АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-4484/2020

Резолютивная часть постановления объявлена  17 января 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 января 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоЗиновьевой Т.А.,

судейДерхо Д.С.,

ФИО1-

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу  департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 23.03.2022 Арбитражного суда Омской области (судья Ярковой С.В.) и постановление от 04.10.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Грязникова А.С., Сидоренко О.А.) по делу № А46-4484/2020 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов «Сибирский железобетон» (644050, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды.

В судебном заседании приняли участие представители: департамента имущественных отношений администрации города Омска - ФИО2 по доверенности от 07.06.2022 (сроком действия один год), общества с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов «Сибирский железобетон» - ФИО3 по доверенности от 30.12.2022 (сроком действия до 31.12.2023).

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов «Сибирский железобетон» (далее - ООО КСМ «Сибирский железобетон», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 № Д-Ц31-5522 (далее – договор) за период с 01.07.2014 по 18.03.2020 в размере 104 456 165 руб. 06 коп., а также пени за период с 01.03.2014 по 18.03.2020 в размере 12 250 015 руб. 26 коп. 

Решением от 13.12.2020 Арбитражного суда Омской области исковые требования департамента удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 26 689 953 руб. 89 коп. задолженности, 12 250 015 руб. 26 коп. пени, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано; с общества в доход федерального бюджета взыскано 66 732 руб. государственной пошлины. 

Постановлением от 26.04.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 13.12.2020 Арбитражного суда Омской области изменено: с общества в пользу департамента взыскана задолженность в размере 25 385 996 руб. 11 коп. и пени в размере 12 250 015 руб. 26 коп., в удовлетворении оставшейся части иска отказано; с общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 64 497 руб., с департамента в пользу общества взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2 033 руб. 

Постановлением от 27.09.2021 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение от 13.12.2020 Арбитражного суда Омской области и постановление от 26.04.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда отменены; дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области. 

Определением от 21.10.2021 Арбитражного суда Омской области настоящее дело объединено с делом № А46-414/2021, в рамках которого рассматривался спор о взыскании задолженности по договору за последующий период с 19.03.2020 по 31.10.2020 в размере 12 622 090 руб. 33 коп., а также пени за период с 19.03.2020 по 31.10.2020 в размере 1 361 933 руб. 59 коп., с последующим начислением по день фактической уплаты долга. Дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения в рамках дела № А46-4484/2020. 

Таким образом, в рамках настоящего дела рассматривался спор о взыскании 130 690 204 руб. 24 коп. по договору, из которых: задолженность за период с 01.07.2014 по 31.10.2020 в размере 117 078 255 руб. 39 коп., пени за период с 01.03.2014 по 31.10.2020 в размере 13 611 948 руб. 85 коп. с последующим начислением по день фактической уплаты долга. 

Решением от 23.03.2022 Арбитражного суда Омской области, с учетом дополнительного решения от 05.05.2022 Арбитражного суда Омской области, исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу департамента взыскана задолженность по арендной плате в размере 7 216 178 руб. 73 коп., пени в размере 900 000 руб., в доход федерального бюджета с общества взыскана государственная пошлина в размере 900 000 руб.; с департамента в пользу общества взыскано 5 627 руб. 40 коп. судебных расходов, понесенных по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной и кассационной жалоб на принятые по настоящему делу судебные акты.

Постановлением от 04.10.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 23.03.2022 и дополнительное решение от 05.05.2022 Арбитражного суда Омской области изменены: с общества в пользу департамента взыскано 7 981 085 руб. 65 коп., из которых: задолженность в размере 5 820 498 руб. 76 коп. и пени в размере 2 160 586 руб. 89 коп. с последующим начислением пени с 01.11.2020 по день фактической уплаты задолженности, исходя из размера неустойки 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, за исключением периода моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 12 214 руб.; с департамента в пользу общества взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 450 руб.

Не согласившись с принятыми судебными актами по делу, департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты, удовлетворить требования департамента в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то, что необходимо применять повышающий коэффициент равный 4 к ставке земельного налога; судом первой инстанции не учтены доводы о возможности расчета ставки арендной платы с учетом коэффициента 2; судами неверно принята позиция общества о комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства.

