АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, 

<

...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1970/2025

18 августа 2025 года

г. Хабаровск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Головниной Е.Н.,

судей Ефановой А.В., Чумакова Е.С.

при участии:

ФИО2 - конкурсного управляющего ФГУП «Управление строительства № 27 Федеральной службы исполнения наказаний»,

рассмотрев в проведенном с использованием системы веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу ФИО3

на определение Арбитражного суда Хабаровского края от 06.12.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025

по делу № А73-16982/2017

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи имущества должника недействительными и применении последствий недействительности

заинтересованные лица: ФИО3, Главное Управление Федеральной службы исполнения наказаний по Приморскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Администрация города Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Лидер Стайл Консалтинг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

в рамках дела о признании Федерального государственного унитарного предприятия «Управление строительства № 27 Федеральной службы исполнения наказаний» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) несостоятельны (банкротом)

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Хабаровского края от 07.11.2017 принято заявление ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о признании Федерального государственного унитарного предприятия «Управление строительства № 27 Федеральной службы исполнения наказаний» (далее – ФГУП УС-27 ФСИН России, должник) несостоятельны (банкротом), возбуждено производство по делу о банкротстве.

Определением от 12.12.2017 заявление кредиторов признано обоснованным, в отношении ФГУП УС-27 ФСИН России введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО3 (далее – заявитель).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 18.05.2018            ФГУП УС-27 ФСИН России признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3

Определением от 13.07.2021 ФИО3 отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должником, конкурсным управляющим утверждена ФИО2 (далее – конкурсный управляющий).

В рамках настоящего дела о банкротстве 08.06.2022 индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ФИО4, покупатель) обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просил:

-признать недействительными торги в форме публичного предложения, проведенные на электронной площадке ALFALOT.RU (https://bankrupt.alfalot.ru), по продаже имущества ФГУП УС-27 ФСИН России по лоту № 1 (публичное предложение № 6658) в части реализации следующих объектов недвижимого имущества: административное здание с мастерскими, инв. № 00000341, 00-000416, пл. 541,1 м2; помещение цокольного этажа, инв. № 000339, пл. 132 м2; помещение мансарды, инв.              № 000000340, пл. 132 м2 (в количестве 78 наименований), расположенных по адресу: 

<

...> (далее – спорные объекты недвижимого имущества, лот № 1);

-признать недействительным договор купли-продажи от 08.07.2019 № ДКП-Лот-1 (далее – договор купли-продажи), заключенный между ФГУП УС-27 ФСИН России в лице конкурсного управляющего ФИО3 и победителем торгов – ФИО4, в части купли-продажи спорных объектов недвижимого имущества;

-применить последствия недействительности договора купли-продажи в виде возврата должником ФИО4 денежных средств в размере        4 963 689 руб. (с учетом уточнений от 17.05.2023, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

Определением от 18.08.2022 к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне должника, привлечена Федеральная служба исполнения наказаний (далее – ФСИН России) в лице Главного управления Федеральной службы исполнения наказаний по Приморскому краю (далее – ГУФСИН России по Приморскому краю).

Определениями от 27.10.2022, 30.01.2023, 21.02.2023, 22.01.2024, 02.04.2024 к участию в обособленном споре в качестве заинтересованных лиц привлечены территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (далее – ТУ Росимущества в Приморском крае), ФИО3, Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (далее – МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области), администрация города Владивостока, общество с ограниченной ответственностью «Лидер Стайл» (далее – ООО «Лидер Стайл», организатор торгов).

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 06.12.2024, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025, заявление удовлетворено в полном объеме:

-признаны недействительными открытые торги в форме публичного предложения (сообщение от 29.03.2019 № 3610728) в части реализации включенного в лот №1 имущества объектов недвижимости: административное здание с мастерскими, инв. № 00000341, 00-000416, пл. 541,1 м2; помещение цокольного этажа, инв. № 000339, пл. 132 м2; помещения мансарды, инв. № 000000340, пл. 132 м2, расположенных по адресу: 

<

...>;

-признан недействительным договор от 08.07.2019 № ДКП-Лот-1 в части купли-продажи объекта недвижимого имущества: административное здание с мастерскими, инв. № 00000341, 00-000416, пл. 541,1 м2; помещение цокольного этажа, инв. № 000339, пл. 132 м2; помещения мансарды, инв. № 000000340, пл. 132 м2, расположенных по адресу: 

<

...>, заключенный между конкурсным управляющим должника ФГУП УС-27 ФСИН России ФИО3 и ИП ФИО4;

-применены последствия недействительности сделки: с ФГУП УС-27 ФСИН России в пользу ФИО4 взыскано 4 963 689 руб.

