﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А09-9452/2020

09 ноября 2021 года

город Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2021 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 09 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Крыжскoй Л.А.,

судей

Власова Е.В.,

Шелудяева В.Н.,

при ведении протокола 

судебного заседания

 

  помощником судьи Шишкиной Д.И.,

при участии в заседании: 

 

от  заявителя жалобы: 

 

 

 

от иных участвующих                 в деле лиц:

Горбачева  Е.И. - представитель  Управления имущественных и земельных отношений  Брянской городской администрации, доверенность  № 29/04-5 от 11.01.2021; представитель Брянской городской администрации, доверенность № 1/06-2627И от 29.12.2020, копия диплома, паспорт;    

 

Захарченко Т.А. - представитель общества с ограниченной ответственностью «Комтел», доверенность  № 32 АБ 1728749 от 03.09.2020, копия диплома, паспорт;

 

Ланцева Ю.В. - представитель   Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, доверенность  № 2.1-37/2667, копия диплома, паспорт;

  

 

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда  Брянской области кассационную жалобу Управления  имущественных и земельных отношений  Брянской городской администрации  на решение  Арбитражного суда  Брянской области от 09.04.2021 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2021 по делу                        № А09-9452/2020,               

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Комтел» (далее - ООО «Комтел», заявитель, общество), уточнив заявленные требования в порядке  статьи  49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ), обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее -  управление Росреестра, регистрирующий орган) от 16.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/1 и от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2; обязании управления осуществить государственный кадастровый учет, государственную регистрацию права собственности ООО «Комтел» на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032707:230 площадью 6 662 кв.м, расположенном по адресу: Брянская область, г. Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр».

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - управление  имущественных отношений, УИЗО), Брянская городская администрация, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 09.04.2021  (судья Фролова М.Н.) заявление общества удовлетворено.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от  01.07.2021 (судьи:  Дайнеко М.М., Селивончик А.Г.,  Заикина Н.В.) решение суда области оставлено в силе.

Полагая решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции незаконными и необоснованными, управление  имущественных отношений (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление судов двух инстанций  отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на несоответствие материалам дела выводов суда о том, что спорный объект недвижимости  возведен в период действия договора аренды  на основании разрешения на строительство и возобновлении договора аренды на неопределенный срок. Со ссылкой на пункт 15  статьи  39.8 Земельного кодекса Российской Федерации  указывает на прекращение договора аренды и как следствие законность действий государственного регистратора. Обращает внимание на факт уведомления арендатора  08.06.2020 о прекращении  действия договора и ссылается на результаты осмотра земельного участка, которыми установлено фактическое отсутствие какого-либо объекта на спорном земельном участке.

В судебном  заседании суда округа представитель управления  имущественных отношений  доводы кассационной жалобы поддержала в полном объеме, просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить.

Ее позицию поддержала представитель   управления Росреестра.

Представитель  общества, полагая решение и постановление  судов двух инстанций законными и обоснованными, просит отказать в удовлетворении  кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда округа не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом положений части 6 статьи 121 АПК РФ, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с  частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения  судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости отмены состоявшихся по делу судебных актов и направления дела на новое рассмотрение  в суд первой инстанции, исходя из следующего. 

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, между ООО «Комтел» (арендатор) и Брянской городской администрацией в лице начальника Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (арендодатель) сроком на три года  в целях строительства здания офиса заключен договор аренды № 48802Г от 05.09.2016 земельного участка, находящегося в государственной собственности (далее - договор аренды, договор), с кадастровым номером 32:28:0032707:230 общей площадью 6 662 кв.м, расположенного по адресу: Брянская область, город Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр» (далее -  спорный земельный участок,  земельный участок 07:230, земельный участок). 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 05.09.2016; договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

По истечении срока, установленного в договоре аренды, обществом получено письмо № 29/03-12992 от 19.09.2019 за подписью начальника Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, в соответствии с которым арендодатель подтвердил, что земельный участок продолжает использоваться арендатором по договору аренды в отсутствие заявлений сторон о расторжении договора.

