ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

№ А54-7471/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 08.04.2019

Постановление изготовлено в полном объеме  10.04.2019

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., при участии от заявителя - Соловьев Д.С.(доверенность от 08.11.2018, паспорт), в отсутствие  иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.01.2019 по делу № А54-7471/2018, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТехноИзоляция» (ОГРН 1046213008270, г. Рязань) к Администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260, г. Рязань) третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области (г. Рязань) о признании недействительными п.п. 2, 3 постановления от 29.06.2018 № 2530 о продаже в собственность обществу с ограниченной ответственностью «ТехноИзоляция» земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:45; обязании устранить допушенное нарушение прав и законных интересов,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ТехноИзоляция» (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к администрации города Рязани (далее - администрация) о признании пункта 2 постановления администрации города Рязани от 29.06.2018 № 2530 «О продаже обществу с ограниченной ответственностью «ТехноИзоляция» земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:45", недействительным; признании пункта 3 постановления администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260; г. Рязань) от 29,06.2018 № 2530 «О продаже обществу с ограниченной ответственностью «ТехноИзоляция» земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:45», недействительным; обязании администрации города Рязани устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества путем изменения постановления от 29.06.2018 № 2530, а именно: внесении изменений в пункт 2 в части изменения вида разрешенного использования «склады», на вид разрешенного использования «объекты складского назначения»; обязании администрации устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества путем изменения постановления от 29.06.2018 № 2530, а именно: внесения изменений в пункт 3 в части установления цены земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:45 в размере 2 805 791 руб. 85 коп. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением от 08.10.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений.

Решением суда области от 11.01.2019 заявление удовлетворено.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать. По мнению ответчика, изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществлено в соответствие с фактическим функциональным назначением земельного участка и Классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При постановке земельного участка на кадастровый учет вид разрешенного использования земельного участка, отраженный в кадастре недвижимости, не соответствовал  Правилам землепользования и застройки (зоне П1), в связи с чем, по мнению ответчика использование кадастровой стоимости, определенной не в соответствии с фактическим назначением земельного участка, не является обоснованным при определении выкупной цены земельного участка (ссылка на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2016 по делу                 № А54-4453/2015). В связи с изложенным, ответчиком рассчитана кадастровая стоимость земельного участка в соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222 и Постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2013 № 10-П (2223,99 руб. (удельная кадастровая стоимость)*108123 (площадь земельного участка).

Представитель заявителя с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ООО «ТехноИзоляция» на праве собственности принадлежит сооружение-площадка, назначение нежилое, лит.1, застроенной площадью 108123 кв.м, расположенное по адресу: Рязань, р-н Восточный промузел, 21, coop.58а (л.д. 28). 

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке, общей площадью 108123 кв.м с кадастровым номером 62:29:0120003:45.

Право аренды указанного земельного участка принадлежит заявителю на основании договора от 22.04.2011 №А218-10 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:45, заключенного между обществом и администрацией (л.д. 12-13). 09 апреля 2018 года решением Рязанского областного суда на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0120003:45 установлена кадастровая стоимость в размере 37 410 558 руб. (л.д. 14-18). 

Согласно данным публичной кадастровой карты новая стоимость внесена 07.06.2018 (л.д. 19). 

06.06.2018 ООО «ТехноИзоляция» обратилось в администрацию с заявлением предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:45 без проведения торгов для обслуживания принадлежащего на праве собственности обществу сооружения площадки, назначение нежилое, литер 1, застроенной площадью 108123 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, р-н Восточный Промузел, 21, coop. 58а, а также расторжении ранее заключенного договора аренды участка (л.д. 74-77).

 29.06.2018 администрацией издано постановление № 2530 «О продаже в собственность обществу с ограниченной ответственностью «ТехноИзоляция» земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:45» (л.д. 11). Согласно пункту 2 постановления внесено изменение в вид разрешенного использования с обслуживания объектов складского назначения на вид разрешенного использования - склады. В пункте 3 указанного акта установлена выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:45, которая составляет 18 034 835,31 руб. 

Не согласившись с указанным постановлением в части пунктов 2 и 3 и полагая, что у администрации не имелось правовых оснований для изменения вида разрешенного использования спорного участка и в связи с этим установления выкупной цены в размере 18 034 835,31 руб., общество обратилось в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный 5 правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3 статьи 201 АПК РФ). 

