АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-26542/2023

г. Уфа

06 февраля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 23.01.2024

Полный текст решения изготовлен 06.02.2024

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел дело по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Бета Уфа» (ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>)

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды № БУ-225-10/2017 от 12.12.2017 об увеличении постоянной части арендной платы до 80 340 руб. за площадь помещения, ежемесячно с 03.03.2023

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, паспорт, доверенность от 01.02.2023, диплом;

от ответчика – ФИО4 (посредством системы веб-конференции), паспорт, доверенность от 10.09.2023, диплом.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Бета Уфа»  (далее – ООО «Бета Уфа», ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды № БУ-225-10/2017 от 12.12.2017 об увеличении постоянной части арендной платы до 80 340 руб. за площадь помещения, ежемесячно с 03.03.2023.

Исследовав материалы дела, суд УСТАНОВИЛ:

Между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Бета Уфа» заключен договор аренды нежилого помещения № БУ-225-10/2017 от 12.12.2017, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду нежилые помещения (чп2) общей площадью 76,6 квадратных метров, расположенные на первом этаже, являющиеся частью нежилого помещения, назначение: нежилое помещение площадь 176,8 квадратных метров, Этаж №1, кадастровый номер 02:55:010562:864, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Советский район, улица Карла Маркса, дом 65. 

Арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной (пункт 3.1 договора).

Размер постоянной части арендной платы с 1 по 12 месяца её начисления, согласно п. 3.5  договора, составит 52 500 рублей за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Размер постоянной части арендной платы с 13 месяца её начисления, согласно п. 3.5. договора и далее по договору составит 65 000 рублей за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит (пункт 3.1.1 договора).

Пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Республики Башкортостан, но не более 10%. Первое повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента установления ставки арендной платы в сумме 65 000 руб., предусмотренной п.3.1.1 договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия  договора (пункт 3.2 договора).

Срок аренды по настоящему Договору составляет 10 лет, начиная с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (пункт 5.1 договора).

Помещение передано Ответчику 16.05.2018 по акту приема передачи. Государственная регистрация произведена 27.07.2018 (номер регистрации: 02:55:010562:864-02/101/2018-5).

Согласно доводам искового заявления, 03.02.2023 истец обратился к ответчику с предложением о расторжении договора либо изменении размера арендной платы. Указанное предложение было направлено заказными письмами по известным адресам с почтовыми идентификаторами 80111680694918, 80111680831320. Согласно уведомлениям о вручении заказного почтового отправления почтовые отправления вручены 08.02.2023. При этом ответчику в течение 7 дней предлагалось выразить согласие на изменение условий договора либо его расторжение. Ответчиком было проигнорировано направленное предложение.

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления искового заявления. 

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По правилам статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Исковые требования обоснованы тем, что в силу пункта 3.2 договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Республики Башкортостан, но не более 10%. Первое повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента установления ставки арендной платы в сумме 65 000 руб., предусмотренной п.3.1.1 договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия  договора.

На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно разъяснениям пунктов 43, 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Суд отклоняет ссылку ответчика на акт экспертного исследования № 2566/07-6 от 25.04.2022, выполненный федеральным бюджетным учреждением Приволжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, т.к. заключение основывается исключительно на анализе лингвистических конструкций пункта договора; однако в силу статьи 431 ГК РФ при наличии между сторонами спора о толковании условий договора суд обязан сопоставлять спорные условия с другими условиями и смыслом договора в целом. Кроме того, окончательное уяснение смысла договорного условия, по смыслу статьи 431 ГК РФ, относится к компетенции суда, рассматривающего дело.

 Путем толкования условий договора в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу, что сторонами зафиксирован размер постоянной части арендной платы в размере 52 500 руб. ежемесячно в первые 12 месяцев аренды, с 13 месяца аренды постоянная часть арендной платы установлена в размере 65 000 руб. В последующем установлено право арендодателя на одностороннее увеличение постоянной части арендной платы не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Республики Башкортостан, но не более 10% (в год). При этом арендодатель обязан письменно направить предложение арендатору об изменении арендной платы за 30 календарных дней до даты ее изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору.

Таким образом, стороны достигли соглашения об увеличении постоянной части арендной платы в случае роста индекса потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев) не чаще одного раза в год по инициативе арендодателя.

При этом стороны установили механизм изменения, путем оформления дополнительного соглашения, то есть арендатор принял на себя обязанность по заключению дополнительного соглашения.

Также необходимо отметить, что последним предложением в пункте 3.2. договора аренды установлена возможность изменения арендной платы по соглашению сторон во всякое время действия договора.

