ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-10399/2020

г. Саратов

11 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2021 года

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 ноября 2020 года по делу № А57-10399/2020, 

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305644026900011), Саратовская область, Балашовский район, с. Репное,

к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 64» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Саратовская область, Саратовский район, пос. Расково,

третьи лица: ФИО3, ФИО4,

о взыскании задолженности в размере 1 125 000 руб.,

при участии в судебном заседании:

- представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО5, по доверенности от 04.03.2020, 

в отсутствие представителей ФИО3, ФИО4, общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 64», извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьей 186 АПК РФ, 

 

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО2 с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 64» о взыскании по договору субаренды недвижимого имущества №21/5 от 21.05.2019 задолженности по арендной плате за период с 01.06.2019 по 15.01.2020 в размере 1 125 000 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26 ноября 2020 года по делу № А57-10399/2020 в иске отказано.

С индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305644026900011), Саратовская область, Балашовский район, с. Репное, в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 24 250 руб. 00 коп.

Индивидуальный предприниматель ФИО2  обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит состоявшийся по делу судебный акт отменить по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. 

В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу не поступил. 

В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 03 марта 2021 года произведена замена судьи А.Ф. Котляровой на судью  О.А. Дубровину в коллегиальном составе судей для рассмотрения апелляционной жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 ноября 2020 года по делу № А57-10399/2020.

В связи с заменой судьи в коллегиальном составе судей рассмотрение дела начинается сначала.

В судебном заседании представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 поддержал позицию по делу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

21.05.2019 года между ИП ФИО2                 (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Торгсервис 64»    (Субарендатор) заключен договор субаренды № 21/5 недвижимого имущества части нежилого помещения (здания магазина) общей площадью 605, 2 кв.м., расположенной в нежилом здании магазина, общей площадью 1220,5 кв.м., по адресу: 

<

...> В.

Срок аренды с учетом положений дополнительного соглашения к Договору от 29.05.2019 г. согласно п. 5.1. - устанавливается с момента государственной регистрации Договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и действует до 16.02.2034 года.

Пунктом 1.3. Договора стороны предусмотрели, что имущество будет использоваться в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией.

Согласно п. 2.1.1. Договора Арендодатель обязан передать не позднее 10 (десяти) календарных дней после подписания договора нежилое помещение Субарендатору по акту приема-передачи, в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению в соответствии с условиями договора. Днем приема-передачи нежилого помещения считается день подписания акта приема-передачи по форме Приложения № 2.

21.05.2019 между ИП ФИО2 и ООО «Торгсервис 64» заключено дополнительное соглашение №2 к договору субаренды недвижимого имущества №21/5 от 21.05.2019, условиями которого стороны предусмотрели:

1.         Арендодатель обязуется своими силами и за свой счет пристроить к нежилому помещению дополнительную торговую площадь не менее 247 кв.м. и объединить ее с нежилым помещением, передаваемым по договору субаренды № 21/5 от «21» мая 2019г. согласно плана нежилого помещения (приложение № 1.)

2.         Арендодатель обязуется своими силами и за свой счет выполнить ремонтно-строительные работы в помещении в соответствии с требованиями Договора субаренды № 21/5 от «21» мая 2019г.

3.         Арендодатель обязуется оборудовать вход в нежилое помещение пандусом, соответствующим по техническим характеристикам, изложенным в Своде правил 59.13330.2016 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения».

4.         Арендодатель обязуется своими силами и за свой счет оформить кадастровый и технический паспорта, осуществить государственную регистрацию прав на указанное помещение с учетом произведенных изменений в соответствии с п. п. 1¬2 настоящего соглашения в срок до 31 августа 2019 года. Ответственность за разработку проектной документации и получение необходимых разрешений на реконструкцию (ремонтно-строительные работы) помещения несет Арендодатель.

5.         В течение 10 (десяти) дней после выполнения п.п. 1-3 настоящего соглашения Субарендатор обязуется принять нежилое помещение.

6.         Данная часть нежилого здания после ввода в эксплуатацию должна быть передана в аренду ООО «Торгсервис 64» на весь период срока действия договора субаренды недвижимого имущества № 21/5 от «21» мая 2019 г., на тех же условиях, что и в основном договоре субаренды недвижимого имущества. Совокупная арендная ставка с учетом достроенной и введенной в эксплуатацию части нежилого здания составляет 2 (два) %, но не менее 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей (НДС не облагается) от ежемесячного товарооборота Субарендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении.

