ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

24.05.2024

               Дело № А40-262751/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2024 года

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

Председательствующего судьи: Ю.В. Архиповой,

судей: Н.Н. Колмаковой, Н.Н. Кольцовой,

при участии в заседании: 

от истца акционерного общества «Дом.РФ» – ФИО1 по доверенности от 30.12.2023, 

от ответчика общества с ограниченной ответственностью «КУ2»– ФИО2 по доверенности от 01.02.2024, 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «КУ2» 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 22 сентября 2023 года,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2023 года

по делу по иску акционерного общества «Дом.РФ» 

к обществу с ограниченной ответственностью «КУ2» 

о взыскании задолженности по договору аренды, по встречному иску об изменении договора аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Дом.РФ» (далее также – АО «ДОМ.РФ», истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КУ2» (далее также – ООО «КУ2», ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску, арендатор) о взыскании по договору аренды от 10.10.2018 № 07/3297-18-5 317 788,91 рублей долга по базовой части арендной платы, 11 089,58 рублей долга по эксплуатационным расходам, 1 337 730,19 рублей долга по переменной части арендной платы (с учетом уточнения исковых требований).

Для совместного рассмотрения принят встречный иск об изменении договора аренды нежилого помещения № 07/3297-18 от 10.10.2018, уменьшив размер базовой арендной платы за период с 28.03.2020 по 22.06.2020 на 50% и уменьшив размер базовой арендной платы за период с 23.06.2020 по 27.03.2021 на 30%.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 сентября 2023 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2023 года, первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ответчика по первоначальному иску в пользу истца по первоначальному иску взыскано 6 389 729,70 рублей задолженности по договору аренды от 10.10.2018 №0/3297-18, из них: 5 051 999,51 рублей долг по базовой части арендной платы, 1 337 730,19 рублей  долг по переменной части арендной платы, а также 53 993,00 рублей расходов по госпошлине, в остальной части первоначального иска отказано; во встречном иске отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил названные решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе  в удовлетворении первоначального иска, об удовлетворении встречного иска, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы, отсутствие надлежащей оценки его доводам и доказательствам, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права. 

Отзыв на кассационную жалобу представлен в материалы дела. 

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована в информационной системе «Картотека арбитражных дел». 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО «КУ2» изложенные в кассационной жалобе доводы и требования поддержал, представитель АО «ДОМ.РФ» против доводов кассационной жалобы возражал, указал на законность и обоснованность судебных актов.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В этой связи в соответствии с указанной нормой права проверка законности и обоснованности судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции в обжалуемой части.

В кассационной жалобе заявитель перечисляет обстоятельства, установленные судами первой и апелляционной инстанций, и указывает на несогласие с выводами судов, отмечает, в частности, следующее.  Суды первой и апелляционной инстанции неверно применили нормы материального права.  ООО «КУ2» является субъектом малого предпринимательства, ведущего деятельность в одной из отраслей, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (код ОКВЭД 56 внесен в перечень, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №434), общество вправе претендовать на меры поддержки, предусмотренные статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»: на основании части 3 статьи 19 в период с 28.03.2020 по 22.06.2020; на основании части четвертой статьи 19 в период с 23.06.2020 по 27.03.2021. Требования о взыскании задолженности по базовой арендной плате подлежали уменьшению на основании части 3, части 4 статьи  19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

Заявитель отметил, что в период с 28.03.2020 по 22.06.2020 деятельность предприятий общественного питания была запрещена на территории города Москвы в связи с изданием Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 №12-УМ «О введении режима повышенной готовности». В силу указанного осуществление деятельности ООО «КУ2» в помещении, переданном истцом ответчику в аренду для размещения предприятия общественного питания, было невозможно. В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Заявитель также указал, что арендатор как предприятие, относящееся к субъектам малого и среднего предпринимательства, осуществляющее деятельность в сфере общественного питания – отрасли, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, вправе потребовать снижения арендной платы в силу части 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ. ООО «КУ2» указывало, что в период с 23.06.2020 по 27.03.2021 деятельность предприятий общественного питания была ограничена в связи с наличием нормативных актов, связанных с противодействием распространению новой коронавирусной инфекции. Указанный период входит в годичный срок, указанный в части 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, отсчитываемый от даты введения первых ограничений по использованию арендованных помещений (28.03.2020).

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Доводы ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) были отклонены судами без надлежащей оценки, однако его доводы заслуживают внимания и оценки судов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 10.10.2018 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен долгосрочный договор аренды №07/3297-18 (далее - договор) в редакции дополнительного соглашения №1 от 28.04.2021 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004042:9414 общей площадью 175,3 кв.м., расположенного в многофункциональном комплексе «IQКвартал» по адресу: 123112, г.Москва. Пресненская наб., д. 10, стр. 2 (далее - помещение). Помещение передано по акту приема-передачи от 16.10.2018.