В связи с чем суд приходит к выводу, что в первых двух предложениях пункта 3.2. договора сторонами установлен механизм изменения арендной платы не чаще одного раза в год по инициативе арендодателя в безусловном порядке.

Суд считает необходимым отметить, что спорный договор аренды заключен сроком на 10 лет, в договоре аренды предусмотрено право арендодателя потребовать расторжение договора лишь в случае существенного нарушения арендатором условий договора (пункт 5.4. договора).

В тоже время, пункт 5.5. договора предусматривает право арендатора на досрочное расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке, с предупреждением за один месяц.

Уклонение ответчика от заключения соглашения о пересмотре цены договора при своевременном внесение арендной платы, установленной в разделе 3 договора, и использовании помещения по назначению сделает невозможным расторжение договора в судебном порядке и одновременно позволит ответчику арендовать помещения в течение всего срока аренды (10 лет) по цене 2017 года, что противоречит воле арендодателя, отраженной в пункте 3.2. договора и принципам разумности и экономической обоснованности заключения долгосрочного договора аренды.

Из материалов дела следует, что 03.02.2023 арендодатель направил арендатору уведомление об увеличении постоянной части арендой платы в порядке пункта 3.2 договора.

Согласно доводам искового заявления, учитывая индекс потребительских цен на товары и услуги, опубликованным на сайте органов статистик Республики Башкортостан, базовый индекс потребительских цен составил: 

В 2020 году - 104,4%,

В 2021 году - 109,2%, 

В 2022 году - 113%.

Поскольку условия договора не содержат запрета Арендодателю применять суммарный коэффициент индекс инфляции за несколько лет (то есть с момента появления возможности изменять размер арендной платы – с 16.05.2020), истец считает, что арендная плата установленная договором подлежит изменению с 03.03.2023 на 23,6% (исходя из индексов 2022-10%, 2021-9,2%, 2020-4,4%). Таким образом, в соответствии с условиями договора арендная плата подлежит установлению с 03.03.2023 в размере 80 340 рублей.

Таким образом, осуществляя толкование условий договора, суд применяет соответствующий прием толкования и устанавливает, в чем состоит согласованное волеизъявление сторон относительно правовых последствий сделки, достигнутое сообразно их разумно преследуемым интересам. При этом правовые последствия сделки устанавливаются на основании намерений сторон достигнуть соответствующий практический, в том числе экономический результат, а не на основании одного лишь буквального прочтения формулировок договора.

При толковании условий договора суд исходит из того, что профессиональные участники оборота не вправе извлекать преимущество из двусмысленности предложенных им условий в ущерб слабой стороне договора, а должны стремиться к тому, чтобы несправедливые договорные условия, обременяющие контрагентов, изначально не включались в разработанные ими проекты договоров, в том числе стандартные формы договоров, и, не выполнив указанную обязанность - несут риск того, что такого рода условия не будут применяться судом (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2023 № 307-ЭС23-14609 по делу № А56-53608/2022, от 18.10.2023 № 305-ЭС23-8962, от 29.06.2023 № 307-ЭС23-5453, от 07.04.2023 № 305-ЭС22-27168, от 19.10.2022 № 305-ЭС22-6543).

В связи с этим уплата арендодателем арендной платы в новом размере представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, поэтому не требуется заключения дополнительного соглашения.

Увеличение размера постоянной части арендной платы истцом произведено в соответствии с положениями пункта 3.2. договора аренды.  Предложенный арендодателем новый размер арендной платы соответствует критерию, указанному в этом пункте.

В силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Правила статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации о юридически значимых сообщениях применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим юридическим лицом.

В связи с чем, суд считает, что уведомление арендодателя об изменении арендной платы считается доставленным, а арендатор - извещенным об увеличение арендной платы с 08.02.2023 по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Факт уклонения Общества от подписания дополнительного соглашения ответчиком не оспаривается.

Учитывая изложенное, суд считает исковые требования Предпринимателя об обязании Общества заключить дополнительное соглашение к договору аренды № БУ-225-10/2017 от 12.12.2017 об увеличении постоянной части арендной платы до 80 340 руб. в месяц подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Бета Уфа» (ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>) заключить дополнительное соглашение к договору аренды № БУ-225-10/2017 от 12.12.2017 об увеличении постоянной части арендной платы до 80 340 руб. в месяц.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бета Уфа» (ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в возмещение расходов по уплате госпошлины 6 000 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

 

Судья                                                                          Л.В. Салиева