В соответствии с условиями дополнительного соглашения № 3 Арендодатель обязуется предоставить рекламные площади на фасаде и торце здания, согласно размерам, предоставленных Субарендатором, а Субарендатор обязуется в этих местах разместить рекламу и навигацию своего бренда.

Дополнительным соглашением № 4 от 21.05.2019 Арендодатель обязался заасфальтировать или отсыпать щебнем участок территории парковки, обеспечить беспрепятственное пользование парковой клиентами магазина Светофор и оборудовать вход в нежилое помещение пандусом, а также выделить 10% машино-мест для людей с инвалидностью, в том числе количество специализированных расширенных машино-мест для транспортных средств инвалидов, передвигающихся на кресле-коляске.

Договор субаренды № 21/5 нежилого имущества от 21.05.2019 зарегистрирован 31.05.2019 года Управлением Федеральной службы государственный регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, № регистрации: 64:40:000000:539-64/001/2019-6.

В силу п. 5.1. Договора - срок аренды устанавливается в 15 лет с момента государственной регистрации Договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Во исполнение обязательств Арендодателем осуществлены все необходимые действия, т.е. недвижимое имущество (в том числе парковка) было приведено под требования   договора   субаренды   (индивидуальные   требования   Субарендатора), вследствие чего, начиная с сентября 2019 года, Арендодатель рассчитывал на начало торговой деятельности Субарендатора и получения арендной платы согласно условиям договора. 

В дальнейшем, на протяжении двух месяцев, начиная с 01.09.2019 года, Арендодатель пытался в рабочем порядке согласовать с Субарендатором дату открытия магазина и оформления соответствующих документов. В этот период времени все действия были направлены на организацию совместной встречи с представителями Субарендатора для осмотра и фиксации ими произведенных Арендодателем улучшений, пристроек, входов, пандусов, парковки, места под рекламные вывески и т.п. По непонятным на тот момент истцу причинам, к осмотру нежилого помещения, равно как и к оформлению необходимых документов, Субарендатор не приступал.

30.10.2019  истец направил ответчику претензию посредством Почты России,  просил в течение 3-х рабочих дней выйти на связь, с целью оформления акта приема-передачи объекта в аренду в целях исполнения обязательств договора, и подписать условие о начале коммерческой деятельности не позднее чем в течение 30-ти календарных дней с момента подписания акта приема передачи. 

Кроме того, в претензии ИП ФИО2 указал, что, в случае, если ООО «Торгсервис 64» приняло решение об отказе от договора, то истец просит соблюсти процедуру предусмотренную для этого случая договором, компенсировать при этом убытки арендодателя на осуществление требуемых действий с объектом по индивидуальным требованиям субарендатора, а также компенсировать упущенную выгоду в размере неполученной арендной платы в размере 150 000 руб. в месяц, начиная с 01.07.2019.

В претензии истец указал на необоснованный односторонний отказ со стороны ответчика, выразившийся в уклонении от выполнения договорных обязательств в виде принятия по акту подготовленного по индивидуальным требованиям имущества. 

Также ИП ФИО2  указано,  что  предпринято большое количество попыток прийти к договоренности по вопросу исполнения договора  ООО «Торгсервис 64», но Субарендатор, не идет на контакт, не вступает в права аренды, не предлагает никаких решений сложившейся по его вине ситуации.

В ответ на претензию, ответчик направил в адрес истца уведомление б/н от 25.11.2019 года,  которым ООО «Торгсервис 64» подтверждает факт заключения и действия договора субаренды № 21/5 от 21.05.2019, факт передачи ИП ФИО2 и принятие ООО «Торгсервис 64» за плату в субаренду части нежилого здания, общей площадью 605,2 кв.м.,  на основании п. 4.5 договора субаренды уведомил о расторжении договора в одностороннем порядке с 15.01.2020 ( т.1 л.д. 48). 

Вместе с уведомлением о расторжении ответчик предоставил истцу соглашение о расторжении договора субаренды, одним из условий которого было отсутствии со стороны Арендодателя претензий, в том числе требований о возмещении убытков, причиненных расторжением договора ( т.1 , л.д. 49). 