ООО КСМ «Сибирский железобетон» в своем отзыве выразило возражения относительно доводов кассационной жалобы, просило постановление апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

В судебном заседании представители сторон поддержали свои процессуальные позиции по делу.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:0138 общей площадью 420 918 кв.м, (далее – земельный участок № 138), расположенный по адресу: ул. 2-я Кольцевая – ул. Дачная (Центральный округ), с местоположением в 25 метрах юго-восточнее ориентира – 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Центральный АО, ул. Березовая, 1, для жилищных нужд под строительство 1-й очереди жилого комплекса «Дачный». 

Пунктами 2.1 и 2.2 договора предусмотрено, что величина арендной платы определяется ежемесячно расчетным путем согласно приложению к договору. В течение всего срока действия договора арендатор самостоятельно осуществляет расчет арендной платы исходя из расчета, приведенного в приложении к настоящему договору, с учетом уведомлений об изменении величин, используемых в расчете. 

Согласно пункту 2.3 договора арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере, исчисляемом согласно приложению к настоящему договору, до 10-го числа месяца, за который производится оплата (в редакции соглашения от 06.04.2009). 

Пунктом 7.2 договора стороны установили, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (в редакции соглашения от 06.04.2009). 

Соглашением от 26.12.2006 к договору на стороне арендатора в отношении части земельного участка № 138 площадью 12 500 кв.м вступило общество с ограниченной ответственностью «Дирекция строящегося универсама» (далее - ООО «ДСУ»). 

Соглашением от 04.07.2007 размер арендной платы по договору для ООО КСМ «Сибирский железобетон» установлен в размере 419 036 руб. 87 коп., для ООО «ДСУ» - в размере 12 825 руб. 

Соглашением от 06.04.2009 срок договора продлен до 31.05.2011. Размер арендной платы установлен для ООО КСМ «Сибирский железобетон» в размере 500 168 руб. 16 коп., для ООО «ДСУ» - в размере 15 308 руб. 

Соглашением от 27.05.2011 срок договора продлен до 01.01.2016. 

Соглашением от 04.07.2012 изменен объект договора: вместо земельного участка№ 138 площадью 420 918 кв.м предметом стал земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:901 площадью 401 562 кв.м (далее – земельный участок № 901); исключены земельные участки с кадастровым номером 55:36:070401:4016 площадью 727 кв.м и с кадастровым номером 55:36:070401:3980 площадью 739 кв.м. Размер арендной платы в отношении указанного участка установлен 73 106 руб. 54 коп. 

Соглашением от 20.07.2012 изменен объект договора: вместо земельного участка № 901 указаны земельные участки общей площадью 377 138 кв.м: 55:36:000000:901 площадью 148 719 кв.м; 55:36:070401:4052 площадью 50 402 кв.м; 55:36:070401:4053 площадью 5 880 кв.м; 55:36:070401:4054 площадью 14 462 кв.м; 55:36:070401:4055 площадью 2 698 кв.м; 55:36:070401:4056 площадью 2 517 кв.м; 55:36:070401:4057 площадью 5 897 кв.м; 55:36:070401:4058 площадью 5 885 кв.м; 55:36:070401:4059 площадью 13 049 кв.м; 55:36:070401:4060 площадью 12 515 кв.м; 55:36:070401:4061 площадью 5 782 кв.м; 55:36:070401:4062 площадью 5 770 кв.м; 55:36:070401:4063 площадью 5 820 кв.м; 55:36:070401:4065 площадью 5 801 кв.м; 55:36:070401:4066 площадью 6 351 кв.м; 55:36:070401:4067 площадью 24 101 кв.м; 55:36:070401:4068 площадью 6 307 кв.м; 55:36:070401:4069 площадью 6 688 кв.м; 55:36:070401:4070 площадью 6 642 кв.м.

Соглашением от 28.02.2014 на стороне арендатора по договору стал выступать индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4) в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:070401:4001 площадью 1 393 кв.м, выделенного из земельного участка № 901. Этим же соглашением установлен размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:070401:4001 для ИП ФИО4 в размере 14 934 руб. 06 коп., а для ООО КСМ «Сибирский железобетон» - в размере 108 795 руб. 95 коп., но только в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:901 площадью 148 719 кв.м. Для оставшихся 23 земельных участков (общей площадью 228 419 кв.м), являющихся предметом договора, арендная плата не установлена. 

