﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-5415/2021

Дело № А57-1306/2020

г. Казань

29 июня 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2021 года

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А., 

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи помощником судьи Саттаровой А.Р.,

при участии в Арбитражном суде Саратовской области:

общества с ограниченной ответственностью «Волжская газораспределительная компания» - директор Шагиахметова О.А., выписка, представитель Костина И.Ю., доверенность от 01.09.2020,

Комитета жилищно-коммунального хозяйства, топливно - энергетического комплекса, транспорта и связи администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области –  представитель Владимирова В.О., доверенность от 21.04.2021, 

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Волжская газораспределительная компания» 

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.01.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2021 

по делу № А57-1306/2020

по исковому заявлению Комитета жилищно-коммунального хозяйства, топливно - энергетического комплекса, транспорта и связи администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области к обществу с ограниченной ответственностью «Волжская газораспределительная компания» (ОГРН 1086449000505, ИНН 6449047100) об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд недвижимого имущества, установлении выкупной цены, прекращении права собственности, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, администрации Энгельсского муниципального района, Управления по охране объектов культурного наследия Правительства Саратовской области,

УСТАНОВИЛ:

комитет жилищно-коммунального хозяйства, топливно-энергетического комплекса, транспорта и связи администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Волжская газораспределительная компания» (далее – общество «ВГК», ответчик) о принудительном изъятии путем выкупа для муниципальных нужд Энгельсского муниципального района принадлежащие на праве собственности обществу «ВГК» объекты недвижимого имущества: 

- жилое помещение - квартиру № 4 общей площадью 50,2 кв.м. с кадастровым номером 64:50:010720:487, расположенную в многоквартирном доме по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Нестерова, д. 1;

- жилое помещение - квартиру № 5 общей площадью 39,8 кв.м. с кадастровым номером 64:50:010720:501, расположенную в многоквартирном доме по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Нестерова, д. 1. 

Также истец просил:

установить выкупную цену за изымаемое у общества «ВГК» недвижимое имущество:

жилое помещение - квартиру № 4 в д. 1 по ул. Нестерова в г. Энгельсе Саратовской области в соответствии с экспертным заключением общества с ограниченной ответственностью «Покровск Эксперт Оценка» (далее – общество «Покровск Эксперт Оценка») от 18.12.2020 № 38-1220 в размере 1 447 887 рублей; 

жилое помещение - квартиру № 5 в д. 1 по ул. Нестерова в г. Энгельсе Саратовской области в соответствии с экспертным заключением общества «Покровск Эксперт Оценка» от 18.12.2020 № 38-1220 в размере 1 554 477 рублей; 

прекратить право собственности общества «ВГК» на объекты недвижимого имущества: 

жилое помещение - квартиру № 4 общей площадью 50,2 кв.м. с кадастровым номером 64:50:010720:487, расположенную в многоквартирном доме по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Нестерова, д. 1; 

жилое помещение - квартиру № 5 общей площадью 39,8 кв.м. с кадастровым номером 64:50:010720:501, расположенную в многоквартирном доме по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Нестерова, д. 1. 

Признать право собственности Энгельсского муниципального района на объекты недвижимого имущества: 

- жилое помещение - квартиру № 4 общей площадью 50,2 кв.м. с кадастровым номером 64:50:010720:487, расположенную в многоквартирном доме по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Нестерова, д. 1; 

- жилое помещение - квартиру № 5 общей площадью 39,8 кв.м. с кадастровым номером 64:50:010720:501, расположенную в многоквартирном доме по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Нестерова, д. 1. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Управление по охране объектов культурного наследия Правительства Саратовской области, администрация Энгельсского муниципального района.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26.01.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2021, исковые требования удовлетворены. 

Не согласившись с принятыми судебными актами, общество «ВГК» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм действующего законодательства, отказать в удовлетворении исковых требований.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ. 

В судебном заседании представители общества поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель Комитета возражал относительно доводов кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе, изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемых судебных актов в части установления выкупной цены квартиры № 5, оставления без изменения судебных актов в остальной части, исходя из следующего. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, общество «ВГК» является собственником жилых помещений - квартиры № 4 общей площадью 50,2 кв.м. с кадастровым номером 64:50:010720:487 и квартиры № 5 общей площадью 39,8 кв.м. с кадастровым номером 64:50:010720:501, расположенных в многоквартирном доме по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Нестерова, д. 1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08.08.2017 № 64/001/002/2017-282652 и от 01.08.2018 № 64/001/002/2018-497896.

Принадлежащие истцу на праве собственности жилые помещения – квартиры № 4 и № 5 расположены в здании многоквартирного жилого дома 1896 года постройки общей площадью 760,9 кв.м., находящемся на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010720:68, площадью 1547 кв. м. с разрешенным использованием «под многоэтажную жилую застройку» по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Нестерова, д. 1.