ФИО3, не согласившись с вынесенными судебными актами, обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение от 06.12.2024, апелляционное постановление от 30.04.2025, направить обособленный спор на новое рассмотрение. Полагает, что основания для расторжения договора купли-продажи, заключенного в добровольном порядке, и возращении денежных средств отсутствуют. При проведении оспариваемых торгов ФИО3 не допущено нарушений, размещенная заявителем информация о торгах и реализуемом имуществе соответствовала требованиям статей 110, 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). Указывает, что материалами дела подтверждается добросовестность ФИО3, который действовал, руководствуясь имеющейся у него информацией, в том числе выписками, полученными от МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области. Также материалы дела не содержат доказательств умышленного сокрытия конкурсным управляющим от ФИО4 либо доведения до его сведения искаженных (не соответствующих действительности) сведений, равно как отсутствуют доказательства, свидетельствующие о наличии существенных нарушений закона, при наличии которых договор, заключенный по результатам торгов, может быть расторгнут.

По мнению заявителя, ФИО4 неправомерно ссылается на неосведомленность о предмете торгов, поскольку последний, будучи участником торгов, принявший решение о целесообразности приобретения имущества, имел возможность получить информацию о приобретаемом имуществе. Из переписки между ООО «Лидер Стайл» и ФИО4 следует, что документы, касающиеся продажи спорного имущества, последним получены, следовательно, в распоряжении покупателя имелся исчерпывающий перечень документов и информации относительно приобретаемого имущества. Доводы о том, что ФИО4 не ознакомился с имуществом, вызывают сомнения, поскольку он является грамотным участником торгов, с определенным уровнем знаний и опыта, позволявшим ему как потенциальному участнику торгов при должной внимательности и осмотрительности всесторонне и полно установить необходимые и важные для него сведения.

Обращает внимание, что ФИО3 на момент проведения торгов не мог знать, что спорное имущество изъято из оборота и является самовольной постройкой, поскольку указанные обстоятельства установлены судами после истребования документов от соответствующих органов; заявитель не мог самостоятельно получить указанные документы, поскольку полномочия конкурсного управляющего этого сделать не позволяют. Указывает, что ФИО4 получил и использует выкупленное на торгах движимое имущество.

Полагает, что продажа по предложенной продавцом цене в отсутствие риска изъятия была явно лишена какого-либо экономического смысла; рыночная стоимость реализуемого имущества была бы в 10-20 раз выше, при условии отсутствия каких-либо рисков его изъятия или регистрации объекта недвижимости в установленном порядке.

С учетом открытости и общедоступности сведений об объектах недвижимости и земельных участках, на которых они находятся,      ФИО4 не мог не узнать, на чьей и какой территории находится имущество и существует ли вероятность его изъятия или наличия иных обстоятельств, препятствующих его регистрации в установленном порядке. В этой связи полагает, покупатель осознанно пошел на заключение сделки по приобретению проблемного актива в надежде оставить его у себя за плату, несопоставимую доходом, приносящим этим активом. В такой ситуации риск изъятия вещи в силу пункта 1 статьи 461 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лежит на покупателе.

Заинтересованные лица в адрес ФИО4 или ФГУП УС-27 ФСИН России с заявлениями о признании недействительными торгов по продаже имущества и об истребовании спорного имущества не обращались, признать недействительным договор купли-продажи и торги просит покупатель по мотиву отсутствия возможности доступа к имуществу.

В поддержку своих доводов ссылается на судебную практику.

По мнению ФИО3, ФИО4, действуя разумно и добросовестно, должен был осознавать риск заключаемой сделки и в настоящем случае злоупотребляет своими правами, что также подтверждается тем, что он обратился в арбитражный суд спустя 2 года 11 месяцев после заключения спорного договора купли-продажи.

ФИО4 в отзыве просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. Поясняет, что на момент проведения торгов и заключения договора купли-продажи покупатель не обладал информацией о том, что продаваемые объекты являются объектами, изъятыми из оборота (стало известно в 2022 году), а также имеют признаки самовольных построек (стало известно в 2023 году в ходе рассмотрения настоящего дела); указанная информация не приводилась организатором в сообщении о торгах. Покупателю не предоставлена достоверная информация о том, что спорные объекты недвижимого имущества являются самовольными постройками, разрешительные документы на строительство отсутствуют, указанное имущество расположено на изъятом из оборота земельном участке, доступ на который ограничен. Спорные объекты недвижимости расположены в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности Российской Федерации, используемого ФСИН России по Приморскому краю для эксплуатации зданий. ФИО3, в нарушение положений подпункта 8 пункта 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), норм Закона о банкротстве, не передал собственнику изъятое из оборота имущество и не сообщил ему наличии такого рода имущества. Учитывая, что спорные объекты недвижимого имущества подлежали исключению из конкурсной массы должника, ФИО4 полагает, что суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу о недействительности сделки по отчуждению и правомерности применения последствий недействительности сделки. Поддерживает выводы судов о том, что ФИО4 не пропущен срок исковой давности. На момент участия в торгах и заключения спорного договора купли-продажи ФИО4 не мог знать о нарушении его прав, от покупателя скрыты обстоятельства продажи ему самовольной постройки; указанные обстоятельства выяснены судом в ходе судебного разбирательства, что исключает возможность вывода о недобросовестности поведении покупателя и отказ в защите права. Считает, что заявитель действовал недобросовестно.

