﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-5061/2021

Дело № А57-13520/2020

г. Казань

16 июня 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2021 года

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А.,

при участии представителя индивидуального предпринимателя Ковш Романа Владимировича – Григорьевой Е.А., доверенность от 17.04.2019, 

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ковш Романа Владимировича

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.12.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2021

по делу № А57-13520/2020

по заявлению индивидуального предпринимателя Ковш Романа Владимировича (ОГРНИП 304643210700021, ИНН 643200032857) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, с участием в деле заинтересованных лиц: администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003), комитета по управлению имуществом города Саратова (ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860), комитета по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 1126450007155, ИНН 6450056004),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ковш Роман Владимирович (далее – ИП Ковш Р.В., предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация, орган местного самоуправления) в предоставлении ИП Ковш Р.В. в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 64:48:030206:28 площадью 1 150 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Академика Навашина С.Г. и ул. Танкистов, об обязании администрации в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ИП Ковш Р.В. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:030206:28 площадью 1 150 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Академика Навашина С.Г. и ул. Танкистов.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Комитет по управлению имуществом города Саратова, Комитет по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов». 

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 17.12.2020, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2021, в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с судебными актами, ИП Ковш Р.В. обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе, изучив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП Ковш Р.В. на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества – нежилое здание площадью 348,7 кв.м с кадастровым номером 64:48:030120:119, расположенное по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Танкистов, д. 93А, (свидетельство о праве собственности от 23.11.2011 серии 64-АГ 346707), нежилое здание площадью 137,6 кв.м с кадастровым номером 64:48:030206:3967, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им. Академика Навашина Н.Г., угол ул. Танкистов (свидетельство о праве собственности от 28.10.2015 64-АД 694722). 

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 1 150 кв.м с кадастровым номером 64:48:030206:28, предоставленном ИП Ковш Р.В. в аренду сроком на 15 лет по договору аренды земельного участка от 28.12.2005 № 709 (с учетом дополнительных соглашений от 11.12.2006 № 1, от 04.12.2008 № 1, соглашения об изменении договора от 08.05.2013). 

ИП Ковш Р.В. обратился 07.05.2020 в Комитет по управлению имуществом г. Саратова с заявлением о предоставлении в порядке статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 64:48:030206:28. 

Письмом от 16.06.2020 № 12.05/11574 администрация отказала заявителю в предоставлении в собственность без проведения торгов испрашиваемого земельного участка, указав, что земельный участок несоразмерен площади объектов, расположенных на нем. 

ИП Ковш Р.В., полагая, что отказ в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка является незаконным, нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Разрешая спор, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 198, 200 АПК РФ, статьями 39.16, 39.17, 39.20 ЗК РФ, установили, что заявителем не представлены доказательства, подтверждающие, что для размещения и эксплуатации двух зданий, принадлежащих ему на праве собственности, необходим земельный участок площадью 1 150 кв.м, в связи с чем пришли к выводу, что оспариваемый отказ не противоречит требованиям законодательства, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, и отказали в удовлетворении заявленных требований.

Суд кассационной инстанции считает, что фактические обстоятельства дела установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, содержащиеся в судебных актах выводы о применении норм права соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ. 

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Положениями статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В таком решении должны быть указаны все основания отказа.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, приведен в статье 39.16 ЗК РФ. 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Одновременно с этим, нормы статьи 39.20 ЗК РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам. 

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. 

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14 следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. 

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность или в аренду, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, ему надлежит подтвердить размер земельного участка (его части), необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации. Указанные документы должны быть представлены с заявлением в орган местного самоуправления, уполномоченный на их принятие и оценку. 

Отказывая предпринимателю в предоставления в собственность без проведения торгов земельного участка площадью 1 150 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Академика Навашина С.Г. и ул. Танкистов, администрация исходила из того, что площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь расположенных на нем объектов; документы, подтверждающие, что именно указанная площадь земельного участка необходима для использования расположенных на нем объектов, не представлены, в связи с чем у заявителя отсутствует право на приобретение земельного участка без проведения торгов. 

Суды первой и апелляционной инстанции признали доводы администрации обоснованными. Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Кодекса, суды пришли к выводам о недоказанности соразмерности площади объекта с кадастровым номером 64:48:030120:119, равной 348,7 кв.м и площади объекта с кадастровым номером 64:48:030206:3967, равной 137,6 кв.м, испрашиваемому земельному участку с кадастровым номером 64:48:030206:28 площадью 1 150 кв.м.

Суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам соответствуют.

Из материалов дела следует, что земельный участок площадью 1 150 кв.м с кадастровым номером 64:48:030206:28 имеет вид разрешенного использования «для строительства торгового комплекса».

В соответствии с дополнительным соглашением от 04.12.2008 № 1 к договору аренды от 21.12.2005 № 709 земельный участок предоставлен заявителю в аренду для строительства торгового комплекса. 

Принадлежащее предпринимателю здание площадью 348,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Танкистов и ул. им. Академика Навашина С.Г., введено в эксплуатацию в качестве торгового комплекса, что следует из разрешения на ввод в эксплуатацию от 03.12.2010 № RU 64304000-78. 

Нежилое одноэтажное здание площадью 137,6  кв.м является отдельно стоящим, введено в эксплуатацию на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 27.10.2015. 

В силу статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. 

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации», недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс.

Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Доказательств того, что здание площадью 137,6 кв.м является частью торгового комплекса площадью 348,7 кв.м заявителем в материалы дела не представлено. В качестве единого имущественного комплекса указанные объекты недвижимости не зарегистрированы. 