Соглашением от 05.11.2014 срок договора продлен до 01.01.2023. 

Соглашением от 02.03.2015 изменен объект договора: вместо земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:901 общей площадью 147 326 кв.м указаны земельные участки: с кадастровым номером 55:36:000000:901 площадью 157 682 кв.м, разрешенное использование: для жилищных нужд под строительство жилого комплекса «Дачный», именуемый в дальнейшем участок-1; с кадастровым номером 55:36:000000:17954 площадью 765 кв.м, разрешенное использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки; с кадастровым номером 55:36:070104:4072 площадью 968 кв.м, разрешенное использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки; с кадастровым номером 55:36:070401:4045 площадью 600 кв.м, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с прилегающими земельными участками (не более 3 этажей); с кадастровым номером 55:36:000000:19607 площадью 609 кв.м, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с прилегающими земельными участками (не более 3 этажей); с кадастровым номером 55:36:000000:19777 площадью 749 кв.м, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с прилегающими земельными участками (не более 3 этажей); с кадастровым номером 55:36:000000:19784 площадью 674 кв.м, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с прилегающими земельными участками (не более 3 этажей); с кадастровым номером 55:36:000000:19778 площадью 2 238 кв.м, разрешенное использование: для жилищных нужд под строительство жилого комплекса «Дачный».

Пунктом 2 данного соглашения заменен земельный участок с кадастровым номером 55:36:070401:4055 площадью 2 698 кв.м на земельные участки: с кадастровым номером 55:36:070401:19785 общей площадью 1 124 кв.м, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с прилегающими земельными участками (не более 3 этажей); с кадастровым номером 55:36:070401:19786 общей площадью 1 574 кв.м, разрешенное использование: для жилищных нужд под строительство жилого комплекса «Дачный».

Пунктом 2 данного соглашения заменен земельный участок с кадастровым номером 55:36:070401:4056 площадью 2 517 кв.м на земельные участки с кадастровым номером 55:36:070401:19782 общей площадью 1 259 кв.м, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с прилегающими земельными участками (не более 3 этажей); с кадастровым номером 55:36:070401:19783 общей площадью 1 258 кв.м, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с прилегающими земельными участками (не более 3 этажей).

Пунктом 4 данного соглашения из предмета договора с 18.02.2014 исключено 7 земельных участков, с 16.04.2014 – один земельный участок, с даты государственной регистрации соглашения – еще один земельный участок. 

Соглашением от 15.05.2015 из состава земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:901 площадью 157 682 кв.м выделены земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:070401:20252, 55:36:070401:20179. 

Ссылаясь на то, что часть земельных участков, являющихся объектом договора, застроена многоквартирными домами (далее - МКД) и в отношении таких участков департаментом проведены мероприятия по прекращению начислений и погашению регистрационной записи права аренды, однако обязательства по внесению арендной платы в оставшейся части земельных участков надлежащим образом не исполнены, истец обратился в суд с исками о взыскании задолженности и неустойки. 

Суд первой инстанции при новом рассмотрении спора руководствовался статьями 4, 8, 12, 131, 195, 196, 199, 200, 309, 310, 330, 333, 406, 422, 424, 606, 607, 614 ГК РФ, статьями 30.2, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 333.37 388, 394, 396 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательства» (далее – Постановление № 7), постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», пунктами 3, 4, 4.1, 5, 7 постановления Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 года № 275-п» (далее – Постановление № 419-п), постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске» (далее – постановление № 179-п), условиями договора и исходил из того, что материалами дела подтверждено наличие неисполненных обязательств ответчиком; судом установлен пропуск истцом срока исковой давности, в связи с чем размер задолженности определен в размере 7 216 178 руб. 73 коп., исходя из порядка расчета арендной платы без учета применения повышающего коэффициента;  относительно неустойки суд пришел к выводу о наличии оснований для ее снижения до 900 000 руб.