Конкурсный управляющий должником ФИО2 в отзыве поддерживает доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить. Поясняет, что спорные объекты принадлежат ФГУП УС-27 ФСИН России на основании договоров о долевом участии в строительстве от 07.07.2000 № 25, от 20.08.2005 № 25, договора от 24.06.2009 № 19, государственного контракта от 14.11.2006 № 52, и продажа лота № 1 осуществлялась на основании указанных документов, о чем покупателю было известно. Данная информация размещена на электронной площадке Альфа-Лот (https://bankrupt.alfalot.ru/public/publicoffers/lots/view/37948/), на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ) – сообщение № 3610728, а также в договоре купли-продажи. Полагает, что спорные объекты недвижимого имущества не изъяты из оборота, срок давности о сносе пропущен; действующее земельное законодательство не предусматривает запрета на отчуждение объекта недвижимого имущества, при изъятии земельного участка. Отмечает, что спорные объекты недвижимого имущества ранее самовольными не признавались, приняты к учету согласно ответу Росимущества 12.04.2016. Со ссылкой на пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44) считает, что требование о сносе самовольной постройки удовлетворено быть не может. ФГУП УС-27 ФСИН России возводил спорные объекты в период с 2000 по 2009 года (договор от 07.07.2000 № 25 о долевом участии в строительстве по адресу: 

<

...>), считает, что к моменту отчуждения спорных объектов недвижимого имущества должник приобрел право собственности как лицо, осуществлявшее строительство спорных объектов, в силу приобретательской давности. ООО «Лидер Стайл» в ответ на обращение ФИО4 от 17.04.2019 предоставлена последнему вся имеющаяся в распоряжении организатора торгов информация (документы, фотографии, ссылки на документы, Информационная записка, в которой изложена вся существенная информация об имуществе лотов №№ 1, 3). В Информационной записке в отношении имущества, входящего в лот № 1, изложено, что покупателю спорного имущества известно о необходимости его дальнейшей регистрации. В этой связи утверждение покупателя о том, что он предметно не знаком с имуществом, не соответствует действительности. Покупателем не проводились мероприятия, направленные на регистрацию объектов, не представлены зарегистрированные обращения в Росреестр либо доказательства обращения в суд за установлением права собственности на объекты в судебном порядке. Ссылается на недобросовестность покупателя, злоупотребление своим правом. Отмечает, что ФИО4 имел доступ к приобретаемым помещениям, поскольку движимое имущество располагалось в помещениях, включенных в лот № 1, покупатель данное имущество получил в полном объеме и вывез (претензий по данному имуществу не имеет). Согласно Акту осмотра имущества, проведенного в ходе судебного разбирательства, спорные помещения имеют отдельные входы/выходы, заезды (без входа на территорию ФСИН, не связанные с контрольно-пропускными пунктами), на дверях административного здания и помещений цокольного этажа, мансарды стоят замки, ключи находятся у ФИО4, помещения используются. Таким образом, конкурсный управляющий полагает, что судами двух инстанций неверно применены нормы права, поскольку: продаваемые помещения не изъяты из оборота; отсутствие зарегистрированных прав на объекты незавершенные строительством не исключает возможности включения таковых в состав конкурсной массы; МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО предоставлен ответ от 17.04.2023 № 3203.1-08, в соответствии с которым ФГУП УС-27 ФСИН России предъявлено для учета имущество в реестр государственного имущества; ФИО3 перед продажей спорных объектов недвижимого имущества получено заключение Межрегионального территориального управления Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области от 31.10.2018 исх. № 9612.1-08; покупатель не проводил мероприятия, направленные на регистрацию спорных объектов недвижимого имущества, в связи с чем невозможность их регистрации за ним не подтверждается.

В заседании суда округа, проведенном с использованием системы веб-конференции, конкурсный управляющий должником ФИО2 высказалась согласно представленному отзыву в поддержку доводов кассационной жалобы.

От других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте слушания дела, представители не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив возражения на кассационную жалобу, заслушав в судебном заседании конкурсного управляющего, проверив законность определения и апелляционного постановления в порядке статьи 286 АПК РФ, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

Из материалов дела судами установлено, что в ходе выполнения предусмотренных законом мероприятий на основании приказа от 23.05.2018 № 13-А ФИО3 совместно с работниками должника в период с 04.06.2018 по 13.06.2018 произведена инвентаризация имущества ФГУП УС-27 ФСИН России.

В инвентаризационную опись включены:

- административное здание с мастерскими, инв. № 00000341, 00-000416, площадью 541,1 м2, помещение цокольного этажа, инв. № 000339, площадью 132 м2, помещение мансарды, инв. № 00000340, площадью 132 м2, расположенные по адресу: 

<

...>;

- движимое имущество в количестве 78 наименований.