12.02.2003 в отношении названного жилого дома постановлением Главы Энгельсского муниципального образования (МО) № 677 «Об утверждении актов межведомственной комиссии от 04.02.2003 «О признании домов непригодными для проживания» утвержден акт межведомственной комиссии от 04.02.2003 № 229, согласно которому многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Энгельс, ул. Нестерова, д. 1 признан непригодным для проживания и требующим отселения жильцов в связи с физическим износом в процессе эксплуатации. 

При этом из акта межведомственной комиссии от 04.02.2003 № 229, следует, что многоквартирный жилой дом 1896 года постройки общей площадью 760,9 кв.м., фундамент бутовый, стены кирпичные, перекрытия деревянные, кровля шиферная, имеет в кирпичной кладке стен трещины, разрушение фактурного слоя кирпича, отслоения штукатурки в цоколе, досчатые полы, стены, перекрытия ветхие, поражены гнилью, грибком; оконные дверные коробки ветхие, поражены гнилью; стропила, обрешетка кровли ветхие, поражены гнилью, имеют деформационные изменения, шифер кровли имеет трещины. 

30.08.2017 принято постановление Администрации Энгельсского МО № 4273 «Об изъятии земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд Энгельсского МО в связи с признанием расположенного на земельном участке многоквартирного дома по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Нестерова, д. 1, аварийным и подлежащим сносу» (далее – постановление Администрации Энгельсского МО от 30.08.2017 № 4273).

Во исполнение требований статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в целях подготовки проекта соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд (далее - Соглашение) Комитетом жилищно-коммунального хозяйства, топливно-энергетического комплекса, транспорта и связи администрации Энгельсского муниципального района была заказана оценка размера возмещения за объекты недвижимого имущества по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Нестерова, д. 1, квартиры № 4 и № 5, изымаемые для муниципальных нужд. 

В соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью «Галактика-аудит» (далее – общество «Галактика-аудит») от 25.12.2017 № 12343.13 (06) по определению размера возмещения за объект недвижимого имущества, размер возмещения за изымаемое у общества «ВГК» жилое помещение - квартиру № 4 составляет 1 415 250 рублей и включает в себя рыночную стоимость доли в праве на земельный участок пропорционально площади квартиры в доме – 200 000 рублей, размер возмещения за жилое помещение, включающий рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество – 1 180 000 рублей, рыночную стоимость услуг в г. Энгельсе по подбору помещений и сопровождению сделки, необходимых для приобретения другого жилого помещения, стоимость оформления права собственности на другое жилое помещение – 30 000 рублей, рыночную стоимость услуг по переезду и перевозу крупногабаритных грузов с использованием грузчиков и автотранспорта в г. Энгельсе - 5 250 рублей. 

В соответствии с отчетом общества «Галактика-аудит» от 22.12.2017 № 12303.16 (06) по определению размера возмещения за объект недвижимого имущества, размер возмещения за изымаемое у общества «ВГК» жилое помещение - квартиру № 5 составляет 1 435 250 рублей и включает в себя рыночную стоимость доли в праве на земельный участок пропорционально площади квартиры в доме – 160 000 рублей, размер возмещения за жилое помещение, включающий рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество – 1 240 000 рублей, рыночную стоимость услуг в г. Энгельсе по подбору помещений и сопровождению сделки, необходимых для приобретения другого жилого помещения, стоимость оформления права собственности на другое жилое помещение - 30 000 рублей, рыночную стоимость услуг по переезду и перевозу крупногабаритных грузов с использованием грузчиков и автотранспорта в г. Энгельсе – 5 250 рублей. 

В адрес собственников жилых помещений указанного дома направлены проекты Соглашений в соответствии со статьей 56.10 ЗК РФ. В частности, собственнику жилых помещений – квартиры № 4 и № 5 в д. 1 по ул. Нестерова, г. Энгельс Саратовской области проекты направлены посредством почтовой связи 13.02.2018. Почтовые отправления не получены. Подписанные проекты Соглашений в адрес Комитета ЖКХ, ТЭК, транспорта и связи администрации Энгельсского муниципального района не поступили.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции руководствовались положениями статей 235, 279, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статей 56.3, 56.10 ЗК РФ и исходили из того, что администрация как лицо, принявшее решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, на котором расположен многоквартирный жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, в отсутствие подписанного с собственниками соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, а также в отсутствие обращения сторон за урегулированием в судебном порядке разногласий, возникших при подписании соглашения, вправе воспользоваться таким способом защиты права как предъявление иска об изъятии жилого помещения путем его выкупа; иная выкупная стоимость изымаемых жилых помещений ответчиками не доказана.