Руководствуясь статьями 12, 195-196, 199, 200, 207, 329-333, 394-395, 406, 424, 606, 614 ГК РФ, статьями 75, 388, 396 НК РФ, статьями 30.2, 39.7, 65 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 2, 4 информационного письма от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Информационное письмо № 17), пункте 26 Постановления № 73, пунктах 48, 73 Постановления № 7, пунктах 16, 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление № 43), пунктах 1, 2 постановления от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 81), пунктах 3, 6 постановления № 179-п, пунктах 3, 4, 4.1, 7 постановления № 419-п, пункте 2 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением от 16.07.2009 № 582, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 (далее – Постановление № 582), пункте 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021 (далее – Обзор № 1), пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019 (далее – Обзор № 4), пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Постановление № 44), постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (далее – Постановление № 497), условиями договора, исходя из пропуска срока исковой давности, отсутствия основания для снижения неустойки, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об изменении решения суда первой инстанции, наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований департамента.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Поскольку материалами дела подтверждена передача во временное возмездное пользование ответчика земельного участка (акт приема-передачи земельного участка в аренду от 01.07.2005), на ответчике лежит обязательство по внесению в пользу истца арендной платы на условиях договора (пункт 2.6 договора). 

Как установлено судами и следует из материалов дела, в ходе исполнения договора сторонами неоднократно вносились изменения в его объект в связи с застройкой земельного участка и в порядке части 1 статьи 16 закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статьи 36 ЖК РФ, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего в период заключения соглашений), поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в построенном МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в МКД, а договор прекращается на основании статьи 413 ГК РФ (пункт 26 Постановления № 73). 

Руководствуясь положениями статей 195, 196, 199, 200 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 16, 24 постановления № 43, учитывая соблюдение процедуры досудебного урегулирования спора (претензия направлена 27.11.2019), дату обращения департамента с иском (03.03.2020), положения договора о сроке оплаты, суд апелляционной инстанций пришел к правильному выводу о пропуске департаментом срока исковой давности за период до февраля 2017 года. 

Применительно к обстоятельствам настоящего спора разногласия сторон сводятся к порядку определения размера арендной платы и, как следствие, размера задолженности за период с февраля 2017 года по октябрь 2020 года. 

В силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ, и пункта 1 статьи 424 ГК РФ арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является ценой, устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами, регулируемой ценой, стоимостное выражение и период действия которой устанавливаются на основании нормативного акта. 

В исковой период размер арендной платы подлежал определению за период с февраля 2017 года по декабрь 2018 года на основании Постановления № 179-п; за период с января 2019 года по октябрь 2020 года - на основании Постановления № 419-п. 

Согласно пункту 3 Постановления № 179-п размер годовой арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства, определяется по формуле: Ап = Кс x Сап, где: Ап - размер годовой арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы; Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида использования земельного участка. Значение Сап определяется в соответствии с приложением № 1 к настоящему Положению.

Из приложения № 1 следует, что в отношении земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажной жилой застройки (строительство и реконструкция многоэтажных жилых домов) значение ставки арендной платы Сап составляет 0,003. 

Пунктом 6 Постановления № 179-п установлено, что  размер годовой арендной платы за земельный участок, предоставленный для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка построенный на таком земельном участке объект недвижимости не введен в эксплуатацию, составляет двукратную налоговую ставку земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством. 

По мнению департамента, расчет арендной платы с учетом того, что использование земельного участка осуществляется ответчиком свыше трех лет, следует исчислять из двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок (согласно решению Омского городского Совета от 16.11.2005 № 298 налоговая ставка составляет 0,3% от кадастровой стоимости), что в денежном выражении составило 619 617 руб. 23 коп. в месяц. 

По мнению общества, расчет арендной платы следует исчислять с учетом пункта 3 Постановления № 179 (Сап – 0,003), что в денежном выражении составило 309 965 руб. 45 коп. в месяц, поскольку происходило поэтапное освоение земельного участка. 

Согласно пункту 3 Постановления № 419-п (в редакции от 27.12.2018) расчет размера арендной платы за использование земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 - 9 настоящего Порядка, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле: Ап = Кс x Кф, где: Ап - размер годовой арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка; Кф - экономически обоснованный коэффициент. Значение Кф определяется в соответствии с приложением к настоящему Порядку. 

В соответствии с подпунктом 2 пункта 4 Постановления № 419-п (в редакции от 27.12.2018) в случае если размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 3 настоящего Порядка, превышает размер земельного налога, установленногов отношении предназначенных для использования в сходных целях земельных участков, размер арендной платы для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства) определяется в размере земельного налога. 