В связи с тем, что заключение соглашения в таком виде лишало ИП ФИО2 на требования о взыскании арендной платы, равно как и требования о возмещении убытков,  Соглашение истцом не подписывалось и не возвращалось ООО «Торгсервис 64».

Приведенные обстоятельства послужили основанием к обращению ИП ФИО2 в Арбитражный суд Саратовской области с требованиями  к ООО «Торгсервис 64» о взыскании по договору субаренды недвижимого имущества №21/5 от 21.05.2019 задолженности по арендной плате за период с 01.06.2019 по 15.01.2020 в размере 1 125 000 руб, исходя из расчета: июнь 2019,            июль 2019, август 2019, сентябрь 2019, октябрь 2019, ноябрь 2019, декабрь 2019.  С  01.01.2020  по 15.01.2020 - 150 000,    150 000,150 000,150 000, 150 000,150 000,150 000, 75 000 (150 000/2).

Требования истца основаны на п.4.5 договора субаренды, которым  одностороннее расторжение договора по инициативе арендатора допускается при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее чем за 45 (сорок пять) календарных дней до даты расторжения. 

Вместе с тем, в  этом случае арендатор обязан оплатить арендодателю арендную плату за фактическое время использования нежилого помещения и возвратить помещение по акту приема-передачи в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении о расторжении. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении 45 календарных дней с даты получения письменного уведомления второй стороной.

На основании пункта 3.1. договора субаренды № 21/5 недвижимого имущества от 21.05.2019 г. арендная плата составляет 2 (два) % (НДС не облагается) от ежемесячного товарооборота Субарендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении, но не менее 150 000 (ста пятидесяти тысяч) рублей в месяц за всю арендуемую площадь.

Согласно п. 3.2. начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности Субарендатора. Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности Субарендатором начисление и оплата арендной платы не производится (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным сторонами Актом начала коммерческой деятельности.

Возражая относительно удовлетворения исковых требований, ООО «Торгсервис 64» указало, что основания для начисления арендной платы и  уплаты  отсутствуют, поскольку ответчик не начал коммерческую деятельность.

Поскольку ИП ФИО2 не доказал обстоятельство передачи объекта аренды (нежилого помещения) арендатору во временное владение и пользование, Арбитражный суд Саратовской области пришел к выводу, что  у ООО «Торгсервис 64»  не возникло обязательства по внесению арендных платежей.

Не соглашаясь с вынесенным судебным актом,  ИП. ФИО2 в апелляционной жалобе указывает на то, что поскольку в рамках настоящего спора начисление и оплата арендной платы поставлены в зависимость от действий и воли стороны (начало коммерческой деятельности), а не от события, которое должно неизбежно наступить, это свидетельствует о несогласованности условия об арендных каникулах.

Истец, обращаясь с претензией к ответчику, во-первых, требовал от последнего вступления в права аренды с подписанием соответствующего акта приема-передачи, а, во-вторых, в случае одностороннего отказа от исполнения обязательства предлагал выплатить сумму арендных платежей за весь период действия договора в силу несогласованности условий об арендных каникулах, т.е. другими словами, истец действовал добросовестно, рассчитывая на такое же поведение ответчика. Именно уклонение ответчика от принятия объекта аренды не позволило истцу реализовать свою обязанность, предусмотренную п. 1 ст. 655 ГК РФ, а судом данные обстоятельства не оценены.

Проверив в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и, исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

Арендная плата уплачивается арендатором непосредственно за пользование имуществом.

Согласно части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды здания или сооружения считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Договор субаренды № 21/5 нежилого имущества от 21.05.2019 года был зарегистрирован 31.05.2019 года Управлением Федеральной службы государственный регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, № регистрации: 64:40:000000:539-64/001/2019-6.

Согласно ч. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Условиям п. 2.1.1 договора субаренды № 21/5 нежилого имущества от 21.05.2019 предусмотрено, что днем приема-передачи нежилого помещения считается день подписания акта приема-передачи.

Условием п. 5 дополнительного соглашения №2 от 21.05.2019 к спорному договору, стороны предусмотрели, что Субарендатор обязуется принять нежилое помещение в течение 10 дней после выполнения п.п. 1-3 настоящего соглашения.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

30.10.2019  истец направил ответчику претензию посредством Почты России,  просил в течение 3-х рабочих дней выйти на связь, с целью оформления акта приема-передачи объекта в аренду в целях исполнения обязательств договора, и подписать условие о начале коммерческой деятельности не позднее чем в течение 30-ти календарных дней с момента подписания акта приема передачи. 