В дальнейшем ФИО3 разработан Порядок реализации имущества.

29.03.2019 на ресурсе ЕФРСБ опубликовано объявление                             № 3610728 о проведении в рамках настоящего дела торгов в форме публичного предложения перечня имущества должника, в том числе включенных в лот № 1 спорных объектов недвижимого имущества, а также движимого имущества в количестве 78 наименований, расположенных по адресу: 

<

...>, с установлением начальной цены имущества в размере 12 741 138 руб.

Из содержания указанного объявления следует, что имущество принадлежит должнику на основании договоров о долевом участии в строительстве от 07.07.2000 № 25, от 20.08.2005 № 25, договора от 24.06.2009 № 19, гос. контракта от 14.11.2006 № 52.

По результатам проведения торгов победителем в части лота № 1 признан ФИО4 (сообщение от 07.06.2019 № 3838366), с которым ФГУП УС-27 ФСИН России в лице конкурсного управляющего       ФИО3 08.07.2019 заключен оспариваемый договор купли-продажи; цена имущества (лот № 1) составила 5 300 000 руб. без учета НДС (пункт 2.1 договора купли-продажи).

В соответствии с условиями договора, ФИО4 по акту приема-передачи от 08.07.2019 переданы: административное здание с мастерскими, инв. № 00000341, 00-000416, площадью 541,1 м2 (стоимостью 3 335 760 руб.), расположенное по адресу: 

<

...>; помещение цокольного этажа, инв. № 000339, площадью 132 м2 (стоимостью 813 960 руб.) и помещение мансарды, инв. № 000000340, площадью 132 м2 (стоимостью 813 960 руб.), расположенные в административном здании по названному адресу; движимое имущество 78 наименований.

Судами установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) права на спорные объекты недвижимости за ФИО4 не зарегистрированы.

ФИО4, ссылаясь на специальный характер спорного имущества, расположенного на изъятом из оборота земельном участке; заключение договора купли-продажи в отсутствие необходимого разрешения ФСИН России; бездействие ФИО3 по осуществлению действия по перерегистрации права собственности на имущество; отсутствие возможности получения доступа к приобретенным объектам и их использования, просил признать недействительными торги в форме  публичного предложения (сообщение от 29.03.2019 № 3610728) по лоту № 1 в  отношении  спорных объектов недвижимого имущества и договор купли-продажи, применить последствия недействительности сделки.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанции исходили из следующего.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве, статье 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным процессуальным кодексом, с особенностями, установленными законодательством о банкротстве.

Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу (пункт 1 статьи 132 Закона о банкротстве).

В силу абзаца 1 пункта 2 статьи 131, пунктов 1 и 2 статьи 132 Закона о банкротстве из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное названным Федеральным законом имущество.

При наличии в составе имущества должника имущества, изъятого из оборота, конкурсный управляющий уведомляет об этом собственника изъятого из оборота имущества. Собственник имущества, изъятого из оборота, принимает от конкурсного управляющего это имущество или закрепляет его за другими лицами не позднее чем через шесть месяцев с даты получения уведомления от конкурсного управляющего.

В силу положений пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», разъяснено, что договор купли-продажи изъятого из оборота имущества, заключенный по результатам публичных торгов, является ничтожным независимо от того, имеются ли основания для признания недействительными самих торгов.

Таким образом, если основаниями недействительности (ничтожности, оспоримости) договора являются нарушения, не относящиеся к процедуре торгов, суд рассматривает спор о признании договора недействительным или применении последствий ничтожного договора на общих основаниях вне связи с ранее проведенными торгами и без предварительного признания недействительными торгов.

Требование заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве (абзац третий пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Абзацем пятым пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве предусмотрено, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII Закона о банкротстве.

После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных статьей 139 Закона о банкротстве (пункт 3 статьи 139 Закона о банкротстве).

Глава VII Закона о банкротстве, регламентирующая порядок реализации имущества предприятий, признанных в соответствии с решением суда несостоятельными (банкротами), не содержит каких-либо ограничений, препятствующих реализации имущества федеральных государственных унитарных предприятий, принадлежащего им на праве хозяйственного ведения.

Порядок реализации имущества унитарного предприятия, признанного банкротом по решению суда, и удовлетворение требований кредиторов регулируются статьями 110-111, 130-142, 148 Закона о банкротстве. Закон о банкротстве не требует согласия собственника на отчуждение его имущества, иначе не будет достигнута основная цель ликвидации юридического лица в процедуре банкротства – удовлетворение требований кредиторов.