Судебная коллегия соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В силу пункта 2 статьи 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда (пункт 2 статьи 282 ГК РФ). 

Частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В силу положений части 2 статьи 32 ЖК РФ изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 281 ГК РФ в случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. 

В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 статьи 32 ЖК РФ.

В силу части 4 статьи 32 ЖК РФ и части 2 статьи 56.10 ЗК РФ собственнику изымаемого жилого помещения направляется уведомление о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, а также подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, установленные законом.

В соответствии с подпунктами 1, 4 пункта 1 статьи 56.11 ЗК РФ вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности, и для прекращения права хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные на изымаемом земельном участке.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При определении размера компенсации за изымаемые жилые помещения, а также за принадлежащие обществу права на долю в общем имуществе в многоквартирном доме и на земельный участок, по делу определением суда от 07.12.2020 назначена повторная судебная оценочная экспертиза в обществе «Покровск Эксперт Оценка», согласно которой размер возмещения за жилое помещение с учетом рыночной стоимости жилого помещения в аварийном доме, стоимости доли земельного участка под аварийным домом пропорционально доле жилого помещения, а также рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном аварийном доме, находящемся по вышеуказанному адресу составляет 1 447 887 рублей по квартире № 4 (в том числе: рыночная стоимость жилого помещения, с учетом мест общего пользования и земельного участка 1 113 445 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт 296 032руб., расходы на переезд 7 000 руб., расходы по подбору помещений и сопровождения сделки, необходимых для приобретения другого жилого помещения, стоимость оформления права собственности на другое жилое помещение 31 410 руб.) и 1 554 477 рублей по квартире № 5 (в том числе: рыночная стоимость жилого помещения, с учетом мест общего пользования и земельного участка 1 197 595 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт 316 537 руб., расходы на переезд 7 000 руб., расходы по подбору помещений и сопровождения сделки, необходимых для приобретения другого жилого помещения, стоимость оформления права собственности на другое жилое помещение 33 345 руб.

Суды двух инстанций признали заключение эксперта общества «Покровск Эксперт Оценка» допустимым доказательством по делу. 

Таким образом, исследовав и оценив доводы участвующих в деле лиц, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статей 67, 68, 71 АПК РФ, в том числе заключение экспертизы, признанное соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанции, установили факт соблюдения администрацией установленных законом условий и порядка изъятия для муниципальных нужд находящихся в собственности общества «ВГК» жилых помещений в жилом доме, признанном в установленном порядке аварийным.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, разъяснено, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Согласно пункту 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

В силу статьи 422 ГК РФ к договору применяются нормы, действовавшие в момент его заключения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Материалами дела подтверждается, что между сторонами возникли разногласия по выкупной стоимости спорных жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, признанного аварийным и непригодным для проживания. Решение суда, которым урегулированы разногласия между сторонами, фактически заменяет соглашение, которое подлежит заключению уполномоченным органом с собственником жилого помещения. Следовательно, в силу статьи 422 ГК РФ суд должен руководствоваться императивными нормами, действующими на момент рассмотрения такого спора. 

Исходя из указанного, размер рыночной стоимости жилого помещения, в связи с признанием многоквартирного дома непригодным для проживания и требующим отселения жильцов в связи с физическим износом, и изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае несогласия с выкупной ценой, определяется на момент рассмотрения спора в суде.

Суды определили выкупную цену квартиры № 4 и квартиры № 5 в доме 1 по ул. Нестерова в г. Энгельсе Саратовской области в соответствии с экспертным заключением общества «Покровск Эксперт Оценка» от 18.12.2020 № 38-1220 в размере 1 447 887 руб. и 1 554 477 руб. соответственно.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с позицией судов первой и апелляционной инстанции в части определения стоимости выкупной цены квартиры № 5 в д. 1 по ул. Нестерова в г. Энгельсе Саратовской области в размере 1 554 477 руб. на основании экспертного заключения общества «Покровск Эксперт Оценка» по следующим основаниям.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2018 № 309-КГ18-13252 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», пункты 10, 11 статьи 32 ЖК РФ). 

Законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» статья 32 ЖК РФ дополнена частью 8.2, которой предусмотрено, что граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Названный Закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ вступает в силу со дня его официального опубликования; Закон опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 28.12.2019, следовательно, вступил в силу 28.12.2019.

Отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того как возникло само правоотношение.

Указанный Закон не содержит особенностей применения нормы части 8.2 статьи 32 ЖК РФ в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, поэтому под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным. 

Следовательно, судами ошибочно не применены к спорным правоотношениям нормы части 8.2 статьи 32 ЖК РФ в редакции, действующей на момент рассмотрения спора в суде.

