Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-61720/2021

05 октября 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  28 сентября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  05 октября 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Читатель» (адрес:  Россия 191040, Санкт-Петербург, пр. Лиговский, д. 43-45, лит.А. пом. 20-Н, офис 545);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Астат» (адрес:  Россия 197348, Санкт-Петербург, ПРОСПЕКТ. КОЛОМЯЖСКИЙ, ДОМ/15, КОРПУС 2 ЛИТЕР А, ПОМ. 134-Н, ОФИС 373);

о признании отказа от договора незаконным,

при участии: 

- от истца: ФИО2 (доверенность от 10.09.2021),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 01.09.2021),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Читатель» (далее – истец, арендатор) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Астат» (далее – ответчик, арендодатель) о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора аренды от 27.11.2015 № А-260, выраженного в уведомлении от 29.10.2020 № 801, об изменении размера постоянной арендной платы и эксплуатационной арендной платы по договору аренды от 27.11.2015 № А-260 в период с 01.04.2020 по 02.07.2020 включительно, установлении его в размере 250 000 руб. за все помещение в месяц.

В предварительном судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, пояснил, что у ответчика отсутствовали основания для отказа от исполнения договора в связи с невнесением истцом арендной платы, поскольку арендная плата в 2018 году в период с января по май и в 2019 году в период с января по апрель  оплачивалась не в полном объеме в связи с тем, что между сторонами велись переговоры по предоставлению скидки по арендной плате и, учитывая взаимоотношения сторон и предоставление скидки в прошедшие периоды, у истца не было сомнений в уплате арендной платы с учетом скидки. Недоплаченная арендная плата выплачена истцом в полном объеме в кратчайшие сроки после того как истцу стало понятно, что решение о предоставлении скидки ответчиком принято не будет. Представитель истца также пояснил, что исковые требования направлены на  возврат ответчиком обеспечительного платежа по договору, а положительное решение арбитражного суда будет является основанием для возможного взыскания убытков, причиненных истцу в связи с неведением деятельности из-за необходимости освобождения помещения в ноябре 2020 года. 

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал, по основаниям, изложенным в отзыве. 

Арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрел исковое заявление по существу.

Заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

27.11.2015 между сторонами был заключен договор аренды № А-260 (далее – договор), в соответствии с которым истцу во временное владение и пользование по акту приема-передачи от 27.11.2015 была предоставлена часть помещения, расположенная на втором этаже Торгового Комплекса «Купеческий Двор» по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д. 15, корп. 2, лит. А, площадью 868 кв.м. (далее – помещение). 

В соответствии с п. 16.1 срок действия договора до 27.11.2025 года. 

Состав арендной платы, ее размер, сроки и порядок уплаты урегулированы разделом 14 договора. 

13.01.2017 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору (государственная регистрация произведена 12.09.2017) об увеличении размера постоянной арендной платы, в соответствии с которым размер постоянной арендной платы с 01.01.2017 составил за помещение 27.3 кв.м. – 525 руб. за  кв.м., за помещение 868 кв.м. – 1050 руб. за 1 кв.м.

Вместе с тем 17.04.2017 сторонами достигнуто дополнительное соглашение (государственная регистрация произведена 12.07.2017) о снижении размера постоянной арендной платы и установлении постоянной арендной платы за период с 01.05.2017 по 31.05.2017 за помещение 27.3 кв.м. – 498,75 руб. за  кв.м., за помещение 868 кв.м. – 997,50 руб. за 1 кв.м., за период с 01.06.2017 по 31.08.2017 за помещение 27.3 кв.м. – 500 руб. за  кв.м., за помещение 868 кв.м. – 750  руб. за 1 кв.м. и за период с 01.09.2017 по 31.12.2017 за помещение 27.3 кв.м. – 500 руб. за  кв.м., за помещение 868 кв.м. 1 000 руб. за 1 кв.м.,

12.01.2018 сторонами подписано дополнительное соглашение, согласно которому произошло увеличение площади помещения до 895,3 кв.м. (государственная регистрация произведена 06.04.2018). 

