АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А43-15041/2019

 

Нижний Новгород                                                                                                27 марта 2020 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 28.02.2020

Полный текст решения изготовлен 27.03.2020

 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи (шифр 41-300) Олисова Романа Юрьевича (протокол судебного заседания вели секретарь судебного заседания Султанова Ю.Э., секретарь судебного заседания Артамонова Д.Н.)

 

при участии представителей

общества с ограниченной ответственностью «Святая Русь»: ФИО1 по доверенности от 19.02.2019,

Администрации города Дзержинска Нижегородской области: ФИО2 по доверенности от 13.11.2019 № Сл-150-350252/19,

 

рассмотрел в судебном заседании иск

общества с ограниченной ответственностью «Святая Русь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Администрации города Дзержинска Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Дзержинска Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

 

о признании права собственности на объект недвижимости,

 

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Союз», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области,

 

а также встречный иск 

Администрации города Дзержинска Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Святая Русь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

 

о признании части объекта недвижимости самовольной постройкой и ее демонтаже

 

и установил:

 

общество с ограниченной ответственностью «Святая Русь» (далее - ООО «Святая Русь») обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Администрации города Дзержинска Нижегородской области (далее - Администрация) и к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Дзержинска Нижегородской области (далее - Комитет) о признании (с учетом уточнения иска) права собственности на объект недвижимости (кадастровый номер 52:21:0000130:861), в том числе «Входную группу» согласно техническому плану от 28.03.2019 по характерным точкам контура объекта недвижимости 1-47, расположенного на земельных участках (кадастровые номера 52:21:0000130:781 и 52:21:0000130:34) по адресу: 

<

...>.

            Заявленное требование основано (с учетом уточнения основания иска) на статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что здание торгового центра возведено без нарушения законодательства.

            К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Союз» (далее - ООО «Союз», Общество) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление).

            Администрация обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области к ООО «Святая Русь» со встречным иском (с учетом уточнения встречного иска):

            - о признании объекта недвижимости (кадастровый номер 52:21:0000130:861) самовольной постройкой в части, расположенной на земельном участке (кадастровый номер 52:21:0000130:34) по адресу: 

<

...>;

            - обязании ООО «Святая Русь» в течение месяца с момента вступления судебного акта в законную силу демонтировать часть объекта недвижимости (кадастровый номер 52:21:0000130:861), находящуюся на земельном участке (кадастровый номер 52:21:0000130:34).

            Заявленные требования основаны на статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что часть указанного выше объекта недвижимости является самовольной постройкой и находится на муниципальном земельном участке.

            В судебном заседании от 17.02.2020 объявлялись перерывы до 17 часов 25.02.2020, до 09 часов 30 минут 28.02.2020.

            При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства Комитет, Общество и Управление не обеспечили явку представителей в суд.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, суд отказывает в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяет встречный иск частично, исходя из следующего.

Из документов видно, что 17.12.1998 Комитет (арендодатель) и ООО «Союз» (арендатор) заключили договор № 643-Ю, по условиям которого арендодатель передал арендатору по акту в аренду земельный участок(кадастровый номер 51:21:0000130:021), общей площадью 6 506 квадратных метров, расположенный по адресу: 

<

...>, - для строительства 2 очереди и эксплуатации 1 очереди здания магазина «Союз».

14.06.2001 Общество зарегистрировало право собственности на нежилое пристроенное здание, общей площадью 3 579,60 квадратных метра, по названному выше адресу на основании постановлений Администрации от 04.12.1998 № 2556, от 21.09.2000 № 2049 (том 2, лист дела 109).

Этому объекту недвижимости 06.09.2013 присвоен кадастровый номер 52:21:0000130:861 (том 2, листы дела 110-112).

В сведения ЕГРН внесены изменения в характеристики упомянутого здания, касающиеся увеличения его площади до 4 284,7 квадратного метра согласно заключения кадастрового инженера об увеличении общей площади на 705,1 квадратный метр за счет внутренней перепланировки, уточнения размеров и перерасчета площадей, а также за счет исправления ранее допущенной технической ошибки при подсчете площадей (выписка от 13.04.2017; том 2, листы дела 110-112).

Кроме того, в сведения ЕГРН (выписка от 16.01.2019) внесены данные о помещениях, находящихся в здании, с присвоением им кадастровых номеров:

- 52:21:0000130:2490 пом. № 101;

- 52:21:0000130:2488 пом № 102;

- 52:21:0000130:2489 пом. № 103.

В связи с регистрацией права собственности ООО «Союз» на завершенный строительством объект недвижимости и по его ходатайству постановлением Администрации от 25.09.2003 № 2344 земельный участок (кадастровый номер 51:21:0000130:021), площадью 6 506 квадратных метров разделен на два земельных участка площадью 3 242 квадратных метров (для эксплуатации здания магазина «Союз») и площадью 3264 квадратных метра (для эксплуатации парковки автомашин).

30.09.2003 Общество стало собственником земельного участка (кадастровый номер 52:21:000130:0033), общей площадью 3 242 квадратных метра, для эксплуатации здания (том 2, лист 47).

26.12.2003 Комитет (арендодатель) и ООО «Союз» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 1514-Ю, по условиям которого арендодатель передал арендатору по акту в аренду земельный участок (кадастровый номер 52:21:0000130:0034), площадью 3 264 квадратных метра, расположенный по адресу: 

<

...>, - для эксплуатации парковки автомашин.