ООО «Комтел» продолжило пользоваться земельным участком, включая внесение арендных платежей по договору аренды.

Брянская городская администрация 15.10.2019 выдала разрешение                          № 32-301-3627-2019 на строительство объекта - офисного здания с учетом градостроительного плана № 15701000-170 от 20.11.2017, выданного Управлением по строительству и развитию территории города Брянска, проектной документации объекта капитального строительства, планируемого к строительству, реконструкции, проведению работ по сохранению объекта культурного наследия, при которых затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности безопасности объекта, разработанного ООО «Акварель» в 2019 году.

Общество 31.08.2020 обратилось в управление Росреестра с заявлением о предоставлении государственной услуги - постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, представив одновременно технический план здания, сооружения, помещения, либо объекта незавершенного строительства от 11.08.2020 № б/н, выполненного Локтюшиным В.Ю. ООО «Геокомплекс», разрешение на строительство объекта недвижимости № 32-301-3627-2019 от 15.10.2019, акт разбивки осей капитального строительства на местности № 32/293 от 16.10.2019, договор аренды.

Заявителем 16.09.2020 получено уведомление № КУВД-001/2020-13341089/1 регистрирующего органа  о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, согласно которому приостановлена государственная регистрация права ООО «Комтел» на объект незавершенного строительства на земельном участке 07:230 по причине отсутствия правоустанавливающих документов на указанный земельный участок.

Во исполнение уведомления о приостановлении регистрации ООО «Комтел» 19.09.2020 дополнительно предоставило в адрес управления Росреестра письмо Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации № 29/03-12992 от 19.09.2019 об отсутствии заявлений о расторжении договора аренды.

Заявителем 30.09.2020 получено уведомление о неустранении причин приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2 при причине отсутствия записи об аренде заявителя на спорный земельный участок.

Полагая приостановление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права по основаниям, изложенным в решениях Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области от 16.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/1 и от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2 незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Возражая против заявленных требований,  управление Росреестра указало на тот факт, что на основании уведомления управления имущественных отношений 25.08.2020 в ЕГРН  внесена запись о погашении  обременения  спорного земельного участка  арендой в пользу общества. Таким образом,  на дату рассмотрения заявления общества  от  31.08.2020  основанием для отказа в осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, послужило отсутствие в ЕГРН зарегистрированного права аренды заявителя на указанный земельный участок.

Удовлетворяя  заявленные   требования, суды двух инстанций, руководствуясь положениями  Земельного кодекса  Российской Федерации  (далее -  ЗК РФ),  Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), пункта 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее -  Постановление  № 73), исходили из того, что спорный объект незавершенного строительства возведен ООО «Комтел» на земельном участке, предоставленном ему в соответствии с договором аренды и на основании разрешения на строительство, в связи с чем  истечение срока действия договора аренды не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства; к заявлению о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на данный объект незавершенного строительства обществом были приложены предусмотренные законом  документы; регистрирующим органом не представлено доказательств проведения экспертизы по установлению  наличия/отсутствия признаков объекта недвижимости у спорного объекта; документально  не подтверждено фактическое отсутствие на участке незавершенного объекта строительства; у управления Росреестра не имелось оснований для отказа в государственной регистрации права собственности ООО «Комтел» на спорный объект по причине прекращения арендных отношений.

Отклоняя доводы управления о том, что с 01.03.2015 нормы о преимущественном праве на заключение договора аренды в целях завершения строительства не подлежат применению,  суд апелляционной инстанции исходил из содержания статей  610, 621, 622  Гражданского кодекса  Российской Федерации, и фактических обстоятельств дела, свидетельствующих о том, что по окончании срока аренды земельный участок, на котором находится объект, не возвращен; арендодатель уведомление об отказе от договора в адрес арендатора не направил, напротив,  письмом от 19.09.2019 подтвердил факт наличия между сторонами арендных отношений и отсутствие возражений относительно пролонгации договора, и выдал разрешение  на строительство; в материалы дела не представлено доказательств наличия оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов или отсутствия оснований, установленных подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.16 ЗК РФ.