Согласно пункту 4.1 Постановления № 419-п (в редакции от 29.04.2020) расчет размера арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства и случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящего Порядка), осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле: Ап = Кс x Кл, где: Ап - размер годовой арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка; Кл - льготный коэффициент. 

Значение коэффициента Кл устанавливается в размере 0,6% на срок до восьми лет (включительно) начиная с даты заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства. По истечении указанного срока расчет размера арендной платы осуществляется в соответствии с пунктом 3 настоящего Порядка. 

Из пункта 3 Постановления № 419-п следует, что расчет размера арендной платы осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле: Ап = Кс x Кф, где: Ап - размер годовой арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка; Кф - экономически обоснованный коэффициент. 

Значение Кф определяется в соответствии с приложением к настоящему Порядку, который применительно к земельным участкам, предназначенным для размещения домов малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки составляет 2,6%. 

Разногласия сторон относительно порядка определения размера арендной платы за период с 01.01.2019 по 30.04.2020 и с 01.05.2020 по 31.10.2020 (с учетом изменения редакции Постановления № 419-п) сводятся к следующему.

По мнению департамента, поскольку с 01.01.2019 размер арендной платы подлежит определению с учетом ставки земельного налога, то следует учитывать положения пункта 15 статьи 396 НК РФ, которым предусмотрено применение повышающих коэффициентов, в результате чего размер арендной платы за период с 01.01.2019 по 30.04.2019 следует исчислять исходя из кадастровой стоимости земельных участков с учетом ставки земельного налога и повышающего коэффициента, равного 4, за период с 01.05.2019 по 31.10.2019 исходя из кадастровой стоимости земельных участков с учетом применения экономически обоснованного коэффициента, равного 2,6% (пункт 3 Постановления № 419-п в редакции от 29.04.2020). 

По мнению ответчика, размер арендной платы за период с 01.05.2019 по 31.10.2019 подлежит исчислению на основании пункта 7 Постановления № 419-п (в редакции от 29.04.2020), которым предусмотрено, что в случаях заключения договоров аренды земельных участков, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы определяется в размере земельного налога, рассчитанного в отношении таких земельных участков. 

Исследовав и оценив материалы дела, суд апелляционной инстанции отклонил доводы департамента и согласился с позицией ответчика. 

Настаивая на применении при определении размера арендной платы по указанным земельным участкам повышающих коэффициентов, департамент исходит из формального критерия истечения трехлетнего срока со дня предоставления исходного земельного участка (в его первоначальных параметрах) в аренду ответчику в 2005 году. 

Однако, как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок № 138 изначально предоставлен ООО КСМ «Сибирский железобетон» в аренду в 2005 году сроком лишь на 3 года для жилищных нужд под строительство 1-й очереди жилого комплекса «Дачный». 

Соглашением от 04.07.2012 вместо земельного участка № 138 площадью 420 918 кв.м предметом договора стал земельный участок № 901 площадью 401 562 кв.м, в последующем в сторону уменьшения (до 148 719 кв.м) изменялась площадь указанного земельного участка (соглашение от 20.07.2012), в качестве предмета договора указывались иные земельные участки, в отношении которых представлены доказательства образования их из земельного участка № 901. При этом предмет договора аренды и в последующем изменялся неоднократно, что происходило в связи с вводом в эксплуатацию объектов недвижимости, переходом прав на земельный участок под ними к собственникам объектов, что и влекло изменение предмета аренды. 

Обществом представлены разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, начиная с 11.12.2007, следовательно, ответчик поэтапно осваивал переданный ему в аренду изначально земельный участок, с чем соглашался арендодатель при заключении дополнительных соглашений и принятии распоряжений об образовании земельных участков при разделе земельного участка № 901. 

Учитывая указанные обстоятельства, руководствуясь положениями статьи 39.7 ЗК РФ, статей 3, 388, 396 НК РФ, пункта 2 Приказа Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582», разъяснениями, изложенными в пункте 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021, Решении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 17.05.2021 № АКПИ21-209 Об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим Письма ФНС России от 24.08.2017 № БС-4-21/16787@ «О применении повышающих коэффициентов при расчете земельного налога в отношении земельных участков с разрешенным использованием «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», установив, что в рассматриваемом случае в договоре аренды не были установлены сроки строительства, земельный участок предоставлен обществу для целей жилищного строительства, на части земельного участка уже построены и введены в эксплуатацию МКД, оснований для признания общества уклоняющимся от освоения земельных участков для целей жилищного строительства и извлечения необоснованной выгоды от такого уклонения не имеется, как не имеется и оснований для выводов о несвоевременном освоении участков обществом, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что основания для применения повышающего коэффициента к расчету арендной платы в настоящем случае отсутствуют. 