Согласно пункту 5.1 договора, начиная с даты приема-передачи помещения арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение всего срока аренды арендную плату, состоящую из базовой арендной платы, эксплуатационных расходов и переменной арендной платы. 

На основании пунктов 5.5, 5.8 договора базовая арендная плата и эксплуатационные расходы подлежат ежегодной индексации.

Пункт 7 договора аренды содержит согласованные сторонами условия о порядке ежегодной индексации арендной платы. По договору купли-продажи №01/6270-21 от 13.12.2021 АО «ДОМ.РФ» передало помещение третьему лицу, переход права зарегистрирован 24.12.20212. Истец ссылается на то, что в нарушение условий договора ответчиком не были исполнены обязательства по оплате арендной платы до даты перехода права на помещение третьему лицу, в связи с чем у ответчика имеется долг по договору.

В соответствии с пунктом 5.4 базовая арендная плата представляет собой плату за владение и пользование арендатором помещением. 

Согласно пункту 5.4.1 договора базовая арендная плата в течение первых 4-х месяцев с даты приема-передачи: 469.025,00 рублей в месяц, не включая НДС, и рассчитывается по следующей формуле: БСА х арендуемая площадь /12, где БСА (базовая ставка аренды), равная 30 000, 00 рублей за один квадратный метр арендуемой площади помещения в год, не включая НДС.

На основании пункта 5.4.2, начиная с 5-го месяца до первой даты индексации: 938 050,00 рублей в месяц, не включая НДС, и рассчитывается по формуле: БСА х арендуемая площадь /12, где БСА (базовая ставка аренды), равная 60 000,00 рублей за один квадратный метр арендуемой площади помещения в год, не включая НДС.

В силу пункта 5.5 договора, начиная с первой годовщины даты приема-передачи размер базовой арендной платы подлежит ежегодной индексации.  В связи с этим с 16.10.2019 размер базовой арендной платы рассчитывается, исходя из ставки 63 000,00 рублей за один квадратный метр арендуемой площади помещения в год, не включая НДС.

Начиная с 16.10.2020 размер базовой арендной платы рассчитывается, исходя из ставки 66 150,00 рублей за один квадратный метр арендуемой площади помещения в год, не включая НДС.

С 16.10.2021 - размер базовой арендной платы рассчитывается, исходя из ставки 70 998,80 рублей за один квадратный метр арендуемой площади помещения в год, не включая НДС.

Согласно пункту 5.13 договора базовая арендная плата подлежит уплате с даты передачи помещения ежемесячно авансом не позднее 25-го числа предшествующего месяца за каждый последующий месяц.

Истец по первоначальному иску ссылается на то, что в нарушение указанных положений договора арендатором нарушены сроки внесения арендных платежей, в связи с чем у ответчика образовался долг за период с 16.10.2018 по 23.12.2021 в размере 5 051 999,51 рублей. 

В соответствии с пунктом 5.13 договора эксплуатационные расходы подлежат уплате с даты передачи помещения ежемесячно авансом не позднее 25-го числа предшествующего месяца за каждый последующий месяц. 

По расчетам истца по первоначальному иску задолженность арендатора по уплате эксплуатационных расходов за период с 16.10.2018 по 23.12.2021 составила 11 089,58 рублей.

Согласно пункту 5.11 переменная арендная плата представляет собой плату за коммунальные услуги. На основании пункта 5.14 договора переменная арендная плата подлежит уплате в течение 10 рабочих с даты выставления счета.

По расчетам истца арендатором не исполнены обязательства по уплате переменной части арендной платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность по переменной части арендной платы в размере 1 337 730,19 рублей.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с первоначальными исковыми требованиями.

Во встречном иске заявлено об изменении договора аренды нежилого помещения №07/3297-18 от 10.10.2018 в части уменьшения размера базовой арендной платы за период с 28.03.2020 по 22.06.2020 на 50% и за период с 23.06.2020 по 27.03.2021 на 30%.

В обоснование встречного иска указано, что в соответствии с пунктом 1 Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 №12-УМ «О введении режима повышенной готовности» в городе Москве введен режим повышенной готовности. Согласно подпункту 3.2.1 этого Указа с 28 марта 2020 г. по 14 июня 2020 г. (включительно) приостановлена работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких предприятий, а также доставки заказов.