Дополнительным соглашением от 26.07.2018 года стороны установили размер постоянной арендной платы на период с 01.09.2018 по 31.12.2018 за помещение площадью 27.3 кв.м. - 500 руб. за 1 кв. м., за помещение площадью 868 кв.м. –750 руб. за 1 кв.м.

При этом, как следует из искового заявления, пояснений представителя истца в судебном заседании, истец в период с января по май 2018 года продолжал уплачивать постоянную арендную плату в уменьшенном размере, определенном на декабрь 2017 года, без дополнительного соглашения сторон, полагая, что ответчиком будет предоставлена скидка по уплате арендной плате. Аналогичная ситуация произошла в период с января по апрель 2019 года, когда арендная плата уплачивалась истцом исходя из сниженного размера в соответствии с дополнительным соглашением от 26.07.2018. 

Ответчик, ссылаясь на неоднократное нарушение истцом обязательств по внесению уведомлением от 29.10.2020 № 801 сообщил истцу о расторжении договора в одностороннем порядке с 02.11.2020 и необходимости сдачи помещения по акту. Кроме того, 29.10.2020 в адрес истца также было направлено требование № 802 об уплате неустойки. 

02.11.2020 сторонами были подписаны акты приема-передачи к договору, в соответствии с которыми ответчику истцом были возвращены нежилые помещения площадью 27.3 кв.м. и 868 кв.м.

Истец, полагая, что у ответчика отсутствовали основания для одностороннего отказа от исполнения договора, ссылаясь на несоблюдение ответчиком претензионного порядка расторжения договора, наличие обязанности по снижению размера арендной платы за период с 01.04.2020 по 02.07.2020 в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, обратился с настоящим иском в арбитражный суд. 

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленное требование удовлетворению не подлежит ввиду следующего. 

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

В силу п. 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Пунктом 19.2 договора также предусмотрено, что все последующие изменения и поправки будут иметь силу только в том случае, если они будут оформлены в письменном виде и должным образом подписаны сторонами.   

Судом установлено и истцом подтверждается, что внесение арендной платы за период с января по май 2018 года в полном объеме было осуществлено  истцом только 21.05.2018, а за период с января по апрель  2019 года - 29.04.2019, т.е. с нарушением срока, предусмотренного п. 14.7 договора. При этом, документов, подтверждающих договоренности сторон о снижении размера постоянной арендной платы, в материалы дела не представлено. 

Таким образом, в отсутствие подписанного сторонами соглашения об изменении размера постоянной арендной платы, у истца не было оснований уплачивать в спорные периоды арендную плату в размере меньшем, чем установлено дополнительным соглашением сторон от 01.01.2017, в связи с чем истцом допущены неоднократные просрочки в выплате постоянной арендной платы за спорные периоды. 

В силу положений статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. 

Пунктами 17.2.3 и 17.2.4 договора предусмотрено, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора и расторгнуть его в одностороннем и внесудебном порядке в случаях просрочки арендатором арендных и иных платежей, предусмотренных договором и дополнениями к нему, на 15 (пятнадцать) и более календарных дней и двух и более раз в течение 1 (одного) года аренды задержки арендатором арендных и иных платежей, предусмотренных договором и дополнениями к нему, на срок 10 (десять) и более календарных дней. 

В силу п. 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). 

Факт просрочки внесения арендной платы за спорные периоды подтвержден материалами дела и признан истцом. Таким образом, действия ответчика по одностороннему отказу от исполнения договора законны и обоснованы, в связи с чем требование истца о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора аренды от 27.11.2015 № А-260 удовлетворению не подлежит. 

Кроме того, необходимо отметить следующее. 

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65  АПК РФ.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Как следует из искового заявления, пояснений представителя истца в судебном заседании, признание незаконным одностороннего отказа ответчика от исполнения договора фактически направлено на возврат истцом обеспечительного платежа в размере 925 732,50 руб., удержанного ответчиком в соответствии с п. 15.8 договора. При этом как таковой заинтересованности истца в продолжении договорных отношений у истца не имеется. 