Кроме того, в претензии ИП ФИО2 указал, что, в случае, если ООО «Торгсервис 64» приняло решение об отказе от договора, то истец просит соблюсти процедуру предусмотренную для этого случая договором, компенсировать при этом убытки арендодателя на осуществление требуемых действий с объектом по индивидуальным требованиям субарендатора, а также компенсировать упущенную выгоду в размере неполученной арендной платы в размере 150 000 руб. в месяц, начиная с 01.07.2019.

В претензии истец указал на необоснованный односторонний отказ со стороны ответчика, выразившийся в уклонении от выполнения договорных обязательств в виде принятия по акту подготовленного по индивидуальным требованиям имущества. 

Также ИП ФИО2  указано,  что  предпринято большое количество попыток прийти к договоренности по вопросу исполнения договора  ООО «Торгсервис 64», но Субарендатор, не идет на контакт, не вступает в права аренды, не предлагает никаких решений сложившейся по его вине ситуации.

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 655 ГК РФ и в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации допустимым доказательством исполнения обязанности по передаче объекта аренды является документ о передаче имущества, подписанный сторонами сделки, который в данном случае в материалы дела не представлен.

Между тем,  к претензии истца от 30.10.2019 не приложен акт приема-передачи нежилого помещения,  по форме, указанной в приложении №2 к договору, в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению в соответствии с условиями договора (п. 2.1.1 договора).

При этом ссылка на наличие ведения между истцом и ответчиком устных телефонных переговоров не может являться надлежащим доказательством уведомления истцом ответчика о готовности к передаче  помещения.

Доказательств  того, что истец принимал меры к передаче объекта аренды (приглашение представителя ответчика для приемки помещения, назначения  конкретной даты и времени осмотра имущества для целей его приемки, сообщения ему о необходимости явки в определенную дату для совершения необходимых действий), а ответчик уклонялся от его принятия, либо наличия у ответчика реальной возможности владения и пользования указанным помещением (т.е. факта нахождения помещений в полном распоряжении субарендатора) в заявленный период в материалы дела не представлено.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда, что истцом в нарушение положений ст. 65 АПК РФ не представлены доказательства передачи субарендатору арендуемого имущества во временное владение и пользование: документ, подтверждающий передачу арендатору во временное владение и пользование объекта аренды (нежилого помещения), не составлялся; доказательства уклонения арендатора от приема объекта аренды в деле отсутствуют; доказательства фактического использования арендатором объекта аренды в деле не имеются.

Довод апелляционной жалобы о том, что поскольку в рамках настоящего спора начисление и оплата арендной платы поставлены в зависимость от действий и воли стороны (начало коммерческой деятельности), а не от события, которое должно неизбежно наступить, это свидетельствует о несогласованности условия об арендных каникулах, следовательно, арендная плата подлежала начислению с 01.06.2019, судом апелляционной инстанции отклоняется, как не основанный на материальном законе, регулирующем спорные правоотношения.

Как установлено судом апелляционной инстанции, в  ответ на претензию истца, ответчик направил  уведомление б/н от 25.11.2019 года,  которым ООО «Торгсервис 64» подтверждает факт заключения и действия договора субаренды № 21/5 от 21.05.2019, факт передачи ИП ФИО2 и принятие ООО «Торгсервис 64» за плату в субаренду части нежилого здания, общей площадью 605,2 кв.м.,  на основании п. 4.5 договора субаренды уведомил о расторжении договора в одностороннем порядке с 15.01.2020 ( т.1 л.д. 48). 

Вместе с уведомлением ответчик предоставил истцу соглашение о расторжении договора субаренды, одним из условий которого было отсутствии со стороны Арендодателя претензий, в том числе требований о возмещении убытков, причиненных расторжением договора ( т.1 , л.д. 49).

Требования ИП. ФИО2 основаны на п.4.5 договора субаренды, которым  одностороннее расторжение договора по инициативе арендатора допускается при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее чем за 45 (сорок пять) календарных дней до даты расторжения. 