В соответствии со статьей 11 Закон Российской Федерации от 21.07.1993 № 5473-1 «Об учреждениях и органах уголовно-исполнительной системы Российской Федерации» (далее – Закон № 5473-1) имущество уголовно-исполнительной системы находится в федеральной собственности и используется для осуществления поставленных перед уголовно-исполнительной системой задач. Право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом уголовно-исполнительной системы от имени государства предоставляется федеральному органу уголовно-исполнительной системы, который принимает все необходимые меры по сохранению и рациональному использованию этого имущества. Имущество учреждений, исполняющих наказания, федеральных государственных унитарных предприятий уголовно-исполнительной системы, территориальных органов уголовно-исполнительной системы, а также предприятий, специально созданных для обеспечения деятельности уголовно-исполнительной системы, научно-исследовательских, проектных, медицинских, образовательных и иных организаций принадлежит им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (абзацы первый - третий). Здания и сооружения всех видов собственности, расположенные на территориях учреждений, исполняющих наказания, и федеральных государственных унитарных предприятий уголовно-исполнительной системы используются для выполнения задач, стоящих перед уголовно-исполнительной системой. При нежелании собственников использовать указанные объекты в этих целях они передаются учреждениям, исполняющим наказания, и федеральным государственным унитарным предприятиям уголовно-исполнительной системы безвозмездно, если эти объекты находятся в федеральной собственности, и с компенсацией их остаточной стоимости, если они относятся к другим видам собственности (абзац шестой).

Пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ установлено, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний (подпункт 8 пункта 4 статьи 27 ЗК РФ).

Суд первой инстанций, учитывая, что доводы ФИО4 о нарушении его имущественных прав как победителя торгов, сводились к тому, что предметом торгов и договора купли-продажи является недвижимое имущество, расположенное на изъятых из оборота участках, в целях разрешения вопроса о недействительности сделки, исследовал вопрос о наличии зарегистрированных прав в отношении спорных объектов недвижимого имущества, а также вопрос обоснованности включения ФИО3 спорных объектов недвижимого имущества в конкурсную массу, истребовал соответствующие сведения и доказательства от ФСИН России, администрации г. Владивостока, ТУ Росимущества в Приморском крае, МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области, Управления Росреестра, БТИ и ГКУ «Управление землями и имуществом на территории Приморского края», а также исследовал информацию, размещенную в Картотеке арбитражных дел.

Согласно  ответам Управления Росреестра, БТИ, МТУ, поступившим в суд первой инстанции, в публичном реестре отсутствуют зарегистрированные права на объекты с инв. №№ 00000341, 00000340, 000339, расположенные по адресу: 

<

...>; также поступили сведения о наличии объекта недвижимости в пределах участка с иным инвентарным номером и иной площадью.

Судами двух инстанций установлено, что решением Арбитражного суда Приморского края от 27.12.2016 по делу № А51-20881/2015 признано право собственности Российской Федерации и право оперативного управления ГУФСИН России по Приморскому краю на нежилое здание «Комплексное здание ГУИН г. Владивосток 1, 2, 3 очередь» общей площадью 3 685,3 м2, кадастровый номер 25:28:050086:178, расположенное по адресу: 

<

...>.

ФИО4, уточняя заявленные требования, указал, что спорные помещения с инв. №№ 000339, 00000340 располагаются в вышеназванном нежилом здании с кадастровым номером 25:28:050086:178.

На основании постановления главы администрации г. Владивостока от 12.10.2001 № 1601 право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050052:3 площадью                23 165 м2 зарегистрировано за ГУФСИН России по Приморскому краю, для дальнейшей эксплуатации «Городок ГУИН МЮ Российской Федерации по ПК», расположенного по адресу: 

<

...>, о чем выдано свидетельство от 21.01.2010 серия 25-АБ № 317323. Земельный участок передан с имевшимися на нем постройками.

В период с 2001 по 2013 год на указанном земельном участке Федеральным государственным унитарным предприятием «Управление строительства № 25 Федеральной службы исполнения наказаний» (далее – ФГУП УС-25 ФСИН России) в ходе своей деятельности по договорам и контрактам, заключенным с ГУФСИН России по Приморскому краю, реконструированы и возведены недвижимые объекты, на которые впоследствии получены технические паспорта. Из указанных технических паспортов следует, что все постройки находятся на одном земельном участке, имеют один адрес с присвоением в технических паспортах литеров для учета.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц ФГУП УС-25 ФСИН России прекратило деятельность 29.08.2017 ввиду реорганизации в форме присоединения ФГУП УС-25 ФСИН России к ФГУП УС-27 ФСИН России (распоряжение № 787-р от 12.10.2016).

Таким образом, в силу пункта 2 статьи 58 ГК РФ ФГУП УС-27 ФСИН России является правопреемником ФГУП УС-25 ФСИН России.

Судами из материалов дела установлено, что среди возведенных и реконструированных на вышеназванном земельном участке зданий имеется административное здание «Комплексное здание ГУИН г. Владивосток 1,2,3 очередь», кадастровый номер 25:28:050086:178. Как указано ранее, право собственности Российской Федерации и право оперативного управления на объект признано вступившим в законную силу решением от 27.12.2016 по делу А51-20881/2015.