Из материалов дела видно, что жилой дом 1 по ул. Нестерова в г. Энгельсе Саратовской области признан аварийным, непригодным для проживания и требующим отселения жильцов, в 2003 году; общество «ВГК» приобрело квартиры № 4 и № 5 после признания названного многоквартирного дома, непригодным для проживания и подлежащим реконструкции, по договорам купли-продажи от 01.10.2008 и от 05.08.2010 по цене, соответственно, 3 000 000 руб. и 1 226 000 руб., в связи с чем, в соответствии с указанными нормами выкупная цена названных жилых помещений не может превышать стоимость их приобретения обществом, что по квартире № 4 составляет 3 000 000 руб., а по квартире № 5 составляет 1 226 000 руб.

Выкупная цена квартир № 4 и № 5 в доме 1 по ул. Нестерова в г. Энгельсе Саратовской области в соответствии с экспертным заключением общества «Покровск Эксперт Оценка» от 18.12.2020 № 38-1220 определена в размере соответственно 1 447 887 руб. и 1 554 477 руб., что превышает стоимость приобретения обществом квартиры № 5, которая составляет 1 226 000 руб.

Таким образом, обжалуемые судебные акты в части установления выкупной цены квартиры № 5 в размере 1 554 477 руб. подлежат изменению на основании части 8.2 статьи 32 ЖК РФ, с указанием выкупной цены названной квартиры в размере 1 226 000 руб.

Аналогичная правовая позиция приведена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.05.2021 № 308-ЭС21-5363.

Доводы кассационной жалобы общества «ВГК» о том, что акт органа местного самоуправления – постановление Администрации Энгельсского МО от 30.08.2017 № 4273 на основании статьи 12 ГК РФ не подлежит применению при разрешении данного спора в качестве доказательства возникновения у истца права на изъятие земельного участка и жилых помещений, как противоречащий закону, поскольку в первоначальной редакции принят с нарушением норм Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», который не допускает снос объекта культурного наследия, был предметом оценки суда апелляционной инстанции и правомерно им отклонен. 

Судами установлено, обществом «ВГК» в кассационной жалобе не опровергается тот факт, что постановление Администрации Энгельсского МО от 30.08.2017 № 4273 в той редакции, в которой оно содержало слова «аварийным и подлежащим сносу», действовало менее года, поскольку постановлением от 30.05.2018 № 2451 в него внесены изменения, из него исключены слова «подлежащие сносу».

Апелляционный суд исходил из того, что в силу части 1 статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты могут быть отменены, изменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт, однако на момент возникновения спора между сторонами и в настоящее время данное постановление в существующей редакции никем не оспорено и в установленном законом порядке не отменено, более того исполнено, весь многоквартирный дом расселен, за исключением только двух квартир, принадлежащих истцу, следовательно, оно подлежит применению к спорным правоотношениям; при этом законодательство об объектах культурного наследия не содержит запрета на изъятие объекта в целях его реконструкции. 

Отклоняя доводы заявителя жалобы о том, что постановление Администрации Энгельсского МО от 30.08.2017 № 4273 вынесено, в том числе, в соответствии с постановлением главы Энгельсского МО от 29.01.2003 № 397 «Об утверждении актов межведомственной комиссии от 21.01.2003 г.», который в реестре домов, признанных непригодными для проживания, не содержит указания на многоквартирный дом по адресу: г. Энгельс, ул. Нестерова, дом 1, суд принял во внимание пояснения представителя администрации о том, что в данном случае имеет место техническая опечатка. Суд исходил из того, что в материалы дела представлены как постановление главы Энгельсского муниципального образования от 29.01.2003 № 397 (том 4 л.д. 20), которым утвержден акт межведомственной комиссии от 21.01.2003, так и постановление главы Энгельсского муниципального образования от 12.02.2003 № 677, которым утвержден акт межведомственной комиссии от 04.02.2003 № 229 (том 4 л.д. 29-30), содержащий ссылку на жилой дом № 1 по ул. Нестерова.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, при разрешении спора не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.01.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2021 по делу № А57-1306/2020 изменить в части установления выкупной цены за изымаемое у общества с ограниченной ответственностью «Волжская газораспределительная компания» жилое помещение - квартиру № 5 в д. 1 по ул. Нестерова в г. Энгельсе Саратовской области в соответствии с экспертным заключением общества с ограниченной ответственностью «Покровск Эксперт Оценка» от 18.12.2020 № 38-1220 в размере 1 554 477 руб.

Установить выкупную цену за изымаемое у общества с ограниченной ответственностью «Волжская газораспределительная компания» жилое помещение - квартиру № 5 в д. 1 по ул. Нестерова в г. Энгельсе Саратовской области в размере 1 226 000 руб.

В остальной части решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.01.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2021 по делу № А57-1306/2020 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья				     Ф.В. Хайруллина

 

Судьи								     Р.В. Ананьев

 

В.А. Петрушкин