных объектов (двухэтажный объект с кадастровым номером 23:49:0402014:2453, одноэтажный объект с кадастровым номером 23:49:0402014:2452, Торговый павильон №1, Торговый павильон №2), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402014:69 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло 29А/1, создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ч. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет. 

Таким образом, нарушение ответчиком действующего законодательства создаёт угрозу как для жизни и здоровья граждан, которые будут эксплуатировать спорный объект, так и для лиц, на смежных земельных участках, что является грубейшим нарушением части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, в которой говорится, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

При таких обстоятельствах, оснований для отказа истцу в требовании о сносе спорных объектов у суда не имеется.

Суд считает подтвержденным материалами дела, нарушение расположением всех четырех спорных объектов правил пожарной безопасности, в связи с отсутствием пожарных разрывов между строениями, фактически полной застройкой земельного участка и отсутствием пожарных проездов между строениями. С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии угрозы жизни и здоровью людей сохранением спорных объектов.

Принимая во внимание, что материалам дела подтверждено наличие в отношении спорного объекта признака самовольной постройки, суд находит представленные в материалы дела документы достаточными для удовлетворения требований истца о сносе такого строения.

Суд полагает, что трехмесячный срок для сноса (демонтажа) спорных объектов не нарушает баланс интересов сторон, так как спорные объекты являются завершенными строительством, в них ведется хозяйственная деятельность, вследствие чего снос (демонтаж) таких объектов сопряжен с продолжительными работами.

В отношении требований о том, что настоящее решение суда является основанием для внесения записи о прекращении права собственности и снятия с государственного кадастрового учета спорного здания, суд руководствуется следующим.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки (пункт 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 №143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»). В связи с чем исковые требования в указанной части подлежат удовлетворению.

Требование об указании в резолютивной части решения на признание спорных построек самовольными является излишним и не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование. Так, например, по исковому заявлению о признании права собственности на три отдельных объекта недвижимости государственная пошлина в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ составит 12 000 рублей (4000 рублей x 3).

С учетом изложенного, с ответчика подлежат взысканию в доход федерального бюджета 27 000 руб. государственной пошлины по иску (6 000 руб. х 2 снос двух капитальных объектов) + (6 000 руб. х 2 демонтаж двух некапитальных объектов), а также по заявлению о принятии обеспечительных мер (3 000 руб.). 

Указанная правовая позиция корреспондирует сложившейся судебной практике (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2018 N 15АП-20294/2017 по делу N А53-11147/2017).

Стоимость проведенной по делу судебной экспертизы подлежит взысканию с ответчика, как с проигравшей стороны.

            Руководствуясь гл. 20 АПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайств общества с ограниченной ответственностью «Альянс Север-ЮГ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о назначении по делу повторной судебной экспертизы, о вызове в судебное заседание эксперта и специалиста для дачи пояснений и о фальсификации доказательств отказать.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Альянс Север-ЮГ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в трехмесячный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу осуществить снос двухэтажного нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0402014:2453 и одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0402014:2452, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402014:69 по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, д. 29а\1.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Альянс Север-ЮГ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в трехмесячный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу осуществить снос одноэтажного нежилого здания торгового павильона №1, общей площадью 132,24 кв. м., площадью застройки 151 кв. м, высотой 4 м, и одноэтажного нежилого здания торгового павильона №2, общей площадью 196,55 кв. м., площадью застройки 207 кв. м, высотой 4 м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402014:69 по адресу: 

<

...> и частично на землях неразграниченной собственности.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 14.05.2018 № 23:49:0402014:2452-23/050/2018-13, о регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Альянс Север-ЮГ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) на одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402014:2452, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, д. 29а\1. 

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 14.05.2018 № 23:49:0402014:2452-23/050/2018-9, о регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Альянс Север-ЮГ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) на двухэтажного нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0402014:2453, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, д. 29а\1. 

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альянс Север-ЮГ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 27 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альянс Север-ЮГ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) стоимость экспертного исследования в размере 145 000 руб. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альянс Север-ЮГ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертная компания «ПрофОтвет» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) стоимость проведения по делу судебной экспертизы в размере 140 000 руб.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

 

Судья                                                                                                                      А.В. Николаев