Вместе с тем спорные помещения мансарды и цокольного этажа не располагаются в здании с кадастровым номером 25:28:050086:178. Напротив, помещения с инв. №№ 000339, 00000340 располагаются (являются частью) в ином здании – «Складские помещения 4-я очередь» литер К, расположенном на участке с кадастровым номером 25:28:050052:3, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела карточки ОС, документы МТУ, акт осмотра.

Включенный ФИО3 в опись и реализованный на торгах в качестве недвижимого имущества объект «Административное здание с мастерскими», инв. № 00000341, 00-000416, площадью 541,1 м2, в технической документации фигурирует в качестве реконструированного объекта – ранее с обозначением литер Е, после реконструкции – литеры Е, Е1, Е2, Е3.

В материалы дела не представлено доказательств принятия спорных зданий «Складские помещения 4-я очередь» и «Административное здание с мастерскими» в установленном порядке в эксплуатацию, постановки их на учет с регистрацией прав, как и не представлено доказательств, подтверждающих регистрацию права хозяйственного ведения на спорные объекты недвижимого имущества за ФГУП УС-27 ФСИН России.

Из имеющейся в материалах дела выписки МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области следует, что объект с инв. № 000339 «Складские помещения 4 очередь – цокольный этаж», объект с инв. № 00000340 «Складские помещения 4 очередь – мансарда» заявлены к учету в реестре федерального имущества; помещение с инв. № 00000341 к учету в реестре федерального имущества не заявлено.

В ходе судебного заседания в суде первой инстанции, в связи с противоречивостью представленных сведений и позицией ФИО3, конкурсного управляющего, представитель МТУ указал на допущенную техническую ошибку в ранее поступивших отзывах в части инвентарного номера объекта, заявленного к учету. Разъяснил, что статус «заявлено к учету» означает, что лицом поданы документы на внесение и учет объектов в реестр федеральной собственности, однако такой учет не осуществлен по причине отсутствия необходимой документации, присвоенные номера указывают на временный статус учета (условно зарегистрированные) до представления доказательств проведения государственной регистрации права оперативного управления на объекты.

26.12.2011 по акту № 53/2 о приеме-передаче здание «Складские помещения с магазином ГУИН 4 очередь» передано с баланса ГУФСИН России по Приморскому краю на баланс ФКУ ПИТО ГУФСИН России по Приморскому краю.

ФКУ ЦИТОВ ГУФСИН России по Приморскому краю производились действия с целью внесения здания «Складские помещения 4-я очередь» в реестр федерального имущества учреждения, однако письмом от 20.03.2015 администрация г. Владивостока отказала в выдаче разрешения в связи с непредставлением пакета документов (градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство, документы, подтверждающие соответствие объекта капитального строительства установленным требованиям и пр.).

Управлением Росреестра по Приморскому краю регистрация права оперативного управления на объект «Складские помещения с магазином ГУИН 4 очередь» приостановлена в связи с тем, что объект не учтен в государственном кадастре недвижимости, отсутствует запись о государственной регистрации права собственности Российской Федерации. 27.04.2016 Управлением Росреестра по Приморскому краю отказано в регистрации права оперативного управления (№ 25/001/009/2016-2533).

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ГУФСИН России по Приморскому краю в арбитражный суд (дело № А51-14943/2016) с иском к администрации г. Владивостока о признании права собственности Российской Федерацией, а за ГУФСИН России по Приморскому краю право оперативного управления на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: 

<

...>, в числе которых здание «Складские помещения 4-я очередь» лит. К, четырехэтажное, четырехэтажное, общей площадью 456,3 м2 2011 года постройки.

В материалах дела № А51-14943/2016 (электронные образы) имеются отзывы сторон, а также приложенные к ним документы, из содержания которых следует, что на территории участка по ул. Арсенальной, д. 15, возведено и реконструировано несколько недвижимых объектов, на которые ГУФСИН России по Приморскому краю не получено актов ввода в эксплуатацию. В соответствии с письмом от 17.08.2015 № 25/ТО/1/6-9493 ФСИН просит выдать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объектов недвижимого имущества в том числе на «Складские помещения с магазином ГУИН 4 очередь», «склад ГСМ», «Комплексное здание ГУИН (торговый павильон)», «комплексное здание ГУИН 1,2,3 очередь». В приложении к обращению значатся копия генерального плана застройки городка ГУИН, пояснительная записка, копии актов приемки, копии технического плана, заключений. Из содержания отзыва администрации       г. Владивостока следует, что объект «Складские помещения 4-я очередь» лит. К является самовольной постройкой, по факту представляет собой четырехэтажное здание, расположенное с нарушением границ земельного участка. Определением от 07.06.2016 иск оставлен без рассмотрения в связи с утратой ГУФСИН России по Приморскому краю правового интереса в рамках заявленных требований.

