СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-7679/2022-ГК

г. Пермь

27 июля 2022 года

Дело № А60-59872/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 июля 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Григорьевой Н.П.

судей Муталлиевой И.О., Сусловой О.В.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке ст. ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя ФИО2,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 28 апреля 2022 года 

по делу № А60-59872/2021

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 310667332200011, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «СКМ-Торг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании неустойки, компенсации за недополученную при строительстве площадь по договору долевого участия в строительстве,

установил:

истец, индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением  к обществу с ограниченной ответственностью «СКМ-Торг» (далее - ответчик, ООО «СКМ-Торг») о взыскании неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого участия объекта долевого строительства и денежной компенсации за неполученную при строительстве площадь в общей сумме 484 422 руб. (с учетом уточнения размера исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.04.2022 исковые требования удовлетворены частично. 

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой.

Заявитель жалобы выражает несогласие с решением в части отказа во взыскании компенсации за недополученную по договору площадь помещения в сумме 36 000 руб. Указывает, что акт приема-передачи от 25.03.2021 не может являться документом, вносящим изменения в договор, поскольку он представляет собой документ, прекращающий договор согласно п. 9.3. договора. На основании п. 9.6. договора акт должен быть зарегистрирован в установленном порядке, как дополнительное соглашение. При этом договор считается полностью исполненным с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта и подачи необходимых документов в целях государственной регистрации права собственности на объект (п.9.3. договора). Считает, что в момент подачи акта приема-передачи для регистрации права собственности истцом и до момента регистрации перехода права собственности договор прекратил свое действие по основанию, предусмотренному самим договором, а прекращенный договор не может быть изменен.

Ответчиком отзыв на апелляционную жалобу в материалы дела не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в соответствии со ст.ст. 156 и 266 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ. 

В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку истцом в порядке апелляционного производства решение суда обжалуется в части отказа во взыскании компенсации за недополученную по договору площадь в сумме 36000 руб., арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке ч. 5 ст. 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части. Возражений против этого лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Как следует из материалов дела, между ФИО2 (дольщик, участник долевого строительства) и ООО «СКМ-торг» (застройщик) заключен договор №СКМ 38/8 участия в долевом строительстве от 01.07.2011 (далее - договор), по условиям п. 1.1. которого целью его заключения является строительство объекта - нежилое здание (далее - нежилое помещение) административно-деловой центр с подземной автостоянкой, строительство, которого будет осуществляться застройщиком по адресу: г. Екатеринбург (рядом со зданием «Екатеринбургский медицинский центр» по ул. Старых большевиков, 5), ул. Старых Большевиков, 3.

В соответствии с п. 1.2. договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить нежилое здание и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания передать объект долевого строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект в соответствии с условиями настоящего договора.

На основании с п. 1.3. договора объектом долевого строительства по настоящему договору является: нежилое помещение, расположенное на 3 (третьем) этаже (на отметке: + 8,400): офисное помещение №7 расположенное в осях 3-4/Г-Д, согласно плану (приложение №1 к настоящему договору), общая площадь нежилого помещения составляет - 39,00 кв. м.

Порядок определения цены установлен в разделе 2 договора.

В силу п. 2.1. договора цена договора, то есть размер денежных средств подлежащих уплате дольщиком для строительства объекта, определяется как произведение условной цены одного квадратного метра, установленной настоящим договором, на расчетную площадь объекта, с учетом положений настоящего раздела

Цена договора устанавливается в форме фиксированной суммы в соответствии с п. 2.4. настоящего договора или определяется исходя из способа расчета цены, предусмотренного разделом 2 настоящего договора (п. 2.2. договора).

Твердая цена договором не установлена, что следует из положения п. 2.3. договора условная цена одного квадратного метра объекта на момент заключения настоящего договора составляет: 34 093 руб. 64 коп.

В соответствии с п. 2.4. договора условная цена объекта составляет: 1 329 613 руб.

На основании п. 2.5 договора дольщик уплачивает цену договора в установленный договором либо в дополнительном соглашении период.

Из п. 2.7. договора следует, что цена договора подлежит корректировке при отличии площади построенного объекта по данным технической инвентаризации от расчетной площади проектного значения. Доплата или возврат по результатам обмера площади производятся в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента письменного уведомления.

В соответствии с п. 5.1. договора срок окончания строительно-монтажных работ (за исключением работ сезонного характера) - IV квартал 2012 года. Период передачи обществом и принятия дольщиком объекта - один месяц с момента начала передачи (п. 5.6. договора).

В силу п. 5.10 договора передача объекта дольщику осуществляется только после исполнения им в полном объеме обязательств по настоящему договору, в том числе по оплате цены договора, и после получения обществом в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

На основании п. 8.1. договора условия настоящего договора могут быть изменены по соглашению сторон. Все согласованные изменения и дополнения оформляются в письменной форме, вступают в силу и становятся неотъемлемой частью настоящего договора после подписания сторонами

01.09.2016 между сторонами заключено дополнительно соглашение к договору участия в долевом строительстве, согласно п. 2 которому стороны пришли к соглашению  изложить п. 2.4 договора в новой редакции: «Условная цена объекта составляет: 2 340 000 рублей 00 копеек».

Согласно п. 3 дополнительного соглашения к договору стороны пришли к соглашению изложить п. 2.8. договора в новой редакции: «Платежи по договору дольщик вносит на расчетный счет  общества с ограниченной ответственностью «СКМ-торг», либо любыми другими, не запрещенными законодательствами способами до 30 сентября 2016 года».