В соответствии с Указом Мэра Москвы от 8 июня 2020 г. № 68-УМ «Об этапах снятия ограничений, установленных в связи с введением режима повышенной готовности» с 16.06.2020 возобновляется доступ посетителей и работников в здания, строения, сооружения (помещения в них), на территории сезонных летних кафе при стационарных предприятиях общественного питания с соблюдением требований, установленных Департаментом торговли и услуг города Москвы; с 23 июня 2020 г. возобновляется доступ посетителей и работников в здания, строения, сооружения (помещения в них), на территории: - ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, в том числе в парках культуры и отдыха, с соблюдением требований, установленных Департаментом торговли и услуг города Москвы.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) осуществляет свою деятельность в сфере общественного питания. Основным видом деятельности, указанным в ЕГРЮЛ, является деятельность под кодом 56.10 – «Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания». 

Арендуемые по договору помещения в соответствии с разрешенным по договору видом использования используются для размещения в них ресторана японской кухни «Ku: Рамен Изакая бар». 

Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (код ОКВЭД 56) включена в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №434. В соответствии с письмом Минэкономразвития России от 15 апреля 2020 года №Д13и11577 если в перечне указан класс или подкласс, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в перечень.

10 мая 2018 года ООО «КУ2» включено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства. В период с 10.05.2018 по 10.07.2022 общество являлось микропредприятием. С 10.07.2022 по текущую дату общество является малым предприятием.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) указал, что вправе претендовать на меры поддержки, предусмотренные статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»: на основании части 3 статьи 19 в период с 28.03.2020 по 22.06.2020; на основании части четвертой статьи 19 в период с 23.06.2020 по 27.03.2021, что требования о взыскании задолженности по базовой арендной плате подлежали уменьшению на основании части 3 и части 4 статьи  19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд со встречным иском.

Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, отказывая во встречном иске, суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе статьями, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе статьями 196, 199, 200, 202, 309, 310, 606, 614, Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», в том числе статьей 19, Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»,  Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности», Указ Мэра Москвы от 08.06.2020 № 68-УМ «Об этапах снятия ограничений, установленных в связи с введением режима повышенной готовности», правовыми позициями, изложенными в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, в том числе ответе на вопрос №5,  исходили из наличия задолженности арендатора перед арендодателем, исходили из того, что  в материалы дела ответчиком не были представлены доказательства невозможности осуществления экономической деятельности в спорном помещении, а также невозможности использования спорного имущества в период действия ограничений, исходили из того, что ответчиком не представлено доказательств того, что в спорный период деятельность ответчика была прекращена, что на официальном сайте ответчика опубликована информация о том, что ответчик работает на доставку еды, что, таким образом, ответчик не был ограничен в использовании помещения для целей своей деятельности, а также ведения в нем иной деятельности, что позволяет установить отсутствие оснований для снижения аренды, рассмотрев заявление ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) о пропуске истцом по первоначальному иску (ответчиком по встречному иску) срока исковой давности по части требований, исходили из того, что истцом по первоначальному иску (ответчиком по встречному иску) пропущен срок исковой давности по требованиям, заявленным до 29.10.2019.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны преждевременно, суды не установили все существенные для дела обстоятельства и не дали им надлежащую правовую оценку, что привело к неправильному применению норм материального права.

Судами не учтено, что согласно части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и правовой позиции, изложенной в ответе на вопрос №5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, условием реализации права арендатора  на уменьшение арендной платы за период 2020 года является невозможность использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Таким образом, определяющим обстоятельством является невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, а не прекращение деятельности арендатора.

Судами установлено, что сторонами в пункте 2.4 договора согласовано назначение арендуемого имущества – размещение кафе («Разрешенное использование»). Использование арендуемого помещения в целях ведения деятельности по доставке еды свидетельствует лишь о ведении конкретного вида деятельности, но не опровергает доводы арендатора о невозможности использования помещения по изначально согласованному назначению,   поскольку запрет основного вида деятельности следует из ограничений, введенных Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности».

Данные обстоятельства надлежащей оценки судов не получили. 

При решении вопроса о снижении размера арендной платы следует установить неблагоприятные финансовые последствий для ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску), вызванные ограничительными мерами (например, значительное снижение размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения).

Судами также не дано надлежащей оценки доводам ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) о применении мер защиты в силу части четвертой статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Учитывая, что обстоятельства дела являются неисследованными в полном объеме, вся совокупность доказательств не была предметом оценки судов, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене в силу положений частей 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, оценить доказательства в их совокупности, проверить доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; на основании этого установить имеющие значение для дела юридически значимые обстоятельства; принять законное и обоснованное решение.

Вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом кассационной инстанции не рассматривается. В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22 сентября 2023 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2023 года по делу А40-262751/22 отменить. 

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

 

Председательствующий судья

           Ю.В. Архипова

Судьи

           Н.Н. Колмакова 

           Н.Н. Кольцова