В отношении объекта «Административное здание с мастерскими» требования не заявлялись, соответствующая документация отсутствует.

При этом, как указано ранее, из содержания объявления от 29.03.2019 № 3610728, а также из представленной переписки между организатором торгов и ФИО11, следует, что имущество принадлежит должнику на основании договоров о долевом участии в строительстве от 07.07.2000 № 25, от 20.08.2005 № 25, договора от 24.06.2009 № 19, гос. контракта от 14.11.2006 № 52.

Суд первой инстанции, ввиду того, что возведение зданий и реконструкция производились ФГУП УС-25 ФСИН России по сделкам, стороной которых являлось ФСИН России, обязывал ГУФСИН России по Приморскому краю, организатора торгов, а также предлагал ФИО4 представить договоры, контракты и первичную документацию с целью выяснения объема прав должника как правопреемника ФГУП УС-25 ФСИН России.

Соответствующая документация суду не представлена, ФИО4 получение указанной документации от организатора либо конкурсного управляющего не подтвердил, доказательств ее передачи заявителю не представлено. ГУФСИН России по Приморскому краю заявлено об отсутствии указанной документации.

В ходе рассмотрения настоящего обособленного спора в судебном заседании суда первой инстанции 21.12.2023 представителем ГУФСИН России по Приморскому краю подтверждено, что отсутствуют подписанные в установленном законом порядке акты ввода в эксплуатацию спорных объектов недвижимого имущества, указанные объекты имеют признаки самовольной постройки.

Также судами установлено, что в отношении спорных объектов недвижимого имущества не зарегистрированы право собственности Российской Федерации, право хозяйственного ведения должника; доказательства-основания для постановки указанных объектов на баланс должника и его правопредшественника не представлены.

В этой связи судами первой и апелляционной инстанций учтены доводы, приведенные ГУФСИН России по Приморскому краю, о том, что спорные объекты недвижимого имущества имеют признаки самовольной постройки, и, ссылаясь на статью 222 ГК РФ, указали, что самовольная постройка не является объектом гражданских прав и объектом сделок; использование самовольной постройки не допускается.

Исходя из целевого назначения имущества должника, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

...>, учитывая вышеприведенную совокупность норм права, суды двух инстанций обоснованно заключили, что переход прав на недвижимое имущество, расположенное на занятой находящимися в федеральной собственности объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний территории, не допускается; обратное означает возможность вторжения хозяйствующего субъекта (покупателя имущества) в механизм осуществления публично-правовой функции по исполнению наказаний, обеспечению безопасности осужденных и иных лиц.

При указанных обстоятельствах суды двух инстанций пришли к верному выводу о том, что спорные объекты недвижимого имущества являются имуществом, изъятым из оборота, обладают признаками самовольной постройки, в связи с чем подлежат исключению из имущества должника, составляющего конкурсную массу, применительно к пункту 2 статьи 131 Закона о банкротстве.

Следовательно, в ходе конкурсного производства ФГУП УС-27 ФСИН России спорные объекты в конкурсную массу должника включены ФИО3 на основании ошибочного толкования полученной информации, и не подлежали реализации на торгах в порядке статьи 139 Закона о банкротстве, что в свою очередь указывает на недействительность (ничтожность) договора купли-продажи.

Оснований не согласиться с выводами судов двух инстанций у суда округа не имеется.

Таким образом, торги в форме публичного предложения (сообщение от 29.03.2019 № 3610728) в части реализации спорных объектов недвижимого имущества правомерно признаны судами недействительными.

Доводы заявителя кассационной жалобы, а также конкурсного управляющего о злоупотреблении ФИО4 правом и его недобросовестном поведении судом округа отклоняются, поскольку материалами дела подтверждается, что на момент участия в торгах и заключения договора купли-продажи покупателю не была известна информация о нахождении объектов на земельном участке, изъятом из оборота, а также о том, что спорные объекты недвижимого имущества обладали признаками самовольных построек. Приведенные обстоятельства выявлены судами лишь в ходе рассмотрения дела на основании истребованных у государственных органов документов, следовательно, оснований полагать, что ФИО4 действовал недобросовестно или злоупотребил правом, у суда округа не имеется.

Судами двух инстанций признаков злоупотребления правом, а также недобросовестного поведения со стороны покупателя не выявлено.

