Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-164031/19-23-1317

04 октября 2019 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 сентября 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 04 октября 2019 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Гамулина А.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бухановой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению АО «СТОЛИЧНЫЕ АПТЕКИ»

к АО «ТАНДЕР»

о взыскании задолженности в размере 4 010 037 руб. 13 коп., неустойки в размере 8 347 381 руб. 03 коп.,

при участии:

от истца – Сергеев Д.Л. (доверенность от 29.01.2018г.), Фарафонтов А.В. (доверенность от 09.01.2019г.);

от ответчика – Коробов В. Д. (доверенность от 12.07.2019г.),

У С Т А Н О В И Л:

АО «СТОЛИЧНЫЕ АПТЕКИ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к АО «ТАНДЕР» (далее – ответчик) о взыскании задолженности в размере 4 010 037 руб. 13 коп., образовавшейся в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы, предусмотренной договором неустойки и штрафных санкций в размере 8 347 381 руб. 03 коп.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и возражений по доводам отзыва.

Представитель ответчика против удовлетворения первоначально заявленных требований возражал по доводам отзыва.

Суд, заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № МсФ_ю/50589/17/7-189-1Н от 25.07.2017, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование недвижимое имущество нежилое помещение общей площадью 562,7 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 88/20 (подвал, пом. IV, комн. 1-11; этаж 1, пом. II, комн. 1-10, 10а, 11-19, 19а, 19б, 20, 21).

Пунктом 2.5 договора установлен срок его действия в течение 10 лет с момента подписания акта приема-передачи, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

Объект аренды передан истцом ответчику по акту приема-передачи от 04.08.2017.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 5.1 договора, арендная плата состоит из минимальной ставки арендной платы, процентной ставки арендной платы и переменной ставки арендной платы.

Пунктом 5.2 договора установлена минимальная ставка в размере 450 000 руб. в месяц, во второго по шестой месяц составляет 360 000 руб. в месяц и с седьмого месяца составляет 450 000 руб. в месяц.

В соответствии с п. 5.3 договора, процентная ставка арендной платы составляет 8,2 % от товарооборота, неочищенного от НДС, за оплачиваемый месяц за вычетом минимальной ставки арендной платы за оплачиваемый месяц.

Пунктом 5.6 договора установлено, что минимальная ставка подлежит внесению не позднее 25  числа месяца, предшествующего расчетному, оплата процентной ставки не позднее 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым.

В соответствии с п. 5.8 договора, со второго года арендодатель вправе не чаще одного раза в год увеличивать размер минимальной ставки. Но не подлее чем на 6 % от предыдущего размера минимальной ставки путем направления арендатору уведомления не позднее чем за два месяца до даты изменения размера минимальной ставки арендной платы.

Согласно п. 5.10 договора, переменная часть арендной платы представляет собой возмещение расходов арендодателя, произведенных арендодателем третьим лицам (поставщикам услуг) в качестве оплаты коммунальных услуг, потребленных арендатором в помещении, а именно: услуги по электроснабжению, холодному и горячему водоснабжению туалетных комнат, теплоэнергии, которые арендатор оплачивает по приборам учета. В случае отсутствия приборов учета пропорционально занимаемой площади. Оплата осуществляется ежемесячно на основании выставленного счета, счета-фактуры, акта выполненных работ с приложением копий счетов-фактур, актов выполненных работ с расшифровкой по видам услуг от снабжающих организаций, а также копий платежных поручений, подтверждающих произведенные арендодателем расходы по оплате коммунальных платежей, в течение 10 банковских дней с момента получения документов.

Истцом представлены документы по переменной части арендной платы и доказательства получения ответчиком за период с октября 2018 года по май 2019 года, включительно.

Как указывает истец, ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы за период с октября 2018 года по 21.06.2019, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 4 010 037,13 руб.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия оставлена последним без удовлетворения.

В соответствии с п. 2 ст. 450.1 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно п. 13.7 договора, арендатор вправе в любой момент в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендодателя не менее, чем за 6 (шесть) месяцев, при этом авансовый платеж остается у арендодателя в качестве штрафа за досрочное расторжение договора со стороны арендатора.

Аналогичная позиция отказа от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке изложена в п. 27 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

В соответствии с п. 2 ст. 165.1 ГК РФ, правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Письмом, исх. № б/н от 27.03.2018, ответчик отказался от исполнения договора на основании п. 13.7 договора с 12.10.2018.