Таким образом, в соответствии с ч.1 ст.198, ч.4 ст.200, ч.3 ст.201 АПК РФ, а также разъяснениями, изложенными в п.6 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96г. №6/8, ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Согласно п. п. 1.1., 1.2. ст. 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. 

Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении: земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации; земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления. Цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 Постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. 

Согласно статье 2 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» стоимость земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, при выкупе этих участков собственниками зданий, строений и сооружений определяется исходя из кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Под ставкой земельного налога, на основании которой согласно пунктам 2 и 3 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ производится расчет цены выкупа земельного участка, следует понимать ставку, установленную местным представительным органом власти, увеличенную на поправочные коэффициенты предыдущих налоговых периодов и коэффициенты, определяемые законом о федеральном бюджете на текущий год. 

Кроме того, в целях определения выкупной стоимости земельных участков субъекты Федерации вправе в пределах, установленных пунктом 2 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ, определять цену земли в размере, кратном ставке земельного налога, применяемой к конкретному земельному участку.

В соответствии с пунктом 2.1 Решения Рязанской городской Думы от 21.08.2013 № 307-I «О порядке определения цены и порядке оплаты земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, при их продаже собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на этих земельных участках» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) при продаже земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования - городской округ город Рязань, лицам, не указанным в пункте 1 настоящего решения и являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, цена выкупа определяется в размере пятикратной величины ставки земельного налога. Величина ставки земельного налога определяется как соответствующая установленной нормативным правовым актом Рязанской городской Думы налоговой ставке земельного налога процентная доля кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка. 

Аналогичный порядок установлен ст. 4.2 Закона Рязанской области от 05.08.2011           № 62-ОЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области».

Статьей 2 решения Рязанского городского Совета от 24.11.2005 № 384-III «Об установлении земельного налога» в отношении прочих земельных участков установлена налоговая ставка в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости участка. 

По существу, между сторонами возник спор относительно кадастровой стоимости, от размера которой должна быть определена выкупная цена земельного участка. По мнению заявителя, при расчете должна применяться кадастровая стоимость, внесенная в кадастр недвижимости и установленная решением Рязанского областного суда (34 410 558 руб.), в то время как ответчиком выкупная цена рассчитана из кадастровой стоимости земельного участка в размере 240 464 470,77 руб., определенной администрацией самостоятельно в соответствии с положениями Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222 и Постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2013 № 10-П (2223,99 руб. (удельная кадастровая стоимость)*108123 (площадь земельного участка).

Частью 2 статьи 394 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка. 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков предусмотрено проведение государственной кадастровой оценки земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

 Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" определен порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (п.2 и п. 4 Правил).

 Таким образом, целевое назначение и вид функционального использования земельного участка являются показателями, учитываемыми при проведении государственной кадастровой оценки земельного участка для определения его кадастровой стоимости, которая применяется для расчета и установления ставки земельного налога. 

В свою очередь, при расчете стоимости выкупаемого земельного участка в порядке, установленном земельным законодательством, указанные показатели также влияют на определение цены.

В рассматриваемом случае, ответчиком изменен вид разрешенного использования спорного участка с «объекты складского назначения» на «склады» (как указывает ответчик приведено в соответствие с Классификатором) и в связи с этим произведено  не верное, по мнению заявителя, определение размера выкупной цены.

В пункте 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В статье 85 ЗК РФ определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельный участок.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно части 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии с правовой позицией, отраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 N 12919/11 отсутствуют основания для изменения вида разрешенного использования земельного участка в отсутствие изменений в функциональном назначении объекта недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что назначение объекта, расположенного на спорном земельном участке 62:29:0120003:45 оставалось неизменным после его образования. Администрацией также не оспаривается, что функциональное использование спорного земельного участка не изменилось. Данное обстоятельство подтверждается актом обследования от 09.06.2018 (т. 1, л.д. 95-98).

Между тем, действительно, указанный в кадастре недвижимости вид разрешенного использования спорного земельного участка «объекты складского назначения» не предусмотрен для зоны П1, в которой он расположен.