Доводы кассационной жалобы о том, что спорные объекты недвижимого имущества принадлежат должнику на основании указанных в сообщении о торгах договорах, а также в силу приобретательской давности, судом округа отклоняются ввиду установленных судами двух инстанций обстоятельств того, что в отношении спорных объектов отсутствуют зарегистрированные права собственности Российской Федерации, хозяйственного ведения должника, акты ввода в эксплуатацию; доказательства постановки объектов на баланс должника и его правопредшественника не представлены. Таким образом, надлежащих подтверждений принадлежности спорных объектов должнику материалы дела не содержат, а ссылки на приобретательскую давность несостоятельны. Изложенное участвующими в рассмотрении обособленного спора лицами не опровергнуто, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Кроме того, судами правильно учтено, что спорные объекты недвижимого имущества возведены на земельном участке, изъятом из оборота; доказано отсутствие актов ввода объектов в эксплуатацию, что свидетельствует о наличии у них признаков самовольных построек (статья 222 ГК РФ). Доказательства, подтверждающие постановку объектов на баланс должника или его правопредшественника, а также государственную регистрацию права хозяйственного ведения, в материалы дела не представлены. В совокупности, установленные судами в рамках рассмотрения настоящего обособленного спора обстоятельства свидетельствуют о том, что спорные объекты недвижимого имущества не могли быть включены в конкурсную массу должника и реализованы в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отклонили довод конкурсного управляющего о пропуске ФИО4 срока исковой давности.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

Судами двух инстанций установлено, что на момент заключения договора купли-продажи у ФИО4 отсутствовала достоверная информация о нахождении спорных объектов недвижимого имущества на земельном участке, изъятом из оборота, а также о том, что спорные объекты обладали признаками самовольных построек. Данные обстоятельства выявлены только в ходе рассмотрения настоящего обособленного спора по результатам истребования документов у уполномоченных органов в 2022 году. Доказательства того, что указанная информация была известна либо должна была быть известна покупателю ранее, в материалах дела отсутствуют, заявителем и конкурсным управляющим не представлены.

При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что срок исковой давности ФИО4 не пропущен, является обоснованным и соответствует положениям статей 168, 181, 449 ГК РФ, а также разъяснениям, данным в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Разрешая вопрос о применении последствий признания торгов в части и договора купли-продажи недействительными, суды первой и апелляционной инстанций, учитывая, что спорные объекты недвижимого имущества подлежали исключению из конкурсной массы должника, сделка по его отчуждению признана недействительной, пришли к правильному выводу о применении последствий недействительности сделки.

Материалами дела подтвержден факт оплаты покупателем лота № 1 в полном объеме, в том числе стоимость спорных объектов недвижимого имущества.

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При таких обстоятельствах судами первой и апелляционной инстанций правомерно взысканы с должника в пользу ФИО4 денежные средства в размере стоимости, уплаченной  за спорные объекты недвижимого имущества.

Ссылка заявителя и конкурсного управляющего на то, что                  ФИО4 вывез и использует движимое имущество, включенное в состав лота № 1, а также имел доступ к спорным объектам недвижимого имущества, правового значения для рассмотрения настоящего обособленного спора не имеет. Сам по себе факт получения покупателем движимого имущества не свидетельствует о правомерности включения спорных объектов недвижимости в состав конкурсной массы и их отчуждения.

Как указано ранее, судами установлено, что спорные помещения расположены на земельном участке, изъятом из оборота (подпункт 8 пункта 4 статьи 27 ЗК РФ), отсутствуют акты ввода спорных объектов недвижимого имущества в эксплуатацию, объекты обладают признаками самовольной постройки, права собственности Российской Федерации и права хозяйственного ведения должника на них не зарегистрированы. Эти обстоятельства являются достаточными и самостоятельными основаниями для признания сделки недействительной, а доводы о фактическом доступе и пользовании помещениями не опровергают выводов судов.

Кроме того, при применении последствий недействительности оспариваемой сделки в виде взыскания с должника в пользу ФИО4 денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи, из стоимости лота № 1 исключена стоимость движимого имущества.

Иные доводы кассационной жалобы, а также доводы конкурсного управляющего, приведенные в отзыве на кассационную жалобу, судом округа исследованы и признаются не влияющими на результат рассмотрения обособленного спора.

Доводы кассационной жалобы выводы судов двух инстанций не опровергают и не подтверждают нарушения норм материального права при разрешении спора. В целом доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к несогласию ее заявителя с выводами судов, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление новых обстоятельств, отличных от установленных судом, в связи с чем не могут быть приняты во внимание, учитывая предусмотренные статьей 286 АПК РФ пределы компетенции суда кассационной инстанции.

Выводы судов сделаны по результатам исследования и оценки в порядке статьи 71 АПК РФ совокупности представленных в деле доказательств, при установлении всех имеющих значение для разрешения спора обстоятельств, с правильным применением норм материального права к установленным обстоятельствам и с соблюдением норм процессуального законодательства.

С учетом изложенного кассационная жалоба, доводы которой отклоняются ввиду противоречия изложенному в мотивировочной части настоящего постановления обоснованию, удовлетворению не подлежит. Определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции следует оставить в силе.

Руководствуясь статьями 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Хабаровского края от 06.12.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 по делу № А73-16982/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                       Е.Н. Головнина

Судьи                                                                                А.В. Ефанова

Е.С. Чумаков