Также суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для определения размера арендной платы за период с февраля по декабрь 2018 года на основании пункта 6 Постановления № 179-п, в связи с тем, что подлежит применению общий порядок, предусмотренный пунктом 3 Постановления № 179-п, поскольку имело место быть поэтапное введение в эксплуатацию объектов недвижимости и, как следствие, изменение площади земельных участков. 

Согласно пункту 7 Постановления № 419-п (который является исключением из общего порядка, предусмотренного пунктом 4.1) в случаях заключения договоров аренды земельных участков, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы определяется в размере земельного налога, рассчитанного в отношении таких земельных участков. 

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент введения пункта 4.1 в Постановление № 419-п) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу. 

Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции на момент заключения договора) комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 

Как указано выше, изначально договор заключен в 2005 году, земельный участок № 138 предоставлен для жилищных нужд под строительство 1-й очереди жилого комплекса «Дачный». 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21.04.2005 № 36/05-4123 указанный в договоре земельный участок имеет площадь 420 918 кв.м. При этом в выписке указаны сведения о частях земельного участка (всего 23), включающих зону многоэтажного жилищного строительства, зеленую зону, зону коттеджной сблокированной застройки, занятую объектами социальной и культурно-бытовой застройки, усадебную застройку, парковку, сервисную зоны. 

Таким образом, при заключении договора арендодателю было известно о том, что строительство будет осуществляться на земельном участке значительной площади, включающем в себя части с различными характеристиками земельного участка, определяющими, по сути, их разрешенное использование, соответствующее понятию комплексного освоения в целях жилищного строительства. 

Несмотря на отсутствие в пункте 1.1 договора словесного указания на комплексное освоение земельного участка, тем не менее, исходя из предмета договора, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что данный договор может быть отнесен к договорам о комплексном освоении в целях жилищного строительства, что подтверждается последующими действиями сторон по продлению действия договора аренды и неоднократному изменению его предмета. 

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что за исковой период с февраля 2017 года по октябрь 2020 размер арендной платы подлежит определению с учетом указанных нормативных правовых актов и соответствует, по сути, размеру земельного налога, поскольку отсутствуют основания как для применения двойной налоговой ставки по Постановлению № 179-п, так и повышающих коэффициентов по Постановлению № 419-п. 

Общий размер арендной платы за период с февраля 2017 года по октябрь 2020 года составил 13 036 677 руб. 49 коп., что с учетом частичной оплаты в размере 7 216 178 руб. 73 коп., свидетельствует о наличии задолженности общества перед департаментом в размере 5 820 498 руб. 76 коп. 

Суд округа соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, отклоняя соответствующие доводы департамента о необходимости применения повышающих коэффициентов к арендной плате, исходя из следующего.

По смыслу правовой позиции, изложенной в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 1169-О, от 23.04.2020 № 821-О, от 23.07.2020 № 1646-О, применение повышающего коэффициента относится к правомерно реализованной федеральным законодателем дискреции в налоговой сфере, направленной по своему содержанию на стимулирование соблюдения этапов строительства объектов жилья (побуждение собственников участков к оперативному завершению строительства), что не теряет своей актуальности и при предоставлении земельного участка для цели строительства на праве аренды.

В свою очередь, исходя из содержания положений налогового законодательства, применение повышающего коэффициента является правовым последствием единственного факта - отсутствия на земельном участке, предоставленном для жилищного строительства, построенного объекта недвижимости. Указанное регулирование связано с земельным участком и установленным для него видом разрешенного использования, а не с собственником (владельцем) земельного участка, продолжительностью владения участком. Каких-либо иных исключений для применения соответствующего коэффициента кроме осуществления физическими лицами индивидуального жилищного строительства законодательством не предусмотрено (пункт 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).

В силу этого по общему правилу исчисление трехлетнего срока для применения повышающего коэффициента следует производить со дня предоставления земельного участка в аренду.