Также судом установлено, что 08.10.2020 истец сам уведомил ответчика о намерении отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае не снижения ответчиком постоянного размера арендной платы с декабря 2020 года. Помимо этого истец добровольно возвратил ответчику нежилые помещения 02.11.2020, что свидетельствует о том, что истец не был заинтересован в продолжении арендных отношений с ответчиком. С иском о признании незаконным одностороннего отказа от договора истец обратился в арбитражный суд спустя 8 месяцев после фактического возврата помещений. 

На основании приведенных фактов арбитражный суд приходит к выводу о том, что сам истец был заинтересован в прекращении арендных отношений с ответчиком и не заинтересован в их восстановлении, действия истца давали основания полагать, что договорные отношения между сторонами прекращены, ввиду чего, принимая во внимание положения части 5 статьи 166 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что заявление истца о недействительности одностороннего отказа от договора правового значения не имеет. 

Ссылки истца на то, что ответчиком не соблюден порядок, предусмотренный п. 17.4 договора, также не имеет значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку отказ от исполнения договора направлен ответчиком после погашения истцом задолженности по арендной плате. При этом право на отказ от исполнения договора в одностороннем порядке предусмотрено п. 17.2 и 17.4 договора, истец был уведомлен ответчиком об этом, что подтверждается материалами дела и истцом. 

Доводы истца о неправомерном удержании ответчиком обеспечительного платежа в размере 925 732,50 руб. также отклоняются судом. 

В силу п. 15.8 договора в случае досрочного расторжения договора по основаниям, указанным в п. 17.2 договора, а также при расторжении договора по инициативе арендатора ранее шести месяцев от даты заключения договора, или при нарушении арендатором сроков уведомления арендодателя согласно п. 16.5 договора, п.17.5 договора, арендодатель уплачивает неустойку в размере обеспечительного платежа.

В пункте 17.5 договора указано, что арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предварительно направив арендодателю письменное уведомление не позднее, чем за 6 месяцев до даты предполагаемого расторжения договора.

Из материалов дела усматривается, что истец направил ответчику уведомление о намерении отказаться от договора с нарушением сроков, указанных в пункте 17.5 договора. Кроме того, требованием от 29.10.2020 № 802 ответчик уведомил истца о необходимости уплаты неустойки в размере 925 732,50 руб. в связи с расторжением договора на основании пункта 17.2 договора в связи с допущенными истцом неоднократными просрочками в исполнении обязательства по уплате арендной платы, в связи с чем удержание ответчиком 925 732,50 руб. обеспечительного платежа в качестве неустойки в соответствии с п. 15.8 соответствует условиям договора. 

Требование истца об изменении размера постоянной арендной платы и эксплуатационной арендной платы по договору аренды от 27.11.2015 № А-260 в период с 01.04.2020 по 02.07.2020 включительно и установлении ее в размере 250 000 руб. за все помещение в месяц не подлежит удовлетворению в силу следующего.

Судом установлено, что 13.08.2020 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым на период с 01.04.2020 по 02.07.2020 размер постоянной арендной платы за помещения был снижен до 209 481,08 руб. в месяц,  на период с 03.07.2020 по 26.07.2020 - до 377 065,94 руб., на период с 27.07.2020 по 30.09.2020  - до 590 710,6 руб.

При этом в пункте 5 договора стороны договорились о том, что в случае расторжения договор с даты подписания дополнительного соглашения  до 31.03.2021 по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктами 17.2.3, 17.2.4 договора а случае возникновения задолженности по оплате арендных платежей после подписания дополнительного соглашения, либо по инициативе арендатора (при отсутствии нарушений со стороны арендодателя), условия о предоставлении скидок не применяются.

Однако, 08.10.2020 истец (арендатор) направил арендодателю письмо, в котором указал на необходимость дополнительного снижения размера арендной платы, а в случае неисполнения указанного требования, просил считать договор аренды расторгнутым по истечении 60 календарных дней с момента направления указанного уведомления.

То есть, фактически со стороны арендатора также имел место односторонний отказ от договора, который являлся основанием для нивелирования достигнутых в дополнительном соглашении от 13.08.2020 договоренностей о снижении размера арендной платы.

Помимо изложенного необходимо указать, что внесение изменений возможно лишь в действующий договор. Учитывая тот факт, что с ноября 2020 года договор прекратил свое действие, оснований для внесения в него изменений у арбитражного суда не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.