В пунктах 3.12, 3.1.3 соглашения арендатору запрещено возводить на участке объекты недвижимости.

По результатам открытых торгов, проведенных 16.01.2019, по продаже имущества, принадлежащего на праве собственности Обществу, 23.01.2019 ООО «Святая Русь» по договору купли-продажи приобрело здание (кадастровый номер 52:21:0000130:861), общей площадью 4 284,7 квадратного метра, состоящее из 10 нежилых помещений, в том числе нежилого помещения, общей площадью 2 986,2 квадратного метра (кадастровый номер 42:21:0000130:2488), расположенное по адресу: 

<

...>, а также два земельных участка, один из которых (кадастровый номер 52:21:0000130:781), общей площадью 1 856 квадратных метров, предназначен для эксплуатации здания магазина «Союз» по адресу: 

<

...> (том 1, листы дела 11-18).

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (статья 218 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 222 (пунктам 1-3) Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные данной статьей документы.

В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки , законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведённом для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных.

В силу положений статьи 65 (части 1) Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 20.02.2018 по делу № А43-34083/20117 установлен факт прекращения арендных правоотношений между Комитетом и Обществом и отсутствие у него прав на занятие земельного участка (кадастровый номер 52:21:0000130:0034).

В настоящее время на земельном участке (кадастровый номер 52:21:0000130:0034), право распоряжения которым принадлежит муниципальным органам города Дзержинска, находятся:

- «входная группа» в здание торгового центра «Союз», которая обеспечивает доступ в него посетителей. Входная группа непосредственно примыкает к нежилому помещению, общей площадью 2 986,2 квадратных метра (кадастровый номер 42:21:0000130:2488) по адресу: 

<

...>(том 1, лист дела 64; том 6, лист дела 11);

- часть здания с кадастровым номером 52:21:0000130:861, что подтверждается техническим планом здания от 28.03.2019 (том 6, листы дела 1-39).

Судом установлено, что изменения разрешенного использования в Государственный кадастр недвижимости и в договор аренды в установленном законом порядке не вносились, разрешительная документация, допускающая строительство на данном земельном участке каких-либо объектов недвижимости уполномоченными органами не выдавалась.

С учетом изложенного, «входная группа» здания торгового центра является самовольной постройкой.

Суд относится критически:

- к экспертному заключению ООО «Инженерный центр ВВГБП» (том 3, листы дела 31-65), которым определено, что «входная группа» выполнена как единое целое со зданием ТД «Союз», а также экспертному заключению на обследование помещения (входной группы ТД «Союз»), пристроенного к помещению ТД «Союз» с кадастровым номером 52:21:0000130:861, с целью определения давности возведения объекта, в соответствии с которым  экспертом сделан вывод, что достоверно определить время возведения объекта не представляется возможным, а ориентировочное время возведения объекта составляет 16 лет, то есть в 2003 году(том 4, листы дела 138-152);

- к доводам истца о законности увеличения площади здания торгового центра с 4 284,7 квадратного метра до более чем 5 000 квадратных метров.

На основании постановления Администрации от 21.09.2000 № 2049приемочная комиссия приняла в эксплуатацию здание торгового центра и ООО «Союз» зарегистрировало право на вновь созданный объект недвижимости, общей площадью 3 579,60 квадратных метра, по адресу: 

<

...>. Затем была внесена запись в ЕГРН о правильной площади здания (4 284,7 квадратного метра).

Из письма от 23.05.2012 № 09 (том 2, лист дела 75), адресованного мэру города Дзержинска, следует, что Общество решило осуществить реконструкцию входа в здание торгового центра через 10 лет после его постройки. До этого времени объект недвижимости функционировал без возведенной «входной группы» - самовольное строительство последней произведено примерно в 2012-2017 годах.

В результате проведения ООО «Святая Русь» кадастровых работ была выявлена воспроизведенная в ЕГРН реестровая ошибка. Здание одним из своих углов выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером 52:21:0000130:781 (точки 31 и 32 на учтенном в ЕГРН контуре сопрягаются прямой линией, совпадающей с границей земельного участка), однако фактически контур здания находится на земельном участке с кадастровым номером 52:21:0000130:34. Учтенный в ЕГРН контур здания противоречит плану первого этажа здания, включенному в состав технического плана, выполненного кадастровым инженером ФИО3 16.06.2017 (том 2, листы 83-103). То есть в результате реестровой ошибки угол восьмиэтажного здания находится на земельном участке, относящемся к государственной собственности (технический план от 28.03.2019).

Соответственно, эта часть здания торгового центра не является самовольной постройкой.

При таких обстоятельствах по делу суд отказывает ООО «Святая Русь» в удовлетворении иска и удовлетворяет встречный иск лишь частично.

На основании статей 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по иску относятся на ООО «Святая Русь».

Руководствуясь статьями 167-174, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л:

отказать обществу с ограниченной ответственностью «Святая Русь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в удовлетворении иска.

Удовлетворить частично встречный иск Администрации города Дзержинска Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Святая Русь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в течение месяца с момента вступления судебного акта в законную силу демонтировать часть объекта недвижимости (кадастровый номер 52:21:0000130:861), а именно: «Входную группу» этого объекта, находящуюся на земельном участке (кадастровый номер 52:21:0000130:34), по адресу: 

<

...>.

Отказать в удовлетворении остальной части встречного иска.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Святая Русь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации 6 000 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                                Р.Ю. Олисов