При этом утверждение предпринимателя о том, что здание площадью 137,6 кв.м используется в качестве магазина, то есть не является вспомогательным объектом по отношению к основному зданию, не соответствует данным технического паспорта на указанное здание, изготовленное 09.10.2015, согласно которым объект имеет назначение – вспомогательное, использование – склад.

Кроме этого суды дали оценку представленному ИП Ковш Р.В. в материалы дела в обоснование заявленных требований экспертному исследованию общества с ограниченной ответственностью «Исследовательский центр экспертиз» (далее – общество «Исследовательский центр экспертиз») от 17.11.2020, согласно которому площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих заявителю объектов недвижимости, составляет 1 150 кв.м.

Суды первой и апелляционной инстанции правомерно не приняли названное экспертное исследование в качестве надлежащего доказательства по делу. 

Из исследовательской части экспертного исследования общества «Исследовательский центр экспертиз» от 17.11.2020 следует, что расчет площади земельного участка, необходимого для эксплуатации зданий, произведен для торгового комплекса «ТЦ Навашина», в состав которого входят два нежилых помещения площадью 348,7 кв.м и 137,6 кв.м, т.е. общей площадью 486,3 кв.м. 

Из технических паспортов данных объектов недвижимости следует, что данные объекты не являются единым объектом недвижимости, представляют собой два отдельно стоящих здания, имеющих самостоятельные кадастровые номера и адреса, хотя и расположенные на одном земельном участке. 

Из технического паспорта на нежилое здание площадью 137,6 кв.м, изготовленного 09.10.2015 следует, что: объект имеет назначение – вспомогательное, использование – склад; построено в 2014 году; не имеет фундамента; стены, перегородки, кровля – профнастил; перекрытия – металл; проемы – пластиковые.

Поскольку названное здание площадью 137,6 кв.м не зарегистрировано в качестве торгового комплекса и не является его частью, экспертом площадь данного объекта необоснованно учтена при расчете. 

При расчете экспертом общества «Исследовательский центр экспертиз» использованы нормы расчета учреждений, организаций и предприятий обслуживания и размеры их земельных участков, приведенные в таблице Д.1 «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (утвержден Приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр) (далее – СП 42.13330.2016) доля рыночных комплексов. 

Согласно таблице Д.1 СП 42.13330.2016 размеры земельных участков рассчитываются исходя из следующих норм: от 7 до 14 кв.м на 1 кв.м торговой площади рыночного комплекса в зависимости от вместимости: 14 кв.м - при торговой площади до 600 кв.м, 7 кв.м - свыше 3000 кв.м. Таким образом, значение при расчете имеет не площадь всего здания, а именно торговая площадь рыночного комплекса. 

Экспертом общества «Исследовательский центр экспертиз» при расчете величина торговой площади здания площадью 348,7 кв.м не исследовалась и не установлена. 

В нарушение положений СП 42.13330.2016 использована общая площадь двух зданий (486,3 кв.м). 

При указанных обстоятельствах экспертное исследование общества «Исследовательский центр экспертиз» от 17.11.2020 правомерно не принято судами в качестве достоверного доказательства. 

При указанных обстоятельствах суды обоснованно отказали в удовлетворении заявленных ИП Ковш Р.В. требований. 

Доводы заявителя кассационной жалобы о допущенных судами нарушениях путем отклонения ходатайства предпринимателя о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Танкистов и ул. им. Академика Навашина С.Г., были предметом оценки суда апелляционной инстанции и правомерны им отклонены.

В силу статьи 82 АПК РФ арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, назначает экспертизу. 

Как в суде первой, так и апелляционной инстанции представителем предпринимателя заявлены ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью определения площади земельного участка необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, которые судами отклонены, поскольку отсутствие доказательств эксплуатации двух зданий в качестве единого торгового комплекса, несоответствие цели предоставления земельного участка (в части размещения здания площадью 137,6 кв.м, не являющегося торговым комплексом) виду разрешенного использования земельного участка (для строительства торгового комплекса) исключает возможность предоставления заявителю испрашиваемого земельного участка указанной площади как участка, необходимого для эксплуатации указанных зданий без торгов.

Кроме этого, суд кассационной инстанции считает необходимым отметить следующее: изначально, в 2005 году земельный участок с кадастровым номером 64:48:030206:28 имел иной вид разрешенного использования («для целей, не связанных со строительством – размещения торговых рядов»), иную площадью (1 052 кв.м), и был предоставлен предпринимателю не для строительства торгового комплекса, а для размещения торговых рядом на основании распоряжения от 08.08.2005 № 1073р и договора аренды от 21.12.2005 № 709.

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 23.01.2008 № 21 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:030206:28 площадью 1 052 кв.м, на земельный участок с разрешенным видом – «для строительства торгового комплекса».

На основании указанного постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 23.01.2008 № 21 в нарушение положений действующего земельного законодательства, в частности, пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ о том, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 21.12.2005 № 709, которым просто внесены изменения в пункт 1.1. договора в части изменения вида разрешенного использования земельного участка «для целей, не связанных со строительством – размещения торговых рядов» на вид использования «для строительства торгового комплекса».

С учетом изложенного судебные акты приняты при правильном применении норм права, содержащиеся в них выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Приведенные в кассационной жалобе доводы свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом округа не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.12.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2021 по делу № А57-13520/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                        Ф.В. Хайруллина

 

Судьи                                                                               С.Ю. Муравьев

 

                                                                                          В.А. Петрушкин