Вместе с тем, при применении указанных правил налогообложения в сфере арендных обязательств должна обеспечиваться их гармонизация с правилами (особенностями), установленными законодательством для отдельных видов правоотношений, в рамках которых осуществляется жилищное строительство, предопределяющих возможности налогоплательщика приступить к началу строительства и завершить его в соответствующие сроки.

В противном случае применение повышающего коэффициента при исчислении земельного налога может из средства стимулирования жилищного строительства приобрести характер санкции, выражающейся в установлении более обременительных условий налогообложения в отсутствие к тому разумных и объективных оснований, то есть, по существу, к произвольному налогообложению, запрещенному в силу пункта 3 статьи 3 НК РФ, а в арендных отношениях - произвольному ценообразованию.

Иными словами, при разрешении подобных споров следует учитывать конкретные обстоятельства дела и специфику использования земельных участков для цели жилищного строительства, например, при их предоставлении для комплексного освоения, которое предполагает поэтапный характер застройки, зачастую сопровождается плановым, последовательным разделом изначально предоставленного земельного участка на части по мере реализации проекта с учетом утвержденной документации по планировке территории и запланированных сроков строительства, что может быть принято во внимание при определении даты начала исчисления трехлетнего срока для применения повышающего коэффициента в отношении каждого конкретного земельного участка.

В рассматриваемом случае, заключая договор аренды земельного участка для жилищных нужд под строительство жилого комплекса «Дачный» на территории площадью 420 918 кв.м, департамент должен был со всей очевидностью предполагать невозможность освоения указанной площади участка в течение отведенного срока.

Последующие действия сторон по продлению срока договора и уменьшению площади земельного участка по мере освоения территории характерны для правоотношений, возникающих из комплексного освоения в целях жилищного строительства, ввиду чего доводы подателя жалобы о неверной квалификации судами сложившихся отношений сторон судом кассационной инстанции отклоняются.

Вопреки утверждению заявителя жалобы, квалификация судами правоотношений сторон в качестве комплексного освоения в целях жилищного строительства, ранее регламентированных статьей 30.2 ЗК РФ, а не комплексного развития территории жилой застройки, нормы о регулировании которого включены в пункт 34 статьи 1 и статью 65 ГрК РФ, не имеют правового значения при рассмотрении настоящего спора, поскольку юридически значимым является установление обстоятельств поэтапного освоения земельного участка, которое предполагалось и положениями ранее действовавшего земельного, и правилами действующего градостроительного законодательства.     

Как пояснил в судебном заседании представитель общества и не опроверг представитель департамента, поэтапное освоение территории практически завершено.

При таких обстоятельствах, подписанием соглашений о продлении срока договора, неоднократным изменением предмета договора, выдачей разрешений на строительство объектов недвижимости и совершением иных распорядительных действий в сфере градостроительного планирования департамент выразил свое согласие на поэтапное освоение территории и подтвердил соблюдение застройщиком сроков строительства жилых домов, которые не входят за границы разумных, обычно применяемых для подобного строительства. 

Рассматривая требование о взыскании договорной неустойки, учитывая правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 10.10.2019 № 305-ЭС19-12083 (пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019), применив положения статьи 406 ГК РФ и условия пункта 2.2 договора (в редакции соглашения от 09.02.2015), установив, что уведомления об изменении размера арендной платы направлялись департаментом значительно позднее установленного нормативными актами срока; удовлетворив заявление ответчика о применении срока исковой давности, не усмотрев наличия вины общества в несвоевременной уплате арендных платежей и оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ, суд апелляционной инстанции признал подлежащей взысканию с ответчика неустойку за период с 06.11.2019 по 31.10.2020 в размере 2 160 586 руб. 89 коп., а также неустойку за период до фактического погашения задолженности, исходя из размера 0,1% от суммы основного долга, исключив период моратория, установленного Постановлением № 497 с 01.04.2022 по 30.09.2022. 

Суд округа полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных судом апелляционной инстанции на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нормы материального права применены судом апелляционной инстанции по отношению к установленным им обстоятельствам правильно, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными процессуальным законом.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом округа не выявлено.

С учетом изложенного, постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

 Государственная пошлина по делу не взыскивается, так как департамент от ее уплаты освобожден на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 04.10.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-4484/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий Т.А. Зиновьева

СудьиД.С. Дерхо

ФИО1