Факт направления уведомления в адрес истца подтверждается описью вложения со штампом отделения почтовой связи от 30.03.2018 и почтовой квитанцией, копии которых представлены в материалы дела.

Таким образом, договор аренды прекратил действие 12.10.2018. Управлением Росреестра по Москве уведомлены стороны договора о внесении в ЕГРН на основании уведомления ответчика об отказе от исполнения договора записи о прекращении договора аренды; копия уведомления от 25.01.2019 имеется в материалах дела.

Телеграммой от 04.10.2018 ответчик уведомил истца о необходимости явиться на приемку помещений 12.10.2018.

По результатам осмотра помещения сторонами составлены односторонние акты от 12.10.2018, принять помещение истец отказался, сославшись на выполненные перепланировки.

В связи с отказом истца в приемке помещения, ответчиком сопроводительным письмом, исх. № б/н от 15.10.2018, направлен в адрес истца акт возврата от 12.10.2018, ключи от помещения в количестве 14 шт, что подтверждается описью вложения со штампом отделения почтовой связи и почтовой квитанцией от 18.10.2018.

Согласно п. 4.2.9 договора, по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении или отказе от исполнения, в случаях прямо предусмотренных договором и/или условиями действующего законодательства, не позднее даты прекращения договора арендатор обязан передать помещение арендодателю по акту приема-передачи (возврата) в том состоянии, в котором арендатор его принял, с учетом нормального износа и произведенными неотделимыми улучшениями.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Письмом, копия которого имеется в материалах дела, истец согласовал проведение ответчиком строительно-монтажных работ в помещении; планы до  и после работ, а также схема размещения холодильного оборудования также согласованы истцом, что подтверждается подписями, удостоверенными печатями на планах, копии которых имеются в материалах дела.

Доказательств выполнения ответчиком работ, не соответствующих согласованным, в материалы дела не представлено, в связи с чем, отказ истца от приемке помещения со ссылкой на выполненные ответчиком перепланировки является злоупотреблением правом, что противоречит положениям ст.ст. 1, 10 ГК РФ и влечет ничтожность такого отказа.

Кроме того, пунктом 7.10 договора установлено, что если арендодатель откажется от подписания акта приема-передачи, арендатор вправе составить односторонний акт возврата и в течение трех дней направить акт в адрес арендодателя, что и было сделано ответчиком. Не подписание акта арендодателем не свидетельствует о продолжении арендных отношений. В этом случае с момента фактического прекращения пользования арендатором помещением и составления акта в одностороннем порядке прекращаются обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Пунктом 7.11 договора установлено, что в случае, если при приемке помещений будет установлено, что помещения возвращаются арендодателю в состоянии, не соответствующим условиям договора, восстановительные работы производятся за счет арендатора.

По смыслу ст. 622 ГК РФ, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением ответчиком обязательства по возврату имущества истца.

Аналогичная позиция взимания арендной платы за фактическое пользование арендуемого имущества после истечения срока договора аренды в размере, определенном договором, изложена в п. 38 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Учитывая установленные судом обстоятельства и порядок возврата помещения при прекращении действия договора, суд приходит к выводу об уклонении истца от приемки помещения и, как следствие, отсутствие обязанности внесения ответчиком арендной платы после прекращения действия договора аренды.

Аналогичная позиция изложена в п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из представленного истцом расчета, задолженность по арендной плате начислена после 12 октября 2018 года.

Поскольку судом установлено отсутствие оснований внесения ответчиком арендной платы после 12.10.2018, оснований удовлетворения заявленных требований в части суммы основного долга, в соответствии со ст.ст. 1, 10, 165.1, 309, 310, 450.1, 606, 614, 622 ГК РФ, не имеется.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В отсутствие доказательств нарушения обязанности по внесению арендной платы, нарушения порядка возврата помещения, требования о взыскании предусмотренных п. 10.7 договора штрафных санкций в виде двойной ставки арендной платы за несвоевременный возврат помещения и предусмотренной п. 10.6 договора неустойки за просрочку внесения арендной платы за спорный период не подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, относятся на истца.

На основании изложенного, ст.ст. 1, 10, 165.1, 309, 310, 330, 450.1, 606, 614, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                     А.А. Гамулин