Вместе с тем, в  этом случае арендатор обязан оплатить арендодателю арендную плату за фактическое время использования нежилого помещения и возвратить помещение по акту приема-передачи в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении о расторжении. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении 45 календарных дней с даты получения письменного уведомления второй стороной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Кодекса).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Кодекса).

21.05.2019 года между ИП ФИО2                 (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Торгсервис 64»    (Субарендатор) заключен договор субаренды № 21/5 недвижимого имущества части нежилого помещения (здания магазина) общей площадью 605, 2 кв.м., расположенной в нежилом здании магазина, общей площадью 1220,5 кв.м., по адресу: 

<

...> В.

Срок аренды с учетом положений дополнительного соглашения к Договору от 29.05.2019 г. согласно п. 5.1. - устанавливается с момента государственной регистрации Договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и действует до 16.02.2034 года.

Пунктом 1.3. Договора стороны предусмотрели, что имущество будет использоваться в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией.

Согласно пункту 2.2.1 договора арендатор обязан использовать нежилое помещение исключительно по его целевому назначению в соответствии с условиями договора.

На основании пункта 3.1. договора субаренды № 21/5 недвижимого имущества от 21.05.2019 г. арендная плата составляет 2 (два) % (НДС не облагается) от ежемесячного товарооборота Субарендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении, но не менее 150 000 (ста пятидесяти тысяч) рублей в месяц за всю арендуемую площадь.

Согласно п. 3.2. начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности Субарендатора. Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности Субарендатором начисление и оплата арендной платы не производится (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным сторонами Актом начала коммерческой деятельности.

Возражая относительно удовлетворения исковых требований, ООО «Торгсервис 64» указало, что основания для начисления арендной платы и  уплаты  отсутствуют, поскольку ответчик не начал коммерческую деятельность.

В соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из взаимосвязанных условий пунктов 1.3, 2.2.1, 3.2 договора, условий дополнительных  соглашений № № 2, 3, 4  к договору аренды № 21/5 от 21.05.2019,   также с учетом воли сторон при согласовании условия об арендных каникулах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в пункте 3.2 договора стороны предусмотрели право арендатора не вносить арендную плату за пользование арендованным помещением исключительно в период подготовки арендованного помещения к открытию магазина.  

С учетом согласованных в договоре условий о целевом назначении арендованного помещения и периода арендных каникул до даты начала коммерческой деятельности, арендатор не вправе использовать помещение в иных целях, не предусмотренных договором, а при использовании помещения в целях, не связанных в подготовкой к открытию магазина, ссылаться на отсутствие обязанности вносить арендную платы в связи с арендными каникулами.

В силу статьи 327.1 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

В соответствии с данными положениями закона, гражданско-правовым принципом свободы договора стороны рассматриваемого спора поставили возникновение обязанности арендатора по оплате за пользование арендованным помещением в зависимость от воли одной из сторон, а именно - арендатора.

Между тем, как установлено судом апелляционной инстанции, в материалы дела истцом не представлено подписанного сторонами   акта приема- передачи нежилого помещения и акта  начала  коммерческой деятельности (приложение №№2,3 к договору).

Спорные правоотношения возникли из заключенного между истцом (арендодатель) и ответчиком (субарендатор) договора субаренды недвижимого имущества №21/5 от 21.05.2019

Предметом иска является требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.06.2019 по 15.01.2020 в размере 1 125 000 руб.

Основания и предмет иска истец в суде первой инстанции не изменял и не уточнял.

В этой связи доводы апеллянта о том, что  в результате неправомерного поведения Субарендатором причинены убытки в виде неполученного дохода от арендной платы, суд апелляционной инстанции не принимает и разъясняет, что ИП ФИО2 вправе обратиться с требованиями в порядке ст.ст. 15, 393 ГК РФ в арбитражный суд.

Нарушение норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.

По результатам рассмотрения апелляционной  жалобы  судебная коллегия приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 ноября 2020 года по делу № А57-10399/2020,  основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и норм процессуального права, в связи с чем судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  суд апелляционной инстанции относит на проигравшую сторону - индивидуального предпринимателя ФИО2.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 ноября 2020 года по делу № А57-10399/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                              М.Г. Цуцкова

 

Судьи:                                                                                                              Т.С. Борисова

 

 О.А. Дубровина