Из системного анализа положений статей 30, 36, 37 Градостроительного кодекса, статей 7, 85 Земельного кодекса, статей 16 и 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании градостроительного регламента, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Доказательств внесения изменений в Правила землепользования и застройки города Рязани относительно спорного земельного участка ответчиком не представлено.

Ответчик ссылается на приведение вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.

Согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Между тем законодатель разграничивает процедуру изменения разрешенного использования земельного участка и процедуру установления соответствия вида разрешенного использования федеральному классификатору. При установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка федеральному классификатору этот вид не изменяется. Публичные власти лишь дополнительно подтверждают юридический факт легальности прежнего вида разрешенного использования, не предусмотренного в федеральном классификаторе, но установленного ранее, до его вступления в силу.

Из буквального толкования положений ст. 12, 13 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что орган местного самоуправления в срок до 01.01.2020 обязан внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором. Соответствие же между разрешенным использованием земельного участка и видом разрешенного использования, установленного классификатором, устанавливается органом местного самоуправления на основании заявления правообладателя.

Поскольку в настоящем случае, как установлено судом области какие-либо изменения в Правила не вносились, заявление правообладателем объекта недвижимости (заявителем) о приведении вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором не подавалось, суд области пришел к правомерному выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для самостоятельного изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, в силу ч. 8 ст. 36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

При таких обстоятельствах суд области пришел к правомерному выводу о том, что действия администрации по изменению вида разрешенного использования не следует рассматривать как приведение в соответствие с Классификатором ранее установленного вида разрешенного использования. 

В рассматриваемом случае администрация должна была в силу статьи 34 Закона №171-ФЗ внести изменения в Правила землепользования и застройки. Между тем, соответствующие изменения в Правила, утвержденные Решение Рязанской городской Думы от 11.12.2008 № 897-I , не внесены и действующая редакция Правил для зоны ПI не предусматривает соответствующего вида разрешенного использования - склады. 

При таких обстоятельствах, администрация в пункте 2 постановления 29.06.2018 №2530 неправомерно изменила вид разрешенного использования спорного участка с «объекты складского назначения» на «склады».

Ссылка ответчика на судебную практику (постановление 20 ААС от 03.10.2016 по делу № А54-4453/2015) подлежит отклонению, поскольку указанный судебный акт принят по иным фактическим обстоятельствам дела (вид разрешенного использования земельного участка приведен в соответствие с Классификатором при том, что данный вид предусмотрен градостроительным регламентом для этого земельного участка).

Помимо этого суд области справедливо отметил, что приведение в соответствие вида разрешенного использования в соответствие с Классификатором не должно приводить к ущемлению прав и законных интересов землепользователей, в том числе к изменению кадастровой стоимости участка, поскольку публичные власти лишь дополнительно подтверждают юридический факт легальности прежнего вида разрешенного использования, не предусмотренного в федеральном классификаторе, но установленного ранее, до его вступления в силу, и прежний вид разрешенного использования не изменяется, но уточняется. При изменении разрешенного использования прежний его вид изменяется на иной вид, который функционально отличается от прежнего вида, что влияет на определение кадастровой стоимости участка.

Согласно ст. 39.4 ЗК РФ, п. 2 ст. 4.2 Закона Рязанской области от 05.08.2011 № 62-ОЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области» земельный участок предоставляется в собственность по цене равной пятикратной величины ставки земельного налога.

Общество обратилось в МФЦ «Мои документы» 06.06.2018 (л.д. 75) с заявлением о предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка без проведения торгов. 

Согласно выписке из ЕГРП на момент принятия оспариваемого акта и обращения заявителя кадастровая стоимость составляла 37 410 558 руб. Указанная кадастровая стоимость установлена вступившим в законную силу решением Рязанского областного суда от 09 апреля 2018 года по делу №3а197/2018. 

Соответственно, выкупная стоимость спорного земельного участка составляет                2 805 791 руб. 85 коп. (37 410 558 руб. х 1,5 % х 5).

Таким образом, указание администрации в пункте 3 оспариваемого постановления от 29.06.2018 №2530 размера выкупной цены 18 034 835 руб. является неправомерным, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.01.2019 по делу № А54-7471/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Н.В. Заикина

Е.В. Рыжова