Учитывая изложенное, суды двух инстанций  сочли приостановление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке 07:230, незаконным и обязали управление  Росреестра осуществить государственный кадастровый учет, государственную регистрацию права собственности ООО «Комтел» на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке. 

Между тем, суд округа  не может согласиться с данными выводами  судов  первой и апелляционной инстанций как недостаточно мотивированными.

Пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

Частью 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Оспариваемые решения регистрирующего органа мотивированы  непредставлением заявителем правоустанавливающего документа на земельный участок и отсутствием в ЕГРН зарегистрированного права аренды заявителя на указанный земельный участок.

Материалы дела свидетельствуют о том, что приостанавливая государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности, регистрирующий орган исходил из того, что договорные отношения сторон по использованию земельного участка, возникшие после  01.03.2015 не на конкурентной основе,  предполагались срочными; разрешение на строительство  объекта  на спорном земельном участке выдано  после  истечения установленного договором срока; воля  арендатора  на прекращение  арендных правоотношений  выражена, и как следствие, в ЕГРН внесена соответствующая запись  о погашении права  аренды общества в  отношении спорного  земельного участка; на дату рассмотрения управлением Росреестра заявления  общества содержание  письма  арендодателя от 19.09.2019  нивелировано волей последнего на прекращение  договорных отношений. 

Общество не отрицает того факта, что  возведение  объекта  осуществлялось после получения  разрешения  на строительство, т.е. вне срока, указанного  в договоре. Однако, полагает  договорные отношения возобновившимися, в связи с чем считает объект  возведенным в период действия договора.

Процессуальную позицию по делу управление имущественных отношений обосновывает тем фактом, что заключая договор аренды земельного участка от  05.09.2016, общество воспользовалось  своим преимущественным правом на однократное  трехлетнее продление  срока  договора в целях завершения строительства. В письме же  от  19.09.2019 им лишь констатирован факт об отсутствии  на тот момент  фактов  заявления сторонами  о расторжении договора.

Общество, напротив, полагает, что  заключение  договора аренды от 05.09.2016 состоялось в целях упорядочивания отношений сторон ввиду предшествующего  заключению договора  объединения  земельных участков с кадастровым номерами 32:28:0032707:34 и 32:28:0032707:27 и образования нового  -  спорного земельного участка, чем и обусловлено заключение договора аренды  вне конкурентных процедур. Согласно пояснениям  общества, земельные участки находились в его пользовании задолго до заключения договора аренды  от  05.09.2016 с целевым назначением под строительство здания офиса на основании  договоров аренды и уступки прав по данным договорам, ввиду  чего в рассматриваемом  случае договор  аренды возобновлен  на неопределенный срок, спорный объект  незавершенного строительства  возведен в период действия договора на основании  разрешительной документации, в связи с чем отсутствуют препятствия для государственного  кадастрового  учета объекта  и государственной регистрации права собственности на него.

По мнению суда округа, судами двух инстанций в рассматриваемом случае не дана  надлежащая правовая оценка данным доводам сторон и как следствие не дана квалификация договору аренды земельного участка от 05.09.2016. Исходя из чего, отклонение доводов управления со ссылкой на  статьи  610, 621, 622  Гражданского кодекса  Российской Федерации, а также на Постановление  Пленума № 73, представляется недостаточно мотивированным.

С учетом сказанного, суд округа полагает, что судам двух  инстанций при новом рассмотрении  дела надлежит оценить характер  договора аренды, учесть изложенное в настоящем постановлении, и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, рассмотрев вопрос о способе восстановления нарушенного  права.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст.  289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение  Арбитражного суда  Брянской области от 09.04.2021 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2021 по делу № А09-9452/2020 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд  Брянской области.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                         Л.А. Крыжскaя

 

Судьи                                                                                      Е.В. Власов

                                                                                       

                                                                                             В.Н. Шелудяев