На основании п.  4.  дополнительного соглашения к договору стороны пришли к соглашению изложить п. 5.1. договора в новой редакции: «Срок окончания строительно-монтажных работ (за исключением работ сезонного характера) - 3 (третий) квартал 2016 года».

На основании п. 8. дополнительного соглашения к договору редакция других пунктов договора остается без изменений и действует в части, не противоречащей условиям настоящего дополнительного соглашения.

В силу п. 9. дополнительного соглашения к договору, в соответствии с произведенной дольщиком оплатой в размере 1 329 613 руб., денежная сумма (доплата дольщика) необходимая для оплаты полной стоимости объекта дольщиком (в соответствии с пунктами №№ 1, 2 настоящего дополнительного соглашения) составляет 1 010 387 руб.

Истец указал, что площадь полученного им объекта на 0,6 кв. м. меньше, чем установлено по договору, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), и установил, что объект в установленный срок ответчиком передан не был,  в связи с чем в пользу истца взыскана неустойка в сумме 448 422  руб. Относительно требований в части взыскания с ответчика денежной компенсации за недополученную по договору площадь в размере 36 000 руб., суд пришел к выводу, что стороны, подписав акт приема-передачи объекта от 25.03.2021, изменили условие договора о цене и ее корректировке в зависимости от фактической площади объекта, в связи с чем в удовлетворении требований в данной части отказано.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.

Проанализировав условия заключенного между сторонами договора, суд первой инстанции верно установил, что по своей правовой природе, заключенный сторонами договор является договором долевого участия в строительстве и регулируется нормами Закона №214-ФЗ.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст.6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В ст. 8 Закона № 214-ФЗ закреплено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 Закона №214-ФЗ).

Как установлено судом первой инстанции, объект был передан ответчиком истцу по акту приема-передачи от 25.03.2021, согласно которому стороны установили считать площадь объекта, определенного п. 1.3. договора, равной 38,40 кв. м. (Кадастровый номер: 66:41:0108126:5330), что соответствует данным технического паспорта от 08.12.2020, составленного ООО «Уральское бюро технической инвентаризации», в связи с чем цена договора является фиксированной. 

Согласно справке об оплате по договору участия в долевом строительстве №СКМ 38/8 от 01.07.2011, ответчиком подтверждено, что расчеты по договору участия в долевом строительстве №СКМ38/8 от 01.07.2011 в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2016 за нежилое помещение №9, этаж 3, общей площадью 38,4 кв. м. (кадастровый номер: 66:41:0108126:5330) произведены истцом в полном объеме в соответствии с договором.

На основании ч. 1 ст. 5 Закона №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона №214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона №214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона №214-ФЗ договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

С учетом положений ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора, принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, определяющих порядок расчета неустойки (буквальное толкование). 

В п. 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» такое значение определяется с учетом общепринятого употребления слов и значений, используемых в договоре, любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст.10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. 

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. 

В первоначальной редакции договора и дополнительном соглашении к нему стоимость  договора определена сторонами как условная, цена одного квадратного метра также является условной, то есть не является твердой.

В соответствии с п. 2.7. договора цена договора подлежит корректировке при отличии площади построенного объекта по данным технической инвентаризации от расчетной площади проектного значения. Доплата или возврат по результатам обмера площади производятся в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента письменного уведомления.

Вместе с тем, поскольку стороны подписали акт приема-передачи объекта от 25.03.2021, тем самым изменили условие договора о цене и ее корректировке в зависимости от фактической площади объекта, а именно стороны установили считать площадь объекта, определенного п. 1.3 договора, равной 38,40 кв. м., что соответствует данным технического паспорта от 08.12.2020, составленного ООО «Уральское бюро технической инвентаризации», в связи с чем цена по договору является фиксированной, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что условия п. 2.7 договора в данном случае применению не подлежат.

Таким образом, сумма разницы между проектной и фактической площадью построенного объекта участнику долевого строительства не выплачивается, что не противоречит положениям ст. 452 ГК РФ, ст. 5 Закона №214-ФЗ, с учетом того, что договором и дополнительным соглашением к договору было предусмотрено, что цена объекта является условной, что уже предполагает возможность ее последующего изменения по соглашению сторон, при этом фиксированная цена по договору установлена актом приема-передачи объекта от 25.03.2021.

Довод жалобы о том, что акт приема-передачи от 25.03.2021 не может являться документом, вносящим изменения в договор, отклоняется, поскольку из буквального толкования его условий в соответствии со ст. 431 ГК РФ следует, указанный акт одновременно вносит изменения в договор в части площади помещения, а также является подтверждением фактического исполнения обязательства в части передачи помещения, и документом, фиксирующим прекращение договорных отношений в связи с исполнением сторонами обязательств. 

Учитывая изложенное, правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчика денежной компенсации за недополученную по договору площадь в размере 36 000 руб. у суда первой инстанции не имелось.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, сводятся лишь к несогласию истца с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судом обстоятельств.

Суд апелляционной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в обжалуемой части не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, решение арбитражного суда от 28.04.2022 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 апреля 2022 года 

по делу № А60-59872/2021 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области. 

 

Председательствующий

Н.П.Григорьева

 

Судьи 

 

И.О.Муталлиева

О.В.Суслова